オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[51: マンション検討中さん]

大手町・丸の内に勤務するダブルインカムが、職住近接の本郷ヒルズを選ぶのか、子供の教育を考えて学区が魅力の茗荷谷を選ぶのか、価値観によって分かれる物件なのかなと思います。閑静な茗荷谷も非常に魅力的ですが、コロナで在宅勤務になってもワクチンの普及で4～5年後には普通の生活に戻ると言われている中、将来的なことを考えると、オフィス街へのアクセス面で有利な本郷のほうがいいでしょうか。皆さんのご意見をいただければと思います。

[52: 匿名さん]

本郷は真砂図書館を自宅のように使い倒せるよ
勉強が捗る
ラクーアのジムが使える
区役所近いね
茗荷谷は播磨坂の桜、テニスコートが特徴的かな
播磨坂を降り切ったら、いつも潰れる店がある

[53: 通りがかりさん]

https://www.b-kushoren.com/list-of-member-stores/

商店街は本郷エリアの方が多いね。東京ドームシティーのラクーアなども近いし。

[54: 匿名さん]

>>51 マンション検討中さん
ファミリーなら茗荷谷の方が満足度高いと思う。すぐ近くにスポーツセンターや教育の森公園、学習塾などファミリー向け施設が多い。休日は丸ノ内線で後楽園や池袋もすぐ。本郷というか春日後楽園界隈のように繁華街らしい繁華街はないけど、ファミリーで住んで困ることはほとんどない。

本郷も良い立地だけど、広い公園などは少し困るかも(コロナ前に戻れば東大本郷キャンパスが子供の遊び場になってた)。あとは利便性の高い施設は坂を降りた春日後楽園界隈なので、そこはどう考えるかって感じ。ただ、文京区はほぼ電動自転車は必須なので、自転車使えば気にならないかも。都心までのアクセス重視なら本郷で良いかな。本郷小も3S1K以外の人気校の一つではあるし。

[55: 通りがかりさん]

>>54 匿名さん

とても参考になります。ありがとうございます！
東大の本郷キャンパスは素敵そうですが、今はコロナでどの大学も自由に出入りできないので残念ですね。

[56: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん
同じ文京区内でも街の雰囲気がだいぶ違うんですね！ 今後の参考にさせていただきます。本郷小学校も人気なんですね。

[57: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん
生活圏になりそうなエリアを実際に歩いてみたら雰囲気が違うのはよくわかると思う。茗荷谷なら教育の森公園周辺から播磨坂くらいまで、本郷なら総合体育館や東大赤門からラクーアやドンキホーテまでかな？文京ガーデンが開館するとそこも生活圏になると思う。茗荷谷周辺は子連れ家族であふれてるけど、本郷はもっと学生街で春日まで行くと繁華街って感じ。

[58: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん

実際に歩いてみます！
ありがとうございます！

[59: 通りがかりさん]

私は茗荷谷と本郷で悩んで、結局本郷の中古3LDKを数年前に購入しました。
本郷は京成上野駅までタクシーやバスですぐ行けるので成田空港にアクセスがよいですね。羽田空港も三田線→京急で40分ちょっとで行けます。コロナで飛行機使う機会は無くなってしまいましたが。

[60: 匿名さん]

とりいそぎ事前案内会は申し込んだけどいくらくらいだろう。
ダブルインカムで手が届く価格帯だと嬉しいですが
プランもきっとそんなにないですよね。

[61: マンション検討中さん]

流石に本郷よりこっちが高いでしょう。
学区の差と希少性の差が大きいよ。

[62: 匿名さん]

>>61 マンション検討中さん

数年前に本郷のパークホームズ坪500超で即完だったよ
当時何故少し前にパークコートタワー買わなかったのかと思った
ここはそれより高いのか？

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん
窪町小は確かにいいと思うけど、逆に言うとそれしかないんだよな。
本郷小も悪くないし、総合的に見て本郷の方が高くても売れると思います。
といいつつ、両方とも坪480万くらいと予想します。
まぁ、私なら周辺の財閥中古を買いますが…

[64: マンション検討中さん]

480いくかー。高いな。

[65: 匿名さん]

最近発売されたオープンレジデンシア物件（茗荷谷、本郷周辺）の平均坪単価です。（ ）内の価格は、最寄駅周辺物件の平均坪単価です。茗荷谷、本郷ヒルズの最寄である護国寺駅、本郷三丁目駅、春日駅の周辺平均坪単価も載せておきます。

オープンレジデンシア西方 470万円台
(最寄駅=東大前駅徒歩8分 402.0万円)

オープンレジデンシア小石川播磨坂 440万円台
(最寄=茗荷谷駅徒歩6分 404.4万円)

オープンレジデンシア文京本郷台 400万円台
(最寄=湯島駅徒歩4分 442.1万円)

護国寺駅 386.9万円
本郷三丁目駅 441.6万円
春日駅 511.1万円

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん

西方→西片

誤字です。失礼しました。

[67: 匿名さん]

文京区はオープンレジデンシアが多いなあ
オープンのマンションが人気の出る土地柄ってどんなかんじだろう

[68: 匿名さん]

そうだよね
茗荷谷が坪500超えるイメージがないんだよな
しかし、湾岸の価格を見ていると、文京区はバーゲンセールだなと思う
スミフ大井町ですら坪480だってよ

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
湾岸の高騰は異常ですよね。地盤や都心への交通利便性を考えた場合、この茗荷谷の物件や本郷の物件のほうが湾岸より優っていると思うのですが、不動産の評価はそうならないんですね。

[70: マンション検討中さん]

若い人は文京区には住みたがらないよ
古臭い場所だしお洒落な場所や美味しいものもない

[71: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん
な事はない。

[72: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん
若い人が流行りで好む街、特に一つの箱に大量の世帯が入るタワーマンションの林立する湾岸エリアは、今のニュータウンのように、いずれは廃るんじゃないかな。

[73: 匿名さん]

文京区は土地柄、湾岸と争うことが多いよね。
しかし東京でそれは、辺境エリアの争いでしかない。
一度でも都心に住めば、僕の発言の意図がわかると思うよ。

[74: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん

両方とも坪480万円くらいだと、どっちがお得なんだろう。茗荷谷の学区を魅力とみる世帯はいるかもしれないけど、交通の利便性など総合点でみたら、将来的に貸しやすい、売りやすい立地は本郷なのかな。実需のつもりで住んでも、不測の事態のときにリセールできるかの観点も必要かな。

[75: 匿名さん]

>>65 匿名さん

湯島の物件以外は相場より高かったってこと？なんか意外だね。
こりゃここや本郷も価格は期待できないのかな。

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん
それでも西片も小石川播磨坂もあっという間に売れるんだから（学区の影響もあるが）、需要を考えて希少な土地を仕入れるオープンハウスはすごいと思う。

[77: 匿名さん]

>>75 匿名さん
西片も小石川播磨坂も希少な立地で学区も良かったから値段上げながら即完売だった。ここも学区と立地の希少性考えるとオプレジと言えども高くなると思う。

[78: 匿名さん]

どっちも高台で売れるでしょ

神田で立地最高とか言われてる時代だから
マンション日照りや

[79: マンション検討中さん]

文京区は、水道とか氷川下を除くと、大きな工場跡地とかが出てくることが少ない一方で、都心３区違って高額の住戸がバンバン売れると言うほどでもなかったから、大手のデベロッパーはなかなか手がけにくく、オープンのような会社に合うのでしょうね。

都心３区と違って基本的には住宅地なので、地域的にピンポイントで狙っている人はそこそこいるから、一棟分譲して見込み客を押さえて、その周辺で小規模物件開発すれば、大して宣伝しなくても難なく売れるのだろうし。

[80: 匿名さん]

文京区はすぐ住民が反対運動起こすからデベロッパーも手をつけたがらないんじゃないですか。
こんなだから文京区は廃れていくんだよ。

[81: 口コミ知りたいさん]

オプレジの飯田橋の営業マンは本当に感じ悪い。会うだけでイライラするし買う気なくなるぞ

[82: 匿名さん]

文京区で@500は無いかもね。
オープンで今まで@500行ったのって表参道とか渋谷区の数物件しかないように思う。
さすがにその辺はオープンもわきまえてるでしょう。

[83: 匿名さん]

>>34 匿名さん

本郷ヒルズ近くの野村不動産の本郷真砂南地区再開発計画は頓挫したみたいですね。

[84: マンション掲示板さん]

うわーここ立地最高だね

[85: 匿名さん]

オープンレジデンシア本郷ヒルズは坪460万円超か～。茗荷谷はそれを超えるか。

[86: 匿名さん]

再開発でこれから春日駅付近は盛り上がりそうですけど、茗荷谷は再開発の予定とかあるのですかね。本郷ヒルズの方が再開発の場所には近いので色々と考えます。

[87: マンション検討中さん]

茗荷谷は480くらいを予想！

[88: 匿名さん]

唯一の不満はオープンハウスであること

[89: 匿名さん]

>>86 匿名さん
春日にこれ以上再開発はないですよ。
あちらは単身者の時に住んでいましたが、住環境や利便性重視のファミリーなら茗荷谷一択でしょう。

[90: マンション検討中さん]

オープンハウスが大手に比べ不利なところはどんな点ですか。場所も規模もドンピシャなんですが、メジャーではないため、気になります。

[91: 匿名さん]

>>90

大手＝大規模　と考えるとオープンは小規模しか作らなく修繕費の負担率が高いので将来的な上昇は覚悟しておかないとならないと思います。
あとはディスポーザー無し、共用部は質素、管理は巡回のため管理人は無し、こんなところでしょうか。
セキュリティ的にはそのぶんエレベーターにもロックがあるのでそこがプラスポイントでしょうか。

[92: マンション検討中さん]

>>91
ありがとうございます。
そうですね、修繕費が高くなりますね。
ディスポーザーないのですか。戸数からして仕方ないのですね。管理人さんは常駐せずともセキュリティがしっかりしていればその点は心配なさそうですね。

出遅れましたが月末に本郷、来月あたまに茗荷谷の説明を聞きにいきます。
子どもがいないので本郷のほうがよいのかなと思ってますが、茗荷谷のあの場所は静かでいいところなので、どちらか購入できたらいいなと思ってます。

[93: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん

予算次第ですが欲しい間取りはすぐに購入意思を伝えた方がいいですね。
営業さんもかぶらないように調整をかけてくると思うのでそのあたりは
予算が合っているのであれば妥協せずに伝えた方が良いです。

茗荷谷なら自転車があれば池袋なども生活圏に入ってきますね。
本郷になると後楽園やあと少し遠出で上野あたりでしょうか。
山手線内なのでどちらの物件でもそれなりに楽しみが多いポジションにありますね。
頑張って下さい。

[94: すぐ前の通りの車通行が気になります]

会社が近いので現地に行ってみたんですが、すぐ前の通り、抜け道?になっているようで、数秒で一台ものすごいスピードで通ってました。トラックと宅配トラックが多かったです。

[95: 匿名さん]

3LDKだと1億いきますよね…年収高くないと買えそうにないです。涙

[96: マンション検討中さん]

2LDKで7500までなら買いたいけど、どうなるだろ！

[97: 匿名さん]

文京区のオープンに１億も出してたら間違いなく将来 詰みますよ。

[98: 評判気になるさん]

Grタイプだと1.3億-1.4億かな。高い。。

[99: 検討板ユーザーさん]

2LDKでファミリーだと狭く感じますかね。

[100: 匿名さん]

かなり事前予約の申し込みが入っているようですね。

[101: マンション検討中さん]

@500でしたら買う人減るかな…

[102: 匿名さん]

マンション建て替えまで考えたら手堅いと思う。
マンション余りの時代ね
値下がりしにくい

[103: 匿名さん]

オープンなので価格次第。周辺相場から1割以上安ければ前向きに検討できるが、果たして。

[104: マンション検討中さん]

本郷のほうが早く販売されるんですね。
どちらもいい場所で甲乙つけがたいです。

管理費高めなんでしょうかね。

播磨坂は完売ですが、これまたいい場所ですよね。

[105: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん

オープンハウスとは縁もない単なるマンション好きですが、大手デベの物件と比較すると戸数が少ないため、将来的な修繕費の負担が大きくなるのは必至です。ただ、余分な共用施設やディスポーザーを省いていながらも、室内設備のグレードは大手と遜色なく、総合的にコスパは良いと思います。強いて減点材料を挙げるとすれば、アウトフレームの少ない間取りが散見されることでしょうか。

営業マンの評判の悪さを仄聞しますが、一方で綿密に顧客の需要や土地周辺をリサーチして、大手が手を出さないような旗竿地などでも、ホテル用地と競合する駅近立地であれば積極的に取得しているようで、住宅需要の減退幅が少ない都心における好立地に建てるオープンハウスのマンションは、万が一の売却や賃貸を考えた場合の資産として検討しても良いのではないかと思います。

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
ありがとうございます、90です。室内設備が大手に比べても同レベルならいいですね。人によりけりですが、自分にはライブラリーやデスクなどの共有施設は必要ないため、オープンハウスさんはあっていそうです。
アウトフレーム、初めて聞いたので調べました。ありがとうございます、勉強になります。

[107: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん

参考にしていただけて何よりです。

駐車場の台数が少ない、または全くないのもオープンハウスのマンションの特徴です。ただ、セキュリティの設備は、エレベーターを含め、しっかりとしています。

また、物件ごとにモデルルームを作らず、飯田橋や渋谷に集約しているため、その分、価格が安くなっているそうです。

この茗荷谷や、同じ時期に販売が始まった本郷ヒルズは、とても良い立地だと思います。

[108: マンション検討中さん]

>>103 匿名さん
オープンだと他のところより安いのが妥当なのですか？ブランドがないのでしょうか？

[109: 周辺住民さん]

@450としてBタイプ7700?、@480なら8200?、小石川播磨坂の最終期2LDKが大体@490くらいだったので、1期の2LDKが7500を下回ってくる可能性はちょっと低そうですね。地下部屋は除く。

[110: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん

ブランド（財務体質）の点でももちろん財閥系とは比較にもなりませんし、マンションのグレードや資産性という点でも残念感があるということです。

狭小（管理のコスパ悪い、目立たない、ゆとりがない等）、地下住戸がある、このマンションができることでの街へのインパクトがない、アウトフレームではない、バルコニーが狭いというのはマイナスポイントですね。地下住戸入れてカツカツのプランですので、おそらく天井高2.4m程度、スラブ厚200mm程度でしょうし。これらが許されるのは価格が周辺相場よりも安い場合だけです。

住みたい＝買いたい、ではない点には注意したいですね。買うべきは資産になるもの。この判断が難しいですが、街が一変する大規模再開発マンションは資産性が高い良い例ですね。

[111: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
他と比べると残念感がでる旨、承知しました。
詳細に教えていただきありがとうございました。

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
オプレジが財閥系と比較してブランド力がないのは確かだけど、文京区のマンション自体小規模なものが多いから、財閥系の小規模マンションもマンションスペックは大差がないことが多い。差があるとすれば、駐車場の設置率くらいで内装はあまり変わらない。

ただ、財閥系の大規模マンションが色んな面で有利だし、オプレジ自身も安さを売りにしてるから価格は重要で実際財閥系より1割くらい安い。そういう意味で将来の資産性はブランド力もあって不透明だけど、コスパは良い。

[113: 周辺住民さん]

確かに自分で調べられないor調べてもよく分からないけど住居用のマンションが欲しいなら財閥系が色々な意味で無難でしょうね。
親切と見せかけて蹴落としにかかってる人がいてちょっと面白いですね（笑）
この物件を検討している方は、18戸しか無いからメリットについてあまり押さないですもんね。抽選になるでしょうから、ライバルは少ない方が良い。

[114: 匿名さん]

立地は茗荷谷の中でも抜群だし、地元需要で実需として3LDK1億くらい出せる人はたくさんいるだろうから抽選だろうね。

[115: マンション検討中さん]

蹴落とし作戦！笑ってしまった。
近所に住んでるけど、当たればいいかな程度。

[116: 匿名さん]

へー、デベや仕様に拘りがない方が多いんですね。では抽選になるか、価格が高いかになりそうですね。いずれにせよ価格次第であることには変わりありませんが。

[117: マンション検討中さん]

3LDKで購入確定ですね。

[118: 匿名さん]

3LDK1.3億
100㎡越えは1.7億。

[119: 匿名さん]

高杉嘘やろ

[120: マンション検討中さん]

本郷より高くなりそうですね。

[121: 匿名さん]

抽選になるってあるんですかね。
小規模なので営業が被らないように振り分けるような気がしてて、なので早めに唾付けたもん勝ちなんじゃないかなと。
それこそ、資金に不安のない人なら良いと思う部屋以外は要らないって言った方が良いかなと。

[122: 小石川5丁目住人]

本当に欲しい人は今の時点では書き込まないんだよね。黙って目立たない様にする。
欲しい人はさっさと資料を取り寄せたりした方が良い。勝手に売れてくと思う。
財閥系と言っている人につられると結局買えないよ。
この物件は予算が合えば買いだと思う。

[123: マンション検討中さん]

瞬間蒸発案件だよ。

[124: 口コミ知りたいさん]

ここの営業マンの感じの悪さを何とかしてほしい

[125: マンション検討中さん]

営業の人、頼りないけど感じ悪くなかったよ。

[126: 匿名さん]

>>122 小石川5丁目住人さん

おっしゃ通りですが、予算が合えばっていうところが一番重要なんですよね。高すぎたら一気に白けると思います。

[127: 周辺住民さん]

8500?13000のレンジ内なら窪町学区なので瞬間蒸発でしょうね。
ここは本当に立地が良い。護国寺の習い事や民間学童も徒歩利用可能なので、送迎に時間をかけられない共働きにはかなり有利な立地です。
割高感があったとしても実需優先で購入される方が多いと思います。

[128: 小石川5丁目住人]

>>126 匿名さん

う～ん
でも、財閥系の売値はオープンの1～2割増だからね。
(財閥系がオープンの価格を参考にしているのか、その逆なのかは判りませんけど)
オープンの売値で合わなければ『残念』と思うしかないのでは。

[129: マンコミュファンさん]

週末楽しみですね。75㎡で狙う人は多いのでは？
少しくらい高くても、この好立地だと資産価値も下がりにくいですし、転売を見越して子供のために買うパワーカップルが多そうですね。

本郷ヒルズのMR行った時に聞いたのは、小石川播磨坂が想像以上に瞬間蒸発だったため、こちらはさらに強気の値段ででると言っていました。
本郷買って欲しいがためのセールストークかもしれませんが、私が見ていたのは1.5億85㎡の部屋だったので、あながち1.3億は嘘じゃ無いかもしれませんね。

[130: マンション検討中さん]

>>127 周辺住民さん

リセール度外視で売れる。
坪480から500万が妥当。

[131: マンション検討中さん]

抽選確実かー

[132: 匿名さん]

窪町小といっても、所詮は公立小学校の教員が教えるところだからなあ。期待値上げすぎないほうがよいかと

[133: 匿名さん]

>>128 小石川5丁目住人さん
オープンはよく相場をみてる。財閥系から1割ほど安くして内装は同レベルからそれ以上の仕様にするんだよね。

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん
確かに、オープンのマンションはディスポーザーは付きませんが、それ以外の専有部の内装・設備の仕様は大手と比べても遜色ない、またはそれ以上だと思います。価格とQOL（生活の質）向上のバランスはとても良いと思います。その分、共用施設のスペックを最小限にしていますので、そういうところにも価値を求める層には、オープンの物件は刺さらないのかもしれません。

[135: 匿名さん]

文京区はオープンじゃなくてもほとんど共用施設ないマンションが多いから大差なくて駐車場くらいじゃない？オープンは駐車場作らないから、近くに駐車場借りれるかは確認した方がいいね。この辺りは学校に囲まれてるから、そこはネックになるかもね。

[136: 口コミ知りたいさん]

子育て家庭にとっても最高の立地だと思う
実需で希望する人が殺到しそうな予感

[137: マンション検討中さん]

駅まで5分もあれば着くし、お茶の裏で緑も多くてホントにいい場所にありますよね。抽選倍率すごそう。

[138: 匿名さん]

3LDKが1.3億だったら教えてください。ノータイムで見送りますので。

[139: 匿名さん]

1.1億以上なら見送ります

[140: マンション検討中さん]

オープンハウスに坪500万以上出すのは相当な覚悟が要ります。

[141: 匿名さん]

駐車場が来客用1台しかなく、あの辺は月極が少ないので、マイカー派はきついかも。

[142: 匿名さん]

3LDKは1.1億以上はあると思う。だが、オープンで1.3億とか信じられないんだが・・。他の湾岸エリアでもタワマン高層階買える。
リセールするとしても75程度の大きさの中古を1.3億で買う人がいるのか？

[143: 匿名さん]

湾岸と比較するかね
土俵が違いすぎる
ここ買う人は、湾岸なんて見向きもしないよ

[144: 周辺住民さん]

142さんは湾岸エリアの物件と比較検討しているんじゃなくて、値段の話をしてるだけでしょう。
茗荷谷周辺の高台エリアは昨年4月以降も値段の高騰および中古の供給減少が続いてます。坪500の大台に乗りそうですから、値段を比較する場合に湾岸エリアが話題に上がるのは当然の流れです。
この辺を買おうとしてる人が湾岸なんか見向きもしないのは皆わかってる前提で皆さん話してますよ。

[145: 匿名さん]

>>144 周辺住民さん

だから湾岸の価格と比べるとは

[146: 匿名さん]

好立地とはいえ、安さが売りのイメージしかないオープンで1億超えはさすがに、、、。上の方も仰る通り、良い学区とはいえ所詮は公立。都の人事で動きますし、冷静に考えて人気の公立にだけ良い先生をあてがう訳はないので。教育費は中学以降にどっとかかってくるのに、大手デベでない・70そこそこのオープンに1億以上だせるのは余程資金に余裕がある方達なんだなと、、素直に凄いと思います。

[147: マンション検討中さん]

お茶に進学予定だからここがベストです。予算が合えば。。

[148: 匿名さん]

>>147 マンション検討中さん
お受験終わられたのですね、おめでとうございます！

[149: 匿名さん]

>>146 匿名さん
上でも出てるけど、大手デベでこの立地だったらもっと高いだけ。茗荷谷の徒歩5分3LDKなら別のどこのデベでも1億くらいするし、ここの立地を加味したら1.1億で特段高すぎるというわけではない。買える人で買う、ってだけかと。

[150: 匿名さん]

国立小合格世帯が採算度外視で買うのは理解できます