オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[501: マンション検討中さん]

>>496 匿名さん
同意見です。とはいえ世の中には「少しでも良い（何が良いのかはここでは置いておきますが）学区に行かせたい」と思う親は沢山いて、そう言う親がいる限りこういう土地の値段は下がらないんですよね。「その学校がある限り価値が下がりにくい」というのは、家を買う上で大きいメリットだと思います。アメリカでは学区ベースで不動産を検索できるサービスがあり人気になっていますしね。
一方、不動産価値とは関係ない個人感情の話をすると、このような混沌とした世の中ですので偏差値をベースとした「学区」「高学歴」「有名私立」といっだのの価値に対しては非常に懐疑的です。むしろ、個人主義の時代において価値が同質化された環境で育つことの危険性の方が高いとも思います。

いずれにせよ、子供は親の思う通りにはなかなか育ちませんから、土地の価値だけに目を向けて投資目線で買うならアリな物件だと感じました。

[502: 匿名さん]

>>501 マンション検討中さん

大変勉強になります。アメリカで学区が不動産価値を決める背景には、エリアによって教育格差がものすごく大きい事情があるみたいですね。幸いに日本はそこまでの差はないのかな。文京区の名門公立小学校「3S1K」は不動産業者が名付けたのか分かりませんが、受験業界が勝手に付けた「早慶上智」から上智が抜けて「早慶明」と呼ばれちゃうなど、序列なんて時代の流れには脆いのかもしれませんね。

[503: 匿名さん]

>>497 匿名さん

仰るとおりですね。同感です！（素晴らしい）

[504: 匿名さん]

今週末はもう二期なんですね。75平米3LDKが1.1億なので、立地考えるとだいぶこなれた価格になった気がしますね。細長く、外廊下で行灯部屋があるのは残念ですが、お風呂に窓付きですし、全部屋にWICがついてますし。エレベーターロックがないにしても、この価格ならオプレジらしくリーズナブルって感じがします。

[505: 匿名さん]

>>504 匿名さん

それでも1、2年くらい前に文京区内で販売したオプレジ物件と比べると高いな。外廊下、エレベーターロックなしを考えると。マンション価格が高騰基調にあるから仕方ないか。

[506: マンション検討中さん]

子どもがいないので窪町学区でなければよかったのにと個人的に思ってます。そしたらあと少しは安くなるのかな。
場所が好きなんですよね。静か過ぎず、緑も多く。

[507: 匿名さん]

>>505 匿名さん
1、2年前と比較して1割程度は相場が高いと思うので、ブランドを加味しても仕方ないかな、って気はします。1億だったら、それこそ殺到する価格帯だと思うので。今、築浅中古でも1億に近い価格帯からしかないですしね。

[508: 匿名さん]

1.1億のD2って何階なんでしょう。3階かな？
勧めてくれているのは1期購入者なのかしら。

[509: 通りがかりさん]

今見たら本郷のほう、3LDK先着順で出ましたがこちらに比べかなり安く感じました。

[510: 匿名さん]

>>509 通りがかりさん

本郷ヒルズは交通の利便性が良く、近くの東京ドームの再開発予定もあって不動産的にはとても魅力のある場所だけど、如何せん間取りがイマイチだね。

[511: 匿名さん]

>>510 匿名さん

私も間取りを比べて本郷より茗荷谷のほうがいいと思いました。

[512: マンション検討中さん]

二期申込始まりましたね。倍率はかなり高いんでしょうね。

[513: 匿名さん]

>>509 通りがかりさん

本郷ヒルズは61平米で9080万円（坪489万円）みたいです。少し前だったら、文京区内のオプレジ新築物件で同じくらいの広さで坪410万円台だったから、マンション価格の高騰、恐るべし！

[514: 匿名さん]

一期と異なり、建築現場周辺での勧誘が激しいです。申し込みが入らないのでしょうか。

[515: 口コミ知りたいさん]

日経平均、1万が2万、2万が3万にまで来てんだから、当たり前かな。
持たざるものは辛い…

[516: 匿名さん]

>>514 匿名さん
同じく建築現場近くで話しかけられたけど、新入社員の子が呼び込みをかけているそう。
億ションで何も分からない子に全部を対応させるわけないだろうし、問い合わせで成績が見込めない以上、営業として現地周辺から自身の客を作りたいという意図なら理解はできる。
申込が抽選するほど入らないならこんな短期のスケジュールで2期やることもないんじゃないかな？

[517: 通りがかりさん]

>>516 匿名さん
一期は完売しており、二期は今日抽選です。

[518: 匿名さん]

>>516 匿名さん

自分が説明を聞きにいったときは何も分からない新人に対応されて、余計に時間がかかった感じなんだが、舐められてたんだろうか。。。何を質問しても、何も応えられなくて、対応が遅い遅い。。。

[519: マンション検討中さん]

本当にココ、いろんな営業がいる　総じて体育会系のノリが多い

[520: 匿名さん]

>500

小石川卒業生だけど周りは皆公立中出身だったよ。HP、窪町小推しがすごいな、そんな認識なかったが。

[521: マンコミュファンさん]

確か2019が100周年とかで、着物着て紫友同窓会に出かけてたわ

[522: マンション検討中さん]

二期も抽選外れました。また別のところを探します。

[523: 評判気になるさん]

やはり抽選の倍率高そうですね。

[524: 匿名さん]

倍率が付くように販売戸数を限定する。人気とは限らないんだよね。

[525: 匿名さん]

周辺の国立付属、制服着てぞろぞろ地下鉄に乗ってるから近隣からって少ないんだろうね。

[526: 匿名さん]

>>524 匿名さん
ですよね。

[527: 匿名さん]

>>525 匿名さん
今茗荷谷に住んでるけど、国立に合格するようなことがあったら、学区で値上げなんかしない地域に住みたい。

[528: 匿名さん]

>>525 匿名さん
エスカレーターじゃないからね。引っ越せないんじゃない。

[529: 匿名さん]

>515

高値掴みも危険。

[530: 匿名さん]

>>520 匿名さん
ごめんなさい。皆が皆、小石川？を目指しているわけではないと思います。また、窪町推しというよりは、まあ、窪町で少しリセール価値あがるかなぐらいに考えている人も多いと思いますよ。学区のみのリセール価値も危険ですが、茗荷谷は自然や公園も多く、子育て世帯にそこそこ人気なのではないでしょうか。

[531: マンション検討中さん]

自分は青柳→七中(今の音羽中)→竹早→でした。窪町から七中に来た子は青柳に比べて勉強出来る子でしたがいわゆる不良の仲間になり転落してました。
やはり周りの環境は大事だなと思いました。音羽中はどうなんでしょうか。

[532: 匿名さん]

HPでは音羽中スルーだよね。窪町小推しとは対照的。

[533: 匿名さん]

文京区の公立中はどんなかんじなのでしょうか。穏やかな子が多い印象ですが。
確か通学先は選べるのでしたよね。
音羽中と一中だとどちらが良いなどありますか？

[534: 匿名さん]

公立中学って、そんなに変わるんでしょうか。小学校も公立は変わらないけれど、中学受験率が多いか少ないかで雰囲気変わるかなと思うのですが、公立中学は皆高校を受験するわけですし。最近は中高一貫の公立もあるみたいですけどね。うちは私立しか考えてないので詳しくないですが。

[535: 評判気になるさん]

https://www.shimamura.gr.jp/shop/map_detail_2802.html

茗荷谷駅前のしまむら、閉店するんですね。

[536: マンション検討中さん]

>>535 評判気になるさん
しまむらショックです。サンマルクもセブンになったし入れ替わりが。。三徳はなくなりませんように。

[537: 匿名さん]

2期は残ったようですね。
2LDK坪単価421万円です。
この立地ならお買い得なのでは？

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん

坪421万円は、なかなか良さげ！
逆に、今まで単価上げすぎていたのでは。

[539: マンション検討中さん]

3LDKは抽選外れたのですが、2LDKは残ったんですね。421万円は一階の部屋でしょうかね

[540: 匿名さん]

この立地で坪420万なら一階でもかなり安い。というか、坪単価にはかなり差があるね。

[541: 匿名さん]

>>540 匿名さん

1階じゃないと坪420万円で買えないのか。マンション高くなっちゃったね(>_<)

[542: 匿名さん]

>>536 マンション検討中さん

しまむら、ショックですね。次の店舗は決まっているのでしょうか？
茗荷谷はコンビニばかりで、サンマルクのようなカフェは貴重だったようにおもいます。カフェ、ほしいなあ。。。

[543: 匿名さん]

>>542 匿名さん

この辺りだと大塚が充実してますね。
スタバ2件、高級ドトール、星野リゾート1階、2階にリモワもできる洒落乙カフェがあります。

[544: 匿名さん]

坪421は他の部屋と比較すれば安いですが、一昔前からしたら高いですよねぇー。立地が良いのはわかりますが、この値段を払うのなら、2ldkなら、賃貸でいいかと思ってしまいます。

[545: 匿名さん]

>>544 匿名さん
一昔どころか、1、2年前と比べても坪単価が上がっているような気がします。おっしゃるとおり、1階でこの価格だと購入を躊躇いますよね。

[546: マンション検討中さん]

お茶の正門横にあるカフェもなかなかいいですね。
音羽不二家もイートインできますが、なんか落ち着かない。
茗荷谷駅前のマクドナルド、スタバやタリーズあたりならよかったのにと思います。昔ケンタッキーがあったような記憶ですが、だいぶ前ですかね。
アトラスタワー隣にできる大学に、我々も使えるようなカフェができることを期待してます。

[547: ご近所さん]

駅前の三徳は無くならないと思います。店舗が賃貸ではないと聞いています。

[548: マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂が買えなかったのでこちらの物件を検討していますが、周辺環境の点でやっぱり小石川播磨坂の方が良かったと思い躊躇しています。（無い物ねだりしても仕方ないですが。。。）
駅へのアクセスはどちらもフラットで５、６分ですが、個人的には周辺の雰囲気や普段使いのスーパーへのアクセスが気になっています。ここの立地を評価されている方が多いようですが、皆さんは駅へのアクセス以外でどのような点を魅力に感じてらっしゃいますでしょうか。

[549: 小石川5丁目住人]

>>548 マンション検討中さん

小学校と公園が近いところではないでしょうか

[550: 小石川5丁目住人]

>>549 小石川5丁目住人さん

あっ、群林堂も近い