オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[401: 匿名さん]

あのエリアで物件が全くないので需要はあると思い挑んでます、他社ヒアリングも行っていたのですが購入層は全然居そうでした。（自分も含めですね）

[402: 匿名さん]

>>400 匿名さん
5，6倍ですね

[403: 匿名さん]

発表当初バルコニーはすべてグラウンド側だと勝手に期待が膨らんでいたのですが、基本道路側だったのは残念でした。設備はともかく、1F, 2Fの眺望が抜けるなら踏み込めたのですが。(上層階買えるパワーある人たち羨ましい、、、)

[404: 匿名さん]

>>403 匿名さん
降りてるので今更なんですが、目隠しフェンスのある1F部屋ってどんな感じでしょうか？住んだ経験のある方いらっしゃいますか？

[405: 匿名さん]

長く住む物件ではないとデベロッパーが言っていたような。。リセールありきとすると2階以上の億超えはやはり高い。

[406: 匿名さん]

>>403 匿名さん

設計する上での悩みがそこだったでしょうね。
道路側を廊下にするとどうしてもデザイン的にマイナスになるのでグラウンド側にせざるを得なかったんでしょうね。

[407: 匿名さん]

皆安く買いたいだろうけど現実そんなに甘くないし買えないから仕方が無いんじゃないかな。時間かけていつか買える日を目指して頑張るしか、叶わなそう。・・その時には子供も大きくなってそうだ

[408: マンション検討中さん]

私も落選してますが、5-7倍だったらしいですね

[409: 匿名さん]

>>394 匿名さん

おっしゃるとおり、ここは高過ぎ。リセール考えたら、落選して正解だったかもよ。

[410: 匿名さん]

デベロッパーを買うというよりは、立地を買うような感じかな。周囲は学校だからやかんや休日はすごく静かだろうな。緑もたくさん目に入ってくるし、稀有な立地だと思う。

[411: 匿名さん]

資産価値とか、そういうのはあまり考えないで購入できる人にはいい物件でしょうね。もともと古い建物があった場所ですから、新しいマンションが建つことで、周辺の景観はよくなるでしょうね。そうやって周りの建物が新しくなるにつれて茗荷谷の価値がさらに上がり、茗荷谷が高級ブランド化するかもしれませんね。その可能性を秘めた土地だと思います。

[412: 販売関係者さん]

大手はこの規模では社内ガイドラインで事業化できないから仕方ない。

もしこの手の小規模やったら今の価格の2割増しだよ。

それでも大手がいいなら別だけど、実際事業化しないから大手としてはやる価値ないんだろう。

だからオプレジ買う場合は大手の競合物件がない立地であることが必須。

それであｔ－だこーだ的外れなこと言う上辺だけの戯言ばかりの不動産キッズが最近増えてきて困る。

[413: 匿名さん]

>>412 販売関係者さん
不動産キッズ（笑）

[414: 匿名さん]

>>400 匿名さん

御成門小学校とか興味あるかな？
オプレジの狭小マンション建ちそうだけど

[415: 匿名さん]

>>401 匿名さん
どこの他社ヒアリングでしょうか。私は3社くらいヒアリングしましたが、どこもオプレジさんには厳しい印象でした。いつもリセールで難渋してます。しかも、この高額ではリセールは正直厳しいと言われましたよ。

[416: 匿名さん]

>>414
興味あります！どのオプレジでしょうか？

[417: マンコミュファンさん]

>>416 匿名さん

解体の看板見つけただけで、まだ発表されていない
大門駅の出口のすぐ横の狭小土地
直結といっても良いくらい近い
浜松町一丁目計画って書いてあったと思う

[418: 名無しさん]

>>417 マンコミュファンさん

現場を歩きました。これは良い立地ですね。都営地下鉄浅草線と大江戸線の大門駅A2出口を出てすぐの第一京浜沿いの場所で、目の前は都営バスの停留所。浜松町駅に近く、増上寺方面に進めば芝公園や港区役所も徒歩圏内。南側に古いビルがあり、北側も細い路地（私有地？）を挟んで建物がある狭小地でありますが、西側（第一京浜）と東側が道路に挟まれた整形地です。交差点の近くに、もつ焼きで有名なあの「秋田屋」があるなど飲食店が多いエリアで、コロナ流行が終息したら、千鳥足の酔っぱらいが多く歩いていそうな場所で、この茗荷谷エリアを希望されている方には合わないかも。ただ、港区アドレスの山手線内エリアで浜松町駅に近く、なかなか得難い立地であることは確かで、売り出されたら人気が出そうですね。

[419: 名無しさん]

>>418 名無しさん

失礼しました。北側も路地を挟まず建物があります。

[420: 通りがかりさん]

外観デザインすてきですね！

[421: マンション検討中さん]

お風呂場に窓が付いているのお部屋はポイント高いですね！
なかなかいい雰囲気のデザインとも思います（千駄木の二の舞いはごめん。。。）
ちなみに、施工会社の麦島建設って、東海地方中心に実績があるのですね

[422: 匿名さん]

外観カッコいいね。高級感がどれほど出るかは未知数なところはあるけど、デザイン的にはかなり人目を惹きそう。オプレジは小規模だけど、ちゃんと毎回デザインにこだわるところは良いね。

[423: 匿名さん]

http://www.oks-g.co.jp/blank.html

この茗荷谷の物件を設計する尾崎建築設計は、過去のオプレジ低層マンションの実績を見て分かる通り、デザインは手堅いと思います。西日暮里道灌山ヒルズとか、カッコいいです。千駄木フロントコートも、道灌山ヒルズのような色合いをイメージしていましたが。。

[424: 匿名さん]

デザインから最上階５階の100平米住戸はこの住戸のみって事ですね。
玄関が４階で、階段を登ってあとは５階は独り占め？

間取りは以前、載ってたけどどうなったんだろ。
1.7億くらいかなぁ。

[425: マンション検討中さん]

５階はまさに1.7億で、既に売れてるみたいです。
この近辺で3LDKの物件がほとんどないので、需要あり、リセールバリュー高いと思います。

[426: 匿名さん]

>>425 マンション検討中さん

あ、ありがとうございます。
既に売れてたんですねw

間取り載ってたけど一期の期限前に間取り消えてたなーと思って。
まあ、この住戸はリセールバリューは高いですね。
売りに出ないとは思いますけど。。

唯一の懸念は歳取ったら階段がキツいだろうという事ですねw

[427: 匿名さん]

>>426 匿名さん

唯一というか、そのネックが大きすぎてリセールは期待できないでしょ。メゾネットもリセールダメなのに。

[428: 匿名さん]

>>427 匿名さん

その通りだと思う。メゾネットはリセールにとってはマイナスだよ。

[429: 匿名さん]

エレベーターがあれば最上階を狙いたかった。
圧迫感も電線ビューもないから。

[430: 匿名さん]

ただこのメゾネットは良くある一階と地下一階って感じじゃないから良いと思うけどね。
低層マンションで最上階ワンフロア一邸の満足感は高い。
老人になった時はそん時に考えりゃ良いんじゃない？
ジム行って頑張って足腰鍛えるわ。
ま、自分が買ったわけじゃないけど。

欲しいか欲しく無いかって言われりゃ欲しいわ。

[431: 匿名さん]

マンションなのに階段があるってデメリットでしかないですよね。しかもこの価格。。。エレベーターロックもないし、外廊下で、、、っていくらなんでもないでしょ。リセール全く期待できず。1億くらいまで価格下げたら売れるかもね。1.7億もだすならアトラスタワー茗荷谷のほうが断然いいです。

[432: 匿名さん]

>>430 匿名さん

階段なくて、エレベーターロックあって最上階フロア独り占めならいいですけどね。。。

[433: 匿名さん]

アトラスタワー茗荷谷は最上階南向き100平米が分譲時1.6億でしたからね。
10年で変わりましたね。
震災・災害・オリンピックでの人手不足、仕入れ代（入札？）、資材高騰もあるでしょうけれど、「子供のために出しましょう」と足元を見られている気がしてならない。

[434: 匿名さん]

リセールを考えたら、このオプレジの物件に1.7億円は出せないな（そもそも買えない身分で言うのも説得力ないですが……）。リセールを考えず、一生住むつもりであれば、お金を出す人もいるのかな。でも実需で買う層であれば、もっとスペックの高い物件を選ぶのかな。

[435: 匿名さん]

>>431 匿名さん
ここまで頭悪い叩きだと目的が分からない。
100㎡1億ってどこまで疎開したら買えるの？
坪450-500換算で1.4-1.5億とか言うならわかるけどそのくせ外廊下とかエレベーターロック無しとか物件の構造は把握してるんだ。暇人？
アトラスタワー買える層じゃないことだけは確かだね。

[436: 匿名さん]

まあまあ煽りはやめて穏やかに行きましょう。

個人的には、低層物件、（一応）４面採光、３面バルコニー、地価上昇の茗荷谷駅至近、お茶の水女子大敷地隣接立地から価格が行っちゃうのは致し方なしだと思います。

階段の登り下り出来なくなったら買い物は子供の代に任せましょう（笑）

階段除いた平米でも99平米はあるでしょうから坪単価567万円。
比較のタワーマンションに眺望では敵いませんが、タワマンは1-2面採光ですからやはりこの間取りの開放感はすごい良いと思いますよ。

タワマンと違い一点モノというプレミア感からもリセールで大きく値崩れするという事は有り得ないと思います。

[437: 匿名さん]

>>436 匿名さん

オプレジ仕様で坪567万円。大規模再開発の予定はなく、学区のブランドに頼った茗荷谷の異様な坪単価の上昇。両脇の建物の建て替えの可能性。駐車場なし。リセールを考える上で不安要素が多い。あくまで個人的な意見です。

[438: 匿名さん]

2期の目玉部屋はどこですか？

[439: 匿名さん]

>>437 匿名さん
学区のブランドに頼ったとおっしゃいますが、子育て世代にとって教育環境は肝中の肝です。どのような教育環境を準備するかはこども将来に大きく影響します。もちろん確率論ですが、その可能性を最大化させることは、もっとも効率のよいお金の使い方（投資）だと思います。何倍にもなって返ってきます。

[440: 匿名さん]

都心のメゾネットってリセール強いんじゃないの？

[441: 匿名さん]

>>439 匿名さん

住まいに高いお金かけなくても
賃貸で孟母三遷すればいいじゃない。
窪町小で中受するんでしょ？
多分また私立中や塾の近くに引っ越したくなるよ。

[442: マンコミュファンさん]

税金でもなく、人の勝手なのに、僻みが酷くみっともないですよ。

[443: 匿名さん]

不安な人々の＊＊ですね。ここにコメント書いてないで、不動産のプロにお聞きになったらどうですか？私は文京区の不動産に知り合いが多いので、アドバイスをお聞きしてこちらの物件は見送りました。初心者たちで騒ぐより、実際に売買取引してる方からのアドバイスのほうが参考になりますよ。

[444: 匿名さん]

>>442 マンコミュファンさん
僻みでも何でもなく、マンション購入の先達として純粋に意見しただけじゃないかな。色々な意見があるからこそマンション購入の検討できるんだと思うよ。

[445: 匿名さん]

>>442 マンコミュファンさん

もしかして購入しちゃった人ですか？

[446: マンション検討中さん]

今、検討真っ只中です。
1号室と2号室の玄関はそこそこ離れているけど、３号室と４号室の玄関が近いのと、向きが気になって。
隣が変な人だったら、玄関の出入りの際、押し込まれたり、通せんぼされたりとか…
それだけなんですけどね、気になるのは。
4号室、すごい惹かれているのですが。

[447: 評判気になるさん]

30ヘーベーのルーバルに、キッチンから出られ、風呂にも窓があり、中住戸の坪単価より1.5倍はする所に住んでます。
蓼食う虫も好き好きで、転売も欲しい金持ちがひとりいればいいのです。
まぁ、新築よりは不利なのは、中住戸も同じ。

[448: 匿名さん]

>>442 マンコミュファンさん

もしかして購入しちゃった人ですか？

[449: 匿名さん]

現状のアトラス中古市場だと仲介手数料を加味するとこの辺りが比較対象ですね。
https://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/13105/1057157951/00781781/x010...

パークコート小石川ザタワーだと８１平米が同じような価格帯になりそう。
https://manmani.net/wp-content/uploads/2019/01/81a.jpg

共用部の豪華さを考えればもちろんメジャーデベなんでしょうけど
専有部は自分の好きに豪華には出来ますからね。

ただここにエレベーターロックが無いのは知りませんでした。
なぜでしょうね。

[450: 匿名さん]

設備仕様など見ると、専有部はシーザーストーン天板や廊下水回りのタイル貼りなど普通のオプレジより仕様も高めなのに、エレベーターロックがないのは不思議ですね。外廊下で構造的にエレベーターロックかけても仕方ない、ってことなのかも知れないですが。

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん
エレベーターロックって、逆に採用しているマンションの方が少ないでよね。エレベーターロックマンションって、大手役員や芸能人などが住む港区や南青山などの超高級マンションぐらいですよ。茗荷谷ではレアですよね。

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん

オプレジさんはエレベーターロックのある物件が今までそこそこあったので、皆さん不思議がっているのだと思いますよ。本郷のオプレジもエレベーターロックありましたしね。茗荷谷の高級物件の多くは内廊下ですし、まあ、今の価格でリセールできる可能性は限りなく低いでしょう。ということです。

[453: 匿名さん]

>>451 匿名さん

最近のオプレジシリーズは、エレベーターロックのあるトリプルセキュリティーが標準ですよ。東京23区内で販売中の本郷ヒルズ、千代田外神田、目白プレイス、西荻窪、中目黒もすべてトリプルです。

[454: 名無しさん]

>>451 匿名さん

いやいや、アトラスタワー茗荷谷もエレベーターロックあるよ。

[455: 匿名さん]

もし地下が残るようなら
英語塾や個別指導塾等にしてほしいな。

[456: 匿名さん]

>>451 匿名さん
高級物件に住んだことのない方なのかなと思いました。私は茗荷谷の財閥系の物件に住んでいますが、内廊下やディスポーザーが当たり前で快適です。地下に自転車を取りに行っても自転車用のエレベーターがあるので朝の混雑時にイライラしません。
このお値段を出す方は、上記の設備は標準という感覚ですよ。逆にこのお値段でこの仕様だと、中古での買い手を見つけるのは難しいのでは？と思ってしまします。まあ、稀に賃貸仕様でこのお値段で購入してくれる人がいるのかもしれませんが、マンションをいままで検討したこのない方なのかな？と思います。そういう人が見つかればいいですね。

[457: 匿名さん]

立地は仕様では変えられないからね。リセールがー！仕様がー！とか庶民的な話ではなくて、お金持ちの趣味でもうすでに売れちゃったんだから、少なくとも1人はこの価格を出す人が短期間で見つかった、ってことだし、一期も抽選で坪500万以上出す人が複数以上いたんだから、それだけ欲しい人が多いんじゃない？あとは、みんなこの掲示板みたいに細かい仕様とか気にしてないとか。

[458: 匿名さん]

皆さん、ここの価格は高いと感じているので、買う理由が欲しいんだと思いますよ。立地に加えてもうワンパンチ欲しいところですが、オープンにそれを求めるのも筋違いではありますしね。

[459: 匿名さん]

オープンさんじゃなければ、、、。もしくはオープンでも値段相応の仕様なら購入したかったのになあ。。。
当初は10倍以上の倍率だと豪語していたのに、そんなことはなかったのが現実だね。

[460: マンション検討中さん]

学区が良いので賃貸に出しても引き合いが多いエリアなんじゃないですかね？しかしすごいですねー窪町小学校にセレブの子供が集まるのかあ。

[461: 匿名さん]

>>460 マンション検討中さん

賃貸なら値段次第で検討する人はいそうですね。お値段次第ですが。。。うちの子、窪町行ってますけど、ピンキリですよ。よくも悪くも公立ですから、普通です。セレブ、そんなにいませんよ。

[462: 匿名さん]

>>461 匿名さん
在校生の保護者様、質問させてください。
勉強する子をからかう空気はありませんよね？
学級崩壊はありませんか？
いじめ・暴力はありませんか？
先生方の教え方は上手ですか？
校庭が児童数の割に狭いように感じますが体は動かしているのでしょうか。

[463: 匿名さん]

>>462 匿名さん
まったくないとは言いませんが、比較的少ないですよね。

[464: 素直さん]

>>462 匿名さん
逆に完璧な学校ってどこですか？中受率50%と10%では、明らかに質が違いますよ。それは素直に認めましょう。

[465: 匿名さん]

>>457 匿名さん

茗荷谷駅と護国寺駅は文京区内の駅力で最下位を争っていますが、売却や賃貸を想定した駅力はそもそも関係なく、確かに車のある富裕層に駅の利便性なんて関係ありませんよね。リセールやら仕様やらを気にするのは、ローン返済で一杯一杯の庶民の考えることなのかもしれませんね。

[466: マンコミュファンさん]

流石に文京区でうっせぇわ歌う小学生は知らん

[467: 匿名さん]

>>465 匿名さん
なぞのランキング登場ですか…

[468: マンション掲示板さん]

>>467 匿名さん

これですね！　

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110365

自宅は護国寺が最寄りなのでちょっとかなしくなりました。

[469: 通りがかりさん]

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110365

ちょっと古いけど、このランキングかな？

[470: 匿名さん]

>>468 マンション掲示板さん
信頼性低そうなランキングですね。

[471: マンコミュファンさん]

立地はすごくいいと思います。ただ、オプレジのマンションは、エレベーターロックのあるトリプルセキュリティが標準なので、この茗荷谷の物件にエレベーターロックが付かないのには、何かしらの理由があると考えられます。ご購入を検討されている方は、デベロッパーに理由を聞いておいたほうが良いと思います。

[472: 匿名さん]

>>471 マンコミュファンさん
エレベーターロックって、住んでみると不自由な面もありますよね。マンション内のご近所付き合いとかは、エレベーターロックがないほうが良さそうですね。エレベーターロックがついてる茗荷谷ではアトラスタワーぐらいだと思いますよ。

[473: マンコミュファンさん]

18戸だよ、地下も最上階も同じ穴のムジナ…みんな友達、４年に一回理事
田舎が鍵かけないようにロック不要

[474: 匿名さん]

>>472 匿名さん

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/myogadani3/structure03.html

シティハウス文京茗荷谷レジデンスもトリプルセキュリティだよ。

[475: 匿名さん]

>>472 匿名さん

エレベーターロックは不自由どころか、セキュリティが高まって意外と良いですよ。確かに住む前は面倒だと思いましたが。特に最近は宅配などで外部の人が入ってくる機会が増えたので、目的階に止まらないエレベーターは安全だと感じています。ご近所付き合いぐらいなら、階段を使えばいいですしね。

[476: マンション検討中さん]

マンション内でご近所付き合いはあるんでしょうか。一戸建て育ちで分からずで。

[477: 通りがかりさん]

>>472 匿名さん

都心のマンション内で、エレベーターロックが面倒なくらい行き来する付き合いって、どんだけある？ ほとんどは、入居時に挨拶に行くか、共用部ですれ違って挨拶するか、理事会の総会で顔を合わせるぐらいでは。

[478: 匿名さん]

昔、エレベーターロックのないマンションに住んでいました。階下の人が精神異常者で、階をまたいで徘徊するのが怖くて今はエレベーターロックがなくては住めません。ちなみに精神異常者のいるマンションは最低でも1億を越えるファミリー世帯のマンションで、一人暮らしの方でした。こんなこともあるので、エレベーターロックなしでは住めないです。

[479: 匿名さん]

どんなに話しても今更エレベーターロックつかないです。
ご近所づきあいは挨拶程度で。
深入りすると住みづらくなります。
「どこの制服？」ってなるでしょう。
挨拶すらしないのは教育上よろしくないです。

[480: 匿名さん]

私も以前住んでいたマンションの隣人が変な人で、壁をたたいたり、ドアを蹴ってきたり、本当に怖い思いをしました。平均的に1億以上はするマンションだったので、お金があっても変な人はいるのだと痛感しました。子供が小さいので怖くて引っ越しましたが、隣人だとエレベーターロックでは防げないです。。。

[481: 匿名さん]

>>475 匿名さん
結局階段で行き来できるなら、エレベーターロックってセキュリティの意味ないですね。

[482: 匿名さん]

>>481 匿名さん

うちは階段でも行き来できないようになっていますよ。階段で行き来できるのは意味ないと思います。

[483: 名無しさん]

>>482 匿名さん
当然、階段にもセキュリティがないと意味ない。ただ、そんなことよりも、外廊下でエレベーターロックのない物件に、第二期の価格をどう付けてくるかに注目だね。

[484: 匿名さん]

A2タイプの間口ってどのくらいなんでしょう。コンロとシンクがL字になっているから狭そうな気がしました。

[485: 匿名さん]

問い合わせしましたが、A2は完売してました。

[486: 匿名さん]

茗荷谷駅から歩きました。クレヴィア茗荷谷 文京の丘と比べて見ましたが、オープンレジデンシア茗荷谷の方が立地がいいかなと思いました。直近の物件からみても茗荷谷駅から近く、大通りからも一本入るので立地がいいかもと思いました。

[487: 匿名さん]

>>486 匿名さん

クレヴィア茗荷谷ってあの凄い盛り上がった十字路の角にあるやつですよね？
あそこは、既に完売してる物件ですよね。

流石に立地は比べ物にはならないかと…

[488: 匿名さん]

立地だけでいうと、茗荷谷でここより良い立地なマンションは中々ない上にエリアが希少なんだよね。小石川5丁目も良いけど、そっちはわりとマンションがある。

[489: マンション検討中さん]

>>488 匿名さん

参考になります。
茗荷谷で物件を一年半ほど探しています。
中古でもいいので検索しており1980年代の物件もこちらの新築物件とほぼ変わらない価格なので驚きました。　折角お金を払うのであれば新築や築浅がいいですし、場所も駅近がいいです。
マンション選びは難しいですね。

[490: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
茗荷谷で築浅で好条件な部屋が欲しかったら、中古は気に入ったものがあればすぐ内見して買うしかない。特に窪町小学区は、賃貸暮らしの人含めてみんな狙ってるから。ここは正直かなり高いけど、好立地かつ希少性高い。ただ、小規模で共用設備は最小限でリセールは未知数。実需で、とにかく立地が気に入った、って感じの人向け。

[491: 匿名さん]

>>490 匿名さん
バルコニーがお茶大に向かってたらよかったですけどね。残念。

[492: マンコミュファンさん]

D2タイプ（74.58平米）は窓付きバスルームがあって希少性が高い。収納スペースもあり、オプレジにしては居室内の柱の食い込みが少なく、なかなか良さげでは。天井高はいくつかな。下がり天井部分はどこかな。玄関前にアルコープもあるのかな。立地が良い一方、エレベーターロックやディスポーザーや駐車場がない分、坪単価がどのくらいになるかが判断基準になりそう。学区の評判が良くて、大学などに囲まれた文教エリアであるのは当然で、それを差し引いて、建物・設備スペックや今後の生活スタイルなどを冷静に見極めた上で購入できたら、かなり良い物件となるかもしれませんね。適正価格を判断するために、周辺の不動産相場を調べたり、地元不動産に聞いたりするのも良いかも。不動産購入の成否は入念なリサーチをするかどうかにかかっています。

[493: マンション検討中]

>>490 匿名さん

ありがとうございます。
周辺の護国寺や大塚と比べても狙う方が多いというエリアということが伝わりました。不動産の方からも多くの人が空きやタイミングを見ていると聞いていたので理解できました。　

[494: 匿名さん]

D2は面積の割に部屋が狭い。長細いからかしら。

[495: マンコミュファン]

>>494 匿名さん

492を投稿した者です。おっしゃるとおり、細長いですね。廊下の面積を少なくして効率的な間取りにしたにもかかわらず、縦横比のバランスが悪いですね。

[496: 匿名さん]

ここは立地は良いですが、デベが学区のブランドの足元を見て坪単価を上げすぎ。中学受験や高校受験で受かった名門校が遠かったら、通学する子供が可哀想。世間的に評判のいい小学校に行ったからと言って最終的には本人のやる気と努力だし、親同士のプライドに挟まれて窮屈な思いをするのは子供たち。仮に最高学府に行っても、誰もが知る企業において、社会人として成功しない事例をたくさん見てきた。良い学区に住んだからと行って、親のエゴで子供の未来の選択肢を決めるのはどうかなと思う。特にこれから混沌とした時代に、旧来の価値の押し付けに従って、学区の優劣で不動産を選ぶなんて馬鹿馬鹿しいと個人的には思う。学区で不動産を選ぶことは否定しない。いろいろな考え方があるべきで、あくまで自分の経験に基づく意見です。気を悪くなさらないでください。すみませんでした。

[497: 匿名さん]

まあ確率論でしょ。
佐藤亮子のような天才ママじゃ無い限り、ある程度の環境に身を置かせてあとはそこで頑張らせるしか無い。
子供は1人で勉強に没頭するなんてそんないないし、ある程度の環境で周りに引っ張って貰うって事になるのは仕方ないでしょう。

自分だって親の思う通りに育ったかと言えばそうじゃ無いし、逆に子供の頃、親のサポートが充分だったかと思い返せばそうじゃなかったって思うところはある。

親は親で今考えられる自分なりの最高のサポートを子供にしてあげればいいじゃない。
自分の子供たちを育てるなんてのは人生一度きりなのだから。

[498: 匿名さん]

同じ文京区内でも、学級崩壊のない普通の公立小学校の学区で、それなりに駅近の新築または築浅で、このオプレジ茗荷谷より割安な物件はたくさんあると思うし、その分を塾などの教育にかけるというのもありかな。確かに、茗荷谷のオプレジは高い気がする。まぁ、そもそも文京区内の公立小学校はどこも安定してると思うけど。

[499: 匿名さん]

巣鴨SAPIX近くの文京区が塾通い的には最強。山手線で鉄にも通いやすい。学区は駕籠町。場所は都立小石川の隣。少人数で面倒見が良かったよ。

[500: マンコミュファンさん]

嫁は普通の公立中から小石川高に合格したとのこと。

[501: マンション検討中さん]

>>496 匿名さん
同意見です。とはいえ世の中には「少しでも良い（何が良いのかはここでは置いておきますが）学区に行かせたい」と思う親は沢山いて、そう言う親がいる限りこういう土地の値段は下がらないんですよね。「その学校がある限り価値が下がりにくい」というのは、家を買う上で大きいメリットだと思います。アメリカでは学区ベースで不動産を検索できるサービスがあり人気になっていますしね。
一方、不動産価値とは関係ない個人感情の話をすると、このような混沌とした世の中ですので偏差値をベースとした「学区」「高学歴」「有名私立」といっだのの価値に対しては非常に懐疑的です。むしろ、個人主義の時代において価値が同質化された環境で育つことの危険性の方が高いとも思います。

いずれにせよ、子供は親の思う通りにはなかなか育ちませんから、土地の価値だけに目を向けて投資目線で買うならアリな物件だと感じました。

[502: 匿名さん]

>>501 マンション検討中さん

大変勉強になります。アメリカで学区が不動産価値を決める背景には、エリアによって教育格差がものすごく大きい事情があるみたいですね。幸いに日本はそこまでの差はないのかな。文京区の名門公立小学校「3S1K」は不動産業者が名付けたのか分かりませんが、受験業界が勝手に付けた「早慶上智」から上智が抜けて「早慶明」と呼ばれちゃうなど、序列なんて時代の流れには脆いのかもしれませんね。

[503: 匿名さん]

>>497 匿名さん

仰るとおりですね。同感です！（素晴らしい）

[504: 匿名さん]

今週末はもう二期なんですね。75平米3LDKが1.1億なので、立地考えるとだいぶこなれた価格になった気がしますね。細長く、外廊下で行灯部屋があるのは残念ですが、お風呂に窓付きですし、全部屋にWICがついてますし。エレベーターロックがないにしても、この価格ならオプレジらしくリーズナブルって感じがします。

[505: 匿名さん]

>>504 匿名さん

それでも1、2年くらい前に文京区内で販売したオプレジ物件と比べると高いな。外廊下、エレベーターロックなしを考えると。マンション価格が高騰基調にあるから仕方ないか。

[506: マンション検討中さん]

子どもがいないので窪町学区でなければよかったのにと個人的に思ってます。そしたらあと少しは安くなるのかな。
場所が好きなんですよね。静か過ぎず、緑も多く。

[507: 匿名さん]

>>505 匿名さん
1、2年前と比較して1割程度は相場が高いと思うので、ブランドを加味しても仕方ないかな、って気はします。1億だったら、それこそ殺到する価格帯だと思うので。今、築浅中古でも1億に近い価格帯からしかないですしね。

[508: 匿名さん]

1.1億のD2って何階なんでしょう。3階かな？
勧めてくれているのは1期購入者なのかしら。

[509: 通りがかりさん]

今見たら本郷のほう、3LDK先着順で出ましたがこちらに比べかなり安く感じました。

[510: 匿名さん]

>>509 通りがかりさん

本郷ヒルズは交通の利便性が良く、近くの東京ドームの再開発予定もあって不動産的にはとても魅力のある場所だけど、如何せん間取りがイマイチだね。

[511: 匿名さん]

>>510 匿名さん

私も間取りを比べて本郷より茗荷谷のほうがいいと思いました。

[512: マンション検討中さん]

二期申込始まりましたね。倍率はかなり高いんでしょうね。

[513: 匿名さん]

>>509 通りがかりさん

本郷ヒルズは61平米で9080万円（坪489万円）みたいです。少し前だったら、文京区内のオプレジ新築物件で同じくらいの広さで坪410万円台だったから、マンション価格の高騰、恐るべし！

[514: 匿名さん]

一期と異なり、建築現場周辺での勧誘が激しいです。申し込みが入らないのでしょうか。

[515: 口コミ知りたいさん]

日経平均、1万が2万、2万が3万にまで来てんだから、当たり前かな。
持たざるものは辛い…

[516: 匿名さん]

>>514 匿名さん
同じく建築現場近くで話しかけられたけど、新入社員の子が呼び込みをかけているそう。
億ションで何も分からない子に全部を対応させるわけないだろうし、問い合わせで成績が見込めない以上、営業として現地周辺から自身の客を作りたいという意図なら理解はできる。
申込が抽選するほど入らないならこんな短期のスケジュールで2期やることもないんじゃないかな？

[517: 通りがかりさん]

>>516 匿名さん
一期は完売しており、二期は今日抽選です。

[518: 匿名さん]

>>516 匿名さん

自分が説明を聞きにいったときは何も分からない新人に対応されて、余計に時間がかかった感じなんだが、舐められてたんだろうか。。。何を質問しても、何も応えられなくて、対応が遅い遅い。。。

[519: マンション検討中さん]

本当にココ、いろんな営業がいる　総じて体育会系のノリが多い

[520: 匿名さん]

>500

小石川卒業生だけど周りは皆公立中出身だったよ。HP、窪町小推しがすごいな、そんな認識なかったが。

[521: マンコミュファンさん]

確か2019が100周年とかで、着物着て紫友同窓会に出かけてたわ

[522: マンション検討中さん]

二期も抽選外れました。また別のところを探します。

[523: 評判気になるさん]

やはり抽選の倍率高そうですね。

[524: 匿名さん]

倍率が付くように販売戸数を限定する。人気とは限らないんだよね。

[525: 匿名さん]

周辺の国立付属、制服着てぞろぞろ地下鉄に乗ってるから近隣からって少ないんだろうね。

[526: 匿名さん]

>>524 匿名さん
ですよね。

[527: 匿名さん]

>>525 匿名さん
今茗荷谷に住んでるけど、国立に合格するようなことがあったら、学区で値上げなんかしない地域に住みたい。

[528: 匿名さん]

>>525 匿名さん
エスカレーターじゃないからね。引っ越せないんじゃない。

[529: 匿名さん]

>515

高値掴みも危険。

[530: 匿名さん]

>>520 匿名さん
ごめんなさい。皆が皆、小石川？を目指しているわけではないと思います。また、窪町推しというよりは、まあ、窪町で少しリセール価値あがるかなぐらいに考えている人も多いと思いますよ。学区のみのリセール価値も危険ですが、茗荷谷は自然や公園も多く、子育て世帯にそこそこ人気なのではないでしょうか。

[531: マンション検討中さん]

自分は青柳→七中(今の音羽中)→竹早→でした。窪町から七中に来た子は青柳に比べて勉強出来る子でしたがいわゆる不良の仲間になり転落してました。
やはり周りの環境は大事だなと思いました。音羽中はどうなんでしょうか。

[532: 匿名さん]

HPでは音羽中スルーだよね。窪町小推しとは対照的。

[533: 匿名さん]

文京区の公立中はどんなかんじなのでしょうか。穏やかな子が多い印象ですが。
確か通学先は選べるのでしたよね。
音羽中と一中だとどちらが良いなどありますか？

[534: 匿名さん]

公立中学って、そんなに変わるんでしょうか。小学校も公立は変わらないけれど、中学受験率が多いか少ないかで雰囲気変わるかなと思うのですが、公立中学は皆高校を受験するわけですし。最近は中高一貫の公立もあるみたいですけどね。うちは私立しか考えてないので詳しくないですが。

[535: 評判気になるさん]

https://www.shimamura.gr.jp/shop/map_detail_2802.html

茗荷谷駅前のしまむら、閉店するんですね。

[536: マンション検討中さん]

>>535 評判気になるさん
しまむらショックです。サンマルクもセブンになったし入れ替わりが。。三徳はなくなりませんように。

[537: 匿名さん]

2期は残ったようですね。
2LDK坪単価421万円です。
この立地ならお買い得なのでは？

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん

坪421万円は、なかなか良さげ！
逆に、今まで単価上げすぎていたのでは。

[539: マンション検討中さん]

3LDKは抽選外れたのですが、2LDKは残ったんですね。421万円は一階の部屋でしょうかね

[540: 匿名さん]

この立地で坪420万なら一階でもかなり安い。というか、坪単価にはかなり差があるね。

[541: 匿名さん]

>>540 匿名さん

1階じゃないと坪420万円で買えないのか。マンション高くなっちゃったね(>_<)

[542: 匿名さん]

>>536 マンション検討中さん

しまむら、ショックですね。次の店舗は決まっているのでしょうか？
茗荷谷はコンビニばかりで、サンマルクのようなカフェは貴重だったようにおもいます。カフェ、ほしいなあ。。。

[543: 匿名さん]

>>542 匿名さん

この辺りだと大塚が充実してますね。
スタバ2件、高級ドトール、星野リゾート1階、2階にリモワもできる洒落乙カフェがあります。

[544: 匿名さん]

坪421は他の部屋と比較すれば安いですが、一昔前からしたら高いですよねぇー。立地が良いのはわかりますが、この値段を払うのなら、2ldkなら、賃貸でいいかと思ってしまいます。

[545: 匿名さん]

>>544 匿名さん
一昔どころか、1、2年前と比べても坪単価が上がっているような気がします。おっしゃるとおり、1階でこの価格だと購入を躊躇いますよね。

[546: マンション検討中さん]

お茶の正門横にあるカフェもなかなかいいですね。
音羽不二家もイートインできますが、なんか落ち着かない。
茗荷谷駅前のマクドナルド、スタバやタリーズあたりならよかったのにと思います。昔ケンタッキーがあったような記憶ですが、だいぶ前ですかね。
アトラスタワー隣にできる大学に、我々も使えるようなカフェができることを期待してます。

[547: ご近所さん]

駅前の三徳は無くならないと思います。店舗が賃貸ではないと聞いています。

[548: マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂が買えなかったのでこちらの物件を検討していますが、周辺環境の点でやっぱり小石川播磨坂の方が良かったと思い躊躇しています。（無い物ねだりしても仕方ないですが。。。）
駅へのアクセスはどちらもフラットで５、６分ですが、個人的には周辺の雰囲気や普段使いのスーパーへのアクセスが気になっています。ここの立地を評価されている方が多いようですが、皆さんは駅へのアクセス以外でどのような点を魅力に感じてらっしゃいますでしょうか。

[549: 小石川5丁目住人]

>>548 マンション検討中さん

小学校と公園が近いところではないでしょうか

[550: 小石川5丁目住人]

>>549 小石川5丁目住人さん

あっ、群林堂も近い

[551: 通りがかりさん]

>>548 マンション検討中さん
明日で最終期ですよ。

[552: ご近所さん]

確かに、ちょっとスーパーは弱いかもしれません。駅前の三徳は品数少ないので。
ただ、あの坂の風情はやっぱりいいですね。また、護国寺、音羽、目白台へは天気が良ければ気持ちよく散歩しやすく、そのあたりのお店も面白いです。私は江戸川橋に足を伸ばして、たい焼きを買ったりしています。食料品は、結構池袋西武地下２階のスーパーを愛用しています。

[553: 匿名さん]

公園が近いのはいいですよね。ただ、それだけのためにこのお値段を支払うのかどうか。。。

[554: 通りがかりさん]

本郷は完売したので茗荷谷も売れてしまうんでしょうね

[555: 匿名さん]

>>554 通りがかりさん

売れそうなら大人しくされていればいいのに、勧誘が相変わらずしつこいのはなぜなのか、、、
イメージダウンになると思うのですが。。。

[556: 匿名さん]

>>548 マンション検討中さん

駅へのアクセスはとても重要です。
あとは小学校、公園。立地だと思います。

みなさんの意見と同じく個人的にも茗荷谷のほうが良いと思います。

[557: 評判気になるさん]

３月内の完売しなかったのか～、残念。売り切って欲しかったな。

[558: 匿名さん]

>>557 評判気になるさん

結局、同時期に販売を開始した本郷ヒルズのほうが、サクッと売れちゃいましたね。茗荷谷は学区を前面に出して値段を高くし過ぎたような気がします。

[559: マンション検討中さん]

最悪な会社
しつこく営業してくるから、根負けして時間つくって話聞いたのに、倍率高いので当たるかどうかはわかりませんだと？

[560: マンション検討中さん]

>>555 匿名さん
その通りです

[561: ご近所さん]

最近の現地周辺は、桜が綺麗でいい雰囲気です。

[562: 匿名さん]

>>557 評判気になるさん

昨日で事実上完売したらしいですよ。
販売戸数調整の都合で1部屋だけ来月契約するらしいけど、抽選は全部屋終了と聞きました。

[563: 匿名さん]

最後まで抽選が入って完売なんだね。かなり高かったけど、希少立地だったから欲しい人も多かったんだろう。ビラ配りとか必要なかったんだろうけど、研修も兼ねてやってたのかな。

[564: 匿名さん]

>563

完売は結果であって、売る側としては完売するまでは不安なんだろうね。

[566: 匿名さん]

完売ですか
文京区速いね
文京区が人気だと、もう安く買えるとこないな

[567: 通りがかりさん]

ビラ配りは新人のお勉強かなと思いました。小日向で近所なので声かけられましたが、必要ないですと言えばしつこくされませんでしたよ。
学区を抜きにしてもとてもいい環境ですね。建物のデザインもステキだなあと思います。

[568: 匿名さん]

閉店した茗荷谷の「しまむら」の跡には、100均のDAISOが入るんですね。

[569: マンション検討中さん]

>>568 匿名さん

スタバーが入って欲しかった。。

[570: 匿名さん]

>>568 匿名さん

100均だったら、Seriaのほうが良かったな。

[571: 匿名さん]

>>570 匿名さん

Seriaは駅前にありますね。

[572: 匿名さん]

>>569 マンション検討中さん

茗荷谷にスタバきてほしいなぁ！

[573: 匿名さん]

学校のキャンパスの豊富な緑とか、高台の良好な住環境とかここは恵まれすぎてましたね。

今後あまり出ないだろう場所だったので、ご縁がなかったのはつくづく残念でした。

[574: マンション検討中さん]

>>573 匿名さん
茗荷谷エリアはどこも当てはまる気がしますが、先に完売した本郷や小石川播磨坂といい、文京区は住環境としてやはりいいですよね！この売れ行きから想像するに多少高くても引き続き物件は出てくるでしょうから、良いところが見つかると良いですね。

[575: マンション検討中さん]

抽選2回漏れました。どういう人が受かるのでしょう。。。

[576: マンション検討中さん]

そもそも抽選てどうやるの？

[577: 匿名さん]

オプレジでなければ欲しかったなぁ。。。駐車場もないし、外廊下だし、ゴミ捨て場横にまでみっちり住戸を作る、とにかく利益出せばあとは何でもいい感じの会社の精神が好きになれない。。。

[578: マンション検討中さん]

>>577 匿名さん
ブランドの話をされているのか、仕様の話なのかよくわかりませんが、あえてここに来て述べる話ではないかと。。。

[579: 通りがかりさん]

ホームページに完売のお知らせ出ましたね。当選された方、羨ましいです！

[580: 匿名さん]

サクッと完売良かったです。色々とやる事はありますが入居まで何か話題ありますかね・・

[581: 名無しさん]

今朝現地を通りました。緑が多く本当にいい場所です。
来年春のできあがり楽しみですね。

[582: マンション検討中さん]

久しぶりに見てきました。かなり上のほうまでできてますね！

[583: 通りがかりさん]

立地が羨ましいです。駅に近く、緑も多いですよね。

[584: 通りがかりさん]

近所なので通るたびにいいなーと思ってます。もうすぐ出来上がりますね！
ななめ前の音羽台ハウスも古いですがステキですね。

[585: マンション検討中さん]

外壁が見れました。ベージュのタイルがいい感じ。

[586: 通りがかりさん]

カバーもほほ取れて全貌が見えました。落ち着いて品がある感じがします。

[587: 匿名さん]

茗荷谷というエリアで駅近で新築は貴重。落ち着きのある外観とまわりの緑の多さ、治安の良さは価値ある。

[588: 通りがかりさん]

角の戸建てと両隣も一緒に建てられてたらよかったのに。

[589: 名無しさん]

ステキ！

[590: 匿名さん]

>>589 名無しさん

電線と電柱がなければ、なお良いですね。

[591: 名無ししゃん]

>>589 名無しさん

あ、、うん、素敵ですかね？

[592: デベにお勤めさん]

思ったより安っぽい、、、

[593: 名無しさん]

周囲に馴染んでていいと思います。華美ではなく明るめのベージュ。

[594: マンション検討中さん]

同じ茗荷谷駅が最寄りで、春日通りの向こうの小石川五丁目にもオープンレジデンシアが出るみたいです。角地でかなり人気がでそうです。

[595: マンション検討中さん]

>>594 マンション検討中さん
窪町小が学区なら高くなりそうですね。

[596: 通りがかりさん]

>>593 名無しさん

電線が邪魔かな(^_^;) せっかくの外観を台無しにしている。

[597: 匿名さん]

>>595 マンション検討中さん

小石川五丁目は窪町小学校の学区です。

[598: 匿名さん]

>>594 マンション検討中さん

この小石川五丁目のオプレジの近くで昔、事件があったらしいけど、誰かご存知ですか？ 未解決事件みたいです。

[599: 通りがかりさん]

駅近、窪町小学校学区内、条件良しです。
情報掴むの遅れました。ここは買いです。

[600: 匿名さん]

学区って重要らしいね
日比谷高校の衰退の記事見て痛感した
私立通わなくても東大行けるなら、それが良いよね