オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[383: 匿名さん]

地下なら売れ残ってあり得るのかも。

[384: 匿名さん]

オプレジも青山の中古は割と高かった記憶がある
立地次第だろうなと思う

[385: 匿名さん]

まあでも、オプレジですからね。。。文京区のオプレジのリセールは苦戦しているそうですよ。

[386: 匿名さん]

当選

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん

おめでとうございます。サクッと契約しちゃってください。

[388: 匿名さん]

オプレジ云々よりもマンションは結局のところ立地と間取り。
例えばここのフラグシップであろう100平米超えの部屋、幾らなのかは分からないけどリセールという事で言えば儲かるかは分からないけど困る事はまず無いだろう。

財閥系でもいい間取りと売るに困る間取りは当然ある。
オプレジに限らないけど結局、住んだ時にアピールできる強みをもった住戸を買う事が重要だと思うよ。

地下住戸はかなり広くて日当たりが見込めればアリだけど、そうじゃなければ納得できる価格という前提で永住目的で買うべきと思う。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん

んー。この地域で100越えの価格帯を望む人は、それなりの設備と仕様を求めるだろうから、予算次第ですかね。。。まだ、狭い部屋の方がリセールの可能性は残るかと思いますね。100越えは永住目的でないと悲しい結果になる気がします。

[390: 匿名さん]

ルーバル付きブラックシップ住戸ってそもそもリセール出されませんから、分からないところは勿論ありますけれど価格的には大手の中住戸レベルであったりもしますので、出せば多分売れますよ。

安い住戸の方が流動性はあるかもしれませんが、強みが無い住戸になるでしょうから買い叩かれる可能性は高いかと。

あとここの最上階は眺望的には結構良いと思いますよ。
それだけでも価値は高いと思います。

[391: 匿名さん]

割安だとは思いませんでしたが立地条件には換えられず申込したものの、落選でした...
窪町学区の新築は貴重なのでいつ買えることやら泣
中古も良いと思ったものは検討時間も無いままに売れてしまいますし、賃貸卒業はいつになることやら...

[392: 匿名さん]

>>385 匿名さん
今買う新築が10年後にどの程度の値段で売れるかは分からんが、つい最近まで文京区でも坪400前後で分譲してたのに今の相場で苦戦してるわけないでしょ。
売り手がよっぽど強気で出してるか競合他社のテンプレ他社潰しトークを鵜呑みにしてるだけでは？
情報の取捨選択もできずに○○ガーって知った気になってマウント取りたがるのは滑稽でしかない。

[393: なるほどさん]

>>392 匿名さん
匿名さんのご意見に興味があります。もう少し具体的に、簡潔に、分かりやすく記載し直していただけますとうれしいです。よろしくお願いいたします。

[394: 匿名さん]

落選した。。。けど、なぜかほっとしている自分もいる。やっぱり時期的なものとはいえ、高過ぎますよね。一気に下落しそうで不安でした。

[395: 匿名さん]

当選したらもっと高値で欲しい方いたら譲ってもいいですよ・・

[396: 匿名さん]

高額でしたが、一期完売みたいですね。

[397: 匿名さん]

倍率はどのくらいだったのでしょうか？
4～5倍くらいかな？

[398: マンション検討中さん]

リセール心配しすぎて挑戦できなかった、、、当選された方々おめでとうございます！その思い切りを見習いたいものです。

[399: 匿名さん]

人気ありそうな一部物件を一期で出さず、高めを狙わせて、落ちたら二期で倍率上げて、価格釣り上げてるような気も。オプレジのクオリティに億超えはリセールでの下落が怖い。申し込みされた勇気のある方すごいです。

[400: 匿名さん]

審査までしましたが、割高感に踏ん切りがつかず、申し込みは見送りました…
当選された方、おめでとうございます！
野次馬で恐縮ですが、倍率が知りたいです。

[401: 匿名さん]

あのエリアで物件が全くないので需要はあると思い挑んでます、他社ヒアリングも行っていたのですが購入層は全然居そうでした。（自分も含めですね）

[402: 匿名さん]

>>400 匿名さん
5，6倍ですね

[403: 匿名さん]

発表当初バルコニーはすべてグラウンド側だと勝手に期待が膨らんでいたのですが、基本道路側だったのは残念でした。設備はともかく、1F, 2Fの眺望が抜けるなら踏み込めたのですが。(上層階買えるパワーある人たち羨ましい、、、)

[404: 匿名さん]

>>403 匿名さん
降りてるので今更なんですが、目隠しフェンスのある1F部屋ってどんな感じでしょうか？住んだ経験のある方いらっしゃいますか？

[405: 匿名さん]

長く住む物件ではないとデベロッパーが言っていたような。。リセールありきとすると2階以上の億超えはやはり高い。

[406: 匿名さん]

>>403 匿名さん

設計する上での悩みがそこだったでしょうね。
道路側を廊下にするとどうしてもデザイン的にマイナスになるのでグラウンド側にせざるを得なかったんでしょうね。

[407: 匿名さん]

皆安く買いたいだろうけど現実そんなに甘くないし買えないから仕方が無いんじゃないかな。時間かけていつか買える日を目指して頑張るしか、叶わなそう。・・その時には子供も大きくなってそうだ

[408: マンション検討中さん]

私も落選してますが、5-7倍だったらしいですね

[409: 匿名さん]

>>394 匿名さん

おっしゃるとおり、ここは高過ぎ。リセール考えたら、落選して正解だったかもよ。

[410: 匿名さん]

デベロッパーを買うというよりは、立地を買うような感じかな。周囲は学校だからやかんや休日はすごく静かだろうな。緑もたくさん目に入ってくるし、稀有な立地だと思う。

[411: 匿名さん]

資産価値とか、そういうのはあまり考えないで購入できる人にはいい物件でしょうね。もともと古い建物があった場所ですから、新しいマンションが建つことで、周辺の景観はよくなるでしょうね。そうやって周りの建物が新しくなるにつれて茗荷谷の価値がさらに上がり、茗荷谷が高級ブランド化するかもしれませんね。その可能性を秘めた土地だと思います。

[412: 販売関係者さん]

大手はこの規模では社内ガイドラインで事業化できないから仕方ない。

もしこの手の小規模やったら今の価格の2割増しだよ。

それでも大手がいいなら別だけど、実際事業化しないから大手としてはやる価値ないんだろう。

だからオプレジ買う場合は大手の競合物件がない立地であることが必須。

それであｔ－だこーだ的外れなこと言う上辺だけの戯言ばかりの不動産キッズが最近増えてきて困る。

[413: 匿名さん]

>>412 販売関係者さん
不動産キッズ（笑）

[414: 匿名さん]

>>400 匿名さん

御成門小学校とか興味あるかな？
オプレジの狭小マンション建ちそうだけど

[415: 匿名さん]

>>401 匿名さん
どこの他社ヒアリングでしょうか。私は3社くらいヒアリングしましたが、どこもオプレジさんには厳しい印象でした。いつもリセールで難渋してます。しかも、この高額ではリセールは正直厳しいと言われましたよ。

[416: 匿名さん]

>>414
興味あります！どのオプレジでしょうか？

[417: マンコミュファンさん]

>>416 匿名さん

解体の看板見つけただけで、まだ発表されていない
大門駅の出口のすぐ横の狭小土地
直結といっても良いくらい近い
浜松町一丁目計画って書いてあったと思う

[418: 名無しさん]

>>417 マンコミュファンさん

現場を歩きました。これは良い立地ですね。都営地下鉄浅草線と大江戸線の大門駅A2出口を出てすぐの第一京浜沿いの場所で、目の前は都営バスの停留所。浜松町駅に近く、増上寺方面に進めば芝公園や港区役所も徒歩圏内。南側に古いビルがあり、北側も細い路地（私有地？）を挟んで建物がある狭小地でありますが、西側（第一京浜）と東側が道路に挟まれた整形地です。交差点の近くに、もつ焼きで有名なあの「秋田屋」があるなど飲食店が多いエリアで、コロナ流行が終息したら、千鳥足の酔っぱらいが多く歩いていそうな場所で、この茗荷谷エリアを希望されている方には合わないかも。ただ、港区アドレスの山手線内エリアで浜松町駅に近く、なかなか得難い立地であることは確かで、売り出されたら人気が出そうですね。

[419: 名無しさん]

>>418 名無しさん

失礼しました。北側も路地を挟まず建物があります。

[420: 通りがかりさん]

外観デザインすてきですね！

[421: マンション検討中さん]

お風呂場に窓が付いているのお部屋はポイント高いですね！
なかなかいい雰囲気のデザインとも思います（千駄木の二の舞いはごめん。。。）
ちなみに、施工会社の麦島建設って、東海地方中心に実績があるのですね

[422: 匿名さん]

外観カッコいいね。高級感がどれほど出るかは未知数なところはあるけど、デザイン的にはかなり人目を惹きそう。オプレジは小規模だけど、ちゃんと毎回デザインにこだわるところは良いね。

[423: 匿名さん]

http://www.oks-g.co.jp/blank.html

この茗荷谷の物件を設計する尾崎建築設計は、過去のオプレジ低層マンションの実績を見て分かる通り、デザインは手堅いと思います。西日暮里道灌山ヒルズとか、カッコいいです。千駄木フロントコートも、道灌山ヒルズのような色合いをイメージしていましたが。。

[424: 匿名さん]

デザインから最上階５階の100平米住戸はこの住戸のみって事ですね。
玄関が４階で、階段を登ってあとは５階は独り占め？

間取りは以前、載ってたけどどうなったんだろ。
1.7億くらいかなぁ。

[425: マンション検討中さん]

５階はまさに1.7億で、既に売れてるみたいです。
この近辺で3LDKの物件がほとんどないので、需要あり、リセールバリュー高いと思います。

[426: 匿名さん]

>>425 マンション検討中さん

あ、ありがとうございます。
既に売れてたんですねw

間取り載ってたけど一期の期限前に間取り消えてたなーと思って。
まあ、この住戸はリセールバリューは高いですね。
売りに出ないとは思いますけど。。

唯一の懸念は歳取ったら階段がキツいだろうという事ですねw

[427: 匿名さん]

>>426 匿名さん

唯一というか、そのネックが大きすぎてリセールは期待できないでしょ。メゾネットもリセールダメなのに。

[428: 匿名さん]

>>427 匿名さん

その通りだと思う。メゾネットはリセールにとってはマイナスだよ。

[429: 匿名さん]

エレベーターがあれば最上階を狙いたかった。
圧迫感も電線ビューもないから。

[430: 匿名さん]

ただこのメゾネットは良くある一階と地下一階って感じじゃないから良いと思うけどね。
低層マンションで最上階ワンフロア一邸の満足感は高い。
老人になった時はそん時に考えりゃ良いんじゃない？
ジム行って頑張って足腰鍛えるわ。
ま、自分が買ったわけじゃないけど。

欲しいか欲しく無いかって言われりゃ欲しいわ。

[431: 匿名さん]

マンションなのに階段があるってデメリットでしかないですよね。しかもこの価格。。。エレベーターロックもないし、外廊下で、、、っていくらなんでもないでしょ。リセール全く期待できず。1億くらいまで価格下げたら売れるかもね。1.7億もだすならアトラスタワー茗荷谷のほうが断然いいです。

[432: 匿名さん]

>>430 匿名さん

階段なくて、エレベーターロックあって最上階フロア独り占めならいいですけどね。。。