オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[363: 匿名さん]

本当のお金持ちは数千万の差は、庶民の数百万、数十万の差でしょうからね。

[364: 匿名さん]

>>359 匿名さん

まあ、比較するのはあれですが、私の住むマンションは20戸以下ですが、ディスポーザーもありますし、自転車用エレベーターもあります。オープンさんですから設備仕様がしょぼいだけですよ。ほんとがっかり物件ですね。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん

20戸以下でその仕様って高級住宅地の高級マンションですよね？
オープン物件のスレなんて見る身分の方じゃないと思いますw

[366: 匿名さん]

すべてが100㎡超のパークマンションですか？

[367: 匿名さん]

小規模でディスポーザー付き、管理人やフロントが常駐。超一等地の億ションで、管理費もバカ高い物件だと思われます。

[368: 名無しさん]

1兆目指してますから、原価は下げないと。

[369: 匿名さん]

マンションバリューってサイトがまあまあ正確なマンション価格を出していますが、やはりオープンの物件は値上がり率が著しく低いですね。築5年くらいの物件で他有名デベが20-40%上昇している一方、オープンは5-10%しか上昇していないですから。

ここはザ・オープンレジデンシアっていうくらい構造や規格がイマイチですよね。リセールは、良くても過去の平均的なオープン物件って感じでしょうね。

[370: 匿名さん]

なぜ公式ページに外観デザインが公開されないんだろう？インターネット使用料も微妙に高い。管理費も高い。ゼネコンも初めて聞く会社。いいところは立地のみ。とはいえ、窓からの眺望も特筆するものがない。う?ん、微妙…

[371: 名無しさん]

学校に近すぎるのもなんだかな。

[372: 匿名さん]

>>370 匿名さん

マンションは八割納得して買えとはいいますが、ここは本当に立地だけですよね。立地以外は妥協しないといけないことだらけ。。。不安しかない、、、

[373: 名無しさん]

日当たりは悪そう。
目の前の学校は近くて背が高いし、アトラスタワーやこれからできる中央大学でずっと日陰かも。
最上階なら大丈夫かな？

[374: 匿名さん]

>>373 名無しさん
グーグルマップを調べれば分かりますが、位置的にアトラスタワーや中央大学で日陰になるわけないですよね。この掲示板はいいことも悪いことも率直に意見交換する場ですが、事実に基づかない書き込みはやめてください。

[375: 匿名さん]

>>374 匿名さん

中央大学新キャンパスの建物は高さ35メートルだから、日影の心配はないですね。中央大学の看板学部である法学部が移転してくるので、茗荷谷の話題性が高まりますね！

[376: マンション検討中さん]

登録会行かれた方、倍率はどのくらいか分かりますか？
立地は魅力的だけどそれ以外の不安要素が・・・

[377: 匿名さん]

>>373 名無しさん

通勤時に毎日ここを通ります。日当たりはどの階数もとても良いですよ。最上階でなくても問題ありません。周囲に高い建物もないですしね。

[378: 匿名さん]

>>376 マンション検討中さん

すごくたくさん応募があると言っておりましたが、どうなんでしょうね。不動産屋の知り合いが言ってましたが、やはりオプレジさんのリセールは難渋するみたいですから、リセールは厳しそうですね。永住するにはいいとこだと思います。まあ、この値段で外廊下、ディスポーザーなし、駐車場なし、管理人が巡回という状況に耐えられるかどうかですが。。。

[379: マンション検討中さん]

若くないので学区はもう関係ないですが、永住したい場所だなと思います。すぐそばの音羽台ハウスも中古でないですからいい環境だと思います。

[380: 匿名さん]

>>379 マンション検討中さん
デベロッパーさえ違えばねぇ。。。オープンさんを終の住処にしたいとは思わない。

[381: 匿名さん]

オープンさんは大手に比べて安めに提供するのが売りだと思いますが、この物件はメジャー7なみの値付けなので、お得感が感じられないですね。

[382: 匿名さん]

もう少し安かったら本気で検討したいけどなぁ
値引きは無いのかな？

[383: 匿名さん]

地下なら売れ残ってあり得るのかも。

[384: 匿名さん]

オプレジも青山の中古は割と高かった記憶がある
立地次第だろうなと思う

[385: 匿名さん]

まあでも、オプレジですからね。。。文京区のオプレジのリセールは苦戦しているそうですよ。

[386: 匿名さん]

当選

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん

おめでとうございます。サクッと契約しちゃってください。

[388: 匿名さん]

オプレジ云々よりもマンションは結局のところ立地と間取り。
例えばここのフラグシップであろう100平米超えの部屋、幾らなのかは分からないけどリセールという事で言えば儲かるかは分からないけど困る事はまず無いだろう。

財閥系でもいい間取りと売るに困る間取りは当然ある。
オプレジに限らないけど結局、住んだ時にアピールできる強みをもった住戸を買う事が重要だと思うよ。

地下住戸はかなり広くて日当たりが見込めればアリだけど、そうじゃなければ納得できる価格という前提で永住目的で買うべきと思う。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん

んー。この地域で100越えの価格帯を望む人は、それなりの設備と仕様を求めるだろうから、予算次第ですかね。。。まだ、狭い部屋の方がリセールの可能性は残るかと思いますね。100越えは永住目的でないと悲しい結果になる気がします。

[390: 匿名さん]

ルーバル付きブラックシップ住戸ってそもそもリセール出されませんから、分からないところは勿論ありますけれど価格的には大手の中住戸レベルであったりもしますので、出せば多分売れますよ。

安い住戸の方が流動性はあるかもしれませんが、強みが無い住戸になるでしょうから買い叩かれる可能性は高いかと。

あとここの最上階は眺望的には結構良いと思いますよ。
それだけでも価値は高いと思います。

[391: 匿名さん]

割安だとは思いませんでしたが立地条件には換えられず申込したものの、落選でした...
窪町学区の新築は貴重なのでいつ買えることやら泣
中古も良いと思ったものは検討時間も無いままに売れてしまいますし、賃貸卒業はいつになることやら...

[392: 匿名さん]

>>385 匿名さん
今買う新築が10年後にどの程度の値段で売れるかは分からんが、つい最近まで文京区でも坪400前後で分譲してたのに今の相場で苦戦してるわけないでしょ。
売り手がよっぽど強気で出してるか競合他社のテンプレ他社潰しトークを鵜呑みにしてるだけでは？
情報の取捨選択もできずに○○ガーって知った気になってマウント取りたがるのは滑稽でしかない。

[393: なるほどさん]

>>392 匿名さん
匿名さんのご意見に興味があります。もう少し具体的に、簡潔に、分かりやすく記載し直していただけますとうれしいです。よろしくお願いいたします。

[394: 匿名さん]

落選した。。。けど、なぜかほっとしている自分もいる。やっぱり時期的なものとはいえ、高過ぎますよね。一気に下落しそうで不安でした。

[395: 匿名さん]

当選したらもっと高値で欲しい方いたら譲ってもいいですよ・・

[396: 匿名さん]

高額でしたが、一期完売みたいですね。

[397: 匿名さん]

倍率はどのくらいだったのでしょうか？
4～5倍くらいかな？

[398: マンション検討中さん]

リセール心配しすぎて挑戦できなかった、、、当選された方々おめでとうございます！その思い切りを見習いたいものです。

[399: 匿名さん]

人気ありそうな一部物件を一期で出さず、高めを狙わせて、落ちたら二期で倍率上げて、価格釣り上げてるような気も。オプレジのクオリティに億超えはリセールでの下落が怖い。申し込みされた勇気のある方すごいです。

[400: 匿名さん]

審査までしましたが、割高感に踏ん切りがつかず、申し込みは見送りました…
当選された方、おめでとうございます！
野次馬で恐縮ですが、倍率が知りたいです。

[401: 匿名さん]

あのエリアで物件が全くないので需要はあると思い挑んでます、他社ヒアリングも行っていたのですが購入層は全然居そうでした。（自分も含めですね）

[402: 匿名さん]

>>400 匿名さん
5，6倍ですね

[403: 匿名さん]

発表当初バルコニーはすべてグラウンド側だと勝手に期待が膨らんでいたのですが、基本道路側だったのは残念でした。設備はともかく、1F, 2Fの眺望が抜けるなら踏み込めたのですが。(上層階買えるパワーある人たち羨ましい、、、)

[404: 匿名さん]

>>403 匿名さん
降りてるので今更なんですが、目隠しフェンスのある1F部屋ってどんな感じでしょうか？住んだ経験のある方いらっしゃいますか？

[405: 匿名さん]

長く住む物件ではないとデベロッパーが言っていたような。。リセールありきとすると2階以上の億超えはやはり高い。

[406: 匿名さん]

>>403 匿名さん

設計する上での悩みがそこだったでしょうね。
道路側を廊下にするとどうしてもデザイン的にマイナスになるのでグラウンド側にせざるを得なかったんでしょうね。

[407: 匿名さん]

皆安く買いたいだろうけど現実そんなに甘くないし買えないから仕方が無いんじゃないかな。時間かけていつか買える日を目指して頑張るしか、叶わなそう。・・その時には子供も大きくなってそうだ

[408: マンション検討中さん]

私も落選してますが、5-7倍だったらしいですね

[409: 匿名さん]

>>394 匿名さん

おっしゃるとおり、ここは高過ぎ。リセール考えたら、落選して正解だったかもよ。

[410: 匿名さん]

デベロッパーを買うというよりは、立地を買うような感じかな。周囲は学校だからやかんや休日はすごく静かだろうな。緑もたくさん目に入ってくるし、稀有な立地だと思う。

[411: 匿名さん]

資産価値とか、そういうのはあまり考えないで購入できる人にはいい物件でしょうね。もともと古い建物があった場所ですから、新しいマンションが建つことで、周辺の景観はよくなるでしょうね。そうやって周りの建物が新しくなるにつれて茗荷谷の価値がさらに上がり、茗荷谷が高級ブランド化するかもしれませんね。その可能性を秘めた土地だと思います。

[412: 販売関係者さん]

大手はこの規模では社内ガイドラインで事業化できないから仕方ない。

もしこの手の小規模やったら今の価格の2割増しだよ。

それでも大手がいいなら別だけど、実際事業化しないから大手としてはやる価値ないんだろう。

だからオプレジ買う場合は大手の競合物件がない立地であることが必須。

それであｔ－だこーだ的外れなこと言う上辺だけの戯言ばかりの不動産キッズが最近増えてきて困る。