オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[341: 匿名さん]

>>335 マンション検討中さん

外観の画像がありましたら見たいです！

[342: 匿名さん]

ここは駐輪場置き場が圧倒的に少ないですね。駐車場がない分、一人一台は自転車必須かなと思うんですが、子育てファミリー世帯にはあまり向かないかもしれませんね。価格とのバランスが…

[343: 匿名さん]

>>342 匿名さん
同じくそう思います。
すぐ近くの大塚地域活動センターでシェアサイクルを借りれますので
子供の自転車のみを駐輪場に置くイメージでしょうか。

[344: 匿名さん]

>>343 匿名さん
子育て世代が多いと駐輪場問題はどのマンションも抱えますよね。今住んでいる分譲マンションでは、みなさん家の中に持ち込んでいます。ここもそうなるのでしょうか。。。

[345: 通りがかりさん]

しかしMR公開から第一期販売まで短すぎじゃないか？

[346: 匿名さん]

>>345 通りがかりさん

この短期間でくるメリットデメリットってなんなんでしょう？考える隙を与えないということでしょうか？

[347: 匿名さん]

オープンレジデンシア千駄木フロントコートの掲示板を見ていたら、オプレジさんに不安を抱いてきました。しっかりプライドを持っていらっしゃる会社なのでしょうか？この価格帯でくるのなら、千駄木フロントコートのように残念な結果にならないか心配です。。。

[348: 匿名]

>>345 通りがかりさん
その高回転で経費を省いて安くしてるんだから文句言わないの
まあここは高いけど

[349: 匿名さん]

>>347 匿名さん

購入を検討される場合は、モデルルームに完成予想の模型があると思いますので確認し、千駄木フロントコートの件を引き合いに出して、外壁の素材の質感や色などを担当者に細かく聞いておいたほうが良いと思います。

[350: マンション検討中さん]

近くなので参考として小石川播磨坂の外壁を見てこようと思います。

[351: 匿名さん]

>>348 匿名さん

経費省いて安くしているお値段ではないですよね。。。中古相場からもかなりかけ離れたお値段ですよね。ここ、リセールできるのかな。。。

[352: 匿名さん]

ここを買うぐらいなら、徒歩１分のアトラスタワー茗荷谷の中古買うかな。

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん

まあ、なかなか売り出されないですけどね。ここも希少な立地ですし。リセールに困ることはないでしょう。

[354: マンション検討中さん]

エントランスからバイクや自転車を出し入れしてエレベーターにも乗せるのって、都心ではよくある仕様なのですか？

バイクや電動ママチャリが乗るほど大きなエレベーターなのですね。

[355: 匿名さん]

>>354 マンション検討中さん

え！自転車用のエレベーターないのですか？！普通はあるとおもいます。財閥系のちゃんとした仕様なら。。。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん
こんな小規模マンションで自転車用エレベーターなどは普通はありませんよ。

[357: 匿名さん]

他のオープンだとサブエントランスから地下の自転車置場に行くパターンがあったような。
近くの住戸の方は車輪の音とか気になるかもしれません。

ところで１番高そうな住戸の間取り無くなったって事は売れちゃったみたいですね。
1.6億？1.8億？
まあ東側ベランダと西側のグランド側もルーフバルコニーあるので開放感が良いでしょうね。

こんな感じでこの戸数だとすぐ売れちゃいそうです。

[358: 匿名さん]

エレベーターは一基、駐輪場とゴミ捨て場は地下、エントランスは1階。当然、ディスポーザーはない。そして管理は巡回。ゴミ出しが面倒、且つゴミを回収場に持っていく管理人さんが大変そう。

立地が良いのはわかるが、マンションの質があまりに低過ぎてがっかり。

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
小規模ですから、ディスポーザーや巡回管理なのは当たり前ですよ。ただ、その割に管理費が高すぎますね。それも小規模だからといえばそれまでですが。何より、物件価格とのバランスが良くない物件だなと思います。

[360: 名無しさん]

最上階は2期に出るのでしょうかね。
坪単価が気になる。

[361: 評判気になるさん]

立地がいいことは誰もが認めるところですが、それにしてもオープンのこの仕様に
一億以上出すのはどうかと思いますが、広い世の中にはポン！と出せる人がいるのですね

[362: 匿名さん]

この場所がとにかく好きで、マンション自体は住めれば良いって人をターゲットにした計画っぽいですよね。そんな人が20人はいそうってことで。まあ、いそうですが。

[363: 匿名さん]

本当のお金持ちは数千万の差は、庶民の数百万、数十万の差でしょうからね。

[364: 匿名さん]

>>359 匿名さん

まあ、比較するのはあれですが、私の住むマンションは20戸以下ですが、ディスポーザーもありますし、自転車用エレベーターもあります。オープンさんですから設備仕様がしょぼいだけですよ。ほんとがっかり物件ですね。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん

20戸以下でその仕様って高級住宅地の高級マンションですよね？
オープン物件のスレなんて見る身分の方じゃないと思いますw

[366: 匿名さん]

すべてが100㎡超のパークマンションですか？

[367: 匿名さん]

小規模でディスポーザー付き、管理人やフロントが常駐。超一等地の億ションで、管理費もバカ高い物件だと思われます。

[368: 名無しさん]

1兆目指してますから、原価は下げないと。

[369: 匿名さん]

マンションバリューってサイトがまあまあ正確なマンション価格を出していますが、やはりオープンの物件は値上がり率が著しく低いですね。築5年くらいの物件で他有名デベが20-40%上昇している一方、オープンは5-10%しか上昇していないですから。

ここはザ・オープンレジデンシアっていうくらい構造や規格がイマイチですよね。リセールは、良くても過去の平均的なオープン物件って感じでしょうね。

[370: 匿名さん]

なぜ公式ページに外観デザインが公開されないんだろう？インターネット使用料も微妙に高い。管理費も高い。ゼネコンも初めて聞く会社。いいところは立地のみ。とはいえ、窓からの眺望も特筆するものがない。う?ん、微妙…

[371: 名無しさん]

学校に近すぎるのもなんだかな。

[372: 匿名さん]

>>370 匿名さん

マンションは八割納得して買えとはいいますが、ここは本当に立地だけですよね。立地以外は妥協しないといけないことだらけ。。。不安しかない、、、

[373: 名無しさん]

日当たりは悪そう。
目の前の学校は近くて背が高いし、アトラスタワーやこれからできる中央大学でずっと日陰かも。
最上階なら大丈夫かな？

[374: 匿名さん]

>>373 名無しさん
グーグルマップを調べれば分かりますが、位置的にアトラスタワーや中央大学で日陰になるわけないですよね。この掲示板はいいことも悪いことも率直に意見交換する場ですが、事実に基づかない書き込みはやめてください。

[375: 匿名さん]

>>374 匿名さん

中央大学新キャンパスの建物は高さ35メートルだから、日影の心配はないですね。中央大学の看板学部である法学部が移転してくるので、茗荷谷の話題性が高まりますね！

[376: マンション検討中さん]

登録会行かれた方、倍率はどのくらいか分かりますか？
立地は魅力的だけどそれ以外の不安要素が・・・

[377: 匿名さん]

>>373 名無しさん

通勤時に毎日ここを通ります。日当たりはどの階数もとても良いですよ。最上階でなくても問題ありません。周囲に高い建物もないですしね。

[378: 匿名さん]

>>376 マンション検討中さん

すごくたくさん応募があると言っておりましたが、どうなんでしょうね。不動産屋の知り合いが言ってましたが、やはりオプレジさんのリセールは難渋するみたいですから、リセールは厳しそうですね。永住するにはいいとこだと思います。まあ、この値段で外廊下、ディスポーザーなし、駐車場なし、管理人が巡回という状況に耐えられるかどうかですが。。。

[379: マンション検討中さん]

若くないので学区はもう関係ないですが、永住したい場所だなと思います。すぐそばの音羽台ハウスも中古でないですからいい環境だと思います。

[380: 匿名さん]

>>379 マンション検討中さん
デベロッパーさえ違えばねぇ。。。オープンさんを終の住処にしたいとは思わない。

[381: 匿名さん]

オープンさんは大手に比べて安めに提供するのが売りだと思いますが、この物件はメジャー7なみの値付けなので、お得感が感じられないですね。

[382: 匿名さん]

もう少し安かったら本気で検討したいけどなぁ
値引きは無いのかな？

[383: 匿名さん]

地下なら売れ残ってあり得るのかも。

[384: 匿名さん]

オプレジも青山の中古は割と高かった記憶がある
立地次第だろうなと思う

[385: 匿名さん]

まあでも、オプレジですからね。。。文京区のオプレジのリセールは苦戦しているそうですよ。

[386: 匿名さん]

当選

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん

おめでとうございます。サクッと契約しちゃってください。

[388: 匿名さん]

オプレジ云々よりもマンションは結局のところ立地と間取り。
例えばここのフラグシップであろう100平米超えの部屋、幾らなのかは分からないけどリセールという事で言えば儲かるかは分からないけど困る事はまず無いだろう。

財閥系でもいい間取りと売るに困る間取りは当然ある。
オプレジに限らないけど結局、住んだ時にアピールできる強みをもった住戸を買う事が重要だと思うよ。

地下住戸はかなり広くて日当たりが見込めればアリだけど、そうじゃなければ納得できる価格という前提で永住目的で買うべきと思う。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん

んー。この地域で100越えの価格帯を望む人は、それなりの設備と仕様を求めるだろうから、予算次第ですかね。。。まだ、狭い部屋の方がリセールの可能性は残るかと思いますね。100越えは永住目的でないと悲しい結果になる気がします。

[390: 匿名さん]

ルーバル付きブラックシップ住戸ってそもそもリセール出されませんから、分からないところは勿論ありますけれど価格的には大手の中住戸レベルであったりもしますので、出せば多分売れますよ。

安い住戸の方が流動性はあるかもしれませんが、強みが無い住戸になるでしょうから買い叩かれる可能性は高いかと。

あとここの最上階は眺望的には結構良いと思いますよ。
それだけでも価値は高いと思います。