オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[321: 名無しさん]

>>308 マンション検討中さん
沖有人さんの『マンションは学区で選びなさい』を読んでみてください。学区というのがリセールバリューを考える上でいかに重要かの根拠がしっかりと書いてあります。国立小３校が徒歩圏にあって、落ちても文京区内でも教育熱心な方が多い窪町小です。こんな立地、全国探してもあまり見当たりませんよ。私立だとまた別だと思いますが。教育熱心な親が多いということは、それなりにしっかりとした家庭の子が多いわけです。子どもの成長にとって生活環境はとても大きい影響を与えます。受験率が低い学校だと、勉強を熱心にすることで周りの子どもたちから浮いてしまい、マイナス評価をされてしまい、肩身の狭い思いをすることさえあります。どんなクラスメートに囲まれて生活するかは、とても大切な要因です。文京区は全体的に中学受験率が高いですから、そこまで極端な差はないかと思いますが。

[322: 匿名さん]

>>316 名無しさん
こんなサイトがあるんですね。早稲田実業など、有名な学校もありますね。いじめは悪ですが、動物である限り本能的なものでもあり、ゼロにはできません。そのため、いじめをいかに早く発見し、解決するかが大事になります。その意味では、有名校の名前がちらほら見えるのは、別の見方をすれば、早期発見早期解決の取り組みがしっかり行われているとも言えます。残念ながら、いじめの取り組みが遅れている学校は、いじめの認定自体を嫌がることもありますからね。

[323: 販売関係者さん]

> マンコミュ昭和おじさん（地方、独身、実家）の
> 特徴は公立で価値のある学校を許さないことである。
>
> 自身の世界では掃き溜めのようなくだらない公立しか
> 知らないから、公立で価値があることは認められない。
>
> そしてエア検討者として四六時中ネガ活動しているのである。

[324: 匿名さん]

>>321 名無しさん
この物件をよほど高額で売りたいのかどうか知りませんけど、本当に購入したい方はわざわざライバルが増えるようなコメント書きませんよね。それか、よほど高額でリセールしたいのでしょうか。まあ、学区云々は個人の価値観であり、強要するものでもありません。

[325: 名無しさん]

>>324 匿名さん
「ライバルが増える」って。そんなふうに物事考えたことありません。学区は資産価値を検討する上で、重要な指標のひとつだという事実を述べているだけです。

[326: 匿名さん]

なんと殺伐としたスレなんだ。自分は自分、他人の意見は他人でいいじゃないか、こんな親達が良い学区を！とか言ってるから笑けるよなー

[327: 匿名さん]

>>324 匿名さん
場所の特性上学区限定で検討しているであろう人が多い物件に対して「学区は重要じゃない」て書き込みをわざわざしにくる意図は正にあなたがライバルを増やしたくないからでしょうか。
フラットな目線で良いところ悪いところを意見交換して検討材料に加えるのがこういった掲示板の利点かと思っているので、検討から外したかのような口ぶりで何度も書き込みにくる人がいるのが不思議でしたが理解できたような気がします。
先日話を聞きにいきましたが大混雑していたので、ネガティブキャンペーンを行ったところで倍率はそこそこ高いのでしょう。
そもそもこういった掲示板を見ていない人が多数でしょうから、いずれにせよ抽選になるのなら誰かを蹴落とすよりも運に任せ、後腐れのない結果を受け入れたいものです。

[328: 正しい日本語さん]

>>326 匿名さん
「笑ける」→「笑える」

[329: マンション検討中さん]

価格決まったようですね！

[330: 匿名さん]

>>328 正しい日本語さん
方言のようですね
使用例　自分が正義と思っていて笑けるわー
https://www.google.com/amp/s/www.weblio.jp/content/amp/%25E3%2582%258F...

[331: 匿名さん]

>>329 マンション検討中さん
価格どこにでてます？あと、今週登録締切なのに、未だに外観デザイン決まってないって、大丈夫なんですかね…

[332: 茗荷谷で検討中]

>>329 マンション検討中さん

2LDK、3LDKの価格帯をよろしければ教えて頂けますでしょうか。
以前3LDKは１億超えと他の方が書かれていたかと思いますが、１億未満は無いのか気になっております‥

[333: 匿名さん]

周辺が学校に囲まれているので、平日は結構賑やかなのでしょうか？
平日在宅ワークすることを考えると、チャイムや部活動での音がどの程度なのか気になってます。

[334: 匿名さん]

茗荷谷住んでますが、静かですよ。
チャイムの音も部活動の音もあまり聞こえないです。

[335: マンション検討中さん]

外観は既に決まってますよ！
3LDKの一階は1億以下です。その他は1.1-1.3億です。3LDKの部屋は一期でほとんど出るみたいなので、今から審査だと間に合わないと思いますよ！

[336: 匿名さん]

全然詳しくないんですが、この施工会社はちゃんとした会社なのでしょうか。

[337: マンション検討中さん]

目の前を通ったら看板が切り刻まれていましたけど、周辺とトラブルあったりするんでしょうか。嫌がらせでも、気味が悪いですね。

[338: 茗荷谷で検討中]

>>335 マンション検討中さん
詳細どうもありがとうございます。
2階以上1億未満希望だったので、見送ることに致しました。
良い雰囲気のマンションになると良いですね。

[339: 通りがかりさん]

>>337 マンション検討中さん

随分前に切られてそのあと囲いのみになって、またあの切られたものが貼ってありますね。直せばいいのになと思いました。

[340: 名無しさん]

いま見てきました。故意に切られてるものではないですね。

工事してました。

[341: 匿名さん]

>>335 マンション検討中さん

外観の画像がありましたら見たいです！

[342: 匿名さん]

ここは駐輪場置き場が圧倒的に少ないですね。駐車場がない分、一人一台は自転車必須かなと思うんですが、子育てファミリー世帯にはあまり向かないかもしれませんね。価格とのバランスが…

[343: 匿名さん]

>>342 匿名さん
同じくそう思います。
すぐ近くの大塚地域活動センターでシェアサイクルを借りれますので
子供の自転車のみを駐輪場に置くイメージでしょうか。

[344: 匿名さん]

>>343 匿名さん
子育て世代が多いと駐輪場問題はどのマンションも抱えますよね。今住んでいる分譲マンションでは、みなさん家の中に持ち込んでいます。ここもそうなるのでしょうか。。。

[345: 通りがかりさん]

しかしMR公開から第一期販売まで短すぎじゃないか？

[346: 匿名さん]

>>345 通りがかりさん

この短期間でくるメリットデメリットってなんなんでしょう？考える隙を与えないということでしょうか？

[347: 匿名さん]

オープンレジデンシア千駄木フロントコートの掲示板を見ていたら、オプレジさんに不安を抱いてきました。しっかりプライドを持っていらっしゃる会社なのでしょうか？この価格帯でくるのなら、千駄木フロントコートのように残念な結果にならないか心配です。。。

[348: 匿名]

>>345 通りがかりさん
その高回転で経費を省いて安くしてるんだから文句言わないの
まあここは高いけど

[349: 匿名さん]

>>347 匿名さん

購入を検討される場合は、モデルルームに完成予想の模型があると思いますので確認し、千駄木フロントコートの件を引き合いに出して、外壁の素材の質感や色などを担当者に細かく聞いておいたほうが良いと思います。

[350: マンション検討中さん]

近くなので参考として小石川播磨坂の外壁を見てこようと思います。

[351: 匿名さん]

>>348 匿名さん

経費省いて安くしているお値段ではないですよね。。。中古相場からもかなりかけ離れたお値段ですよね。ここ、リセールできるのかな。。。

[352: 匿名さん]

ここを買うぐらいなら、徒歩１分のアトラスタワー茗荷谷の中古買うかな。

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん

まあ、なかなか売り出されないですけどね。ここも希少な立地ですし。リセールに困ることはないでしょう。

[354: マンション検討中さん]

エントランスからバイクや自転車を出し入れしてエレベーターにも乗せるのって、都心ではよくある仕様なのですか？

バイクや電動ママチャリが乗るほど大きなエレベーターなのですね。

[355: 匿名さん]

>>354 マンション検討中さん

え！自転車用のエレベーターないのですか？！普通はあるとおもいます。財閥系のちゃんとした仕様なら。。。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん
こんな小規模マンションで自転車用エレベーターなどは普通はありませんよ。

[357: 匿名さん]

他のオープンだとサブエントランスから地下の自転車置場に行くパターンがあったような。
近くの住戸の方は車輪の音とか気になるかもしれません。

ところで１番高そうな住戸の間取り無くなったって事は売れちゃったみたいですね。
1.6億？1.8億？
まあ東側ベランダと西側のグランド側もルーフバルコニーあるので開放感が良いでしょうね。

こんな感じでこの戸数だとすぐ売れちゃいそうです。

[358: 匿名さん]

エレベーターは一基、駐輪場とゴミ捨て場は地下、エントランスは1階。当然、ディスポーザーはない。そして管理は巡回。ゴミ出しが面倒、且つゴミを回収場に持っていく管理人さんが大変そう。

立地が良いのはわかるが、マンションの質があまりに低過ぎてがっかり。

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
小規模ですから、ディスポーザーや巡回管理なのは当たり前ですよ。ただ、その割に管理費が高すぎますね。それも小規模だからといえばそれまでですが。何より、物件価格とのバランスが良くない物件だなと思います。

[360: 名無しさん]

最上階は2期に出るのでしょうかね。
坪単価が気になる。

[361: 評判気になるさん]

立地がいいことは誰もが認めるところですが、それにしてもオープンのこの仕様に
一億以上出すのはどうかと思いますが、広い世の中にはポン！と出せる人がいるのですね

[362: 匿名さん]

この場所がとにかく好きで、マンション自体は住めれば良いって人をターゲットにした計画っぽいですよね。そんな人が20人はいそうってことで。まあ、いそうですが。

[363: 匿名さん]

本当のお金持ちは数千万の差は、庶民の数百万、数十万の差でしょうからね。

[364: 匿名さん]

>>359 匿名さん

まあ、比較するのはあれですが、私の住むマンションは20戸以下ですが、ディスポーザーもありますし、自転車用エレベーターもあります。オープンさんですから設備仕様がしょぼいだけですよ。ほんとがっかり物件ですね。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん

20戸以下でその仕様って高級住宅地の高級マンションですよね？
オープン物件のスレなんて見る身分の方じゃないと思いますw

[366: 匿名さん]

すべてが100㎡超のパークマンションですか？

[367: 匿名さん]

小規模でディスポーザー付き、管理人やフロントが常駐。超一等地の億ションで、管理費もバカ高い物件だと思われます。

[368: 名無しさん]

1兆目指してますから、原価は下げないと。

[369: 匿名さん]

マンションバリューってサイトがまあまあ正確なマンション価格を出していますが、やはりオープンの物件は値上がり率が著しく低いですね。築5年くらいの物件で他有名デベが20-40%上昇している一方、オープンは5-10%しか上昇していないですから。

ここはザ・オープンレジデンシアっていうくらい構造や規格がイマイチですよね。リセールは、良くても過去の平均的なオープン物件って感じでしょうね。

[370: 匿名さん]

なぜ公式ページに外観デザインが公開されないんだろう？インターネット使用料も微妙に高い。管理費も高い。ゼネコンも初めて聞く会社。いいところは立地のみ。とはいえ、窓からの眺望も特筆するものがない。う?ん、微妙…