オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[303: 名無しさん]

>>301 文京区民さん
東京都内 475位 / 488校中だそうですね。この順位、普通に考えたら信用できませんよね。信じるのは自由ですな、進学率などは圧倒的に高いですし、親の教育意識が違います。逆に、それが居心地悪い人もいると思うので、そういう人には絶対オススメできないエリアですね。

[304: 評判気になるさん]

>>297 匿名さん

自分で調べもしないで、他人の評価を鵜呑みにして論じるなんて、説得力ゼロですよ。どんなに学区が良いと思っていても、大人がそれでは、子供への教育に良くないです。

[305: マンション検討中さん]

茗荷谷はあまりにも高過ぎて諦めました。本郷も人気だから売り切れてしまうでしょうか。

[306: 名無しさん]

>>304 評判気になるさん
マンション評論の世界では有名なお二人ですよ。専門家の評価が説得力ゼロとは、そのような意見を初めて聞きました。

[307: 匿名さん]

いつの間にか窪町はマンモス校になっていますね。公立ではクオリティを保つのはかなり難易度高いでしょうね。学区が自慢の地域で学級崩壊なんて起こったら事件ですね。

[308: マンション検討中さん]

>>306 名無しさん

もちろんお二方を存じ上げております。不動産購入にあたり、榊先生に相談したこともあります。榊先生が日刊ゲンダイで窪町小学校の学区推しであることも知っております。ただ、このスレでも、どなかかがご指摘されていたように、学区というのは非常に不安定な要因であって、物件のリセールバリューを考える場合は、あまり重要ではないと考えますが、これは私の個人的な意見であり、学区を重視してマンションを買われる方もいらっしゃるのは事実で、それは否定しません。そこは不動産に対する見方の違いかと思いますので、私のコメントはこれで終わらせていただきます。ありがとうございました。

[309: 匿名さん]

>>308 マンション検討中さん

この掲示板にはいくつかデベさんが関与しているようなコメントを見ますよね。308さんのおっしゃることはもっともだと思います。

[310: 名無しさん]

3S1Kって不動産屋が作ったのかと思うくらい効果抜群ですよ。実際教室が足りない。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/jid...

[311: 匿名さん]

窪町小は建物が綺麗なのと教育熱心な親が多いだけで別に普通の学校ですよ。

[312: 匿名さん]

区内で頭が良い公立は窪町よりも誠之小学校です。

[313: 匿名さん]

みんなの小学校情報に掲載されている窪町小学校のコメントのひとつです。口コミ評価を基にした文京区内の小学校ランキング（国公私立）で、1位は小日向台町小学校と湯島小学校、2位は本郷小学校で、窪町小学校は最下位の20位でした。茗荷谷の物件を購入もしくは購入検討されている方は、心理学で言う正常性バイアスによって、この不都合なランキングそのものを否定されるのでしょう。人気が出てマンモス校になればなるほど、教育の質を保つのが大変ですね。

[314: マンション検討中さん]

小学校の口コミの点数なんて、小学生本人が書くこともあまり想像できないのですが、誰がどのような評価軸でつけてるんでしょうね…。

[315: 匿名さん]

この口コミの方、入学時期と書き込み時期を確認すると子供が２年生の末にこの投稿を書いている。
で、思うのは書き込みの内容は高学年のお子さんを持つ親の内容に思う。
流石に小学２年生で塾でイライラしてる子はいないだろう。
あと自分の子供が通ってる学校をここまで貶める書き込みを本当にするだろうか。
自分がこの学区に引っ越してきて期待に足りないなと思ったら、もう少し頑張って欲しいって感じでポジティブに捉える書き方をするかなぁ。
これじゃ自分の住んでる（本当に住んでるか分からないが）地域を否定しちゃうことになるから、イコール物件価値も下げちゃう事になるよ。
この書き込みでそこまで考えないかも知れないけど。

[316: 名無しさん]

https://ukiwanet.com/search?page=1

いじめ報告サイトでは、文京区立の小学校では、窪町2件、本郷2件が報告されています。全く関係ないですが、奇しくも、このたびオプレジが販売を始めた学区です。

[317: 匿名さん]

あったとしても、そういう学年、クラスがあったということでしょう。さらに本当の保護者かどうかも不明です。文京区の公立小学校は概ね下手な私立よりマシですが、そういう小学校が妬ましい人もいるということを考えないといけませんね。不動産価値を毀損する目的で、そういう書き込みをする人もいますから、あそこもここも...。なにしろそこに子供を通わせていなくても、誰でも書き込める匿名というシステムに大きな欠陥があります。

[318: 匿名さん]

匿名の個人が自由に書き込める掲示板というシステムは、いずれ廃れると思います。

ホリエモンが身元の明らかなテリヤキストなる人に書かせるグルメ情報サイトを立ち上げたように、不特定多数のどんな社会的地位でどんな経験があるかが不明な人が無責任に書き飛ばすようなサイトの情報信頼性はいずれ地に落ちると思います。そういう人の無責任な嘘情報は、いずれ根こそぎ違法になるでしょう。そうしないとネット情報の信頼性はいずれ担保できずにネットで情報を提供するサイトは壊滅的な打撃を受けるからです。

[319: 小石川5丁目住人]

あまり書きたくないけれど、やはりそこらの公立とは違うと思いますよ。
卒業生など愛校心のある方が熱心に保護者会の運営に携わって(窪町DNAとでも言えば良いのでしょうか)良い意味で伝統を守っていたり、土地柄か伝統芸能の著名な方がこられ自然に本物と触れられます。

学区分価格が高く設定されるのはしょうがないと個人的には思いますよ。

検討者さんが『無駄に高い』と判断されるならば検討から外せば良いだけで、挑発されるのは如何なものかと。

まあ、書込みの内容から想像するに、お子様がおられる印象は受けませんけど。

[320: 通りがかりさん]

父、自分、そして自分の子どもも窪町を出ました。手前味噌ながらいい学校だと思います。

ここなら窪町まで歩いてすぐですし、安心ですね。みどりも多く抜群の環境だと思います。

[321: 名無しさん]

>>308 マンション検討中さん
沖有人さんの『マンションは学区で選びなさい』を読んでみてください。学区というのがリセールバリューを考える上でいかに重要かの根拠がしっかりと書いてあります。国立小３校が徒歩圏にあって、落ちても文京区内でも教育熱心な方が多い窪町小です。こんな立地、全国探してもあまり見当たりませんよ。私立だとまた別だと思いますが。教育熱心な親が多いということは、それなりにしっかりとした家庭の子が多いわけです。子どもの成長にとって生活環境はとても大きい影響を与えます。受験率が低い学校だと、勉強を熱心にすることで周りの子どもたちから浮いてしまい、マイナス評価をされてしまい、肩身の狭い思いをすることさえあります。どんなクラスメートに囲まれて生活するかは、とても大切な要因です。文京区は全体的に中学受験率が高いですから、そこまで極端な差はないかと思いますが。

[322: 匿名さん]

>>316 名無しさん
こんなサイトがあるんですね。早稲田実業など、有名な学校もありますね。いじめは悪ですが、動物である限り本能的なものでもあり、ゼロにはできません。そのため、いじめをいかに早く発見し、解決するかが大事になります。その意味では、有名校の名前がちらほら見えるのは、別の見方をすれば、早期発見早期解決の取り組みがしっかり行われているとも言えます。残念ながら、いじめの取り組みが遅れている学校は、いじめの認定自体を嫌がることもありますからね。

[323: 販売関係者さん]

> マンコミュ昭和おじさん（地方、独身、実家）の
> 特徴は公立で価値のある学校を許さないことである。
>
> 自身の世界では掃き溜めのようなくだらない公立しか
> 知らないから、公立で価値があることは認められない。
>
> そしてエア検討者として四六時中ネガ活動しているのである。

[324: 匿名さん]

>>321 名無しさん
この物件をよほど高額で売りたいのかどうか知りませんけど、本当に購入したい方はわざわざライバルが増えるようなコメント書きませんよね。それか、よほど高額でリセールしたいのでしょうか。まあ、学区云々は個人の価値観であり、強要するものでもありません。

[325: 名無しさん]

>>324 匿名さん
「ライバルが増える」って。そんなふうに物事考えたことありません。学区は資産価値を検討する上で、重要な指標のひとつだという事実を述べているだけです。

[326: 匿名さん]

なんと殺伐としたスレなんだ。自分は自分、他人の意見は他人でいいじゃないか、こんな親達が良い学区を！とか言ってるから笑けるよなー

[327: 匿名さん]

>>324 匿名さん
場所の特性上学区限定で検討しているであろう人が多い物件に対して「学区は重要じゃない」て書き込みをわざわざしにくる意図は正にあなたがライバルを増やしたくないからでしょうか。
フラットな目線で良いところ悪いところを意見交換して検討材料に加えるのがこういった掲示板の利点かと思っているので、検討から外したかのような口ぶりで何度も書き込みにくる人がいるのが不思議でしたが理解できたような気がします。
先日話を聞きにいきましたが大混雑していたので、ネガティブキャンペーンを行ったところで倍率はそこそこ高いのでしょう。
そもそもこういった掲示板を見ていない人が多数でしょうから、いずれにせよ抽選になるのなら誰かを蹴落とすよりも運に任せ、後腐れのない結果を受け入れたいものです。

[328: 正しい日本語さん]

>>326 匿名さん
「笑ける」→「笑える」

[329: マンション検討中さん]

価格決まったようですね！

[330: 匿名さん]

>>328 正しい日本語さん
方言のようですね
使用例　自分が正義と思っていて笑けるわー
https://www.google.com/amp/s/www.weblio.jp/content/amp/%25E3%2582%258F...

[331: 匿名さん]

>>329 マンション検討中さん
価格どこにでてます？あと、今週登録締切なのに、未だに外観デザイン決まってないって、大丈夫なんですかね…

[332: 茗荷谷で検討中]

>>329 マンション検討中さん

2LDK、3LDKの価格帯をよろしければ教えて頂けますでしょうか。
以前3LDKは１億超えと他の方が書かれていたかと思いますが、１億未満は無いのか気になっております‥

[333: 匿名さん]

周辺が学校に囲まれているので、平日は結構賑やかなのでしょうか？
平日在宅ワークすることを考えると、チャイムや部活動での音がどの程度なのか気になってます。

[334: 匿名さん]

茗荷谷住んでますが、静かですよ。
チャイムの音も部活動の音もあまり聞こえないです。

[335: マンション検討中さん]

外観は既に決まってますよ！
3LDKの一階は1億以下です。その他は1.1-1.3億です。3LDKの部屋は一期でほとんど出るみたいなので、今から審査だと間に合わないと思いますよ！

[336: 匿名さん]

全然詳しくないんですが、この施工会社はちゃんとした会社なのでしょうか。

[337: マンション検討中さん]

目の前を通ったら看板が切り刻まれていましたけど、周辺とトラブルあったりするんでしょうか。嫌がらせでも、気味が悪いですね。

[338: 茗荷谷で検討中]

>>335 マンション検討中さん
詳細どうもありがとうございます。
2階以上1億未満希望だったので、見送ることに致しました。
良い雰囲気のマンションになると良いですね。

[339: 通りがかりさん]

>>337 マンション検討中さん

随分前に切られてそのあと囲いのみになって、またあの切られたものが貼ってありますね。直せばいいのになと思いました。

[340: 名無しさん]

いま見てきました。故意に切られてるものではないですね。

工事してました。

[341: 匿名さん]

>>335 マンション検討中さん

外観の画像がありましたら見たいです！

[342: 匿名さん]

ここは駐輪場置き場が圧倒的に少ないですね。駐車場がない分、一人一台は自転車必須かなと思うんですが、子育てファミリー世帯にはあまり向かないかもしれませんね。価格とのバランスが…

[343: 匿名さん]

>>342 匿名さん
同じくそう思います。
すぐ近くの大塚地域活動センターでシェアサイクルを借りれますので
子供の自転車のみを駐輪場に置くイメージでしょうか。

[344: 匿名さん]

>>343 匿名さん
子育て世代が多いと駐輪場問題はどのマンションも抱えますよね。今住んでいる分譲マンションでは、みなさん家の中に持ち込んでいます。ここもそうなるのでしょうか。。。

[345: 通りがかりさん]

しかしMR公開から第一期販売まで短すぎじゃないか？

[346: 匿名さん]

>>345 通りがかりさん

この短期間でくるメリットデメリットってなんなんでしょう？考える隙を与えないということでしょうか？

[347: 匿名さん]

オープンレジデンシア千駄木フロントコートの掲示板を見ていたら、オプレジさんに不安を抱いてきました。しっかりプライドを持っていらっしゃる会社なのでしょうか？この価格帯でくるのなら、千駄木フロントコートのように残念な結果にならないか心配です。。。

[348: 匿名]

>>345 通りがかりさん
その高回転で経費を省いて安くしてるんだから文句言わないの
まあここは高いけど

[349: 匿名さん]

>>347 匿名さん

購入を検討される場合は、モデルルームに完成予想の模型があると思いますので確認し、千駄木フロントコートの件を引き合いに出して、外壁の素材の質感や色などを担当者に細かく聞いておいたほうが良いと思います。

[350: マンション検討中さん]

近くなので参考として小石川播磨坂の外壁を見てこようと思います。

[351: 匿名さん]

>>348 匿名さん

経費省いて安くしているお値段ではないですよね。。。中古相場からもかなりかけ離れたお値段ですよね。ここ、リセールできるのかな。。。

[352: 匿名さん]

ここを買うぐらいなら、徒歩１分のアトラスタワー茗荷谷の中古買うかな。

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん

まあ、なかなか売り出されないですけどね。ここも希少な立地ですし。リセールに困ることはないでしょう。

[354: マンション検討中さん]

エントランスからバイクや自転車を出し入れしてエレベーターにも乗せるのって、都心ではよくある仕様なのですか？

バイクや電動ママチャリが乗るほど大きなエレベーターなのですね。

[355: 匿名さん]

>>354 マンション検討中さん

え！自転車用のエレベーターないのですか？！普通はあるとおもいます。財閥系のちゃんとした仕様なら。。。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん
こんな小規模マンションで自転車用エレベーターなどは普通はありませんよ。

[357: 匿名さん]

他のオープンだとサブエントランスから地下の自転車置場に行くパターンがあったような。
近くの住戸の方は車輪の音とか気になるかもしれません。

ところで１番高そうな住戸の間取り無くなったって事は売れちゃったみたいですね。
1.6億？1.8億？
まあ東側ベランダと西側のグランド側もルーフバルコニーあるので開放感が良いでしょうね。

こんな感じでこの戸数だとすぐ売れちゃいそうです。

[358: 匿名さん]

エレベーターは一基、駐輪場とゴミ捨て場は地下、エントランスは1階。当然、ディスポーザーはない。そして管理は巡回。ゴミ出しが面倒、且つゴミを回収場に持っていく管理人さんが大変そう。

立地が良いのはわかるが、マンションの質があまりに低過ぎてがっかり。

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
小規模ですから、ディスポーザーや巡回管理なのは当たり前ですよ。ただ、その割に管理費が高すぎますね。それも小規模だからといえばそれまでですが。何より、物件価格とのバランスが良くない物件だなと思います。

[360: 名無しさん]

最上階は2期に出るのでしょうかね。
坪単価が気になる。

[361: 評判気になるさん]

立地がいいことは誰もが認めるところですが、それにしてもオープンのこの仕様に
一億以上出すのはどうかと思いますが、広い世の中にはポン！と出せる人がいるのですね

[362: 匿名さん]

この場所がとにかく好きで、マンション自体は住めれば良いって人をターゲットにした計画っぽいですよね。そんな人が20人はいそうってことで。まあ、いそうですが。

[363: 匿名さん]

本当のお金持ちは数千万の差は、庶民の数百万、数十万の差でしょうからね。

[364: 匿名さん]

>>359 匿名さん

まあ、比較するのはあれですが、私の住むマンションは20戸以下ですが、ディスポーザーもありますし、自転車用エレベーターもあります。オープンさんですから設備仕様がしょぼいだけですよ。ほんとがっかり物件ですね。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん

20戸以下でその仕様って高級住宅地の高級マンションですよね？
オープン物件のスレなんて見る身分の方じゃないと思いますw

[366: 匿名さん]

すべてが100㎡超のパークマンションですか？

[367: 匿名さん]

小規模でディスポーザー付き、管理人やフロントが常駐。超一等地の億ションで、管理費もバカ高い物件だと思われます。

[368: 名無しさん]

1兆目指してますから、原価は下げないと。

[369: 匿名さん]

マンションバリューってサイトがまあまあ正確なマンション価格を出していますが、やはりオープンの物件は値上がり率が著しく低いですね。築5年くらいの物件で他有名デベが20-40%上昇している一方、オープンは5-10%しか上昇していないですから。

ここはザ・オープンレジデンシアっていうくらい構造や規格がイマイチですよね。リセールは、良くても過去の平均的なオープン物件って感じでしょうね。

[370: 匿名さん]

なぜ公式ページに外観デザインが公開されないんだろう？インターネット使用料も微妙に高い。管理費も高い。ゼネコンも初めて聞く会社。いいところは立地のみ。とはいえ、窓からの眺望も特筆するものがない。う?ん、微妙…

[371: 名無しさん]

学校に近すぎるのもなんだかな。

[372: 匿名さん]

>>370 匿名さん

マンションは八割納得して買えとはいいますが、ここは本当に立地だけですよね。立地以外は妥協しないといけないことだらけ。。。不安しかない、、、

[373: 名無しさん]

日当たりは悪そう。
目の前の学校は近くて背が高いし、アトラスタワーやこれからできる中央大学でずっと日陰かも。
最上階なら大丈夫かな？

[374: 匿名さん]

>>373 名無しさん
グーグルマップを調べれば分かりますが、位置的にアトラスタワーや中央大学で日陰になるわけないですよね。この掲示板はいいことも悪いことも率直に意見交換する場ですが、事実に基づかない書き込みはやめてください。

[375: 匿名さん]

>>374 匿名さん

中央大学新キャンパスの建物は高さ35メートルだから、日影の心配はないですね。中央大学の看板学部である法学部が移転してくるので、茗荷谷の話題性が高まりますね！

[376: マンション検討中さん]

登録会行かれた方、倍率はどのくらいか分かりますか？
立地は魅力的だけどそれ以外の不安要素が・・・

[377: 匿名さん]

>>373 名無しさん

通勤時に毎日ここを通ります。日当たりはどの階数もとても良いですよ。最上階でなくても問題ありません。周囲に高い建物もないですしね。

[378: 匿名さん]

>>376 マンション検討中さん

すごくたくさん応募があると言っておりましたが、どうなんでしょうね。不動産屋の知り合いが言ってましたが、やはりオプレジさんのリセールは難渋するみたいですから、リセールは厳しそうですね。永住するにはいいとこだと思います。まあ、この値段で外廊下、ディスポーザーなし、駐車場なし、管理人が巡回という状況に耐えられるかどうかですが。。。

[379: マンション検討中さん]

若くないので学区はもう関係ないですが、永住したい場所だなと思います。すぐそばの音羽台ハウスも中古でないですからいい環境だと思います。

[380: 匿名さん]

>>379 マンション検討中さん
デベロッパーさえ違えばねぇ。。。オープンさんを終の住処にしたいとは思わない。

[381: 匿名さん]

オープンさんは大手に比べて安めに提供するのが売りだと思いますが、この物件はメジャー7なみの値付けなので、お得感が感じられないですね。

[382: 匿名さん]

もう少し安かったら本気で検討したいけどなぁ
値引きは無いのかな？

[383: 匿名さん]

地下なら売れ残ってあり得るのかも。

[384: 匿名さん]

オプレジも青山の中古は割と高かった記憶がある
立地次第だろうなと思う

[385: 匿名さん]

まあでも、オプレジですからね。。。文京区のオプレジのリセールは苦戦しているそうですよ。

[386: 匿名さん]

当選

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん

おめでとうございます。サクッと契約しちゃってください。

[388: 匿名さん]

オプレジ云々よりもマンションは結局のところ立地と間取り。
例えばここのフラグシップであろう100平米超えの部屋、幾らなのかは分からないけどリセールという事で言えば儲かるかは分からないけど困る事はまず無いだろう。

財閥系でもいい間取りと売るに困る間取りは当然ある。
オプレジに限らないけど結局、住んだ時にアピールできる強みをもった住戸を買う事が重要だと思うよ。

地下住戸はかなり広くて日当たりが見込めればアリだけど、そうじゃなければ納得できる価格という前提で永住目的で買うべきと思う。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん

んー。この地域で100越えの価格帯を望む人は、それなりの設備と仕様を求めるだろうから、予算次第ですかね。。。まだ、狭い部屋の方がリセールの可能性は残るかと思いますね。100越えは永住目的でないと悲しい結果になる気がします。

[390: 匿名さん]

ルーバル付きブラックシップ住戸ってそもそもリセール出されませんから、分からないところは勿論ありますけれど価格的には大手の中住戸レベルであったりもしますので、出せば多分売れますよ。

安い住戸の方が流動性はあるかもしれませんが、強みが無い住戸になるでしょうから買い叩かれる可能性は高いかと。

あとここの最上階は眺望的には結構良いと思いますよ。
それだけでも価値は高いと思います。

[391: 匿名さん]

割安だとは思いませんでしたが立地条件には換えられず申込したものの、落選でした...
窪町学区の新築は貴重なのでいつ買えることやら泣
中古も良いと思ったものは検討時間も無いままに売れてしまいますし、賃貸卒業はいつになることやら...

[392: 匿名さん]

>>385 匿名さん
今買う新築が10年後にどの程度の値段で売れるかは分からんが、つい最近まで文京区でも坪400前後で分譲してたのに今の相場で苦戦してるわけないでしょ。
売り手がよっぽど強気で出してるか競合他社のテンプレ他社潰しトークを鵜呑みにしてるだけでは？
情報の取捨選択もできずに○○ガーって知った気になってマウント取りたがるのは滑稽でしかない。

[393: なるほどさん]

>>392 匿名さん
匿名さんのご意見に興味があります。もう少し具体的に、簡潔に、分かりやすく記載し直していただけますとうれしいです。よろしくお願いいたします。

[394: 匿名さん]

落選した。。。けど、なぜかほっとしている自分もいる。やっぱり時期的なものとはいえ、高過ぎますよね。一気に下落しそうで不安でした。

[395: 匿名さん]

当選したらもっと高値で欲しい方いたら譲ってもいいですよ・・

[396: 匿名さん]

高額でしたが、一期完売みたいですね。

[397: 匿名さん]

倍率はどのくらいだったのでしょうか？
4～5倍くらいかな？

[398: マンション検討中さん]

リセール心配しすぎて挑戦できなかった、、、当選された方々おめでとうございます！その思い切りを見習いたいものです。

[399: 匿名さん]

人気ありそうな一部物件を一期で出さず、高めを狙わせて、落ちたら二期で倍率上げて、価格釣り上げてるような気も。オプレジのクオリティに億超えはリセールでの下落が怖い。申し込みされた勇気のある方すごいです。

[400: 匿名さん]

審査までしましたが、割高感に踏ん切りがつかず、申し込みは見送りました…
当選された方、おめでとうございます！
野次馬で恐縮ですが、倍率が知りたいです。

[401: 匿名さん]

あのエリアで物件が全くないので需要はあると思い挑んでます、他社ヒアリングも行っていたのですが購入層は全然居そうでした。（自分も含めですね）

[402: 匿名さん]

>>400 匿名さん
5，6倍ですね