オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[281: マンション検討中さん]

>>278 匿名さん
跡見別館、使われてなさそうですね。

[282: 匿名さん]

>>280 匿名さん

窪町よりも本郷小の方が良いっていう声もあるし、窪町狙いってだけではこの高値は買いづらい。

[283: 匿名さん]

>>282 匿名さん

「みんなの小学校情報」というサイトの口コミの点数では、窪町小学校より本郷小学校のほうが評判がいいです。一部の方がご指摘されているように、オプレジ茗荷谷は、将来的に評価が保証されるとは限らない「学区」というブランドによって、あまりにも高値が付きすぎているのかもしれません。都心へのアクセス、近隣の再開発などの立地も総合的に考えると、実需で買ったとしても、本郷のほうが投資効率が良く、相対的に資産価値が高いのかなと個人的には思います。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

その通りですね。

[285: 通りがかりさん]

学区狙いでなくても住むにはいい場所だと思う。

[286: 名無しさん]

学区のために買うのだとしたら
つまらない場所だよ。
眺めも悪いし、ザ・通学路。
周りは寂しく楽しくない。
安いなら考えるけど時期が悪かった。

[287: 匿名さん]

>>286 名無しさん
昔、バレンタインデーに余ってんなら貰ってやる、と言ってて女子からガン無視されてた同級生を思い出したよ。
Good Luck!

[288: 小石川5丁目住人]

親としては、子供が(行きたくて受かればですが)お茶の水女子、竹早、筑波などに徒歩で通学出来る環境は魅力的です。
通勤時に駅ですれ違う子供たちを気の毒に思う私は考えすぎでしょうか？
朝早くに起きて通学する事も社会勉強、という考え方も有りますけど、本当にそう思います？
出来るなら子供が通学している間は通っている学校の近くに住んであげたいな。
家にも早く帰ってこられるし。
茗荷谷はパチンコ屋・ゲームセンターなどの無駄な施設(これに近づくちょっとxxな人)が近くに無いのも子供にとっては良いと思っています。

[289: 匿名さん]

>>288 小石川5丁目住人さん

万が一の売却という局面になったときは、本郷のほうが買い手はつきやすいと思う。本当に名門校を目指す経済的な余裕があれば、オプレジは検討しないだろうし。受かるかどうかも分からないし、未来永劫にわたって名門であり続けるかも分からないし、学校のブランドなんて水物だよ。

[290: 名無しさん]

国立は抽選や内部進学率がね。
音羽中は校舎が新しくていいけど
裏の校庭は筑波のものという。

[291: 口コミ知りたいさん]

とはいえ、あっという間に売れてしまうんでしょうね。
竹早のテニスコートそばのオプレジも静かでいい場所だなと思いました。

[292: 匿名さん]

83㎡を前向きに検討してましたが、違う区のマンションに決めました。窪町小は人が多すぎで評価も下がってきているため選ぶ理由は無いかもしれませんが、私立小が決まっていたり、中学校受験するファミリーにはいいマンションだなぁと思います。

[293: マンション検討中さん]

天井高さ2400，これじゃ住む気になりませんね

[294: 名無しさん]

>>292 匿名さん
窪町小の評価が下がっているなんて、初めて聞きました。窪町小の評価は上がりこそすれ下がってはいませんよ。このエリアは、湾岸タワマンエリアなどと違って、なかなかマンション供給がなく、生徒数の急激な増加などはありません。

[295: 名無しさん]

>>293 マンション検討中さん
高さ2400は普通ですよ。

[296: 通りがかりさん]

>>295 名無しさん
最近のオプレジは2500が標準。2400は低いですよ。

[297: 匿名さん]

>>289 匿名さん
沖有人さんや榊さんなど、いつも意見が衝突しているお二人ですが、この窪町小エリアは資産価値が高いという点では一致していますよ。そんなエリア、なかなか珍しいですよね。茗荷谷は目立たないけど、地味にすごい場所です。

[298: 匿名さん]

>>296 通りがかりさん
なかにはそんな細かいことを気にする人もいるんですね。普通の感覚の人は、気にならない差だと思います。

[299: 名無しさん]

>>298 匿名さん

いやいや、むしろ天井高100ミリの違いをリセールバリューの観点から気にしないと、高づかみしちゃうよ。

[300: 匿名さん]

>>299 名無しさん
いやいや、このエリアの人は天井高ではなく教育環境という立地で選んでますから。

[301: 文京区民さん]

>>294 名無しさん

https://www.minkou.jp/primary/school/review/30078/

どこまで信じていいか分かりませんが、窪町は口コミではあまり評価が高くないみたいです。

[302: 匿名さん]

>>300 匿名さん

教育環境や学区の評価なんて、いじめとか学級崩壊とかの評判が広まれば、砂上の楼閣のごとし。交通の利便性や建物のスペックを考えて買うのが不動産の基本だと私は思うな。

[303: 名無しさん]

>>301 文京区民さん
東京都内 475位 / 488校中だそうですね。この順位、普通に考えたら信用できませんよね。信じるのは自由ですな、進学率などは圧倒的に高いですし、親の教育意識が違います。逆に、それが居心地悪い人もいると思うので、そういう人には絶対オススメできないエリアですね。

[304: 評判気になるさん]

>>297 匿名さん

自分で調べもしないで、他人の評価を鵜呑みにして論じるなんて、説得力ゼロですよ。どんなに学区が良いと思っていても、大人がそれでは、子供への教育に良くないです。

[305: マンション検討中さん]

茗荷谷はあまりにも高過ぎて諦めました。本郷も人気だから売り切れてしまうでしょうか。

[306: 名無しさん]

>>304 評判気になるさん
マンション評論の世界では有名なお二人ですよ。専門家の評価が説得力ゼロとは、そのような意見を初めて聞きました。

[307: 匿名さん]

いつの間にか窪町はマンモス校になっていますね。公立ではクオリティを保つのはかなり難易度高いでしょうね。学区が自慢の地域で学級崩壊なんて起こったら事件ですね。

[308: マンション検討中さん]

>>306 名無しさん

もちろんお二方を存じ上げております。不動産購入にあたり、榊先生に相談したこともあります。榊先生が日刊ゲンダイで窪町小学校の学区推しであることも知っております。ただ、このスレでも、どなかかがご指摘されていたように、学区というのは非常に不安定な要因であって、物件のリセールバリューを考える場合は、あまり重要ではないと考えますが、これは私の個人的な意見であり、学区を重視してマンションを買われる方もいらっしゃるのは事実で、それは否定しません。そこは不動産に対する見方の違いかと思いますので、私のコメントはこれで終わらせていただきます。ありがとうございました。

[309: 匿名さん]

>>308 マンション検討中さん

この掲示板にはいくつかデベさんが関与しているようなコメントを見ますよね。308さんのおっしゃることはもっともだと思います。

[310: 名無しさん]

3S1Kって不動産屋が作ったのかと思うくらい効果抜群ですよ。実際教室が足りない。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/jid...

[311: 匿名さん]

窪町小は建物が綺麗なのと教育熱心な親が多いだけで別に普通の学校ですよ。

[312: 匿名さん]

区内で頭が良い公立は窪町よりも誠之小学校です。

[313: 匿名さん]

みんなの小学校情報に掲載されている窪町小学校のコメントのひとつです。口コミ評価を基にした文京区内の小学校ランキング（国公私立）で、1位は小日向台町小学校と湯島小学校、2位は本郷小学校で、窪町小学校は最下位の20位でした。茗荷谷の物件を購入もしくは購入検討されている方は、心理学で言う正常性バイアスによって、この不都合なランキングそのものを否定されるのでしょう。人気が出てマンモス校になればなるほど、教育の質を保つのが大変ですね。

[314: マンション検討中さん]

小学校の口コミの点数なんて、小学生本人が書くこともあまり想像できないのですが、誰がどのような評価軸でつけてるんでしょうね…。

[315: 匿名さん]

この口コミの方、入学時期と書き込み時期を確認すると子供が２年生の末にこの投稿を書いている。
で、思うのは書き込みの内容は高学年のお子さんを持つ親の内容に思う。
流石に小学２年生で塾でイライラしてる子はいないだろう。
あと自分の子供が通ってる学校をここまで貶める書き込みを本当にするだろうか。
自分がこの学区に引っ越してきて期待に足りないなと思ったら、もう少し頑張って欲しいって感じでポジティブに捉える書き方をするかなぁ。
これじゃ自分の住んでる（本当に住んでるか分からないが）地域を否定しちゃうことになるから、イコール物件価値も下げちゃう事になるよ。
この書き込みでそこまで考えないかも知れないけど。

[316: 名無しさん]

https://ukiwanet.com/search?page=1

いじめ報告サイトでは、文京区立の小学校では、窪町2件、本郷2件が報告されています。全く関係ないですが、奇しくも、このたびオプレジが販売を始めた学区です。

[317: 匿名さん]

あったとしても、そういう学年、クラスがあったということでしょう。さらに本当の保護者かどうかも不明です。文京区の公立小学校は概ね下手な私立よりマシですが、そういう小学校が妬ましい人もいるということを考えないといけませんね。不動産価値を毀損する目的で、そういう書き込みをする人もいますから、あそこもここも...。なにしろそこに子供を通わせていなくても、誰でも書き込める匿名というシステムに大きな欠陥があります。

[318: 匿名さん]

匿名の個人が自由に書き込める掲示板というシステムは、いずれ廃れると思います。

ホリエモンが身元の明らかなテリヤキストなる人に書かせるグルメ情報サイトを立ち上げたように、不特定多数のどんな社会的地位でどんな経験があるかが不明な人が無責任に書き飛ばすようなサイトの情報信頼性はいずれ地に落ちると思います。そういう人の無責任な嘘情報は、いずれ根こそぎ違法になるでしょう。そうしないとネット情報の信頼性はいずれ担保できずにネットで情報を提供するサイトは壊滅的な打撃を受けるからです。

[319: 小石川5丁目住人]

あまり書きたくないけれど、やはりそこらの公立とは違うと思いますよ。
卒業生など愛校心のある方が熱心に保護者会の運営に携わって(窪町DNAとでも言えば良いのでしょうか)良い意味で伝統を守っていたり、土地柄か伝統芸能の著名な方がこられ自然に本物と触れられます。

学区分価格が高く設定されるのはしょうがないと個人的には思いますよ。

検討者さんが『無駄に高い』と判断されるならば検討から外せば良いだけで、挑発されるのは如何なものかと。

まあ、書込みの内容から想像するに、お子様がおられる印象は受けませんけど。

[320: 通りがかりさん]

父、自分、そして自分の子どもも窪町を出ました。手前味噌ながらいい学校だと思います。

ここなら窪町まで歩いてすぐですし、安心ですね。みどりも多く抜群の環境だと思います。

[321: 名無しさん]

>>308 マンション検討中さん
沖有人さんの『マンションは学区で選びなさい』を読んでみてください。学区というのがリセールバリューを考える上でいかに重要かの根拠がしっかりと書いてあります。国立小３校が徒歩圏にあって、落ちても文京区内でも教育熱心な方が多い窪町小です。こんな立地、全国探してもあまり見当たりませんよ。私立だとまた別だと思いますが。教育熱心な親が多いということは、それなりにしっかりとした家庭の子が多いわけです。子どもの成長にとって生活環境はとても大きい影響を与えます。受験率が低い学校だと、勉強を熱心にすることで周りの子どもたちから浮いてしまい、マイナス評価をされてしまい、肩身の狭い思いをすることさえあります。どんなクラスメートに囲まれて生活するかは、とても大切な要因です。文京区は全体的に中学受験率が高いですから、そこまで極端な差はないかと思いますが。

[322: 匿名さん]

>>316 名無しさん
こんなサイトがあるんですね。早稲田実業など、有名な学校もありますね。いじめは悪ですが、動物である限り本能的なものでもあり、ゼロにはできません。そのため、いじめをいかに早く発見し、解決するかが大事になります。その意味では、有名校の名前がちらほら見えるのは、別の見方をすれば、早期発見早期解決の取り組みがしっかり行われているとも言えます。残念ながら、いじめの取り組みが遅れている学校は、いじめの認定自体を嫌がることもありますからね。

[323: 販売関係者さん]

> マンコミュ昭和おじさん（地方、独身、実家）の
> 特徴は公立で価値のある学校を許さないことである。
>
> 自身の世界では掃き溜めのようなくだらない公立しか
> 知らないから、公立で価値があることは認められない。
>
> そしてエア検討者として四六時中ネガ活動しているのである。

[324: 匿名さん]

>>321 名無しさん
この物件をよほど高額で売りたいのかどうか知りませんけど、本当に購入したい方はわざわざライバルが増えるようなコメント書きませんよね。それか、よほど高額でリセールしたいのでしょうか。まあ、学区云々は個人の価値観であり、強要するものでもありません。

[325: 名無しさん]

>>324 匿名さん
「ライバルが増える」って。そんなふうに物事考えたことありません。学区は資産価値を検討する上で、重要な指標のひとつだという事実を述べているだけです。

[326: 匿名さん]

なんと殺伐としたスレなんだ。自分は自分、他人の意見は他人でいいじゃないか、こんな親達が良い学区を！とか言ってるから笑けるよなー

[327: 匿名さん]

>>324 匿名さん
場所の特性上学区限定で検討しているであろう人が多い物件に対して「学区は重要じゃない」て書き込みをわざわざしにくる意図は正にあなたがライバルを増やしたくないからでしょうか。
フラットな目線で良いところ悪いところを意見交換して検討材料に加えるのがこういった掲示板の利点かと思っているので、検討から外したかのような口ぶりで何度も書き込みにくる人がいるのが不思議でしたが理解できたような気がします。
先日話を聞きにいきましたが大混雑していたので、ネガティブキャンペーンを行ったところで倍率はそこそこ高いのでしょう。
そもそもこういった掲示板を見ていない人が多数でしょうから、いずれにせよ抽選になるのなら誰かを蹴落とすよりも運に任せ、後腐れのない結果を受け入れたいものです。

[328: 正しい日本語さん]

>>326 匿名さん
「笑ける」→「笑える」

[329: マンション検討中さん]

価格決まったようですね！

[330: 匿名さん]

>>328 正しい日本語さん
方言のようですね
使用例　自分が正義と思っていて笑けるわー
https://www.google.com/amp/s/www.weblio.jp/content/amp/%25E3%2582%258F...