オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[203: マンション検討中さん]

関口パンの隣のグランメゾンも新築未入居で出てたけど、でも立地はやはりこちらがいいな。

[204: 通りがかりさん]

>>189 マンション検討中さん
学区が違いませんか？

[205: 匿名さん]

オープンの文京区はどこも早くに完売しちゃってますからね。
流石に上層からもう少し値付けちゃんとしろと言われてるんじゃないですか？

早くに売り切れる物件はデベとしては値付けミスですから。

オープンからすればここが欲しい人が値付けした価格で殺到して欲しい訳でも無ければ抽選したい訳でも無い。

限りなく高値で買ってくれる人が、ただ1人いればいい訳です。
大規模物件を次から次へと売るスタイルでは無いのだから、こう言う方針で値付けしてくるのはデベとしては当然でしょうね。

[206: 匿名さん]

ここ5年くらいずっと分譲続けてたけど、どこもすぐ完売してたね。昔は賃貸っぽさもあったけど、一時期を境にしてグッとデザインも良くなったから、立地が良ければ、静かに暮らしたい人にはウケるんだろうね。デザイン次第だけど、ここも周りに分譲マンションがないから目立つようになるかも知れないね。

[207: マンション検討中さん]

左隣の跡見の別館のビルはかなり古く使われてないように見えますね。右隣の学園台ハイツは1964年築。そのうち建て替えるのかな。

[208: マンコミュファンさん]

数年前は、財閥が手を出せない小石川の立地にモリモトがバンバン建てたけど、もっと狭い場所の文京区にプンレジが建てはじめた感じ！！

[209: 通りがかりさん]

椿山荘のちょっと先のオプレジ目白台ヒルトップも静かでいい場所にあるなと思ってます。茗荷谷がだめなら関口か目白台に出来るのを期待してます。

[210: 匿名さん]

なやむなー。83にするか76にするかなやむ

[211: マンション検討中さん]

ちなみに、83、76それぞれおいくらくらいですか？

[212: 坪単価比較中さん]

全体的に価格が高いこともあって、間取り見ても抽選倍率高い部屋がどこなのかわからない笑 小学校卒業までは2LDKでも可って人たちも少なくはない？　ここ購入検討できる層の人たちからしたら誤差なのかな・・・。

[213: 匿名さん]

>>205 匿名さん

こういうコメントはどういう業種の方が書かれるのでしょうね。デベロッパーが絡んでそうなコメントですね。

[214: 匿名さん]

学区の良いマンションは高値で賃貸出来るらしいよ
学区の為に引っ越す家族もいるらしい
テレビで昔やってた
本郷のパークホームズのスレにも、そんな家族の書き込みあった
強気でも売れるんじゃない

[215: 匿名さん]

>>211 マンション検討中さん
また正しく価格は知りませんが、1.4億弱、1.2億弱となるようです。
83のリビングが北東向き、76が南東向きなので悩ましいです。

[216: マンション検討中さん]

ザハウスをつけていいくらいの金額と場所ですね。

[217: 匿名さん]

>>213 匿名さん

あれ。。。
知らないうちにデベ認定されてたｗ

私はオプレジ購入したことあるってだけです。
マンションは数回買ったことがありますけれどオプレジは大手と違って同じ間取りがほぼ無いので、来場者の属性や希望で被らないようにピンポイントで部屋を決めていきます。
価格表も実際の価格がプリントアウトされてるのもあれば、さっき決めて書いたような手書きもあるので、直前まで幾らまでならこの購入者はいけそうかって検討してると思いますよ。

少なくともオプレジは同一間取りに複数希望が出るような売値は望んでいないんだと私は思ってます。

[218: 217]

ただオプレジについて補足（擁護？）すると、80年の歴史がある財閥系に比べれば自分たちがまだまだ世の中に出て20年程度の企業でこれからブランド力を高めていくと言うことは自覚しているでしょうから、法外な価格を付けてる訳では無いと思います。

小さいながら利便性の高い立地にそれこそ一点ものの間取りで、柔軟性のあるカスタマイズ、そしてそのカスタマイズも大手で考えれば割安な事を考えれば良いデベになってきてると思いますよ。

個人的にはカスタマイズ料金も住宅ローンに含められれば最高でしたけどw
※前払いの一時的な出費が痛い。。

[219: マンション検討中さん]

他の区ですが財閥系も見学しました。財閥系はビデオやモデルルーム、営業の対応も教育されてるなと感じましたが、実際の仕様やオプションの柔軟性や利便性、立地などオープンハウスさんの物件のほうが自分の希望に合致しました。抽選にならないよう調整してくれることを祈ってます。

[220: 匿名さん]

100平米の部屋は玄関入ってすぐ階段なのですよね？　引越しとか日々の生活大変じゃないですかね。

[221: 検討板ユーザーさん]

>>214 匿名さん

それは千代田区や港区の一部の公立小だけでしょう。文京区の公立小をあえて狙って住むお金持ちって、まずいないですよ。

[222: 匿名さん]

>>221 検討板ユーザーさん
金持ちかは知らないけど、公立小狙いで住んでる家庭はあるよ。誠之学区の方だけど、そこはファミリー向けで家賃40万くらいで止まってる車は大体高級車。

[223: 匿名さん]

>>221 検討板ユーザーさん

ネガ脳ですか？

https://youtu.be/EeaoG3281pU

[224: 匿名さん]

>>221 検討板ユーザーさん

ネガ脳ですよね？
https://youtu.be/n6y7_ZxrFlg

[225: 匿名さん]

>>218 217さん

これまでのようにオプレジさんの立ち位置をわきまえたお値段なら理解できますが、こちらは法外だと思いますね。もう少し、オプレジさんらしい価格帯できてほしかったです。それか、設備仕様をあげてほしかったですね。エレベーターロックなし、外廊下ですし。

[226: 匿名さん]

学区年収を見れば、一目瞭然
文京区は低い
つまり公立学区目当てで引っ越してくるお金持ちはいないという事です

事実は、全ての恣意性を論破します

[227: マンション検討中さん]

向かいの音羽台ハウスのような風格のあるものを期待していましたが、ガッツリ地下住戸も3戸入れて、とても将来ビンテージとは言えない物件になっているのがとても残念でなりません。

[228: 匿名さん]

>>226 匿名さん

港区から文京区に移住するやつなんておらんやろ
御成門小学校も良い学区だからな
本郷買った人もパークコート浜離宮は買えなかったって言うてはった

[229: 匿名さん]

>>226 匿名さん

ネガはこれ見とけ

https://youtu.be/efimbsfRNLM

[230: マンション検討中さん]

窪町だろうがお茶、筑波だろうが良い子に育つ保証はないし親の自己満？

と、窪町から筑波に進学した自分はそう思う。

音羽台ハウスはステキですよね。こちらはどんなデザインになるんでしょう？

[231: 匿名さん]

ここ数年、児童数が増えすぎてゆとりがないですよ。

[232: マンション検討中さん]

オープンハウスの他のマンションはこれほど高くはないという事ですか？

[233: マンコミュファンさん]

モリモトも後出し物件ほど、立地とか造りが悪くなっても値上げしていった！！
まぁ、新築ってそんなもん…

[234: マンション検討中さん]

斜め前の音羽台ハウスは1980年に建てられましたが色褪せない素敵な雰囲気ですよね。
こちらもそんなマンションになるのでは。近所としては期待してます。

[235: 匿名さん]

>>225

ここ外廊下なんですね。
敷地的に内廊下設計は厳しかったという事か。。。
間取り図みるとお茶の水女子側の緑があるほうが外廊下なんですね。
借景とか考えると北東側が廊下ならベストのような気もしますけど
細長い敷地なので難しかったのかもしれません。

ただこの物件なら賃貸でも十分需要がありそうですね。

[236: 名無しさん]

説明会行って来ました。2LDK8500万以上、3LDKは一億越えです。1LDKでさえも6500万以上。話になりませんね。たぶん申し込みが低調になってもっと値段を下げてくると予測します。

[237: 匿名さん]

>>236 名無しさん
そうやって今まで買えずにきたんでしょうね。

[238: マンション検討中さん]

>>236 名無しさん
かなり高いですね。それでもあっさり売れたらすごい。

[239: マンション掲示板さん]

オプレジに一億超えかぁー
時代が変わったのかな

[240: eマンションさん]

今となっては目白台ヒルトップ買えばよかった。

[241: 匿名さん]

>>240 eマンションさん

いや、そこはないでしょう。坂がキツすぎるし駐車場ないし場所がここと全然違うし。播磨坂を買えばよかったというのなら分かるが。

[242: 匿名さん]

>>240 eマンションさん
飯田橋買えばよかったー

[243: マンション検討中さん]

>>241 匿名さん
実家が椿山荘の近くだからいいかなあと。車は実家に置けるし。てことでの目白台ヒルトップなんです。

播磨坂も春日通りから奥まったところでいいですよね。三徳がすぐそばで便利ですしね。

[244: 匿名さん]

>>243

オプレジの強みって小さな土地でも何とかしてマンションにするってところなので、文教地区なら待ってればまたそのうち新築発表ありそうな気がします（笑

他の区に比べたら文教地区での分譲数が凄くないですか？

ただどこも完売で味をしめてるので、どんどん高値分譲してきそうですが。

[245: マンション掲示板さん]

文京区育ちとしてはやはり区内がいいですね。茗荷谷は予算的に玉砕なので悲しいですが仕方ない。

[246: 販売関係者さん]

大手は狭小立地のノウハウが少ないのと、狭小系間取りは
社内ガイドラインでNGだから、こういうところは
事業化できないんだよね。
施工もオプレジが使うようなところはNG。

それを横目にオプレジがどんどん事業化、ライバルなしで
高値完売が続く。

大手の体質なんてそんな簡単に変わらないから、
しばらくはオプレジ天下が続くよ。

しかも狭小戸建てでも文京区で頑張ってるからね。

[247: マンション検討中さん]

茗荷谷駅の反対側の裏にあるドムスのような小さくてもしっかりした味わい深いマンションになるといいなと思います。オプレジまだまだこれからも頑張ってほしいです。

[248: 匿名さん]

オプレジに限らず、モリモトや明和地所あたりも
用地取得後から事業化するまでのスピードが
大手とは全然違うな。

大手だと1・2年かけるところを早ければ半年ぐらいだもん。

[249: 匿名さん]

ここは高くても驚かないなー


希少立地とはこういうところのことを言うのだろう


過去も含めてここと比較できる立地ほとんどないよね


この立地を高くても欲しい人は戸数ぐらいはいるということ


だからこっちを後に持ってきたんだろうね

[250: 匿名さん]

茗荷谷って少しブランドっぽくなってきたよね
ちょいちょい住みやすい街なんかで出てくる

子供に対する学習意欲は高いと思うわ
保育所ぐらいの子どもたちが、外国人の先生に連れられて公園に遊びに来るのだけど、みんな英語話していて驚いた

生まれて数年の人間に負けたと思ったぞ

[251: 匿名さん]

>>246 販売関係者さん

ノウハウが無いのは分かるけど、間取りの作りや施工会社に社内ガイドラインなんてあるの？

一等地のパークコート、プラウドあたりは別としても、他のシリーズは財閥の物件と比べても外観含めて仕様に大差ないような気もするけど。
ディスポーザーついてない点でNG出す人もいるんだろうが、たしかに場所の割には割安な物件多いから選択肢としてはありなんだよなぁ

[252: 名無しさん]

大手は45㎡の2LDKや30㎡の1LDKみたいな
破廉恥な間取りは社内NG。
前者は1LDK、後者ならワンルームにしないといけない。

[253: 検討中]

なかなか見学の予約取れなかったが、83はどんな間取りですか？

[254: 通りがかりさん]

外観デザインが気になってます。HPには出ていないので。

[255: マンション検討中さん]

オープンレジデンシア千駄木フロントコートみたいになるかもしれないから、CGは当てにしない方が良いかと。

[256: マンション検討中さん]

心配しなくてもオプは半年で完売させる。
文京区での実績がモノを言う

[257: マンション検討中さん]

茗荷谷は高すぎなので本郷だ、と思ったら残り2戸で3LDKは売れてしまったんですね。タイミング遅すぎました。

[258: マンション検討中さん]

安いのは魅力だけど、住んでからのガッカリ感が大きそうなので、中々オープンレジには手出せないなー

[259: 匿名さん]

ガッカリ感を、どこに感じるかですが、少し郊外の大手デベ大規模物件出身の方ならばプライベート感もあるので逆に満足度が上がるように思います。

流石に都心大手デベの高級物件住まいの方だと共用部分などは見劣るでしょうけれど、もともとそういう方達をオプレジは対象にしていないかと。

[260: 通りがかりさん]

>>258 マンション検討中さん

とあるオプレジのマンションに住んでいます。物件にもよるかと思いますが、設備は十分に整っていて（ディスポーザーだけはありませんが）、ガッカリ感はなかったです。共用部の不具合も、管理会社に連絡したらすぐに対応してもらいました。間取りも効率的で無駄がありません。共用施設が最小限である一方で、好立地にある分だけ、お得に感じています。私の個人的な意見であり、参考になるかは分かりませんが。。

[261: 評判気になるさん]

私も文京区の某オプレジに住んでますが、占有部の仕様はディスポーザーがないのと天井高が少し低いのが少し気になる以外で、それ以外は満足しています。当時財閥系のマンションとも比較しましたが、キッチン棚や水回りタイル貼りがデフォルトになってるなど、オプレジの方が仕様が高かったです。また、戸数が少ないので、プライベート感が強く、静かに暮らす分には良いと思います。

共用部は駐車場がないのが少しネックですが、毎日使うわけではないので近くのシェアカーを利用してます。それ以外は管理が巡回になってても、24時間の遠隔監視になってて何かあればすぐ駆けつけてくれるみたいなので困ったことはほとんどないです。使ったことはないですが、宅配ボックスでクリーニングも出せるようです。

大規模と比較して共用部は最小限ですが、立地が良いので特に困ったことはないです。ただ私の購入当時はここより大分リーズナブルだったので、この坪単価で満足いくかについては人によると思います。

[262: 匿名さん]

>>258 マンション検討中さん

それは過去のオプレジのイメージ。最近は設備の性能もよくなり、「安かろう悪かろう」のレベルは脱しつつあると思う。大手デベと比べたら高級感は敵わないが、とにかく土地の仕入れが上手い。

[263: 通りがかりさん]

最近のオプレジマンションの好立地仕入れでの分譲実績(文京区だけでも、播磨坂、西片、大和郷)とか、コスパの割に結構しっかりした設備仕様も調べずに、変にブランド志向だけに捉われてると損する気がする。立地は本当に重要な要素だし、その希少性は後々にも響いてくると思うけど。ありふれた場所じゃないこの物件は特にね。そういうことが分かってる人だけで、この部屋数ならあっという間だと思いますよ。

[264: 匿名さん]

立地が良いって言うけど、場所が良いってだけで、両サイド古いビルの窮屈な土地なんだけど。マンションの外観も分からんし、自転車置き場やゴミ捨て場が地下だし、駐車場なしだし、正直、テンションは上がらない。地下住戸を投資用に買ってみるのはありかも。

[265: 通りがかりさん]

外観はいつHPで発表されるんでしょうか。

[266: 小石川5丁目住人]

>>265 通りがかりさん

気になるなら説明会に行かれれば良いのでは？
予算が合うならばですが。
行かれればさすがに模型とかは有るかと思いますけど。

この掲示板でこれだけ盛り上がっているならば、既に反響も多いのですからHPの更新をせずとも売れてしまうと考えて、2期、3期などに入り、人気の間取り(もしかしたら貴方が検討している)が無くなってからの更新になるかも知れませんよ。

実際に住むことも考えておられるならば、先ずはそれぐらいのアクションは起こすべきだと思いますけど。

戸数も少ないので。

[267: 匿名さん]

生活不便なのに高すぎる。
窪町に入れば子供が賢くなるとでも？
近くの高校受かったなら有りかもだけど塾は遠いね。

[268: 検討板ユーザーさん]

子どもいませんが検討してます。生活不便ですか？
池袋のデパ地下で何でもそろうし茗荷谷駅前と播磨坂に三徳があります。ファミマもすぐそば。クリニックも一通りありますね。

[269: 匿名さん]

区内だと、ファミリーにとってここ以上に便利な立地はないと思うけど。独身やディンクスならパークコート周辺の方が便利だけど。

[270: マンション検討中さん]

>>269 匿名さん
それを言うなら本郷の方が良くない？
学区は悪くないし、複数路線使えるから利便性で言うと本郷。
学区重視なら茗荷谷だね。

[271: 評判気になるさん]

今週末、要望書提出だが、行くかどうか迷っている。感覚的には、こんな環境の立地の新築にはもう出あえないと思っているが、立地環境プレミアムに加えて、窪町小プレミアムが坪５０万加算されている印象。子供はもう小学校を卒業したので、プレミアム分無駄だが、一方で、文京区の３S１K人気は、まだ現在進行形で上昇している（中古も並行して探していたが、貼られたyoutubeのとおりで、自分がいいと思ったものは「その日のうちに決まってしましました。すみません。」と２件続いた時には凹んだ）。窪町小人気が続けば、中古価格も安泰で資産性は大丈夫（直近では、まだ値上がり余地あり）だが、これもこれでリスク。公立小は、児童は選べないから、学校崩壊するときは一瞬なんだよな（最近では日本橋小の例があった）。

[272: マンション検討中さん]

>>269 匿名さん
それを言うなら本郷の方が良くない？
学区は悪くないし、複数路線使えるから利便性で言うと本郷。
学区重視なら茗荷谷だね。

[273: マンション検討中さん]

>>269 匿名さん
それを言うなら本郷の方が良くない？
学区は悪くないし、複数路線使えるから利便性で言うと本郷。
学区重視なら茗荷谷だね。

[274: 評判気になるさん]

窪町は学区が広く、校内や教室にはキャパがあるから、小日向台とか、大塚への学区割りの見直しは近々あるかもね…

[275: 評判気になるさん]

千代田区とか子供が居なくて小学校が閉校してるのに
子供が多くて良いね

[276: 名無しさん]

ここの中古なら10年後でも売れるでしょう。
でも、高い値段で購入したからといって、高い値付けできますかね。
これからどんどん団塊が世を去って中古が出回るというのに。

[277: 検討板ユーザーさん]

団塊が住んでたような築古なんかには興味ない

[278: 匿名さん]

現地見ました。
確かに一本入って良い場所ですし駅も近い。
気になったのは隣に鶴見学園女子大学の別館というのがあったんですが、これって使われてるんですかね？
ここも買い取ってまとめてマンションに出来れば最高でしたね。

[279: マンション検討中さん]

本郷は都心に近いのですが、スーパーが少ないところが不便ですね。

[280: 匿名さん]

>>279 マンション検討中さん

春日で再開発しているパークコート（本郷ヒルズから徒歩5分）にスーパー（ピーコック？）ができるので、本郷ヒルズが完成する頃には、むしろ便利になるのでは？ 東京ドームの再開発も控え、利便性で比べたら、茗荷谷より本郷のほうが良いと思います。学区を気にするのなら茗荷谷でしょうが。

[281: マンション検討中さん]

>>278 匿名さん
跡見別館、使われてなさそうですね。

[282: 匿名さん]

>>280 匿名さん

窪町よりも本郷小の方が良いっていう声もあるし、窪町狙いってだけではこの高値は買いづらい。

[283: 匿名さん]

>>282 匿名さん

「みんなの小学校情報」というサイトの口コミの点数では、窪町小学校より本郷小学校のほうが評判がいいです。一部の方がご指摘されているように、オプレジ茗荷谷は、将来的に評価が保証されるとは限らない「学区」というブランドによって、あまりにも高値が付きすぎているのかもしれません。都心へのアクセス、近隣の再開発などの立地も総合的に考えると、実需で買ったとしても、本郷のほうが投資効率が良く、相対的に資産価値が高いのかなと個人的には思います。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

その通りですね。

[285: 通りがかりさん]

学区狙いでなくても住むにはいい場所だと思う。

[286: 名無しさん]

学区のために買うのだとしたら
つまらない場所だよ。
眺めも悪いし、ザ・通学路。
周りは寂しく楽しくない。
安いなら考えるけど時期が悪かった。

[287: 匿名さん]

>>286 名無しさん
昔、バレンタインデーに余ってんなら貰ってやる、と言ってて女子からガン無視されてた同級生を思い出したよ。
Good Luck!

[288: 小石川5丁目住人]

親としては、子供が(行きたくて受かればですが)お茶の水女子、竹早、筑波などに徒歩で通学出来る環境は魅力的です。
通勤時に駅ですれ違う子供たちを気の毒に思う私は考えすぎでしょうか？
朝早くに起きて通学する事も社会勉強、という考え方も有りますけど、本当にそう思います？
出来るなら子供が通学している間は通っている学校の近くに住んであげたいな。
家にも早く帰ってこられるし。
茗荷谷はパチンコ屋・ゲームセンターなどの無駄な施設(これに近づくちょっとxxな人)が近くに無いのも子供にとっては良いと思っています。

[289: 匿名さん]

>>288 小石川5丁目住人さん

万が一の売却という局面になったときは、本郷のほうが買い手はつきやすいと思う。本当に名門校を目指す経済的な余裕があれば、オプレジは検討しないだろうし。受かるかどうかも分からないし、未来永劫にわたって名門であり続けるかも分からないし、学校のブランドなんて水物だよ。

[290: 名無しさん]

国立は抽選や内部進学率がね。
音羽中は校舎が新しくていいけど
裏の校庭は筑波のものという。

[291: 口コミ知りたいさん]

とはいえ、あっという間に売れてしまうんでしょうね。
竹早のテニスコートそばのオプレジも静かでいい場所だなと思いました。

[292: 匿名さん]

83㎡を前向きに検討してましたが、違う区のマンションに決めました。窪町小は人が多すぎで評価も下がってきているため選ぶ理由は無いかもしれませんが、私立小が決まっていたり、中学校受験するファミリーにはいいマンションだなぁと思います。

[293: マンション検討中さん]

天井高さ2400，これじゃ住む気になりませんね

[294: 名無しさん]

>>292 匿名さん
窪町小の評価が下がっているなんて、初めて聞きました。窪町小の評価は上がりこそすれ下がってはいませんよ。このエリアは、湾岸タワマンエリアなどと違って、なかなかマンション供給がなく、生徒数の急激な増加などはありません。

[295: 名無しさん]

>>293 マンション検討中さん
高さ2400は普通ですよ。

[296: 通りがかりさん]

>>295 名無しさん
最近のオプレジは2500が標準。2400は低いですよ。

[297: 匿名さん]

>>289 匿名さん
沖有人さんや榊さんなど、いつも意見が衝突しているお二人ですが、この窪町小エリアは資産価値が高いという点では一致していますよ。そんなエリア、なかなか珍しいですよね。茗荷谷は目立たないけど、地味にすごい場所です。

[298: 匿名さん]

>>296 通りがかりさん
なかにはそんな細かいことを気にする人もいるんですね。普通の感覚の人は、気にならない差だと思います。

[299: 名無しさん]

>>298 匿名さん

いやいや、むしろ天井高100ミリの違いをリセールバリューの観点から気にしないと、高づかみしちゃうよ。

[300: 匿名さん]

>>299 名無しさん
いやいや、このエリアの人は天井高ではなく教育環境という立地で選んでますから。

[301: 文京区民さん]

>>294 名無しさん

https://www.minkou.jp/primary/school/review/30078/

どこまで信じていいか分かりませんが、窪町は口コミではあまり評価が高くないみたいです。

[302: 匿名さん]

>>300 匿名さん

教育環境や学区の評価なんて、いじめとか学級崩壊とかの評判が広まれば、砂上の楼閣のごとし。交通の利便性や建物のスペックを考えて買うのが不動産の基本だと私は思うな。