オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[143: 匿名さん]

湾岸と比較するかね
土俵が違いすぎる
ここ買う人は、湾岸なんて見向きもしないよ

[144: 周辺住民さん]

142さんは湾岸エリアの物件と比較検討しているんじゃなくて、値段の話をしてるだけでしょう。
茗荷谷周辺の高台エリアは昨年4月以降も値段の高騰および中古の供給減少が続いてます。坪500の大台に乗りそうですから、値段を比較する場合に湾岸エリアが話題に上がるのは当然の流れです。
この辺を買おうとしてる人が湾岸なんか見向きもしないのは皆わかってる前提で皆さん話してますよ。

[145: 匿名さん]

>>144 周辺住民さん

だから湾岸の価格と比べるとは

[146: 匿名さん]

好立地とはいえ、安さが売りのイメージしかないオープンで1億超えはさすがに、、、。上の方も仰る通り、良い学区とはいえ所詮は公立。都の人事で動きますし、冷静に考えて人気の公立にだけ良い先生をあてがう訳はないので。教育費は中学以降にどっとかかってくるのに、大手デベでない・70そこそこのオープンに1億以上だせるのは余程資金に余裕がある方達なんだなと、、素直に凄いと思います。

[147: マンション検討中さん]

お茶に進学予定だからここがベストです。予算が合えば。。

[148: 匿名さん]

>>147 マンション検討中さん
お受験終わられたのですね、おめでとうございます！

[149: 匿名さん]

>>146 匿名さん
上でも出てるけど、大手デベでこの立地だったらもっと高いだけ。茗荷谷の徒歩5分3LDKなら別のどこのデベでも1億くらいするし、ここの立地を加味したら1.1億で特段高すぎるというわけではない。買える人で買う、ってだけかと。

[150: 匿名さん]

国立小合格世帯が採算度外視で買うのは理解できます

[151: 匿名さん]

>>149 匿名さん

大企業ダブルインカムなら1.4億の物件でもフルローンで買えちゃいますからね。出費が少ない小学校に入る前の時点で、見通し甘く考えて買っちゃう人はいそう。

[152: 小石川5丁目住人]

駐車場は小日向の個人宅やマンションなどで月極希望者を募集してますよ。
またカーシェアで良ければ、茗荷谷界隈から後楽園まででも相当数有ります。
車付きでこの物件の購入を希望されている方は郡林堂の大福など食べながらのんびり散策してみては如何でしょうか(本当に美味しい)。

[153: 口コミ知りたいさん]

公立ですが、中学受験を目指す子供・ご家庭が多く、それが普通、となって平均的に学力レベルが上がるのです。周囲の環境は重要です。

ここの坂を下って音羽を通り、椿山荘、日本女子大付近まで散歩するのは楽しいです。坂の下には、「コクリコ坂から」の名前の元になった洋食屋さんがあります。

[154: 匿名さん]

ここは本当に価格次第ですので、高ければ教えてください。その時は見送りますので、ライバルが減ると思います。

[155: 匿名さん]

HPの"お陰様で土日は2月21日(日)まで満席！"という真っ赤な文字が煽る煽る...
まあ文京区民でこの立地の凄さを理解しない人はいないからご近所に住んでいる購入希望者だけでもあっという間に捌けてしまうだろうという予感はする。

[156: マンション検討中さん]

近所の文京区民です。。歩いていて見つけてご自由にお取りくださいパンフレットから入ったクチです。
前はどこかの会社のビルでしたっけ。
この場所の良さは地元民ならわかりますよね！

[157: マンコミュファンさん]

>>146 匿名さん

しょせん公立とおっしゃいますが、中学校でいうなら文京区の内申25と〇〇区の内申40が大体同レベルかと。
茗荷谷だと区立の窪町小学校ありますが、
小学生で英検3級程度はゴロゴロいますよ。
たま?にですが1級もいます。
私の姪っ子2人も3級と準2級取ってから小学校卒業してます。周りが良い環境を作ってくれるので勉強させるには文京区はかなり良いとおもいます。

[158: マンション検討中さん]

近所です。窪町小を出てそのあと筑波にいきました。25年くらい前ですが。特に何か凄いとかは感じませんでした。普通の区立だと思うのは他を知らないからでしょうかね。

場所は静かでいいところだと思います。
音羽台ハウスの前の小日向に行く道もひっきりなしに車が通るわけでもなく、音羽へ抜ける坂も車はあまり通りません。緑が多くて静かなので歩いて気持ちがいい坂道ですよね。
音羽ハウスと昔の七中の崖というか壁が地震や大雨で崩れないかと冷や冷やします。

[159: 匿名さん]

地方出身なので有名公立小の良さはわかりませんが、話題になっているので気にはなりますね。有名大学に入ったり、大企業のサラリーマンになったりの程度だったら、親が熱心であれば無名公立小からでも難しくないと思いますけどね。文京区は、環境がいいというよりかは熱心な親が多いってだけだと思います。

[160: 小石川5丁目住人]

良いか悪いかは個々の判断に任せるとして、このエリアでは受験すること・塾に行くことを『がり勉』とか、親子共言わないこと(多分、思いもしない)も魅力の一つでしょう。
他人とはいえ、この様なことを友達から言われると子供は気にします。
子供が居ない方は、パチンコ屋などがないことによる治安面、必要であれば電車で直ぐに商業地・職場に行けるアクセスの良さが魅力なのでしょうね。

[161: 匿名さん]

1億オーバーでしたので残念ながら撤退します（泣）

[162: 匿名さん]

>>161 匿名さん
どちらの部屋がですか？
ちなみに、大きい部屋はいくらですか？

[163: マンション検討中さん]

案内会には来週行くのですが、2LDKの金額が知りたいです。
さきほど現地を歩いてみて、やはり本当にいい場所だなあと思いました。

[164: マンコミュファンさん]

坪490万以下で買いたい。

[165: 評判気になるさん]

価格は最終決定でないとのことしたが、価格が入っている部屋（最上階ではない）は坪５００万円をわずかに切る水準でした。これは大抽選会でしょう。撤退するか、冷やかしに行くか。いずれにせよ、買える気がしなかったです。

[166: マンション検討中さん]

高くても大抽選会ですか。。

[167: 匿名さん]

文京区で茗荷谷というと、学区が良いとか熱心な親が多いっていうのに、サピックス茗荷谷の毎年の合格者の悪さはどうしてなんでしょう？
早稲アカは未確認ですが、サピ茗荷谷の評判も悪めですし迷います。

[168: 評判気になるさん]

誠之小学校区なんか、↓の状態。
https://www.youtube.com/watch?v=ff_uS2xZLIY
窪町小学校校区で、リーズナブルな新築が買えるチャンスがあれば、そら人気になるだろうよ。

[169: マンション検討中さん]

千駄木ヒルトップの抽選で外れてたどり着いた者です。今度こそ、と気合いが入ってます。

[170: 検討板ユーザーさん]

地元は優先倍率扱いにしてくれないかな。ってそれはないか。

[171: 周辺住民さん]

一期で@500は厳しいですね。
うちは説明会これからなのですが、HPに出ている以外の間取りはご覧になれましたか？

[172: ご近所さん]

>>167 匿名さん
茗荷谷の習い事に通わせていますが、そこまで優秀なお子さんはあまりいないですよね。それとは別に港区の習い事にも通わせていますが、そちらは親御さんもかなり熱心で、優秀なお子様も多いです。国立、公立が主な地域ですから、ピンキリだとは思います。それでも文京区の中では良いほうなのでしょうが。

[173: 匿名さん]

土日に話聞いてきたよ、なんでも質問どうぞ

[174: マンション検討中さん]

>>173 匿名さん
地下以外で2LDKが8000万以下で出ていましたでしょうか。

[175: 匿名さん]

>>173 匿名さん
100平米と80平米の値段を教えてください。よろしくお願いします。

[176: 匿名さん]

100は詳しく教えてもらえなかったが、1.6億半ば?後半？（調整中）
80は1.4億弱（これも調整中）
地下以外の2LDKは8000万以下はなし
（記憶曖昧で間違ってたらごめんなさい、きっと誰かが突っ込んでくれるはず）

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん
あざっす

[178: マンション検討中さん]

>>176 匿名さん
ありがとうございます！2LDK諦めます。涙
みなさん、当選しますように。

[179: 口コミ知りたいさん]

>>163 マンション検討中さん

8000万以上です

[180: 口コミ知りたいさん]

オープンなのにかなり強気な価格
しかも営業も下品だし、購入検討者もちょっと、、、ご近所さん大事です
同じ価格なら財閥の中古買ったほうが絶対いいですね

[181: マンション検討中さん]

安いのは半地下だけか。
ファミリー物件では半地下は避けるべし。

[182: マンション検討中さん]

近所です。買えませんが、どんなデザインになるのか楽しみです。

[183: マンション検討中さん]

情報ありがとうございます。
2LDKを狙ってましたが、8000万越えですか…。
予算範囲内ですが、立地が素晴らしいとはいえ、オープンの2Lにそこまで出すのは躊躇われるので悩ましいです。。

[184: マンション検討中さん]

第一期が30日(土)からでしたよね。
結局何部屋くらい情報が公開されたのでしょう？？

[185: 匿名さん]

>>176 匿名さん

ありがとうございます。高すぎですね。何の未練もなく見送れそうです。

[186: 匿名さん]

坪400万割れくらいまでなら簡単に値下がりするリスクがあることを考えると、かなりの覚悟が必要ですね。

しかし、ここを買えるだけの余裕があるなら私立に通った方がいいのでは。。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん
金があっても、トップ私立小学校は、そう簡単に入れない

[188: マンション検討中さん]

音羽の裏あたりに建たないかな。お茶も近いし。

[189: マンション検討中さん]

やはり高いですね。。。
妥協して飯田橋買っておけば良かったかな。。

[190: マンション検討中さん]

小石川播磨坂の教訓からかなり強気に出てますね
我々も冷静な消費者でありたいものです

[191: 匿名さん]

地下は部屋の窓は極小、地下に抜けた吹き抜けも一部分だけで小さく、採光というより換気扱いで、地下とはいえ、もう少しバルコニーを広げて採光するのかと思っていたので驚きました。

[192: 匿名さん]

抽選にならないような値付けで来たか