オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[103: 匿名さん]

オープンなので価格次第。周辺相場から1割以上安ければ前向きに検討できるが、果たして。

[104: マンション検討中さん]

本郷のほうが早く販売されるんですね。
どちらもいい場所で甲乙つけがたいです。

管理費高めなんでしょうかね。

播磨坂は完売ですが、これまたいい場所ですよね。

[105: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん

オープンハウスとは縁もない単なるマンション好きですが、大手デベの物件と比較すると戸数が少ないため、将来的な修繕費の負担が大きくなるのは必至です。ただ、余分な共用施設やディスポーザーを省いていながらも、室内設備のグレードは大手と遜色なく、総合的にコスパは良いと思います。強いて減点材料を挙げるとすれば、アウトフレームの少ない間取りが散見されることでしょうか。

営業マンの評判の悪さを仄聞しますが、一方で綿密に顧客の需要や土地周辺をリサーチして、大手が手を出さないような旗竿地などでも、ホテル用地と競合する駅近立地であれば積極的に取得しているようで、住宅需要の減退幅が少ない都心における好立地に建てるオープンハウスのマンションは、万が一の売却や賃貸を考えた場合の資産として検討しても良いのではないかと思います。

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
ありがとうございます、90です。室内設備が大手に比べても同レベルならいいですね。人によりけりですが、自分にはライブラリーやデスクなどの共有施設は必要ないため、オープンハウスさんはあっていそうです。
アウトフレーム、初めて聞いたので調べました。ありがとうございます、勉強になります。

[107: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん

参考にしていただけて何よりです。

駐車場の台数が少ない、または全くないのもオープンハウスのマンションの特徴です。ただ、セキュリティの設備は、エレベーターを含め、しっかりとしています。

また、物件ごとにモデルルームを作らず、飯田橋や渋谷に集約しているため、その分、価格が安くなっているそうです。

この茗荷谷や、同じ時期に販売が始まった本郷ヒルズは、とても良い立地だと思います。

[108: マンション検討中さん]

>>103 匿名さん
オープンだと他のところより安いのが妥当なのですか？ブランドがないのでしょうか？

[109: 周辺住民さん]

@450としてBタイプ7700?、@480なら8200?、小石川播磨坂の最終期2LDKが大体@490くらいだったので、1期の2LDKが7500を下回ってくる可能性はちょっと低そうですね。地下部屋は除く。

[110: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん

ブランド（財務体質）の点でももちろん財閥系とは比較にもなりませんし、マンションのグレードや資産性という点でも残念感があるということです。

狭小（管理のコスパ悪い、目立たない、ゆとりがない等）、地下住戸がある、このマンションができることでの街へのインパクトがない、アウトフレームではない、バルコニーが狭いというのはマイナスポイントですね。地下住戸入れてカツカツのプランですので、おそらく天井高2.4m程度、スラブ厚200mm程度でしょうし。これらが許されるのは価格が周辺相場よりも安い場合だけです。

住みたい＝買いたい、ではない点には注意したいですね。買うべきは資産になるもの。この判断が難しいですが、街が一変する大規模再開発マンションは資産性が高い良い例ですね。

[111: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
他と比べると残念感がでる旨、承知しました。
詳細に教えていただきありがとうございました。

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
オプレジが財閥系と比較してブランド力がないのは確かだけど、文京区のマンション自体小規模なものが多いから、財閥系の小規模マンションもマンションスペックは大差がないことが多い。差があるとすれば、駐車場の設置率くらいで内装はあまり変わらない。

ただ、財閥系の大規模マンションが色んな面で有利だし、オプレジ自身も安さを売りにしてるから価格は重要で実際財閥系より1割くらい安い。そういう意味で将来の資産性はブランド力もあって不透明だけど、コスパは良い。

[113: 周辺住民さん]

確かに自分で調べられないor調べてもよく分からないけど住居用のマンションが欲しいなら財閥系が色々な意味で無難でしょうね。
親切と見せかけて蹴落としにかかってる人がいてちょっと面白いですね（笑）
この物件を検討している方は、18戸しか無いからメリットについてあまり押さないですもんね。抽選になるでしょうから、ライバルは少ない方が良い。

[114: 匿名さん]

立地は茗荷谷の中でも抜群だし、地元需要で実需として3LDK1億くらい出せる人はたくさんいるだろうから抽選だろうね。

[115: マンション検討中さん]

蹴落とし作戦！笑ってしまった。
近所に住んでるけど、当たればいいかな程度。

[116: 匿名さん]

へー、デベや仕様に拘りがない方が多いんですね。では抽選になるか、価格が高いかになりそうですね。いずれにせよ価格次第であることには変わりありませんが。

[117: マンション検討中さん]

3LDKで購入確定ですね。

[118: 匿名さん]

3LDK1.3億
100㎡越えは1.7億。

[119: 匿名さん]

高杉嘘やろ

[120: マンション検討中さん]

本郷より高くなりそうですね。

[121: 匿名さん]

抽選になるってあるんですかね。
小規模なので営業が被らないように振り分けるような気がしてて、なので早めに唾付けたもん勝ちなんじゃないかなと。
それこそ、資金に不安のない人なら良いと思う部屋以外は要らないって言った方が良いかなと。

[122: 小石川5丁目住人]

本当に欲しい人は今の時点では書き込まないんだよね。黙って目立たない様にする。
欲しい人はさっさと資料を取り寄せたりした方が良い。勝手に売れてくと思う。
財閥系と言っている人につられると結局買えないよ。
この物件は予算が合えば買いだと思う。

[123: マンション検討中さん]

瞬間蒸発案件だよ。

[124: 口コミ知りたいさん]

ここの営業マンの感じの悪さを何とかしてほしい

[125: マンション検討中さん]

営業の人、頼りないけど感じ悪くなかったよ。

[126: 匿名さん]

>>122 小石川5丁目住人さん

おっしゃ通りですが、予算が合えばっていうところが一番重要なんですよね。高すぎたら一気に白けると思います。

[127: 周辺住民さん]

8500?13000のレンジ内なら窪町学区なので瞬間蒸発でしょうね。
ここは本当に立地が良い。護国寺の習い事や民間学童も徒歩利用可能なので、送迎に時間をかけられない共働きにはかなり有利な立地です。
割高感があったとしても実需優先で購入される方が多いと思います。

[128: 小石川5丁目住人]

>>126 匿名さん

う～ん
でも、財閥系の売値はオープンの1～2割増だからね。
(財閥系がオープンの価格を参考にしているのか、その逆なのかは判りませんけど)
オープンの売値で合わなければ『残念』と思うしかないのでは。

[129: マンコミュファンさん]

週末楽しみですね。75㎡で狙う人は多いのでは？
少しくらい高くても、この好立地だと資産価値も下がりにくいですし、転売を見越して子供のために買うパワーカップルが多そうですね。

本郷ヒルズのMR行った時に聞いたのは、小石川播磨坂が想像以上に瞬間蒸発だったため、こちらはさらに強気の値段ででると言っていました。
本郷買って欲しいがためのセールストークかもしれませんが、私が見ていたのは1.5億85㎡の部屋だったので、あながち1.3億は嘘じゃ無いかもしれませんね。

[130: マンション検討中さん]

>>127 周辺住民さん

リセール度外視で売れる。
坪480から500万が妥当。

[131: マンション検討中さん]

抽選確実かー

[132: 匿名さん]

窪町小といっても、所詮は公立小学校の教員が教えるところだからなあ。期待値上げすぎないほうがよいかと

[133: 匿名さん]

>>128 小石川5丁目住人さん
オープンはよく相場をみてる。財閥系から1割ほど安くして内装は同レベルからそれ以上の仕様にするんだよね。

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん
確かに、オープンのマンションはディスポーザーは付きませんが、それ以外の専有部の内装・設備の仕様は大手と比べても遜色ない、またはそれ以上だと思います。価格とQOL（生活の質）向上のバランスはとても良いと思います。その分、共用施設のスペックを最小限にしていますので、そういうところにも価値を求める層には、オープンの物件は刺さらないのかもしれません。

[135: 匿名さん]

文京区はオープンじゃなくてもほとんど共用施設ないマンションが多いから大差なくて駐車場くらいじゃない？オープンは駐車場作らないから、近くに駐車場借りれるかは確認した方がいいね。この辺りは学校に囲まれてるから、そこはネックになるかもね。

[136: 口コミ知りたいさん]

子育て家庭にとっても最高の立地だと思う
実需で希望する人が殺到しそうな予感

[137: マンション検討中さん]

駅まで5分もあれば着くし、お茶の裏で緑も多くてホントにいい場所にありますよね。抽選倍率すごそう。

[138: 匿名さん]

3LDKが1.3億だったら教えてください。ノータイムで見送りますので。

[139: 匿名さん]

1.1億以上なら見送ります

[140: マンション検討中さん]

オープンハウスに坪500万以上出すのは相当な覚悟が要ります。

[141: 匿名さん]

駐車場が来客用1台しかなく、あの辺は月極が少ないので、マイカー派はきついかも。

[142: 匿名さん]

3LDKは1.1億以上はあると思う。だが、オープンで1.3億とか信じられないんだが・・。他の湾岸エリアでもタワマン高層階買える。
リセールするとしても75程度の大きさの中古を1.3億で買う人がいるのか？

[143: 匿名さん]

湾岸と比較するかね
土俵が違いすぎる
ここ買う人は、湾岸なんて見向きもしないよ

[144: 周辺住民さん]

142さんは湾岸エリアの物件と比較検討しているんじゃなくて、値段の話をしてるだけでしょう。
茗荷谷周辺の高台エリアは昨年4月以降も値段の高騰および中古の供給減少が続いてます。坪500の大台に乗りそうですから、値段を比較する場合に湾岸エリアが話題に上がるのは当然の流れです。
この辺を買おうとしてる人が湾岸なんか見向きもしないのは皆わかってる前提で皆さん話してますよ。

[145: 匿名さん]

>>144 周辺住民さん

だから湾岸の価格と比べるとは

[146: 匿名さん]

好立地とはいえ、安さが売りのイメージしかないオープンで1億超えはさすがに、、、。上の方も仰る通り、良い学区とはいえ所詮は公立。都の人事で動きますし、冷静に考えて人気の公立にだけ良い先生をあてがう訳はないので。教育費は中学以降にどっとかかってくるのに、大手デベでない・70そこそこのオープンに1億以上だせるのは余程資金に余裕がある方達なんだなと、、素直に凄いと思います。

[147: マンション検討中さん]

お茶に進学予定だからここがベストです。予算が合えば。。

[148: 匿名さん]

>>147 マンション検討中さん
お受験終わられたのですね、おめでとうございます！

[149: 匿名さん]

>>146 匿名さん
上でも出てるけど、大手デベでこの立地だったらもっと高いだけ。茗荷谷の徒歩5分3LDKなら別のどこのデベでも1億くらいするし、ここの立地を加味したら1.1億で特段高すぎるというわけではない。買える人で買う、ってだけかと。

[150: 匿名さん]

国立小合格世帯が採算度外視で買うのは理解できます

[151: 匿名さん]

>>149 匿名さん

大企業ダブルインカムなら1.4億の物件でもフルローンで買えちゃいますからね。出費が少ない小学校に入る前の時点で、見通し甘く考えて買っちゃう人はいそう。

[152: 小石川5丁目住人]

駐車場は小日向の個人宅やマンションなどで月極希望者を募集してますよ。
またカーシェアで良ければ、茗荷谷界隈から後楽園まででも相当数有ります。
車付きでこの物件の購入を希望されている方は郡林堂の大福など食べながらのんびり散策してみては如何でしょうか(本当に美味しい)。

[153: 口コミ知りたいさん]

公立ですが、中学受験を目指す子供・ご家庭が多く、それが普通、となって平均的に学力レベルが上がるのです。周囲の環境は重要です。

ここの坂を下って音羽を通り、椿山荘、日本女子大付近まで散歩するのは楽しいです。坂の下には、「コクリコ坂から」の名前の元になった洋食屋さんがあります。

[154: 匿名さん]

ここは本当に価格次第ですので、高ければ教えてください。その時は見送りますので、ライバルが減ると思います。

[155: 匿名さん]

HPの"お陰様で土日は2月21日(日)まで満席！"という真っ赤な文字が煽る煽る...
まあ文京区民でこの立地の凄さを理解しない人はいないからご近所に住んでいる購入希望者だけでもあっという間に捌けてしまうだろうという予感はする。

[156: マンション検討中さん]

近所の文京区民です。。歩いていて見つけてご自由にお取りくださいパンフレットから入ったクチです。
前はどこかの会社のビルでしたっけ。
この場所の良さは地元民ならわかりますよね！

[157: マンコミュファンさん]

>>146 匿名さん

しょせん公立とおっしゃいますが、中学校でいうなら文京区の内申25と〇〇区の内申40が大体同レベルかと。
茗荷谷だと区立の窪町小学校ありますが、
小学生で英検3級程度はゴロゴロいますよ。
たま?にですが1級もいます。
私の姪っ子2人も3級と準2級取ってから小学校卒業してます。周りが良い環境を作ってくれるので勉強させるには文京区はかなり良いとおもいます。

[158: マンション検討中さん]

近所です。窪町小を出てそのあと筑波にいきました。25年くらい前ですが。特に何か凄いとかは感じませんでした。普通の区立だと思うのは他を知らないからでしょうかね。

場所は静かでいいところだと思います。
音羽台ハウスの前の小日向に行く道もひっきりなしに車が通るわけでもなく、音羽へ抜ける坂も車はあまり通りません。緑が多くて静かなので歩いて気持ちがいい坂道ですよね。
音羽ハウスと昔の七中の崖というか壁が地震や大雨で崩れないかと冷や冷やします。

[159: 匿名さん]

地方出身なので有名公立小の良さはわかりませんが、話題になっているので気にはなりますね。有名大学に入ったり、大企業のサラリーマンになったりの程度だったら、親が熱心であれば無名公立小からでも難しくないと思いますけどね。文京区は、環境がいいというよりかは熱心な親が多いってだけだと思います。

[160: 小石川5丁目住人]

良いか悪いかは個々の判断に任せるとして、このエリアでは受験すること・塾に行くことを『がり勉』とか、親子共言わないこと(多分、思いもしない)も魅力の一つでしょう。
他人とはいえ、この様なことを友達から言われると子供は気にします。
子供が居ない方は、パチンコ屋などがないことによる治安面、必要であれば電車で直ぐに商業地・職場に行けるアクセスの良さが魅力なのでしょうね。

[161: 匿名さん]

1億オーバーでしたので残念ながら撤退します（泣）

[162: 匿名さん]

>>161 匿名さん
どちらの部屋がですか？
ちなみに、大きい部屋はいくらですか？

[163: マンション検討中さん]

案内会には来週行くのですが、2LDKの金額が知りたいです。
さきほど現地を歩いてみて、やはり本当にいい場所だなあと思いました。

[164: マンコミュファンさん]

坪490万以下で買いたい。

[165: 評判気になるさん]

価格は最終決定でないとのことしたが、価格が入っている部屋（最上階ではない）は坪５００万円をわずかに切る水準でした。これは大抽選会でしょう。撤退するか、冷やかしに行くか。いずれにせよ、買える気がしなかったです。

[166: マンション検討中さん]

高くても大抽選会ですか。。

[167: 匿名さん]

文京区で茗荷谷というと、学区が良いとか熱心な親が多いっていうのに、サピックス茗荷谷の毎年の合格者の悪さはどうしてなんでしょう？
早稲アカは未確認ですが、サピ茗荷谷の評判も悪めですし迷います。

[168: 評判気になるさん]

誠之小学校区なんか、↓の状態。
https://www.youtube.com/watch?v=ff_uS2xZLIY
窪町小学校校区で、リーズナブルな新築が買えるチャンスがあれば、そら人気になるだろうよ。

[169: マンション検討中さん]

千駄木ヒルトップの抽選で外れてたどり着いた者です。今度こそ、と気合いが入ってます。

[170: 検討板ユーザーさん]

地元は優先倍率扱いにしてくれないかな。ってそれはないか。

[171: 周辺住民さん]

一期で@500は厳しいですね。
うちは説明会これからなのですが、HPに出ている以外の間取りはご覧になれましたか？

[172: ご近所さん]

>>167 匿名さん
茗荷谷の習い事に通わせていますが、そこまで優秀なお子さんはあまりいないですよね。それとは別に港区の習い事にも通わせていますが、そちらは親御さんもかなり熱心で、優秀なお子様も多いです。国立、公立が主な地域ですから、ピンキリだとは思います。それでも文京区の中では良いほうなのでしょうが。

[173: 匿名さん]

土日に話聞いてきたよ、なんでも質問どうぞ

[174: マンション検討中さん]

>>173 匿名さん
地下以外で2LDKが8000万以下で出ていましたでしょうか。

[175: 匿名さん]

>>173 匿名さん
100平米と80平米の値段を教えてください。よろしくお願いします。

[176: 匿名さん]

100は詳しく教えてもらえなかったが、1.6億半ば?後半？（調整中）
80は1.4億弱（これも調整中）
地下以外の2LDKは8000万以下はなし
（記憶曖昧で間違ってたらごめんなさい、きっと誰かが突っ込んでくれるはず）

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん
あざっす

[178: マンション検討中さん]

>>176 匿名さん
ありがとうございます！2LDK諦めます。涙
みなさん、当選しますように。

[179: 口コミ知りたいさん]

>>163 マンション検討中さん

8000万以上です

[180: 口コミ知りたいさん]

オープンなのにかなり強気な価格
しかも営業も下品だし、購入検討者もちょっと、、、ご近所さん大事です
同じ価格なら財閥の中古買ったほうが絶対いいですね

[181: マンション検討中さん]

安いのは半地下だけか。
ファミリー物件では半地下は避けるべし。

[182: マンション検討中さん]

近所です。買えませんが、どんなデザインになるのか楽しみです。

[183: マンション検討中さん]

情報ありがとうございます。
2LDKを狙ってましたが、8000万越えですか…。
予算範囲内ですが、立地が素晴らしいとはいえ、オープンの2Lにそこまで出すのは躊躇われるので悩ましいです。。

[184: マンション検討中さん]

第一期が30日(土)からでしたよね。
結局何部屋くらい情報が公開されたのでしょう？？

[185: 匿名さん]

>>176 匿名さん

ありがとうございます。高すぎですね。何の未練もなく見送れそうです。

[186: 匿名さん]

坪400万割れくらいまでなら簡単に値下がりするリスクがあることを考えると、かなりの覚悟が必要ですね。

しかし、ここを買えるだけの余裕があるなら私立に通った方がいいのでは。。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん
金があっても、トップ私立小学校は、そう簡単に入れない

[188: マンション検討中さん]

音羽の裏あたりに建たないかな。お茶も近いし。

[189: マンション検討中さん]

やはり高いですね。。。
妥協して飯田橋買っておけば良かったかな。。

[190: マンション検討中さん]

小石川播磨坂の教訓からかなり強気に出てますね
我々も冷静な消費者でありたいものです

[191: 匿名さん]

地下は部屋の窓は極小、地下に抜けた吹き抜けも一部分だけで小さく、採光というより換気扱いで、地下とはいえ、もう少しバルコニーを広げて採光するのかと思っていたので驚きました。

[192: 匿名さん]

抽選にならないような値付けで来たか

[193: マンション検討中さん]

2ldkは全部で何部屋ありますか？

[194: マンション検討中さん]

抽選してくれなくて先着てこと？

[195: 匿名さん]

>>194 マンション検討中さん

複数人の申し込みが入ったら抽選になるが、申し込む人が減りそうということ

[196: ご近所さん]

私もこの価格なら見送ります。MR行きましたが、抽選になるとはいってませんでしたよ。抽選にならないように頑張りますといっておりました。頑張った結果がこれなのでしょう。

[197: マンション検討中さん]

ちょっと高すぎな感じがしますね。自分も近所、というか目白台なので歩いて10分くらいはかかりますが、
そこまですごい立地かな？と思うようになってきたのは僻みですかね。笑
見送るか悩みます。

[198: 匿名さん]

>>193 マンション検討中さん
2LDKはえーと6つありますが、そのうちの1個だけ64で他55ですね。

[199: 名無しさん]

なんか文京区のマンションの売れ行きが異常だよな
完売までが早すぎる
パークコートタワーの影響かな

[200: 匿名さん]

>>199 名無しさん
今築浅の中古もほとんどないから、実需で必要な人が多いんだと思う。区内の新築は小さい部屋は残ってても、3LDKはほとんど一期一次でなくなってる。文京ガーデンの竣工が近いのも影響してるかも知れないけど、とにかく売れるのが早い。

[201: 匿名さん]

このあたりはパークコートタワーの影響は関係ないでしょうね。実需がほとんどではないでしょうか。しかし、文京区民は大金持ちは少ないですから、現実的な値段でないと厳しいでしょう。

[202: 通りがかりさん]

この設備でアトラスタワー並の値段は有り得ないでしょう。