オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[101: マンション検討中さん]

@500でしたら買う人減るかな…

[102: 匿名さん]

マンション建て替えまで考えたら手堅いと思う。
マンション余りの時代ね
値下がりしにくい

[103: 匿名さん]

オープンなので価格次第。周辺相場から1割以上安ければ前向きに検討できるが、果たして。

[104: マンション検討中さん]

本郷のほうが早く販売されるんですね。
どちらもいい場所で甲乙つけがたいです。

管理費高めなんでしょうかね。

播磨坂は完売ですが、これまたいい場所ですよね。

[105: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん

オープンハウスとは縁もない単なるマンション好きですが、大手デベの物件と比較すると戸数が少ないため、将来的な修繕費の負担が大きくなるのは必至です。ただ、余分な共用施設やディスポーザーを省いていながらも、室内設備のグレードは大手と遜色なく、総合的にコスパは良いと思います。強いて減点材料を挙げるとすれば、アウトフレームの少ない間取りが散見されることでしょうか。

営業マンの評判の悪さを仄聞しますが、一方で綿密に顧客の需要や土地周辺をリサーチして、大手が手を出さないような旗竿地などでも、ホテル用地と競合する駅近立地であれば積極的に取得しているようで、住宅需要の減退幅が少ない都心における好立地に建てるオープンハウスのマンションは、万が一の売却や賃貸を考えた場合の資産として検討しても良いのではないかと思います。

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
ありがとうございます、90です。室内設備が大手に比べても同レベルならいいですね。人によりけりですが、自分にはライブラリーやデスクなどの共有施設は必要ないため、オープンハウスさんはあっていそうです。
アウトフレーム、初めて聞いたので調べました。ありがとうございます、勉強になります。

[107: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん

参考にしていただけて何よりです。

駐車場の台数が少ない、または全くないのもオープンハウスのマンションの特徴です。ただ、セキュリティの設備は、エレベーターを含め、しっかりとしています。

また、物件ごとにモデルルームを作らず、飯田橋や渋谷に集約しているため、その分、価格が安くなっているそうです。

この茗荷谷や、同じ時期に販売が始まった本郷ヒルズは、とても良い立地だと思います。

[108: マンション検討中さん]

>>103 匿名さん
オープンだと他のところより安いのが妥当なのですか？ブランドがないのでしょうか？

[109: 周辺住民さん]

@450としてBタイプ7700?、@480なら8200?、小石川播磨坂の最終期2LDKが大体@490くらいだったので、1期の2LDKが7500を下回ってくる可能性はちょっと低そうですね。地下部屋は除く。

[110: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん

ブランド（財務体質）の点でももちろん財閥系とは比較にもなりませんし、マンションのグレードや資産性という点でも残念感があるということです。

狭小（管理のコスパ悪い、目立たない、ゆとりがない等）、地下住戸がある、このマンションができることでの街へのインパクトがない、アウトフレームではない、バルコニーが狭いというのはマイナスポイントですね。地下住戸入れてカツカツのプランですので、おそらく天井高2.4m程度、スラブ厚200mm程度でしょうし。これらが許されるのは価格が周辺相場よりも安い場合だけです。

住みたい＝買いたい、ではない点には注意したいですね。買うべきは資産になるもの。この判断が難しいですが、街が一変する大規模再開発マンションは資産性が高い良い例ですね。

[111: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
他と比べると残念感がでる旨、承知しました。
詳細に教えていただきありがとうございました。

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
オプレジが財閥系と比較してブランド力がないのは確かだけど、文京区のマンション自体小規模なものが多いから、財閥系の小規模マンションもマンションスペックは大差がないことが多い。差があるとすれば、駐車場の設置率くらいで内装はあまり変わらない。

ただ、財閥系の大規模マンションが色んな面で有利だし、オプレジ自身も安さを売りにしてるから価格は重要で実際財閥系より1割くらい安い。そういう意味で将来の資産性はブランド力もあって不透明だけど、コスパは良い。

[113: 周辺住民さん]

確かに自分で調べられないor調べてもよく分からないけど住居用のマンションが欲しいなら財閥系が色々な意味で無難でしょうね。
親切と見せかけて蹴落としにかかってる人がいてちょっと面白いですね（笑）
この物件を検討している方は、18戸しか無いからメリットについてあまり押さないですもんね。抽選になるでしょうから、ライバルは少ない方が良い。

[114: 匿名さん]

立地は茗荷谷の中でも抜群だし、地元需要で実需として3LDK1億くらい出せる人はたくさんいるだろうから抽選だろうね。

[115: マンション検討中さん]

蹴落とし作戦！笑ってしまった。
近所に住んでるけど、当たればいいかな程度。

[116: 匿名さん]

へー、デベや仕様に拘りがない方が多いんですね。では抽選になるか、価格が高いかになりそうですね。いずれにせよ価格次第であることには変わりありませんが。

[117: マンション検討中さん]

3LDKで購入確定ですね。

[118: 匿名さん]

3LDK1.3億
100㎡越えは1.7億。

[119: 匿名さん]

高杉嘘やろ

[120: マンション検討中さん]

本郷より高くなりそうですね。