オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[1: 匿名さん]

18戸の割に45㎡から103㎡まで入居者層の幅が大きそうですね。
文京区の中でも周りじゅう学校に囲まれていて、善くも悪くも絵に描いたような文教エリア。子どもの声で賑やかそうです、

[2: マンション検討中さん]

静かでいい場所。3LDKだと1億いくかな？

[3: マンション検討中さん]

こことほぼ同時期に出ました本郷との間で悩みます。

[4: マンション検討中さん]

近くに住んでるけど、本郷よりこちらの方がいいな。外廊下なのかな。

[5: 通りがかりさん]

ここ良いですよね。
いくらぐらいになりそうですかね？

[6: 匿名さん]

オプレジの広告見ると欲しくなるな

[7: eマンションさん]

前作踏まえると3LDKの高層階は億超えそうですね。オプレジなので坪400くらいに抑えて欲しいですが。

[8: マンション検討中さん]

今年販売した小石川播磨坂と似たような物件ですので(好みはわかれますが)、その時の価格が参考になるかもしれません。ただ、相場が未だ上がり気味なのと、戸数の少なさから小石川播磨坂2期以降の坪450以上は固そうです。
となると、約76平米の3LDKタイプは1億500位は超えてきそう...

[9: マンション検討中さん]

希少性も高い好立地なのでオプレジといえどもかなり強気な価格になりそうです。これだけの立地なので、外観や仕様は力を入れて欲しいですね。

[10: マンション検討中さん]

本郷よりこちらの方が高くなるかな。

[11: 評判気になるさん]

オープンは相変わらず土地の仕入れが上手いな

[12: マンション検討中さん]

>>10 マンション検討中さん
本郷も交通利便性や東京ドーム、春日の再開発を考慮すると人気ありそう。本郷小もかなり人気だし。
どちらも希少性抜群だし、戸数も少ないから同じチャレンジ価格帯でもすぐ蒸発しそうですね。

[13: 匿名さん]

本郷の方が普通は高い

[14: マンション検討中さん]

両方とも場所見たけど好みは茗荷谷かな。
抽選になるのかなー

[15: 匿名さん]

本郷ヒルズも茗荷谷も立地は良いので好み次第かと思うけど、希少性から言って茗荷谷の方が高そう。ファミリーなら断然茗荷谷だけど、ライフスタイルとして賑やかなエリアが好きなら後楽園までアクセスの良い本郷ヒルズかな。両方好立地だから、どちらかで迷う人は多そう。

[16: 匿名さん]

5階と高さは無いですが、高層階なら西側の池袋方面、南側の新宿方面も一望できそうな感じ。
しかもほぼ永久眺望が保証されそう。

最近だと大通りのクレヴィア茗荷谷がありますけど、戸数も少ないですし坪480って感じにはなりそう。
一番上の階は玄関入ったら階段なんですね。
珍しい。

[17: マンション掲示板さん]

本郷よりこっちの方が高いでしょ？

[18: 匿名さん]

>>17 マンション掲示板さん
こっちの方が高いと思う。本郷も良い立地だけど、こっちは普通は売りに出るような立地じゃない。

[19: マンション検討中さん]

ほぼ同価格でくると思いますよ。

[20: マンション検討中さん]

坪450以上の場合、周辺の中古相場がまた一段と上がりそうですね。

[21: マンション検討中さん]

いいなあ、茗荷谷。まさかここにできるとは。

[22: 名無しさん]

立地は良い。あとはグレードがどうか。天井高やスラブ厚が気になるところ。地下住戸込みでカツカツの5階建てなので。

[23: 匿名さん]

緑が多いところで、窓からの眺めも期待したいですが、どうでしょう？低層階だとあまり期待しない方がいいでしょうか。

茗荷谷、スーパーなどありますか？
土地勘があまりないので教えてほしいです。
マルエツプチがあるようですが・・・

大学が多く、子供を私立に通わせることも視野に入れられるのかと思っています。

[24: 匿名さん]

>>23 匿名さん
低層階だと眺望はあんまり期待できないと思うけど、道路や大学の植栽の緑は拝めるかと思う。

スーパーは播磨坂方面に三徳がある。この物件から見て駅の反対側になるけど。実際は電動自転車使うことになりそうだけど。

[25: マンション検討中さん]

駅前にも小さな三徳がある。湯立坂くだると生協。
うちはすぐ近所に住んでるけど配達と池袋のデパ地下で調達してる。
コンビニはファミマが近くだね。小日向になるけど小林豆腐もおいしいよ。

[26: 匿名さん]

茗荷谷と本郷三丁目は迷いどころ
学区的に窪町小と本郷小だと前者の方が人気なのかな　本郷小の評判はあまり聞かないので

[27: 匿名さん]

利便性だけなら圧倒的に本郷なんだよなあ。学区重視ならこっちかな。

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん

だから普通は本郷が高いのです

[29: 匿名さん]

本郷ってそんなに利便性良いのかな？
大学があるので学生向けの飲食は多いけど、それ以外の利便性って、むしろいまいちでは？
家族構成やライフステージにもよるけど、茗荷谷の方が利便性が高いって感じる人も多いと思うけど。

[31: マンション掲示板さん]

>>28 匿名さん

学区は重要です。それにこだわらなければ文京区じゃ、オプレジじゃなくてもいいやとなりませんか？

[32: 匿名さん]

>>29 匿名さん

春日と後楽園使えるからね
本郷駅と距離変わらんでしょ
大体のJRにはダイレクトアクセス

[33: 匿名さん]

>>29 匿名さん
本郷三丁目は、大手町まで5分（都心に近い）、大江戸線も使える、徒歩10分程度で春日や後楽園や湯島も使えるってところが良いね。レストランも本郷三丁目の方が揃っている。

[34: 匿名さん]

>>29 匿名さん

後楽園や春日はもちろん、湯島も十分に徒歩圏内なので、都心への利便性は本郷のほうがいいね。近くでは本郷真砂南地区の再開発が動き出すほか、いつになるか分からないけど、東京ドームシティーの再開発話も持ち上がってるし、将来性を考えたら本郷かな。

[35: マンション検討中さん]

春日駅前の再開発で大型スーパーが入ると聞きますが、どこのチェーンだかお分かりになりますでしょうか。今はスーパーでの買い物だけを考えると、こっちの茗荷谷の方が優れていると思ってますがいかがでしょう？

[36: 匿名さん]

２９です。

春日や後楽園の利便性の高さは分かるのですけどね。
駅も多いし、スーパーやホームセンター、ラクーアもありますし。

ただ、オープンの本郷の物件は高台の上なので、何をするにも坂道が、というところがありますし、本郷三丁目からの帰り道沿いにスーパーとかも無さそうなのがどうなのかなと。
茗荷谷であれば駅のそばに三徳もあるし、休みの日には比較的平坦な道でサンシャインにも行けるし。

飲食も、本郷はラーメン屋とかが多いので独身者には良いと思うけど、家族のいる人には、パン屋とかケーキ屋が多い茗荷谷の方がというところはあるし、公園とか学習塾とかも考えると、茗荷谷の方が生活面の利便性が高くなる層も多いのでは？

[37: 匿名さん]

２９です。

なお、立地の希少性という意味では、本郷の物件よりもこちらだと思います。

本郷のあたりも旅館等からマンションへの建て替えがだいぶ進みましたが、未だマンションに立て替えられそうな物件も残っていますし、駅から少し遠くはなりますが、コロナ渦で東大周辺の古い商店で廃業→建て替えになるケースも（それ自体は悲しいことですが）この先出てきそうな気がします。

一方、氷川下や音羽方面はともかく、茗荷谷の坂上エリアは、そもそも売りに出そうな土地が非常に少なく、特に、この物件のエリアは、マンションも音羽台ハウスくらいしかありませんでしたし、その音羽台ハウスも戸数が少ないので、なかなか中古物件が出てきませんから。
なお、音羽台ハウスは、昔の高級マンションらしく、全戸に駐車場があるのか、あるいはセントラルヒーティングがあるのか詳しい理由は忘れましたが、月々のランニングコストが結構高かったと思います。

[38: 匿名さん]

>>36 匿名さん

確かに本郷エリアはスーパーマーケットが少なく、普段使うとしたら、本郷三丁目駅の近くのプチマルエツとかかな。でも、春日方面に下る坂の平均斜度は2.3度だから、言うほど上りはきつくはないし、春日の再開発エリアにスーパーができれば、そこそこ便利かも。本郷から春日通りを湯島側に歩けば御徒町・上野にも行けて、御茶ノ水駅は徒歩で行ける。閑静な場所と学区を求めるのであれば茗荷谷、都心の利便性を享受したいのであれば本郷。同時期に文京区内で出た物件だけど、住む人・家族の好みで分かれるのかもね。

[39: 匿名さん]

>>29 匿名さん
そうかな？ 利便性は本郷のほうが高いと思うけど。

[40: 匿名さん]

本郷は買い物が便利とか駅に近いとかいう文脈で良さを語る地域ではないと思っていたが...

多分本郷の良さをよくわかっていないんじゃないか？

[41: 匿名さん]

茗荷谷と本郷、迷うね。
茗荷谷は駅から近く、駅前に三徳やマルエツプチがあって、生活しやすそう。ただ、隣の跡見学園の別館（?）など古い建物に挟まれている感は否めない。この別館の土地も買えれば、駐車場が確保できたかも。
都心へのアクセスを考えた駅力で見ると、茗荷谷駅（丸ノ内線）や護国寺駅（有楽町線）を使える茗荷谷より、本郷三丁目駅（丸ノ内線・大江戸線）、春日駅（三田線）、後楽園駅（丸ノ内線）を使える本郷ヒルズ（オープンはパワーアクセスと表現）に軍配が上がる。テレワークが浸透すれば駅力は関係ないけどね。
駐車場は茗荷谷はお客様用1台、本郷はゼロであまり変わらず、車を持たない世帯だったら本郷のほうが便利かな。
両方とも立地はいいので、残る決め手は学区（茗荷谷に軍配）とか間取りとか坪単価とかの折り合いになる。将来的に三井不動産による東京ドーム一帯の大規模再開発が実現すれば、本郷に良い影響が及ぶのは必至。

[42: 匿名さん]

>古い建物に挟まれている感は否めない
あの緑のあふれる道を現地に向かって歩いたらそんなことはネガティブな要素にはならないことがよくわかるよ。

オプレジ本郷ヒルズももちろん悪い立地ではないがビルに囲まれた緑のさほど多くない環境にある。それと比べると茗荷谷はとにかくすさまじいまでの緑、緑、緑。茗荷谷と言っても小石川５丁目と比べるとやや買い物も不便な位置にあるが、それを補ってあまりある住環境と言えるだろう。
http://tokyo-sanpo.my.coocan.jp/a050620.htm

[43: 匿名さん]

本郷の話が出たけれど、四丁目の西側は春日駅に近いので春日駅周辺の充実した商業施設を利用できるため本郷の中でも比較的生活利便性が良い。逆に本郷通りを渡った三丁目あたり、湯島寄りはかなり不便で同じ本郷でも温度差がある。茗荷谷と比較するとやはり駅からの距離や商業施設からの距離から言って本郷ヒルズの方が便利に感じるだろうが、都会的なビル街のど真ん中にあるのをどう思うかというところかな。これは良悪というより嗜好の問題だと思う。

[44: マンション検討中さん]

茗荷谷の近くに住んでるけれど、こちらのほうが好み。夜間は人通りが少ないから音羽からこの坂をのぼるのは少し怖いのが嫌だけど。土地は本郷に比べると狭いような気がした。家族は本郷の方がいいと言ってる。どちらか買えればいいなー。

[45: 匿名さん]

ここは有楽町線の護国寺駅まで下り坂で距離も近いので永田町とか桜田門が最寄りの職場の人に向いているだろうね。これは本郷にはない特色だと思う。住人は検事とか警察官僚とかが多そう。

[46: 匿名さん]

マジレスすると、検察は赤レンガ組除いて転勤があり、警察庁も地方機関ポストと本庁ポストを行き帰するので、そんなに有楽町線に拘らないです

[47: ご近所さん]

値段はいくらくらいになりますかね。文京茗荷谷の方だと手ごろ感ありますけど

[48: マンション検討中さん]

小石川播磨坂より高くないといいけど、どうだろうね。

[49: 匿名さん]

>>45 匿名さん

警察官僚も検事も転勤が基本なので新築マンションなぞ買わんでしょ。ここは普通の大企業ダブルインカム夫婦が買うんだろうね。