クレヴィアシティ西神中央ってどうですか？

[マンション検討中さん]

クレヴィアシティ西神中央についての情報を希望しています。
官・民一体のリノベーション神戸とういうプロジェクトです。
駅からも徒歩３分と近いので気になっています。
公式URL：https://www.itochu-sumai.com/seishinchuo/

所在地：兵庫県神戸市西区美賀多台1丁目1番3（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「西神中央」駅徒歩3分
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.85平米～101.02平米
売主：伊藤忠都市開発株式会社
　　　旭化成不動産レジデンス株式会社
　　　山陽電気鉄道株式会社
　　　和田興産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[161: 匿名さん]

ジオやプラウドも長谷工物件でしたよね？食洗機は標準でついてるって聞きましたよ！

[162: 匿名さん]

学園東町のプレミストだったらジオやプラウドと同じ値段みたいです。

[163: 通りがかりさん]

>>160 マンション検討中さん
158です。大阪に通うのは大変というのは誰もが認める事実です。貴方は少し前のめりになっていませんか？西神と阪急沿線高価格地域とは比較の対象にはなりません。
私はもう20年近く西神に住んでいます。西神のピークは美賀多台幼稚園の入園のために徹夜で並んだ時代ですかね。もうその地域の一戸建てエリアも子供は帰って来ない老人地域になりました。阪急との乗り入れ計画もご破算になり、そごうが潰れた時、西神の住人は絶望感に溢れてました。まぁそういう意味では、今回のテコ入れは良かったのですが、実際の価値より高すぎる物件は、あとで大変ですよ。
あと西神の老人は現役時代の栄光とプライドの染み付いている気の短い方が多いですので、治安が良いと思って舐めないように気をつけてください

[164: 匿名さん]

>>163 通りがかりさん
治安はこの沿線はみんなそうでしょ？
ただ治安が悪いのではなく、気難しい人が多い、が正しい表現かな。

名谷や妙法寺のマンションは地盤や断層も調べた方がいい
と説明受けたけど、、、

かなりたくさん見学しましたが、沿線では　
ここが一番気に入ってます。
東向きに今お住まいの方、東向きは不都合ないですか？

[165: マンション大好き]

高くて買えないというか買えるけどそもそもそこまでの価値は本当に感じません
こちらのマンションの影響で相場が上がるとかはありえないです
所詮西神中央です
地元民のぼやきでした

[166: 匿名]

>>162 匿名さん

学園都市のプレミストは、3L 2900万円から、
駐車場1800円から、
なぜ、クレヴィアさんとこんなに違うの？

[167: 検討板ユーザーさん]

再開発も加わり一つの街としてはいいんだけど、孤立しているというかなんというか
駅周辺の雇用で1番大きいのは西神戸医療センターだろうけど異動もあるから医療関係者も定住は難しいだろうし

[168: 匿名さん]

>>165 マンション大好きさん
とは言え、学園都市、名谷、妙法寺と比べれば価値ある駅なんかな？

[169: マンション検討中さん]

>>162 学園東町のプレミストだったらジオやプラウドと同じ値段みたいです。
>>166 学園都市のプレミストは、3L 2900万円から、

あんな駅と駅の中間にあって遠くて、周りは殺風景で、駅からマンションまで夜など何もなくて歩くのが怖いと思うマンションですら、当時高値で売れないと言われた (早々に完売したが）ジオやプラウドと同じ？
クレヴィアとは「地下鉄沿線」という共通項目しか相違点がないでしょう。
不便なプレミストと比べたら、そりゃあ西神中央駅前なら高くなるでしょうね。これは資材や人件費の高騰もありますからね。

売れないとか、阪急沿線とは違うとか、なんか買えなくて腹立ち紛れ意見しているとしか思えない方が急に増えましたね。ジオやプラウドの時も同じようなのが現れましたが、残念ながら直ぐ売れちゃいましたよねｗ　

築18年のイルグラッツオが販売当時とそう変わらない価格で取引されている現状を見れば良いのでは？

[170: 匿名さん]

>>168

地下鉄妙法寺以西の駅格付
S:該当なし
A:西神中央、名谷
B:学園都市
C:西神南、妙法寺
D:伊川谷、総合運動公園

神戸市都市空間向上計画（立地適正化計画）では
西神中央、名谷、学園都市は広域型都市機能誘導区域に格付け。
神戸市主導で都市機能の維持を図る予定。
それ以外は。。。
よって妙法寺と比べれば格上。
名谷と比べれば同格。
学園都市と比べれば同格~格上。
（学園都市は商業集積が駅前でないため）
あとマンション価格は学園都市、名谷は駅キョリが影響して低価格。

[171: デベにお勤めさん]

>163
西神の老人は現役時代の栄光とプライドの染み付いている気の短い方が多いです・・・

阪神間、いや関東の山の手はもっとひどいです　爆

[172: 検討板ユーザーさん]

まあ人件費や建築資材も当時よりだいぶ上がってるからね

[173: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん
この方みたいに、良く大久保を批判するのが散見されますが、西神も大久保も同じくらい田舎ではと思いますが。どちらかと言うとJRのある大久保の方が利便性は良いのですが。
そもそも、関西自体が田舎なので、どこでも一緒でしょ。

[174: 関東民]

>>173 匿名さん
明石は西明石から西は姫路の匂いがしますね。

大久保も西神も田舎には違いなくてどんぐりの背比べですが、まあそれを言い出すと関東、例えば横浜でもほとんどの地域は田舎ですけどね。区画整理する前に家を建てて行ったから、道は狭いわ、田んぼも残ってるわで、更にいまだプロパンガスの地域もあるし。多摩地域、千葉や埼玉など言わずもがなです。

[175: 匿名さん]

三宮から西神中央までは一時間に8本以上あって駅から3分、三ノ宮から大久保までは一時間に4本しかなくて駅から6分。大久保は待つことも考えるとまぁまぁ不便。

[176: 周辺住民さん]

駅に着く時間を逆算して家を出たら運転間隔は吸収できたとしても、
JRは事故や天候によって止まったり遅れたりが多い印象、
地下鉄はそれが滅多に無いです。

ただ、子育て支援は明石市の方が手厚いですね。
地下鉄沿線は再開発がうまくいかないと将来の地下鉄運営も危なくなるので
神戸市は魅力ある街づくりと若い世代の呼び込みを頑張って欲しいです。
阪急乗り入れが実現してたら少しは違ったのになー。

[177: 検討板ユーザーさん]

目的地が常に三宮までなら西神住まいで問題なさそう
三宮より東に行くことが頻繁にあるならJR沿線がいいね

[178: 匿名さん]

目の前が大通りで交通量すごい。以前須磨駅前の幹線通り近くに住んでた頃のトラウマがあり、排気ガスがどの程度か気にしてしまいます。

[179: 坪単価比較中さん]

西神中央に6000万円以上出す価値がないとか、「高くて買えなくて逆ギレしている方たち」がのたまっておられますが、まあ取り敢えずどんな売れ行きか様子見されてはどうですか？
貴方たちの言う通りなら、販売後半で値下げしてくれるでしょうよ。

そういえば築18年のイルグラッツオの100㎡の部屋が3980万円で出てましたよ。
新築にこだわらなければ、そういう選択肢もアリですね。

[180: 匿名さん]

マンション相場の急上昇で、6000マン出しても西神の駅前しか住めないと言う現実に落胆しているんですよ。
昨年の今頃はコロナ禍でマンション相場が大きく下落すると思っていた人がほとんどだったと思いますが、逆に大きく上昇した衝撃は大きですよ。

[181: 匿名]

>>180 匿名さん
冷静に考えたらわかりますよね。西神で6000万超えは資産価値としてどうなのか。3年前なら摂津本山徒歩5分の最上階新築が買える値段。まぁそんなこと気にせずに、西神が好きだ！って人が買うんでしょうね。本気で購入者の生の声が聞きたい。

[182: マンション検討中さん]

>3年前なら摂津本山徒歩5分の最上階新築が買える値段

それはいくら何でも無理じゃない？
所詮、摂津本山ですけどね。

[183: マンション大好き]

築18年の中古と新築の相場から欠けはなれたマンションを一緒にするのは違うと思いますね
シンプルに駅前ということと、土地の仕入れや人件費が高騰したんでしょ
いくら駅前でもあの値段じゃ今買うのはお手上げな人がほとんどです
値下げ待って買うくらいなら築10年前後の中古か学園都市で買いますわ

[184: 匿名さん]

5月末に限定コンテンツ公開と書いてありましたが、何なんでしょう？

マンションの資料請求はすべきかとか迷います。
資料請求した人から詳しい情報を教えてもらえる感じでしょうか。
価格がいくらなのかを知ってから購入するのもアリかと考えています。

>>築18年のイルグラッツオの100㎡の部屋が3980万円
ちょっと興味ありますが、築18年が気になります。キレイな室内ならいいかなあ。

[185: マンション検討中さん]

大阪も見ていたら、
たかが茨木市駅で徒歩6分のマンション、100㎡が1億2000万円弱だったわｗ

10年前なら5000万円程度だったのにな～

[186: 75歳]

75歳の夫婦ですが老後の最後の住家として検討中です
東側は車の騒音と振動が気になるところなので南側か西側でと思っておりますが
近くのプラウドも検討中ですが最上階が3部屋も同時に売りに出てるってちょっと気になります！何か問題が出たのでしょうかね～

[187: eマンションさん]

>>179 坪単価比較中さん
イルグラッツオの物件は、「告知事項あり」でしたよ。
ただ、それでも4000万円弱なので、西神中央の相場ってすごいなって思います。

[188: マンション検討中さん]

最期の住処としては素敵な場所ですよね
当方まだ現役で転勤の可能性が全くないとは言えないので、ちょっと山奥だと厳しいかなあと思案中です

[189: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[190: マンション検討中さん]

6000万払えるもしても、西神にこだわるなら一軒家買うし、拘らないなら東灘とか西宮の山側買うよねって結論になったんですよね。あとディズポーザーないみたいだし。
まぁでも資産価値ばかりが人生じゃないので買いたいものを買いたい人が買えばいいと思いますよ。

[191: マンション検討中さん]

>187
それで3980万円は良い値段しますね。
告知事項がなければ、4500万円程度でしょうか。

[192: 匿名]

>>185 マンション検討中さん
めちゃくちゃだよね。出るたびに最高価格が更新されていくイカれた相場ははじめてです。色んな意味で１０年後が気になります。

[193: マンション検討中さん＃]

クレヴィアシティ検討中の20代です。既婚、子供なしです（予定はあります）。
仕事・職場の関係上、西神中央には魅力を感じています。
東灘や西宮はもちろん魅力的ですが、職場が遠くなってしまうので神戸～西側で検討中です。
質問をいくつか失礼します。

①兵庫区に住んでいますが、治安が決していいとは言えず、子育てを前に子育て環境としていい場所に引っ越したいと考えています。
西神中央に在住の方は治安や子育て環境、交通（車での移動）について、細かいことでもいいので教えていただけないでしょうか。

②クレヴィアシティは4000万～6000万の物件であり、（希少物件（角＆最上階）は6000～8000万程かとは思いますが、）高いと感じられますか？
お隣に当たる物件（６～７年前）では新築当時どれくらいの値段であったかご存じの方がいらっしゃいましたらおおよそでいいので教えていただけないでしょうか。

③クレヴィアシティが完成後は周囲に大きいマンションはしばらく建たないのではないかとの話を伺ったことがあるのですが、駅前徒歩5分圏内くらいで分譲マンション（賃貸マンション・小規模マンションは考えず）が今後建ちそうな場所やそういう話を聞いたことがある方は教えていただけないでしょうか。

長文失礼致しました。何卒ご意見の程よろしくお願いします。

[194: マンション比較中ですさん]

追加情報ですが、クレヴィアシティの和室は洋室に変更可能で、書斎サイズに変更も可能です。また、部屋自体を無くして広いLDKにすることもできます。
ご参考までに。

[196: マンション検討中さん]

>193 マンション検討中さん
① 県内で世帯年収がワースト2位で治安レベルが悪い兵庫区に比べれば、遥かに良いです。西神南は駅前に大規模な公営住宅があるのですが、中央は非常に少ないので、ヤカラ系はほぼ皆無です。
　治安と関連があるか分かりませんが、区別の生活保護率を見てみますと、やや古いデータでは長田区＝約7%、兵庫区=約6%と突出して悪く、西区と東灘区が一番低く約1%です。西区は玉津や伊川谷などに大規模な公営住宅があってこの数字ですので、西神中央は持ち家率も極めて高いため、0%に近いでしょう。世帯年収も西区は1000万円以上の比率が10%を超えており、芦屋には遠く及びませんが高収入世帯もそれなりにあるようです。
　したがって子育て環境は良いと思います。交通は駅に近ければ最高です。車も渋滞が少なく、阪神間よりストレスは少ないです。

② 高いと思いますが、全国的な傾向ですので、相対的には妥当となるでしょうか。プラウドシティは最高価格が6400万円 (107㎡？）程度だった気がします。ちなみに2003年ころだと、岡本の>100㎡でも7000万円以下でした。

③ 西神中央は賃貸専用物件は建てられないはずです。賃貸物件はすべて分譲貸しですし、もう土地がないので駅近いは建たないと思います。

[197: 口コミ知りたいさん]

>>193 マンション検討中さん＃さん
①
向かい側に建つ住宅が、団地？という話を聞いたのですが、本当なのでしょうか。
気になっています。

[198: マンション検討中さん＃]

>>196 マンション検討中さん
詳細にありがとうございます。
①生活保護率からも明らかですが、現在は歩きタバコや人混みで自転車を降りないなどは当たり前で民度の低さを痛感しているところです。
西神中央の雰囲気がデータから大変参考になりました。

②全国的に500-1000万程マンション価格が上がっていることを考えると妥当なところでしょうか。プラウドシティなどを購入された方々は勝ち組とも言えるかもしれませんね。今後駅周辺に大規模マンションができないのであればクレヴィアシティも＊＊＊にはならないと思いますが…。

③マクドナルドの向かいに小規模賃貸マンションが建つ話を聞いたことがありますがどうなのでしょう。大きめの立体駐車場が建設される予定とのことなのでクレヴィアシティの東棟に夜間のライトなど影響が出ないといいなと思います。
話が逸れましたが、周辺で大きい土地がなさそうなのであればしばらくは新規分譲マンションは建たないという考え方でいたいと思います。（願望ですが）

他にもご意見やご感想などございましたら是非教えていただければ幸いです。
よろしくお願い致します。

[199: マンション検討中さん＃]

>>197 口コミ知りたいさん
向かいとは東棟の向かいのことでよろしかったでしょうか。
立体駐車場とマクドナルドの間に小規模マンションが建つ予定があるとかないとかは聞いたことがありますが、あの土地を考えると本当に小規模になるのではないでしょうか。また、分譲ではなく賃貸とも…（賃貸専用は建てられないとのお話もここで伺いましたので詳細はわかりません）。団地とまではいかないと推察しますが、どうなのでしょう。

[200: 口コミ知りたい]

>>199 マンション検討中さん＃さん
情報有難うございます。
マンションギャラリーに行った知人の又聞きなので、詳細は分かりませんが、何かが建つとは言っていたようです。
確かに狭い土地ですよね。有難うございました。

[201: 周辺住民さん]

広報誌のイメージパースにあります。

ttps://www.city.kobe.lg.jp/documents/20722/020416.pdf

[202: マンション検討中さん]

>>201 周辺住民さん
拝見させていただきましたが、新区役所の前にも住居ができるんですかね？
どなたか情報お持ちの方いらっしゃいませんか。

[203: 検討板ユーザーさん]

>>202 マンション検討中さん
具体的な情報は持っていませんが、広報誌に「今後5年間で駅周辺に住宅を700戸供給」と書いてあるので、マンションが建つと考えるのが自然でしょう。
分譲か賃貸かは分かりませんが…

[204: マンション検討中さん]

>>203 検討板ユーザーさん
700戸供給ですか。クレビアシティが300戸として残り400戸程度の住居が分散してできると考えてよさそうですね。
区役所の前も立地がいいですね。規模は大きくはなさそうですが。

[205: マンション検討中さん]

1期販売が間もなく終了ですね。
購入された方々はよろしくお願いします。

[206: マンション検討中さん]

先日こちらのモデルルームを見てきましたが、新築マンションの価格は今が一番高いとのことで10～15年前なら3～6千万円クラスの部屋が4～8千万円の価格設定でした。
それなら10年前に建った中古マンションを買った方が良いよねということで我が家は見送りになりましたが、一日中まったく日の差さない薄暗い部屋を4500万円も出して買う人がいるのでしょうか…。

比較的明かりの取れる中部屋は5～6千万円が主な価格帯でしたが、この価格なら駅近でも庭付きの新築一戸建てが買えます。
若年層ではなく高齢層が資産目的も兼ねて購入することを見越しているのでしょうね。
標準内装のグレードも大したことがなく、モデルルームはオプションの嵐でいまいち参考になりません。

一期分譲分が半分も埋まっていなかったので恐らく先行きはかなり厳しく、最終分譲では特にセンター棟で大幅な値下がりが予想されました。
ただ住人向けの設備は素晴らしいですね。
特にエントランスのコンシェルジュ制度はラグジュアリー感があり憧れます。
逆に言うとそこにしか魅力がないとも言えますが…。
少なくとも我が家は駅近３分新築6000万円よりは駅近5分中古南向き3000万円を選びますね。

[207: 匿名さん]

>>206 マンション検討中さん

駅近5分、中古3000万などないでしよ？
竹の台1丁目で徒歩15分以上の新築、それも正直一戸建てのメリットがあるのかわからない狭いところで4000万弱ですしね。
築30年以上でも、駅徒歩5分は高い気がしますが。

[208: マンション検討中さん]

>>207
一戸建ての話でしょうか？
駅近5分中古3000万円はマンションの話ですよ。
クレヴィアシティの南向きは5～6千万円設定なのでそれなら駅近新築戸建てが買える、戸建ての管理が難しくなった高齢富裕層にしか旨味がないという意味です。
通勤を3分短縮するために3千万円上乗せして払う価値があるような年収で、かつ何がなんでも西神中央に住みたいという人なら話は別ですが300世帯はいないでしょう。

[209: マンション検討中さん]

>>206 マンション検討中さん
中古マンションの値段も上がっているので中古マンションも適正価格がわかりにくくなっていますね。どこのマンションも高くなっているわけですし、新築なら今後10年購入を待てる方は値段が落ち着くのを待つか、待てないなら中古を考えるかですね。もちろん10年経っても下がっていない可能性もありますが……。

センター棟は今のままだと確かに高い印象ですね。クレヴィアシティも最上階や角はほとんど売れていますし、余裕がある方々は立地やサービス、設備からクレヴィアシティを選ばれたのでしょう。最上階や角は値下がりせずとも最終分譲までは残っていないでしょうし、南向きも先に売れるでしょうね。ここまでの規模のマンションはしばらく西神中央の駅近には建たないかもしれませんから気に入ったら十分検討の価値はあるかと思います。
一軒家とマンションでは購入後のライフプランが全然違いますから私は比較以前のことと考えています。
既に、6000万円前後以上の部屋は残ってなかったように思います。残っているのは4000万～5000万円前後の部屋が多いですね。

モデルルームがオプションの嵐で参考にならなかったのは同感です(笑)

[210: マンション検討]

やっぱり高いですよね( ；∀；)
名谷も駅から遠すぎるし
学園都市のマンションが一人勝ちしそうですね