オープンレジデンシア葵フォレストってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア葵フォレストについての情報を希望しています。
パークサイドのマンションです。
公園が近くにあると静かでよさそうですね。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/nagoya/aoiforest/

所在地：愛知県名古屋市東区葵一丁目906番（地番）
交通：地下鉄東山線「新栄町」駅徒歩5分
　　　地下鉄桜通線「車道」駅徒歩7分
　　　JR中央本線「千種」駅徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.60平米～115.73平米
売主：株式会社 オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：共立建設株式会社
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[182: 匿名さん]

TwitterでEric@という方がオープンのアフターフォローについて書いているので気になる方は見たほうがよいかと。
売上だけ追いかけてブランドを気にしない会社にはありがち…。
でも、「安いのには理由がある」と割り切って買うならあり。

[183: 匿名さん]

財閥系がメジャー7とか馬鹿なことやってる間に
駅前好立地をどんどん取られてる。
古い会社はやっぱどうしても判断に時間掛かるんだろうな。

[184: 匿名さん]

このやりとり6日前か。早いな・・・

[185: 匿名さん]

いかがでしょうか

[186: 匿名さん]

もう一声！

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん

もう一声、でもあなたには買えないじゃん。
はっきり言いなよ。
もう五声！って。

[188: 匿名さん]

もう一声！

[189: 匿名さん]

>>188 匿名さん

だから。
もう一声、でもあなたには買えないじゃん。
はっきり言いなよ。
もう五声！って。

[190: 匿名さん]

最近はオープンも高くなりましたね。
リセールになったときは、周辺の安いプレサンスと競合になるのが気になる。

[191: 匿名さん]

もう五声！

[192: 通りがかりさん]

結局は、『買わない人』よりも
『買えない人』のほうが多いんですかね。

[193: 匿名さん]

>>185 匿名さん
返済6000万円くらいあるけど月々14万以上払ってるぞ
この画像の例だと茄子返済率ヤバそう
っていうか返せるのかこれ

[194: 評判気になるさん]

>>190 匿名さん
自分はここを知る前に他を契約してしまってから、気になってつい覗いてしまってます。

個別に使ってる部材は知りませんが、エレベーターの数や駐車場などの表面的な仕様は、ディスポーザー無しを除いて豪華な造りじゃないですかね？

見た目だけなら高くて当然というか、メジャーデベロッパーならもう何割か高いような。

[195: 評判気になるさん]

立地もいいですね。静かだし夜の教会がきれいです。車利用するファミリー層向けな気がしてます。

[196: 匿名さん]

>>193 匿名さん

毎月14で、賞与時が年に2回、とかはないの？

[197: 匿名さん]

あると思います

[198: マンション検討中さん]

5400借りてますが、月の支払いはほぼ14万ですね。ちな、金利は0.45です。
5700万だったらもう少し増えそう、でもボ無しで14.5くらいじゃね

[199: マンション検討中さん]

というかついにオープンも6000万の大台に乗ってきてるって感慨深いな。

[200: 通りがかりさん]

この葵フォレストはオープンの中でもかなり力を入れたものだと聞きました。それに伴い価格も上がってますが、総合で見れば資産価値も含め良い物件かと思います。特に上階は景色的にもスッキリするのではないでしょうか。北側はわかりませんが、、、

[201: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん

ホントですねえ。
大手財閥系デべが率先して価格釣りあげてくれるからやりやすいよね。
それでいて財閥系は小規模都心型ブランドを開発できてないし
営業力弱いから競合相手になってないしね。

[202: 匿名さん]

100㎡超え

[203: 匿名さん]

いいですね。

[204: 評判気になるさん]

こちらの口コミをいくつか拝見させていただきました。GWに入り、マンションを検討しています。即日完売、といった広告が打たれていることが多いのですが、こちらは３期のようです。イマイチのマンションなのでしょうか？内廊下なのに南側北川両方に窓があるので、空気も篭らなさそうで気になっています。
また、マンションの低層階は景観がいまいち？でしょうか。駐車場が目の前だと圧迫感を感じるものでしょうか？マンション検討初心者なので、何を重視すればいいのか・・・。
このマンションの１畳が江戸間なのか中京間なのか、サイズも気になるのですが検索するも出てこず。ご存じの方いらっしゃいますか？

[205: 匿名さん]

>>204 評判気になるさん
今はどこも価格高いですが、>>204さんが納得出来る物件を見つけられることを
お祈りしております。

[206: マンション検討中さん]

>>204 評判気になるさん
どのマンションでもそうだけど、気になるならどんどんモデルルームに話聞きに行けばいいと思う
実際の売れ行きや価格など具体的な話が聞けるよ

低層階、高層階は好みでは？
景観は当然高層のほうがいいけれど、価格もその分高くなるからね
自分はそんなにバルコニーに出ないから低層でも気にならない
階段移動もできて楽

[207: マンション検討中さん]

最上階売れてるね

[208: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん
Cも完売しましたね。
Dはワンフロア2戸1基のエレベーターという贅沢
なのでCより坪単価高くこれからって感じですかね

[209: 匿名さん]

ここは、内廊下、エレベーター2台、機械式駐車場がありながら戸数の割に管理費や修繕積立金が低いように思いました。
管理費や修繕積立金が足りなくなるという話題も目に入ったりしますが、ここは長期的には大丈夫なのでしょうか？

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

どのマンションでも誰も大丈夫だとは回答できないかと。
基本、何をどこまで直すかは組合で決めるので大規模修繕になると足りなくなる可能性はどのマンションも同じ。

戸数の多い大規模マンションは按分が減るので負担少なくすむ可能性はありますが、近くのシティタワーは80%カバーのタワーパーキングなど設備ご過剰だったりするので、大規模マンションだからといってその分豪華なつくりだと結局リスクが低いわけでもない。
オープンは基本的にはムダを省いて管理費修繕費を抑えるように作ってある。ここはオープンの中でもプレミアムな作りなのでそもそもの管理費修繕費が他のオープンの物件よりは良い意味で高めに設定されてます。（オープン以外のマンションよりは抑えられてますが）
逆にいうと多目に設定されてるいる分、極端に上がる可能性は低いのかなと推測してます。

一見便利なディスポーザーもマンションの構造内に配管されている共用部分でもあるので修繕が必要になると一世帯で数十万円の負担が掛かったりします。長い目でみると月2000円程度らしいですが。

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん
シティタワー葵は前提条件が違いすぎて比較しづらいのですが、似たような物件であれば、シティタワーの横にあるローレルアイになるかと思います。内廊下ですし。

ローレルアイ葵レジデンス　ー　オープンハウス葵フォレスト
戸数　55戸　ー　68戸
機械式駐車場　17台　ー　30台
エレベーター　1台　ー　2台
管理費（㎡単価）　180円　ー　120円
修繕積立金（㎡単価）　148円　ー　90円
修繕積立一時金　84万円　ー　33万円

ローレルアイでさえも一般的な金額よりも安いです。
機械式駐車場台数も多く、エレベーターも多いオープンの方がはるかに格安な設定金額。
何を削ればこんな金額でできるのか…、お買い得というよりも不安を感じませんか？
売りやすくしているだけで、あとは管理組合でやってみたいな。

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん

参考になります！
修繕計画的にはどうなんですかね

[213: 通りがかりさん]

>>211 匿名さん

詳しいデータありがとうございます！
自分は不安よりもお得感が大きかったです。
どのマンションもメリット、デメリットある中で検討する中、すごく参考になりました。

[214: 購入者]

指摘の通り当初の積立金だと不足するため、経時的に値上げする方向でシュミレーションされてますよ

[215: 匿名さん]

>>211 匿名さん
国土交通省かどっかの修繕平均が250円/平米と言われる中
ここは確か200円後半付近まで計画されているので設備相当かと思います。
うろ覚えですがスミフはさらに上をいっていたかと

[216: 通りがかりさん]

一般的なマンションのリビング・ダイニング間取り表記はキッチンを分けるのですが、オープンハウスの間取り表記はキッチンも含めた広さを表記するんですよね。
だから、比較検討する時に広さを誤認しがち。

法律的に問題はありませんが、企業の姿勢として誠実さを感じないところがあります。
そういう姿勢があるという目線で見ていたほうが購入後の不満は少なくなると思います。

[217: マンション検討中さん]

物件概要の最終期4戸ということは残り4戸を除いて全て売れているということでしょうか？

[218: 匿名さん]

>>217 マンション検討中さん

最終期なのでそうなりますね

[219: マンション検討中さん]

>>216 通りがかりさん
普通に間取り図見てれば気づくとはいえ、ちょっと紛らわしいよね

[220: 通りがかりさん]

>>219 マンション検討中さん

これが悪質になってくると、LD内廊下になっていくんですよね。
オープンレジデンシア四谷三丁目
https://mansion-madori.com/blog-entry-8765.html

ドアの位置で大きさの表記が変わるなんて一次取得者には分からないと思います。

もう大きな会社になったのだから、売れれさえすれば良い考えから脱却した方が良いかと。

管理費や修繕積立金も同じ発想でしょうね。

[221: マンション検討中さん]

>>220 通りがかりさん
リンクの物件はなかなかのものですね

積立金については>>215の方が言う通りなので特に何も感じないけど、もう少しイメージアップしてほしいのは間違いない

[222: 匿名さん]

>>221 マンション検討中さん

同意です
なんならオプレジの名前を付けないか、
プレサンスのようにグレードによって名前を使い分けてほしいですね
葵フォレストはせっかく高級路線なので

[223: 匿名さん]

名古屋市内に次々とマンションが建っているので、
立地や周辺環境をリサーチしたくて本日こちら現地を観てきました！
現状南側は低い建物が多そうなので解放感もありそうですね！
ただ駐車場が狭そう？まだ工事中だから余計にそう見えたのでしょうか？
シティタワー葵の駐車場が余っているとのお話もあるので
このエリアでは車を持たない家族も住まれるのですね。
どんな外観なのか、養生が取れるのが楽しみです。
駅からも大人の足なら5分でした。最終期だし私が検討を始める頃には完売かな…

[224: 匿名さん]

A以外完売しましたね
Aも後1部屋だけ

[225: マンション検討中さん]

ホントだ
戸数少ないとはいえ凄いね！
残ってる2階のAは他の階と比べてかなりお手頃価格なので、竣工前に完売しそう

[226: 匿名さん]

>>225 マンション検討中さん

お手頃価格はざっくりいくらくらいでしょうか。

[227: マンション検討中さん]

>>226 匿名さん
一番上の桁の数字は違う、とだけ

[228: 匿名さん]

>>227 マンション検討中さん
それは驚きです

[229: 通りがかりさん]

>>226 匿名さん
5688万、とホームページに載ってますね。

[230: 匿名さん]

>>229 通りがかりさん

5688が4XXXになったのかと勘違いしてました笑

[231: マンション検討中さん]

>>230 匿名さん
すいません、逆ですね笑
6→5と言いたかった

[232: 匿名さん]

>>224
>>225
ほんと、大したもんですねえ。

[233: 匿名さん]

営業さん
炎天下のキャッチ、お疲れさまです！
熱中症には気をつけてくださいね。

[234: マンコミュファンさん]

ユーチューブにこのマンションの動画あげてる方がいました！良い立地ですねぇ。上の方ならそこそこの景色が望めそうかも？覆われたシートで中は見られませんでしたが。

[235: 匿名さん]

最後のA売れましたね
そしてDが復活してますね

[236: マンコミュファンさん]

>>235 匿名さん
どういうことでしょう。
誰かキャンセルしたってことですか？(そんなことってあるのか？)
それともそういう戦略があるんですかねぇ。

[237: 匿名さん]

>>236 マンコミュファンさん

恐らくですがこういうのは大体ローン審査落ちかと。

[238: マンコミュファンさん]

>>237 匿名さん
教えてくださりありがとうございます。
マンション契約時に仮審査通ったから契約できているのでは、と思うのですが仮審査で通って本審査で落ちる、とかあるんですね…

14階どんな景色なのか、、、
良いところが最後に出てきたなという印象です。

[239: 匿名さん]

>>238
夫婦仲がうまく言ってなくてそれとなく離婚を仄めかされていた夫が一縷の望みを掛けて前のめりになって嫁を説得。
嫁も一旦は「やり直せるかも」と迷いながらも購入に同意して申込み。
でも正気を取り戻した嫁が「やっぱり無理」→「絶対無理」→「むしろ今すぐ離婚して」ってケースがありました。

[240: マンション検討中さん]

A,B,D,E完売、C復活？

[241: 通りがかりさん]

>>240 マンション検討中さん

ラスト1戸ぽい

[242: マンコミュファンさん]

またキャンセルが出たんですかね？
そして偶然にもまた同じ14階？
そしてDより600万安くなってる。。。
隣のD14階は5688万だったのに。

最終一邸って嘘なんでしょうか。

[243: マンション検討中さん]

自分が見に行ったときは14階のCDはどっちも成約済みだったから、それが本当ならキャンセルなんですかね
もともとCはDより安かったけどここまでの価格差はなかったので、値下げしてるのは間違いない

[244: 通りがかりさん]

>>243 マンション検討中さん

価格差ありました？
僕も見に行ったとき価格表メモったのですが
そのときは価格差なかったです。
もしかしたら僕が見に行ったあとで価格差がついたのかもしれないですね。(僕は昨年末にいきました)

[245: マンション検討中さん]

>>244 通りがかりさん
すいません、表を見返してみたら同じ階同士で比較した値段は載ってなかったです
自分が見たときはワンフロア上のCとワンフロア下のDが同じ価格でした

[246: eマンションさん]

>>245 マンション検討中さん

Dはワンフロア2戸でエレベータ１機だったり（Cは3戸で１機）なこともあり、値段設定が比較的高めでしたね

[247: 匿名]

少し前まで三階(C)が4888万でしたので、14階で4988万は安すぎますね。
このタイミングではオープンの売りの一つであるオーダーシステムを利用できないので規定のデザインとはなってしまうでしょうが、それにしても安い。こんなに値引くとは。

[248: 評判気になるさん]

マンションの養生外れましたか？
スーモに写真が出ていたのですが、これはベランダが透明なパネルのフロアがある？！

[249: 匿名さん]

>>248 評判気になるさん
画像の15階と12階部分のこと？
現地で見てますが、まだパネル(ガラス？)をはめてないだけかと思います

[250: 通りがかりさん]

>>249 匿名さん

そうなのですね。現地で見られてるのですね。
実物の印象はどうですか？私はスーモで見た印象は、マンションというよりオフィスビルっぽいなと思いました。

[251: 匿名さん]

webサイトのパースでは透明のガラス手摺に見えるけど、建設中のマンションは半透明ガラスのように見えます。
今は保護材が付いているだけでしようか？

[252: マンション検討中さん]

現地を見ると特定の階より下は半透明のガラスのようです。

[253: 匿名さん]

>>251 匿名さん
これ気になってました！

自分が見たときは>>252の方が見たときと違って、上層階も半透明に見えたので、保護材が付いてるだけだと思いたい…
CGだと全階透明に見えるし、そっちのほうがカッコいい

[254: マンション検討中さん]

時々近くを通ります。天気の良い日は太陽に反射してCGのように見えるのですが、曇りの日は下階は半透明に見えました。実際はどうなんでしょう？
下階が透明だと干してある洗濯物が透けてしまうのでしょうか？
特に北側はマンションが近くに建っているので視線が気になるかもしれません。

[255: 通りがかりさん]

わたしも散歩の時に見たら、ガラスの光反射が綺麗で素敵でした。ガラスは今のまま半透明が良いさそうです。もし透明だと、洗濯物丸見えで景観が台無しになりそう。公園と教会のライトアップが良い感じでした。

[256: 匿名さん]

晴れてると良さげですね！
洗濯物については確かに見えないほうが良いかも

[257: 匿名さん]

近くのマンションの人がきにされていましたがカラス鳥獣対策されていますか

[258: 名無しさん]

>>257 匿名さん

どういうことでしょうか？
対策とは？？

[259: 検討板ユーザーさん]

>>255 通りがかりさん
素敵なお写真ありがとうございます！
これは最上階まで全部半透明に見えますね。
写真より実物のほうが素敵なのか否か。
ガラスだったら素敵だったかな？とも思いますが洗濯物のことを思うとこのほうが景観は保たれるのかもしれないですね。

[260: マンション検討中さん]

お写真ありがとうございます。
全て半透明のようですね！前に建物が出来る可能性も考えての半透明でしょうか。
緑が多いので南西角部屋の方は窓からの眺めは癒されそう。窓ガラスやベランダの砂埃や花粉のお掃除が大変そうですけどね。

[261: 匿名さん]

透明が良いか半透明が良いかは好みで分かれると思いますが、パースも重要な判断材料となることを考えるとパースが透明っぽく見えるのは少々問題な気もします…。
リビングからの景観はかなり変わりますから。
このぐらいはギリギリセーフなのかな？

[262: 名無しさん]

仰る通りですね。
パネルや窓ガラスが透明か否かは竣工前のマンションではトラブルになりやすい原因かと思います。
デベロッパーは購入者に対して説明があったのでしょうか？

[263: 匿名さん]

現時点で色々言っても仕方ないので、内覧会の時に半透明だったらデベの人に聞いてみようとは思ってます

[264: マンション掲示板さん]

>>263 匿名さん
半透明を透明ガラスに変えてもらえるものなんですかねぇ。
それともマジックミラーみたいに部屋側からは外が見えるとか…
ホームページを見るとどうみても透明ガラス(景色が抜けて見える)ですもんね。

[265: 匿名さん]

>>264 マンション掲示板さん
差し替えとまでは考えてなかったですね
変更になったのだとしたら理由ぐらいは知りたいな、と
個人的には養生のために保護剤が貼ってある説に期待してます

[266: 通りがかりさん]

HPやパンフレットの画像だと、かなりベランダのガラスが雰囲気よく見えるもんね
ガラスにしてほしいなぁ

[267: 通りがかりさん]

>>264 マンション掲示板さん
これだけの量のガラスを仕入れ直して変えるなんて、まぁ予算的にだいぶ厳しいから拒否されるだろうね

説明会とかで過半数の署名取って正式に抗議するくらいの事しないと、後から変えることはしてくれないと思う

入居まで汚れないために、養生フィルムとかが貼ってあるだけだったって事を祈るばかり

[268: 通りがかりさん]

マジックミラーや養生フィルムと色々意見がありますが、皆さんは部屋の中から見た時にパネルが透明であってほしいのか、外から見た時にCG通り透明であってほしいのか、どちらなのでしょうか？

[269: 検討板ユーザーさん]

最終２邸になってますね。
売り方が良く分からないですね。
平米的にBが復活しているようですが、
完売との表記もあり。

[270: 通りがかりさん]

>>268 通りがかりさん
皆がどちらを希望するかはあまり問題ではないと思います。
一人でも意思決定に影響を与えるような相違がパンフレット、パースと実物の間にあるならば重要事項説明を追加で行う必要があり、それに同意できないのであれば契約を解除できると思います。
それをデベが受け入れるかどうかでしょうね。

[271: マンション検討中さん]

>>268 通りがかりさん
室内から見た時に透明の方が開放感ありますよね
外からも透明の方が美しい気もしますが、洗濯物をかけていると透明だと見えてしまうのが気になる気もします

[272: マンコミュファンさん]

ここまではっきりと透明ガラスのベランダのホームページ画像ですから、購入時に『このガラスのベランダが素敵ですね』という会話をデベロッパーの担当者として購入している方もいるでしょうし、養生説が濃厚かなと私も思いました。
CGもわざわざ半透明より描きにくいガラスバージョンで作らないでしょうし。

[273: 匿名さん]

>>211 匿名さん

スムログで管理費と修繕費の記事がありました。

少し気になっていたのですが、ここはどうしてこんなに安くできるんでしょうか？
記事にあるように小規模マンションは高くなりがちなのですが。
https://www.sumu-log.com/archives/45624/

[274: 名無しさん]

>>273 匿名さん

安いのは最初だけです。
右肩上がりで５年１０年…と数年ごとにあがります。
説明は受けています。
それともその計画より他社はもっと高い、ということでしょうか？

[275: 匿名さん]

>>274 名無しさん

多くの会社が同様に右上がりです。ただ、右肩上がりなのは修繕積立金のみで管理費は基本的に変わらない計画です。

>>211 匿名さん　で書かれているローレルアイ葵レジデンスとの比較でも管理費もかなり安いです。

[276: マンション検討中さん]

修繕積立金が足りないからと値上げを繰り返していると、総支払い金額が高くなる為リセール時に敬遠されやすいです。
管理会社からの提示を理事会で精査し、現時点で修繕必要の無いものを繰り越したり、資材を代用する事で値上げ幅も計画より少なくて良い場合もあるようです。
会計士や建築関係者がいる物件だと強い（笑）

[277: 匿名さん]

>>276 マンション検討中さん

えっと…つまり、この物件の管理費や積立費が安いとしても問題ないってことでしょうか？

[278: 匿名さん]

管理はグローバルコミュニティに委託することで安くしているのかもしれません。
マンコミュでもスレが立っていますが、厳しいコメントが多い管理会社ですね。
管理会社をグループ外に委託する場合、オープンハウスは建物の不備以外で関わることはなくなります。不安なのは管理が悪かろうが修繕積立金が足りなかろうがオープンハウスはほとんど責任がなくなること。
マンションは管理を買え、と言いますが…。どうなんでしょうね。

[279: マンコミュファンさん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90502/22/
スレッド見ている限りではかなりひどい。ぼったくり。

[280: eマンションさん]

残り邸数が変動したり、ベランダがCGと違ったり
、管理会社の評判が悪かったり…と色んな懸念点が出てきますね。
まぁ残り邸数は気にしなくていいことですし
管理会社は担当の当たり外れがあるのはどこでもそうで、もし本当に対応が酷ければ弁護士等に相談すればよいです。
ベランダのこともデベの対応次第ですね。

火のないところに煙は立たないので懸念は拭い去れませんが、こちらの物件はある一定所得以上の方々が多いと思われますので、正当に主張できる方々と想定されます。
各社の今後の対応に期待ですね。

[281: 評判気になるさん]

完売しましたね。
引き渡し前に完売は素晴らしい。