オープンレジデンシア横浜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア横浜についての情報を希望しています。
横浜駅まで徒歩１０分の物件です。
高速にも乗りやすいですし、電車も使いやすいので憧れています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/yokohama/

所在地：神奈川県横浜市西区西平沼町8番2（地番）
交通：JR各線、東急東横線、みなとみらい線、相模鉄道本線、京浜急行本線、
　　　横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅(5番出口) 徒歩10分
　　　相模鉄道本線「平沼橋」駅徒歩1分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.79平米～64.60平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：風越建設株式会社
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん
物件力はないですよね…立地は横浜駅がギリギリ10分圏内なので良いですが、物件力が弱いので私は見送ろうと思ってます。

[52: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん
いや、一軒家じゃないですよ。赤茶のマンションですよ。一軒家側はその裏にナイスのマンションがあるので、駅向きの中上層階以外は万全の包囲網って感じですよ…駅近なのでしょうがないとは思いますが。

[53: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん
私もそうです…営業がトンチンカン過ぎて失笑しました。笑
道端で人を捕まえるよりも不動産の勉強をしてほしいです。

[56: 匿名さん]

[No.54～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[57: 通りがかりさん]

ここで事前審査お願いした。審査やた言われたけど、申込者書いてないのになんで通らないわかる？全くわからない。

[58: 検討板ユーザーさん]

>>57 通りがかりさん
あなたが何を言いたいのかが分かりません。

[59: マンション検討中さん]

小規模マンションが多いオープンレジデンシアシリーズの中では大きいですね、ここ。IAO竹田設計を使っていて割とカッコいいデザインだなと思いましたし、ちょっとだけオープンハウス見直しました。

今の相場で考えれば多少安いとは思いますが、昔ほどの価格インパクトが無くなったのは残念です(安かろう悪かろうって感じでもなくなりましたが)。

[60: マンション検討中さん]

59です。私がオープンハウスの印象がちょっとだけ変わった理由その2を勝手に書いてみます。

総戸数86に対してエレベーター2基設置している。そして、その事が管理費にそれほど跳ね返ってきていない。

G typeではアイランドキッチンを採用している。また、柱がアウトフレームされている。

ただ、上記について営業さんからのアピールが無かったのは当然の事、口先だけのハッタリや勢いだけの残念な営業の方が多い印象は全く変わらないですね。

[61: 通りがかりさん]

>57通りががりさん
外国籍の方ですと、永住権の有無もあると思いますし、個人事業で確定申告したことないとか、会話に出てくる断片的なワードで判断されたんじゃないでしょうか？

[62: 匿名さん]

＞IAO竹田設計

あちゃ。三井、市ヶ谷で共用廊下の幅の問題で建築確認取り消しなんてやらかしちゃってる。建築確認機関も同じところ。危ういかも。

[63: 匿名さん]

>57

営業でも、年収、勤務先、勤続年数である程度判断できるでしょ。

[64: マンション比較中さん]

ここのマンション、川近くなのに浸水の対策そんなにしてないよね。
川氾濫したらマンション内に水が入ってくる構造だよね

[65: 検討中さん]

>>64 マンション比較中さん
こちらのを検討中なのですが、具体的にどのような問題があるのでしょうか？

[66: 匿名さん]

川に近いという立地から台風などあったときは何かあるかも…ということではないでしょうか。
川や山、海などが近い場所に住むということは、何かあるかもという意識は必要なのかもしれませんね。

[67: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
洪水ハザードマップ見ると心配になりますよね。
物件の場所は～3.0mの被害が出る場所となってましたし

[68: 口コミ知りたいさん]

>>64 マンション比較中さん
モデルルームでもらった図面では、地下に水を溜めるピットがありました。それでも溢れてしまった場合は、周辺のマンションも一緒ではないかと思ってます。

[69: 通りがかりさん]

ハザードマップの話ありますけど、横浜一体は赤いところが多く、実はこのあたりって、横浜の中では、まだましなほうですよ。横浜東口界隈と比較していただければ一目瞭然。それよりも日当たりが悪すぎて、そちらの方が心配。

[70: マンション検討中さん]

駅近いのは良いんですけど、、、営業の方がゴリゴリに押してくるのはどうかなって思います。こっちの気持ちも考えて欲しいって思います。営業だから数字が欲しいのはわかるけど、私の事理解していない、しようとしていないのが残念です。

[71: 匿名さん]

>>70
オペンホウセの営業マンにそこまで求めるのは酷ですよ。

[72: 匿名さん]

マンションの営業さんが強引なのは契約数のノルマがあるからなんですかね？
どのマンションかは忘れてしまいましたが、営業さんの対応が絶妙でそれで契約を決めたという方もいらっしゃいました。
控えめな態度ながらこちらの疑問には全て的確に答えてくれて、他社の悪口は言わないタイプだったみたいです。

[73: 通りすがり]

>>72
私は10年間営業の仕事をしておりました。ご参考までに、、、
今の時代「ノルマ」はありませんが、個人に目標はあります。目標を達成できたらボーナス、昇格などがあります。もちろん一件契約でボーナスやインセンティブもあります。ここが強引になる理由です。昇格したい人、お金を稼ぎたい人、働く目的は人それぞれかと思われます。しかし私が働いていた営業部では私を含め全員と言っていいほど、基本給以外に支給されるボーナス、インセンティブが目的でした。お金がないお客様やローンが通るかどうか分からないお客様、面倒臭そうなお客様へは塩対応です。※ここの層に営業活動するかどうかは当たった営業次第です。私はしませんでした。
逆にお得意様、お金持ちなお客様、サラリーマンでもきちんと貯蓄があり優良企業にお勤めのお客様へは誠意をもって対応します。なぜなら成約率がいいからです。本題からずれましたが、波長が合う合わないは人それぞれです。合わないと思ったら、担当者を変えて欲しい旨をお伝え頂いても構いません。お客様が波長が合わないと感じている場合は、営業もそう感じているケースが殆どです。全てのケースが当てはまるわけではなりませんが、ご参考にして頂けたら幸いです。貴方様がいい営業といい物件に出会いますように！

[74: マンション検討中さん]

ふわふわした独特の床がダメだった

[75: 匿名さん]

床は直床のクッション材採用ですか？

営業さんのお話は勉強になります。
契約で支給されるボーナスやインセンティブ目的であれば熱心になるのも仕方ない気がします。
ローンの支払い能力があり、押し続ければ契約が取れるかもしれない層には
ガンガン行くのがセオリーという事なんですね。

[76: 匿名さん]

駅周辺で営業さんに声かけられたので、賃貸目的で買うと、利回り的にどのくらいになりそう？ってカウンターで返したら、上司に確認しますねって言われたので、10分くらい待たされたので、帰った。周辺賃料くらいぱっと言えるようにしておいて欲しい。

[77: 匿名さん]

結局ここって駅に近いだけが取り柄だが、おかげさまで騒音もひどい。周りは何もなく廃れてる。
営業は住友が開発したら雰囲気変わるの一点張りだが、できるのはマンションだけで利便が良くなるわけでもない。ただ駅が混むだけ。
更に洪水懸念ときたらリセールバリューは全く期待できないため、やめました。

[78: 匿名]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[79: 通りがかりさん]

年金生活者に声かけするのはやめて。欲しくても仕事ないから、ローン組めないし、現金もない。新しいマンションには住みたいけど、変な期待を持たせないで。

[80: 匿名さん]

不動産の営業に期待などしない方がいいですよ。ここで名前の挙がっている某財閥系営業も印象は良さそうにしているけど不利になる事はダンマリだったり微妙な表現で錯誤させたりと根本は同類です。

マンションって普通の人にとっては人生で一番高い買い物な訳で、営業や他人の言葉に惑わされず本当に自分で納得するまで調べて買うべきものと思ってます。

私は高い勉強代を払ってしまったので、
営業への不満のカキコミを見てついつい書いてしまいました。特定企業をディスりたい訳でないので悪しからず。駄文失礼しました。

[81: ご近所さん]

>>77 匿名さん
たかだか数百戸のマンションが出来たところであのガラガラな平沼橋駅が混む訳ないよ。

周りに何もないってどの範囲までを指してるのか分かんないけど、この辺徒歩圏で相当な物が揃ってるんだが。横浜駅西口ダイエー跡地の再開発ビルにイオンが入るから利便性は上がる(戻る)し。

それからちょっと調べたら分かるけどハザードマップの色付きエリアとリセールバリューの間に相関はないよ。江東5区、武蔵小杉のある中原区、横浜駅近某タワマンとかが分かりやすい例だけど。

騒音もひどいって何で駅前物件検討してんだか…。

[82: 評判気になるさん]

>>81 ご近所さん
横浜駅西口のダイエー再開発は期待できますね！利便性が確実に上がります。相鉄につながる貨物専用の道路の橋をなんとか歩行用にしてくれたり、相鉄ムービルが建て替わったりすれば、だいぶ雰囲気良くなると思うのですが、今後悪くなることより良くなることの方が多いエリアなので安心ではありますね。

[83: 匿名さん]

>>76 匿名さん
本当に投資検討してれば道端の営業マンにそんな質問しない
時間の無駄だよ

[84: 評判気になるさん]

物件概要見ると、結構コンスタントに売れてますね。第三期ですね。
台町のほうも残りわずかとのことで、掲示板の評判は色々でも買う人は買ってるんですね。

[86: 名無しさん]

[NO.85と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[87: 匿名さん]

今日現地周辺を歩いてみたが、いろんなところで若い営業と思われる子たちがチラシ配ってた。中には雨の中傘もささずに立ってる子もいてなんだか大変だなぁと・・・。
駅に隣接しているので、通勤通学には圧倒的に便利そう。でもまあ早朝から深夜までそれなりに電車の音は入ってくるんだろうなとは思った。あとは近くにガスタンクがあるのが気になる人は気になるのかもね。

[88: 評判気になるさん]

ちょっとでも悪いこと書かれると即削除されるね。営業マンが常に監視してるのかしら…。

[89: 名無しさん]

現況。地下部分が見えるけど、どうするのかな？

[90: ご近所さん]

>>67 マンション検討中さん
近所で川沿い住んでますが台風でも河川の氾濫はありませんよ。横浜港に近いため、氾濫前に河口に逃げるから安心してます。また、横浜駅から徒歩すぐなので、相鉄線で人身事故や遅延あったり、終電逃したりの心配ないってかなりの強みだと思いますよ。

[91: 通りがかりさん]

最近、現地付近で営業してる人いないですね。ゴールデンウィークこそステイホームして、家の近くのセブンにしか行かない人が多いので、ついでに話を聞いてもいいかと思ったんですが。

[92: マンション検討中さん]

お近くのシティテラス横浜が値上げした中、ここは値上げせずに売ってくれてますね。ここは今後も値上げはしない予定とのお話聞きました。物件概要見ると、結構コンスタントに売れていますね。

[93: マンション検討中さん]

>>89 名無しさん
雨水などを溜める地下ピットを設置ですかね？？

[94: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん

住友の物件って完成してあるやつでも価格未定とか書いてあって意味不明だなと思ってたんですけど、引き合いがあってから値段決めてるんですか？

[95: マンション検討中さん]

現在検討中です。駅側の部屋は、日当たりが良さそうで検討しています。6900万で抽選のようでしたが、相場的にはどうなんでしょうか？この列の部屋のみ高く悩んでいます…

[96: マンション掲示板さん]

>>95 マンション検討中さん

目の前の茶色の建物まで5mだけど、日当たり良さそう？大丈夫？営業に騙されてない？

[97: マンション検討中さん]

>>96 マンション掲示板さん
D2タイプは南向きなんですよ～

[98: マンション検討中さん]

>>96 マンション掲示板さん
あ。南向き且つ南方面が線路なので、日当たりは問題なさそうな感じでした。

[99: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん
6,900万ならシティテラスの方がよくないですか？

[100: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん
予算的に別タイプの部屋を主に検討している者ですがDタイプいいですよね。

日当たり以外では、建物構造的に通常の角部屋よりも独立性が高い、柱の食い込みが少なく有効面積が大きい、アイランドキッチン、が相対的に魅力度高いと思いました。また、玄関アプローチ＋線路幅を考えると南側は永久眺望と言うか、将来別の建物に日当たりを奪われたり、お見合いになる可能性が限りなく0に近いですよね。駅1分でこの条件って珍しいのでは？と思いました。

あと、反町、戸部、関内等の新築も見ていますが、相場的には横浜駅徒歩10分の坪単価としてはまあこんなものではないでしょうか。他物件でも条件良い部屋はその単価帯でも普通に売れている印象です。

[101: 匿名さん]

>>99 匿名さん
確かにそうなんですよね‥、ただ窓が多いのと角部屋に惹かれてまして。。
とはいいつつもリセールバリューも重要と思っていまして、その場合はやはりシティテラスの方が良さそうですよね。オープンハウスってだけで、リセールバリューがそこまで下がるような気もしないのですがそのへんどうなんでしょうか？初心者なものでイメージで想像しているだけですか。

[102: 匿名さん]

>>100 匿名さん
そうなんですね、他の物件はあまり見れてないので、参考になります。情報ありがとうございます。

[103: 名無しさん]

>>95 マンション検討中さん
抽選なんですね。
やはりDタイプが人気なんでしょうか。
どれくらい売れ残ってるんでだろう？

[104: 周辺住民さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[105: 匿名さん]

>>101 匿名さん
99じゃないけど、基本的には日当たり取るか、リセール取るか、はトレードオフだと思った方が良い。両取り出来そうな部屋はとっくに売れてる。住友は一期で買わないと条件悪い部屋の方が高いなんてザラ。

オープンハウスのリセールは一般のイメージに反して低くない。直近3年の売主別騰落率ランキングだと、2018年4位(住友17位)、2019年3位(住友13位)、2020年10位(住友4位)。マンションは立地が9割と言われる所以。

日当たり考えてる時点で実需なんだから、次に出来る事はその中で安い部屋を買うこと。売却価格ではそれほど差がつかないから。
近郊郊外物件であまり高くなり過ぎるとその金額を出せる層が極端に少なくなるから単価だけでなくグロスを見る事も重要。

[106: 匿名さん]

>>101 匿名さん
窓が多いのはいいですよね！
私の場合は騒音対策や食洗機・ディスポーザー無しなど設備仕様が厳しい感じだったので住友を検討してました。ただ購入を検討していた部屋が売れてしまい振り出しに…。

[107: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[108: 名無しさん]

>>99 匿名さん
迷いますよね。マイナーとはいえ平沼橋駅から1分（約5メートル）。シティテラスよりやや安いこと考えると悩みますね。平沼橋駅使うときは、雨の日なんかは特に、高いお金払って買ったシティテラスより安いオープンレジデンシアの前を通って雨の中濡れて帰宅せねばならないのは損した気分になる気がしますが。

[109: 名無しさん]

>>105 匿名さん
シティテラスはリセールできそうですが、果たしていくらで成約となるのか気になります。7000万円を出せる層がどのくらいいるかによりますよね。
売れるとは思いますが、指摘の通り、安い方が買える層は多いわけで、引き手は多くはなりますよね。大手のブランドはないものの、オープンハウスも決して小さい会社ではないので、何か問題あれば会社潰れない限りは保証はしてくれそうですし。

[110: 周辺住民さん]

日当たり絶望的じゃね

[111: 匿名さん]

雨の日とか…社員さん必死だな（笑）

[112: 評判気になるさん]

>>110 周辺住民さん
日当たりは向きによって絶望的ですよね。このマンションのいいところってどこですかね？

[113: 周辺住民さん]

>>112
説明してくれた営業の受け売りになるけど
・駅近の立地（平沼1分、横浜10分）
・横浜
・近くのスミフより安い（ブランドや設備考えたら当たり前だろと思う
・値上がりも見込める（これは首都圏駅近マンション全体にいえそう

とかですかね。。

セールスポイントの横浜といっても歩いてみるとわかりますが、
駅前とはまったくイメージ違います。
ただ、この前説明聞きにいったらほぼほぼ埋まっていたので
購入される方は多そうですね

[114: 匿名さん]

ここのマンションの売りだと内廊下も出てくるかと思いました。
内廊下仕様のマンションが増えてきて最近はあまり目新しさもなくなってきたのですかね。
マンション内が静かだろうし清潔感もあって良いんですけど。
あとはやっぱり駅近。横浜までフラットアプローチで行けるみたいなので徒歩でも自転車でもこの点は良いかと。

[115: eマンションさん]

>>114 匿名さん
横浜エリアでこの規模で内廊下なかなか見つからないです。

[116: 購入経験者さん]

この物件、「駅徒歩1分の3LDKが月11万円台～？」のリスティング広告が良く出てくるけどほんとやめて欲しい。「～？」つけてるから良いとでも思ってるのかな。。11万台で頭金＆ボーナス無し固定35年だと買えるのはせいぜい3900万程度。もちろんこの他にも費用がかかる。それを頭金198万ボーナス払い1400万でしかも変動金利0.395％計算で6000万円近い物件に誘導している。昔の頭の古い人間なら容認するかも知れませんが、今は全然そういう時代じゃないですよ。

この広告からも分かるように、このデベに限らずですが、業者は「良い事しか言いません。もしデメリットを言う事があれば、それは言っても影響が少ないデメリットで、信用させる為に言うだけ」です。耳障りの良い事しか言わない人はまず疑いましょう。向こうはプロで、こちらは基本素人です。宅建士には信義誠実の原則というものがありますが、少々誠実さに欠けているのでは？

[117: 匿名さん]

>>116 購入経験者さん
月々11万円代という数字を見て、それなら賃貸より安く住めるかもねと思う人を狙ってるからね。
デベはマンションを売るまでが仕事。マンションを売ってからの35年間の人生はデベには関係ない。私もマンション買うまではデベからマメに連絡が頻繁にきたが、契約したら一度も連絡くれなくなった。
ちょっと寂しい。

[118: 匿名さん]

内廊下ですがこのプランですと、臭いとか気になりませんか？いまこのマンション検討してますが、防災面と臭いの面で内廊下物件に慎重になっていて、正直なところ、完成まで待ってから判断したいと思っている一人です。

[119: 匿名さん]

>>118 匿名さん
臭いというは？
何が影響して、どうゆう臭いが気になるのでしょうか？
当方もこのマンションを検討しており、教えていただければ幸いです。

[120: 匿名さん]

>>119匿名さん
内廊下物件の全てに共通することですが、共用部分の空調があるにしてもないにしても、密閉された空間のため、全般的に臭いが籠りやすいです。マク○ナルド好きの住民がいると結構大変なことになります。
また、廊下の広さがどのくらいあるかが内廊下物件検討のポイントとなりますが、住戸を多くするためのプランのため、比較的廊下が狭いことが想定され、出来上がりを見てから判断したいと思っている一人です（売れてたら縁がなかったと思い諦めます）
ちなみに、廊下の空調代とか管理費にオンされることが多いので意外なコストがかかることを知らない人は後悔することになるでしょう。

[121: 坪単価比較中さん]

オープンハウスにしては強気の価格

[122: 匿名さん]

＞＞121
全然強気じゃないですよ。この辺の相場が上がってきているので

[123: マンション検討中さん]

今はどのくらい残っているんでしょうか？？

[124: 匿名]

>>123 マンション検討中さん
先週最終5邸ってメールが来てましたよ。

[125: 名無しさん]

ＨＰでも5戸って載ってますね

[126: 周辺住民さん]

そろそろ声かけやめて欲しい。
迷惑。

[127: 名無しさん]

>>122 匿名さん

あの仕様を考えると高いという意味ではないでしょうか？
東、西はT2サッシで仕様落として、東向きの10.11階以外の眺望は半永久的に古いマンション、食洗機もオプション、1階は半地下などなど

[128: 匿名さん]

確かに。仕様は低いですよね。眺望もないし、日当たりもないし。

[129: 匿名さん]

周辺中古の仕様と坪単価それから賃料相場を調べたけどここはコスパがいいね。仕様だけ高めてこれ以上グロスが張ってもこのエリアでは売れなくなるだけだろうね。

実際、竣工約1年前で残り4戸？ってかなり速いけどマーケットにはそれなりに受け入れられていると言う事なんだろう。

[130: 評判気になるさん]

先程の現地の様子。真ん中の空洞みたいなのが、水害対策といわれるやつなんでしょうか。

[131: 検討板ユーザーさん]

>>129 匿名さん

ん？コスパが良い？
坪単価計算できます？笑
広さ抑えることで、安く見せてるけど普通に高いと思うけど笑

まぁ、サービス2.300やってるから、
それ考えたら坪単価安くなりますね笑

[132: 匿名さん]

>>131 検討板ユーザーさん
「周辺中古の仕様と坪単価それから賃料相場」対比って書いてあるよね…。中古の築年数分の減価か利回りを考慮すると最近の新築にしちゃ悪くない水準だと思うんだけど、何に対して高いと言ってらっしゃるのかしら？

[133: 買い替え検討中さん]

>>130
廊下部分じゃないですか。
図面もらったけど、エントランス入ったらエレベーターまでいくのに
廊下下がってるよね。
水入ってきたらエレベーター前、浸水するんじゃないかな、ここ。

[134: 周辺住民さん]

ホント、声かけやめてほしいんだけど。
岡野の交差点で自転車乗ってるのに平然と声かけてくるの危ない。
断ってるのに。

[135: 名無しさん]

あと2邸ってホームページにありましたが、反響いいですね。完成物件見てから、判断しようと思っている人間なので、諦めるか、キャンセル住戸しかなさそうです、、、

[136: 130さん]

いつの間にか空洞部分が板で埋まっていました。写真は数時間前の現地です。

[137: eマンションさん]

あと1邸みたいですねー

[138: マンション検討中さん]

工事遅れてるのかな。
日曜日も作業の人が先週いた。

[139: 口コミ知りたいさん]

祝完売！

[140: 名無しさん]

ベニヤ板よりは厚さがあるけど、こういう材質の木材をあまり現場で見ることがないんだけど、どういう工法なんですかね！？

[141: マンション検討中さん]

完売しましたね！

[142: 口コミ知りたいさん]

>>140 名無しさん
よくみかけますね！

[143: 匿名さん]

ボイドスラブなのでは？

[144: 130さん]

暑い中、おつです。

[145: 130さん]

だいぶ出来上がってきましたね。

[146: 匿名さん]

やっぱり隣のマンションと近いな・・

[148: 評判気になるさん]

周りのマンションの、評判は騒音がそんなにありませんが、、、