ネバーランドシエル箕面ロワイヤル

[購入検討中さん]

購入検討されてる方いますか？
また、日本エスコンのマンションてどうなのでしょうか？

所在地：大阪府箕面市温泉町1586番1（地番）
交通：阪急箕面線 「箕面」駅 徒歩6分

【スレッド名を修正しました。管理人　09/05/01】

[628: 匿名さん]

ネガティブなのは会社の評価。

ほんとのことでしょ

[629: 匿名さん]

事業再生ADRを申請中ですが、社債（期限あと3日）が償還できるか微妙みたいですね。
もしダメなら倒産とのこと。

[630: 通りすがり]

筆頭株主のタワー投資顧問が一気に逃げた様子がよくわかりますね…　ご愁傷さまです。

[631: 契約済みさん]

私は、6月の中旬に契約済ですがいまだ未入居のものです。

購入検討に当たり、勿論事業主である日本エスコンについて調べてみました。
結果、少し信用度が低いと思われましたが、実際の物件、周囲の環境を見て購入を決めました。
未完成の物件ならいざ知らず、既に完成している物件でありますから入居あるいは契約済であれば既に所有権が確立されているので問題はないと思います。

それに事業主は倒産してしまった訳ではありません。今回のADRという措置はその過程に裁判所が介入したわけではないので、法的にすぐ倒産はしないと思います。あくまでの事業主と債権者（銀行）が話合って会社の事業再構築の計画を練っているわけです。また、ADRの手法を採ることが明言されたということは、すでに殆どの債権者（三井住友を中心とする銀行団）との話合いが完了していると考えられます。

既に購入済の方たちは心配されているかも知れませんが、仮に日本エスコンが倒産に至った場合でも、管理組合が成立すれば自治管理すれば良いのです。

今後は、毎週末は箕面周辺の美味しい店を探して家族で出掛ける計画を練っています。
先週は、「大阪大将」とその向かいの素敵な喫茶店で楽しい夕食を採りました。来週は、大阪大将の隣にある焼き鳥屋に家族で出掛けようかなと考えています。

未売却物件の数ですが私が購入した時点で19件、当日もう一件の契約があり、さらにその翌週に2件の契約があったはずです。したがって、15件以下となっているはずです。ただ、管理組合が成立すれば未売却物件の数についても云々する必要は無く、先に書きましたように自治管理できるので問題ないと思います。

最後になりますが、この掲示板が楽しい話題で一杯になればよいなと思います。

[632: 銀行関係者さん]

そうあってほしいですね！
今週の26日（金）にすべてが決まるでしょう。
全国の投資家・業界の最大の関心事のようですから・・

[633: 匿名さん]

残った部屋は、格安になるんでしょうか？
半額だったら考えようかな♪

[634: 匿名はん]

株主に株券紙屑にさせて下さいって言ってるんでしょ
後、未入居の部屋の管理費はエスコン持ちだろうからこれからちゃんと払っていってるか確認した方がいいよ。

[635: 匿名さん]

事業再生ADRは即上場廃止にはならないですが、民事再生や会社更生法と違って
ラディアHDのような、いきなり100％減資みたいなことが起きるのが怖い所ですね。

裁判所が絡む債務整理と違って、突然破産・清算することもあるので
26日の動向は注視が必要だと思います。

[636: 購入経験者さん]

確かにおっしゃる通りです。
特に未入居（見契約）住宅の管理費・修繕積立金がエスコンからきちんと入金されているか
確認することは大変重要なことです。
入金されていなければ現在の入居者が応分を負担することになりますので。
初代の管理組合役員の方には難題が山積していますので気の毒ですけど。

[637: 匿名さん]

636さんの書かれている事は私も同感です。また管理会社であるエヌエス管理も日本エスコンの子会社なので注意しておいた方が良いでしょう。

[638: 購入経験者さん]

そうですね
管理会社変更も検討したほうが良いですよ
破綻したデベは破たんまたはその直前に管理会社を売却していますから
管理会社は結構「カネ」になりますから
ダイア、コスイニ、ジョイント等々たくさん事例があります
入居者で構成する管理組合まで商売の道具にされてはたまったもんではありませんから・・

[639: 購入検討中さん]

瑕疵担保なくなっちまったわけでもなし、
計画通り再建できれば問題ないんじゃないの？
もちろん、この「計画通り」ってのが難しいんだろうけど。

業界で不良物件の問題が起こっているのは承知の上で、
あんまり気にしていないのだが楽観的過ぎるか・・・
もちろん瑕疵担保があれば安心だけど、瑕疵担保なんぞが
役立つときが来るような物件はもっと嫌だしな。

書き込み見てると建物はしっかり建てられていそうだから、
とりあえず、きっちりと会社を再建してもらうのが第一。

[640: 名無し]

残りの部屋の買い手を見つけるのは難しそうですね。
アウトレットで3～4割引くらいでしょうか？

[641: 匿名]

この物件・・・
地盤的問題があるとある業界の方ら聞いたのですがどうなの？

[642: 入居済み住民さん]

管理組合設立総会ももうすぐですね。

初夏になり窓を開ける毎日になりましたが、ご近所からのタバコの匂い（おそらくベランダで吸ってられる）が入ってきて気持ちの良い毎日が一転、気分が悪く憂鬱な日々になってしまいました。
自然の中で空気もいいと喜んでいましたが、今集合住宅での生活の難しさを実感しています。

[643: 購入検討中さん]

はぁ、地盤ネタに喫煙ネタ・・・
どこのスレでも荒れるだけ荒れて
何の結論も出ない定番ネタか。

喫煙がどうのこうのってのは、
住民板でやることでしょ。

[644: 匿名さん]

>>641
地盤的問題って何？

[645: 匿名さん]

社債の償還が出来なかったようです。
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20090626/5q9auz/140120...

かなり厳しい状況に追い込まれてしまいましたね。

[646: 購入検討中さん]

はじめまして。

私は只今購入検討中なのですが、日本エスコンがこのようなことになっていると知り、少し不安を感じています。

近々物件を見にもう一度行こうと思っているのですが、営業さんにこれだけは聞いとくべき・確認しとくべき事って何ですか？

教えてください。

[647: 匿名さん]

>>646
営業さんに聞く前に、自分で色々と調べてみることをオススメします。
今回の債務整理（事業再生ADR）の方法は、2009年に始まった新しい制度なので
現状を営業さんも把握していない可能性があります。

社債がデフォルト、というのは今までの制度であれば倒産している状態なので
今後どうなるかはかなり不透明な状態かと。

[648: 匿名さん]

最終金払って、未登記の人は気をつけてね！
富士ハウスの悲劇にならないように！

[649: 通りすがり]

とうとう飛びましたね･･･　会社保有資産は早期の現金化のためバルクセールの叩き売り。　資産価値暴落･･･ ご愁傷さまです。

[650: 物件比較中さん]

ご愁傷様です。。。

[651: 匿名はん]

650 ネバーランドとつくマンションに同じ内容をたくさんレスしてるけど、なんなの？？何が物件比較中なわけ？？

[652: 匿名さん]

現地モデルルームを見に行きましたが、高層階からの眺望は感激ものでした。これぞ箕面といった物件ですね。この板のコメントを見ていたので、すごい坂道を予想していましたが、少し拍子抜けでした。北摂の高級住宅地の中にはもっとすごい坂いくらでもありますから。あの環境、眺望から考えれば、坂は気にならなかったです。ありふれたマンションには満足できない人向けですね。デベのことが話題になっていますが、完成済み物件ですのであまり気にしてないです。

[653: 入居済み住民さん]

そんなのんきなこと言っていてはだめですよ
建物完成後８カ月しか経っていないので
エスコンから大豊建設への工事代金手形は決済されているか確認しといたほうが良いですよ
手形をジャンプしている可能性もありますよ
マンションの支払は普通完成時に８割支払いですので

手形が不渡りになったら建物は差し押さえになりますよ
来週からの動きは注意深く私たちと見守りましょう

[654: 入居済み住民さん]

建物代金と諸費用はすべて払込んで、現在居住中ですが
登記済証書は頂いていません。まだ手続き中なのでしょう。
こんな場合は何か保全措置を講ずる必要があるのでしょうか？
債権者の差し押さえの可能性は？
休み明けにエスコンに電話して確かめます。

[655: 住まいに詳しい人]

法務局へ行かれてご自分で確かめられることをお勧めします
登記は早いもの勝ちです
内容を拝見する限り、売れ残りを購入されたのですね
資金繰りの厳しいデベは売れ残りを担保に融資を受ける場合があります
エスコンさんに電話する時間があったら、朝一で法務局にいくことです

[656: 匿名さん]

登記は委託した司法書士に確認するほうが良いと思います。
また手形ジャンプで物件差押えられたとしてもそれは未契約物件だけであって
入居済み物件については影響なし、契約済み物件は入居に時間を要すだけで大きな問題はないと思います。

[657: 匿名はん]

今住んでいる方やこれから住む方は売主負担の管理費や管理会社に神経を使った方がいいですよ。最終的に住人が負担なんて最悪ですからね。

[658: デベにお勤めさん]

いろいろ親切なアドバイスありがとうございます。
希望に胸ふくらまして入居したのですが、突然このようなことになり
眠れない夜を過ごしています。
悔しくて、断腸の思いです。
エスコンさんはユーザーのことにもっと気遣いしてください。

[659: 西浜りえさん]

先○週号のマンションズによれば９７戸中１９戸が売れ残り。
来場者に『茶のしずく』プレゼント実施中。
で、この物件、先行きに不安があるようですが・・・。

[660: 契約済みさん]

658さん、お気持ちは理解できなくはないですが、悲観的になりすぎることもないのではと思いますよ。
私自身も契約済で残金の決済も終了していますから、多少の不安もなくはないのですが。

この掲示板には入居済、契約済の方々といった、利害を一致するもののみが書き込んでいるわけではありませんからね。一見、同情するような文面でありながら不安を煽ったり、風評被害を引起そうとしているようなものが散見されます。これらに一喜一憂する必要はありません。

よく引用されている販売状況のサイトなども、実際には更新がなされていないということを確認もせず（あるいはそれを知っていて）引用しています。なぜならば、私は購入してほぼ一ヶ月が経過しておりますが、それ以前から本日に至るまで未販売の戸数が変わっておりません。

また、今後大幅な値引きがなされてマンションの価値が下がるとか、大幅な値下げがなされたら購入したいなどといった文面も気にする必要はありません。ADRの手続きがとられたということはある意味で銀行管理下にて会社の再建を図るということと同意味です。ですから今までは、エスコンの自由裁量で値付できたものが出来なくなることになります。言い換えますと、値引きによる売り急ぎが出来なくなってしまったわけです。そんなことで、マンションの価値が下がるということは無いと思います。

[661: 通りすがり]

↑ 660　「ADRの手続きがとられたということはある意味で銀行管理下にて会社の再建を図るということと同意味です。」

って、したり顔でウソをいってはいけません。銀行は当事者（債権者）です。第3者の仲裁手続きそのものを受け入れない可能性もあるし、受け入れたとしても仲裁不調に終わったら、一瞬でアウトです。

そもそもデベなんて、自己資本比率が低く、金を調達してナンボの商売。社債をデフォルトした会社なんてどうあがいても再建不能。

[662: 競合物件企業さん]

そうですね
どうせ、ゼネコンに金払ってないだろから
アフターは受けられないだろな
その分値引きするのが当たり前だろ

[663: 購入検討中さん]

http://www.turnaround.jp/adr/pdf/guidebook.pdf
ADRについて非常に丁寧に説明されてますので、ご参考下さい。

従前の法的整理では事業の継続が困難になってしまうので、
取引企業への支払い、顧客へのサービスなど、事業を継続的に
行うことが出来るような状況を維持しつつ、銀行への返済も
計画的に行っていくための新しい方法、てな感じですかね。
（素人感覚なので、細かな突っ込みは合容赦下さい。）

金融機関の知り合いによると、貸し手である金融機関の資金がショート
していなければ、下手に叩き潰して返済額を減らしてまで回収しても
損しかしないので、実行可能性が十分に見込まれる再建計画が立てられて
いるであれば、要請に応じてくれるんじゃないかとのことでした。

エスコンさんで問題となるのは、やはり社債でしょう。
社債に関しては周知の事実ですから、再建計画にも、当然、
織り込まれていると思われますので、何がしかの策を講じている
のかもしれませんが、一番の不安要素ですね。

いずれにしましても、ADRが首尾よく進展すれば、資金を事業運営、
社債の返還に集中出来るようになるかもしれませんから、
今後の成り行きを物件購入者や取引先に対して、公開可能な範囲で
でいいので、遂次伝えていくのは企業としての責務だと思います。

[664: 競合物件企業さん]

そうだといいんですが・・
ここはかなり重症ですね・・
市場ではＡＤＲが成功すると思っている人はいないようです。
今株価はストップ安になっています。

[665: 匿名はん]

エスコンのIRに株主に対して株券紙屑にさせて下さいって書いてる時点で実務的なスキームが出来たとしてもマーケットからはリフューズだろうな。それだけ今回の社債は分かってた爆弾の先送りだけでしかなかったんだから。
そう考えるとエスコンのマンションは危うきに近寄らずになるでしょうね。

[666: 匿名さん]

↑ エスコン叩きはほんともういいから…。 暇なんですか？寂しいんですか？

[667: 契約済みさん]

こちらは660です。
663さん丁寧な解説をありがとうございました。
非常に参考になりました。

[668: マンコミュファンさん]

>> 666

別にエスコンたたきじゃないよ。被害者を拡大させないためのアラートだよ…

社債デフォルトの会社にお金を貸す者はいません。世の中をなめちゃいけません。会社の完全清算までの時間を引き伸ばしながら、解散の際のつつき順を調整してるだけだよ。在庫は早晩にファイアーセールになり換金されることでしょう…。

いずれにせよ、躯体・構造物以外のアフターサービスも望めなくなるし、値引き以外に売る方法ないよ。残念ながら･･･

[669: 競合物件企業さん]

>いずれにせよ、躯体・構造物以外のアフターサービスも望めなくなるし、値引き以外に売る方法ないよ。残念ながら･･･

これは10月1日意向の引き渡し分のみが、新しい法律で瑕疵担保の履行が義務付けられています。
売主が倒産した場合は履行されないことも考えられます。

[670: 匿名さん]

そうそう、保険料の供託金も積めないかもしれないしね。

[671: 購入検討中さん]

666さん

残念ながら、エスコンが厳しい状況にあることは事実。
色々書き立てられても、エスコンは言い訳出来ないでしょうね。
債権者と調整の上、しっかり再建するという結果を示す以外ないと思います。

それにしても、あれこれ書き込んでいる人たちがいますが、エスコンの資産や
再建計画に関して詳細な情報を持っているわけではないですからね。
所詮、そこいらの書き込みでかじってきたことを、面白おかしく書いているだけで、
的を得ているのはアフターサービスなど誰でも知っていることばかり。
後は冷やかしまじりの、取って付けた憶測の書き込みばかり。

批判的な書き込みもいいが、少しは役に立つ情報を書き込めないものか。
正直、現在の書き込みは検討材料としては役立たない。

[672: 匿名さん]

心停止で新たな血液が流れ込むことなく、死亡。つぶれた会社はハイエナに食い尽くされるのみ。資本主義の真理。

[673: 671購入検討中さん]

↑
いきなり資本主義に関する下手な講釈されてもね、何の役にも立たないね。
面白おかしさとか、旨い表現を競ってるわけじゃないんだから。
こちとら遊びで購入検討してるわけじゃないんだから、
どうせ書き込みするのならまともな情報提供をよろしく。

[674: 購入検討中さん]

６７０さん

販売物件ホームページでは瑕疵保険加入予定となっているので供託の線はないでしょう。
但し、住宅性能評価書付建物でない場合は保険をつけるのはむずかしいうえ、保険を付けるには
工事中に保険会社の厳重なチェックを受ける必要があります。
保険会社は住宅性能評価機関がやっている場合がおおいので、この秋から実施される瑕疵担保履行確保の
法律にも住宅性能評価書付であれば対応できます。
供託の場合は会社にかなりの負担になる（大量供給のデベは供託が多く、費用負担も少ない）。

購入者にとっても保険のほうが望ましいです（デベが倒産しても確実に瑕疵担保が履行されます）。

[675: 匿名はん]

真っ当な事を書けば書くほどそこまで分かっている人がなんでエスコンの物件に興味があるのか分からない。
詭弁なの？

[676: 購入検討中さん]

675さん

物件の検討ポイントは、人によって違いますからね。
ちなみに、私にとっては、今スレを賑わしているような内容は
物件の検討において決定的なポイントではないです。
「エスコン」に関心があるのではなく、「ネバーランドシエル箕面ロワイヤル」が
現時点で自分のニーズを最も満たす物件だから検討しているわけです。

もちろん新築を買うわけですから、アフターサービスがあって欲しいですけど、
仮にアフターサービスがなくなるようなことがあっても、スタンスは変わりませんよ。

[677: 契約済みさん]

色々な書き込みがありますね。
エスコンに好意的なものもありますし、そうでないものもあります。
でも、居住している方々や、購入済みの者に対するアドバイスのようなものは殆どないですね。
購入済みの者にとってはエスコンに対する風評は余り意味がありません。
といいますのは、それ以外の人達とは利害が異なりますからね。
建設的な意見ではないですしね。

管理組合という共同体を構成しているか否かが全てと言えますかね。
それ以外は殆ど風評に近いものがあって意味がありません。
管理費がどうなるかどうかということも、第三者が勝手に憶測していることですから。
管理組合で自治管理すればよいと思います。
利害は対立することもあるでしょうが、それこそが一つのコミュニティを形成する家庭で必要なものかもしれません。

エスコンの株価云々と言っている人は株のカラ売りでもやっているのではないでしょうか。
これこそ私の憶測ですが。
そんな人は大損してお灸を据えられればいいんですよ。