パークホームズ津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ津田沼についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1406/

所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目1803番1（地番）
交通：総武本線（東京メトロ東西線乗り入れ）「津田沼」駅　徒歩7分
　　　京成電鉄本線「京成津田沼」駅　徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.28平米～84.31平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ津田沼の「私の印象」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/815/

[81: 匿名さん]

アーベストが販売に入ってるとサクラ凄いけど、ここはそうじゃないのに凄い。売主は三井だけど実質、長谷工物件なのかな

[82: 匿名さん]

＞しかも廊下側洋室は左右どちらかがガッツリ入る

柱が入らない部屋もパイプスペースがあって段差になる。そもそもこの位置に何の配管が通るんだろう。

[83: マンション掲示板さん]

CタイプとEタイプのような玄関部分を凹ませた間取は南船橋にないけど？
中住戸は手を抜く長谷工にしては頑張った。
南船橋はディスポーザー無しだっけ？
こっちはあるよな。

[84: マンコミュファンさん]

1回目の大規模修繕計画は積立金を余らせて当然なんだけどね。
大抵デベが見積もったザックリな計画からスタートするんだけど段階方式で上げていくのが一般的。
修繕も何処をメンテナンスするかで掛かる費用も違う。
駐車場が機械式か平置きなど、機械式はどのタイミングでパレット交換するか？まあ例を上げたらキリがない。
要するにそのマンションの積立金内で賄えた事を示す1事例に過ぎす、建材費人件費が上がっていない証明にはならないってこと。

更に付け加えると大規模修繕は1回目より２回3回目はもっと費用が掛かるのもの。
余ったと喜ぶのは早計。

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンコミュファンさん
75さんは色んなマンションスレで全く同じことを書いています。

[86: 匿名さん]

>84

入居して速攻で段階的値上げから定額積立に移行してるよ。ここも段階的値上げなんだろうね。破綻にまっしぐら。

[87: 匿名さん]

>84

入居して速攻で段階的値上げから定額積立に移行してるよ。ここも段階的値上げなんだろうね。破綻にまっしぐら。

[88: 匿名さん]

タワマン乱立の武蔵小杉では中古での転売を有利にするために段階的値上げから定額積立に移行しているマンションもある。笑えるのはそれら物件のバックに三井のリハウスが絡んでること。当然三井は段階的値上げの問題点分かってるんだよね。それでも段階的値上げの計画。

[89: 匿名さん]

＞長谷工マンション最低でも50個見たらわかる

関係者ってもろバレ。マンション検討って購入するまで１０物件くらいが平均ってデータがある。

[90: マンション検討中さん]

>>83 マンション掲示板さん
なんで南船橋と張り合う必要あんの？あまり知らないけどその分価格が抑えられてるんでしょ？
そこまでムキになる理由がよくわからん。

[91: 通りがかりさん]

エクセレント 1ldk 3700万 2ldk5000万OVERなので、ここの 3ldkは6000万OVER確実ですかね？

[92: マンコミュファンさん]

>>85 マンション検討中さん

バウスにもいました。
売れ残ると講釈垂れてましたけど半年ちょいで完売すると逃げた人。

[93: マンコミュファンさん]

>>85 マンション検討中さん

バウスにもいました。
売れ残ると講釈垂れてましたけど半年ちょいで完売すると逃げた人。

[94: 匿名さん]

二重床にしてくれ。柔らかい床やだよー。
長谷工なので直床ですよね。そんな物件安いに決まっとるがな。バウスのTTTもしっかり二重床二重天井。エクセレントでさえね。

立地もハザードマップの確認を！

[95: 名無しさん]

長谷工も二重床の技術は持ってるみたいですよ。
https://www.haseko.co.jp/tri/archives/interior/hbys.html

[96: 匿名さん]

まあ、上がるとは思いますが、暫く価格も出ないでしょうし暇つぶし掲示板であまりムキになっても仕方ないですよ。

[97: 匿名さん]

ディスの早すぎやで。長谷工嫌いは分かったからさ。

[98: 通りがかりさん]

ひょっとしてパークホームズシリーズ荒らしてる有名な輩クン？

[99: 匿名さん]

三井不動産か長谷工の就活失敗などで怨みでもあるのでしょうかね？

[100: マンション検討中さん]

長谷工に何の恨みがあるのか？
チープ仕様は安くないと買わないって熱くなってなんなのよー。
70平米4000万前半にするためのネガ活動なんて意味なし。

[101: 匿名さん]

長谷工、大手デベ物件手掛けるようになって二重床を採用するようになってたけどここ最近コストダウンでまた直床に。というかコロナ後はコストダウンがさらにすごいことになってる。その先頭を長谷工が走ってる。トップランナーだね。

[102: 匿名さん]

買う気ゼロの有名なアラシですな、相手にするのやめたほうがいいですよ。なんかの恨みでディスするのみですから。

[103: マンコミュファンさん]

他に目ぼしい新築が津田沼船橋市川にないのよ。
千葉に住むには総武線快速か最低でも西船橋の徒歩10分以内って希望は多いからな。
坪290万近くても竣工前に9割は捌けると冷静に見てる。
大手は竣工完売には拘らないわけ。

[104: 匿名さん]

販売開始は4月ですか。コロナ収束の兆しをその時までに見せないとオリンピックは難しい、そして世界中がどうしても開催したいと意気込んでる(経済優先)。そうなるとワクチン等で死にものぐるいで4月までにコロナを抑え込む事を想定してしまう。

バブルの鐘がなるかも。

坪300万以上も現実的。

[105: マンション検討中さん]

インフレは貨幣価値が下落した現象。
世界中で金を刷りまくりバラまけばダウ3万＄のように資産バブルになるのは当たり前。
投資しないで銀行に0金利で預け入れしてると貧しくなる一方。
仕事が無くなり困っている人もいれば資産バブルで儲かってる人もいる。
時代の変化に対応しないと貧しくなるのがリアルワールド。
コロナは加速させただけ。

[106: 匿名さん]

この数カ月が最後の買いのチャンスかもね。

煽るわけじゃないけど4月以降不動産全体が高騰すると本気で思ってる。

[107: マンション検討中さん]

コロナはコストプッシュ。
まだまだ新築は上昇する。
今がバブルだと考えていると真剣に買うことができなくなる。
中古は少なくなり需給バランスが崩れている。
どっちも価格上昇してる。

アドバイスするとバウスのキャンセル部屋を狙うのが賢明。

[108: 匿名さん]

キャンセルはあまり確率低いから、一番手堅いのは売出し中のパークホームズＬａＬａ南船橋を選択かなかな？

[109: 匿名さん]

津田沼駅周辺は水害や液状化が避けられる貴重な場所でもある。
それにここは京成津田沼も使えるから利便性はいいと思う。

傾斜地で整地が大変かつ100戸未満の小規模マンションなので、そこそこ高仕様にして利幅を増やすんじゃないかと思っています。安価なマンションにしたら利幅が狭まってもとが取れないのでは…

[110: 通りがかりさん]

土地整備費用がかなり高いと思料されるので、3LDKは4980万?と予想。

[111: 通りがかりさん]

最低価格4980万からの間違い

[112: マンション検討中さん]

半地下みたいな日当たり悪い部屋だけ70平米4980万、まともな部屋は6000万。
これが現実ですかな。

向山小じゃなくて津田沼小なのも強気要因。

[113: 匿名さん]

安くなってくれればいいですが感覚的にはそんなもんでしょうかね

[114: マンション検討中さん]

バウスの1階で4800万台。
それと比べて三井ブランド料金を足して4980万を広告用に使うのでしょう。
日当たりなしで我慢するくらいでしたら中古も比較検討。

[115: 匿名さん]

>109

傾斜地で一番高いところを地盤面にしてそれより低いところは(建築基準法上の）地下室にして容積率不算入にして部屋数を増す。ここは２階分をかさまししてるからその分ぼろもうけ。高く買うのは間抜け。地下室マンションは条例で制限される方向にあるから既存不適格リスクもあるし。

[116: 匿名さん]

>１０９

誤認誘導かな。地盤がいいのは駅のすぐ近くだけ。この辺は液状化リスクもあるし表層も緩い。ハザードマップくらい確認しないと。

津田沼という地名に地歴が残ってるわけだし。

[117: 匿名さん]

>>115 匿名さん
建築関連の方ですかね良く知ってますね。
ぜんぜん知りませんでした。

たしかに地上８階のマンションに地下２階分をかさましできればかなりの利幅になりそうですね。
その分安くならないのだろうか…

[118: 匿名さん]

>107

キャンセル住戸を狙うのをアドバイスというならキャンセル待ち登録しないとってのも伝えないとね。キャンセルが出たら落選者、モデルルーム来場者、キャンセル待ちにまずは連絡して、それではけなかったら一般に広告して販売する。指をくわえて待ってるだけでは取りこぼす。

[119: 匿名さん]

ここが液状化しなくても近隣が液状化して配管がやられたら、断水、トイレが使えなくなって困るけどね。

[120: 匿名さん]

>117

関係者ではないよ。マンション購入経験はあるけど。

容積率不算入を悪用して地盤面を操作して建築確認取り消しなんてケースが時々あったりする。あと、自治体によっては条例改正で地下住戸は認めないなんてことも。見た目には高さ制限以上の巨大な建物ができちゃうから近隣で反対運動が起きてなんてのが発端になったりする。既存不適格になると資産性なくなるから安く買えてラッキーなんて安易に考えるのは危険。ちゃんと調べてね。

[121: 匿名さん]

おまけだけど物件概要の※の記述を要確認。それ以外は普通に１０階建てのマンションなんだよね。

＞鉄筋コンクリート造地上10階建（※建築確認：地下2階地上8階建）

[122: マンション検討中さん]

敷地の中で一番高い地面と低い地面に2階分（5、6メートル？）の差がある。もしくは、差をつけているということですか？

[123: 匿名さん]

斜面地なのでそのパターンだと思うけど、掘り下げて空堀なんてのもある。ここがどうなってるかはモデルルームにいったら渡される図面集の側面図を確認かな。あるいは設計図書を確認するか。

[124: マンション検討中さん]

122です。
Google MAPと物件公式ページの完成予想CGみて状況が理解できました。
エントランスがある道路から奥に向かって土地が相当傾斜してるんですね。
確かに地下部分の部屋は安そうですね。

[125: 匿名さん]

ここは液状化危険度「やや高い」に該当していますね。
昔干拓地だったようですね。
バウスは良いところにあったんですね。

習志野市ハザードマップ
https://www.city.narashino.lg.jp/kurashi/bosaibohan/bosai/hazard-map/c...

[126: 匿名さん]

国土地理院地図で見たところ、自然地形では「後背低地・湿地」「台地・段丘」が併存し、人工地形では「盛土地・埋立地」部分がありますね。そして「後背低地・湿地」と「盛土地・埋立地」はどちらも液状化リスク要因です。
参考までに、バウスは「台地・段丘」のみ、TTTはわずかに「盛土地・埋立地」部分あり、奏のザレジやパークハウスは「台地・段丘」のみ。
そっか…

国土地理院地図より
https://maps.gsi.go.jp/#16/35.686102/140.019690/&base=std&ls=std%7...
※自然地形・人工地形両方入っているので、別個で見たい方は「選択中の地図」でうまく調整してください。

[127: 匿名さん]

ここの人工地形は「凹地・浅い谷」に該当でした失礼しました。

凡例では、
「大雨の際に一時的に雨水が集まりやすく、浸水のおそれがある。地盤は周囲（台地･段丘など）より軟弱な場合があり、とくに周辺が砂州・砂丘の場所では液状化のリスクがある。」
とのことです。
周囲は砂州・砂丘ではないので、「周囲より軟弱な場合もありうる」程度でそこまでは悪くなかったです。（良くもないですが）

[128: 評判気になるさん]

千葉湾岸はこのリスクはどこもありますね。でもここは埋立地の上ではないですね。ディスするわけじゃないけどパークホームズＬａＬａ南船橋は埋立地なのかな。

[129: マンション検討中さん]

北口にルサンク津田沼のHP立ち上がった。
これは3LDK4000万くらいか？

[130: マンコミュファンさん]

>>129 マンション検討中さん
こんなプロジェクトがあったとは全く知りませんでした。パークホームズとは競合しなさそうですが。