パークホームズ津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ津田沼についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1406/

所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目1803番1（地番）
交通：総武本線（東京メトロ東西線乗り入れ）「津田沼」駅　徒歩7分
　　　京成電鉄本線「京成津田沼」駅　徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.28平米～84.31平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ津田沼の「私の印象」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/815/

[671: 匿名さん]

キッチンやお風呂といった設備は時期が来たら交換可能だけど、構造やディスポーザー、スロップシンクといった後付けできない設備はどうしようもない。

[672: マンション検討中さん]

直床直天井で　この価格都内でもないですね、、、ぼったくり過ぎですよ、、

[673: 匿名さん]

建設地見てきましたが、南側は低層階でも陽当たり良さそうにみえましたがどうでしょう。

[674: 匿名さん]

資産価値って管理や修繕がきちんとできているかってのもパラメーターだから新築分譲マンションって判断が難しいんだよね。

[675: 職人さん]

今週末にモデルルーム見学に行くのですが、確認してきたほうがよいポイントなどあれば教えていただければ嬉しいです。

[676: 匿名さん]

>675

マンション検討始めてかな。アドバイスとしてはいくつか見て場数を踏むことかな。重視する点は人によって違うから比較してみるとそれが分かってくるはず。

あと、青田売りの場合、まだ、建物ができていないから日当たりは日影図とかで確認。最近はパソコンで日当たりシミュレーションってケースが多いけど、冬至の状況を主にチェック。

日影図はこちらから要望しないと出てこないことがある。まあ、日影図以外にもこちらから要望しないと出てこない資料って色々あるけど。それと現地確認もかな。時間を変えて何度も。

[677: 匿名さん]

モデルルーム行ったらバルコニーもちゃんとチェックかな。青田売りの場合、建物ができてからCGイメージと外観が違うってコメントあったりするけど、バルコニーの壁はモデルルームでも再現されている。それ以外にもいろいろ確認できることはある。

[678: 匿名さん]

三井の場合、反対運動の有無と建築審査会の審議対象となっているかも。

[679: 匿名さん]

>678

建築確認の第三者検証でしょ。

[680: 匿名さん]

モデルルーム行くと現場見せてくれたりするけど、その場合は整理整頓と見学の安全対策かな。

現場見せてくれないところは見せられない何かがあるのか。

[681: 匿名さん]

>676

比較のために奏の中古も見ておいたほうがいいかもね。ここに限らず新築物件はコストダウンだらけだから、新築だけ見てるとそれが普通って勘違いするかも。

[682: 匿名さん]

最近のモデルルームってオプションだらけなのにもかかわらず表示されてないから、設備はすべて確認が必要。

特にマンション購入経験のある人は以前なら標準が当たり前のものがオプションになってる。

[683: 職人さん]

676さん、677さん
ありがとうございます。バルコニーもモデルルームで見れるかもなんですね！日影図も勉強になります。
物件そのものもですが、レジやパークの住民用スレを見ると、谷津小学校の学級数の多さや、住民が多いことによる騒音や迷惑行為なども多々ありそうなので、そのあたりも含めて検討したいと思いました。

[684: 匿名さん]

新築分譲って入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。中古だと現状を確認できるけど、新築はそこもリスク。

[685: 匿名さん]

＞CGイメージと外観が違う

外壁タイルのサンプル用意してるところもあるけど少数。そういうところでデベの良心度が分かるかな。

[686: 匿名さん]

モデルルームだとバルコニーの手すりの内側までは再現されている。モデルルームの空調のエアコンがついてたりするけど。

不思議なのは共用廊下って玄関側しか再現されてないんだよね。ちゃんと廊下の幅まで再現していたら市ヶ谷の場合、気が付いたかも。

[687: 検討中]

>>685 匿名さん

ここは外壁タイルの見本ありましたよ。ほんとに一瞬ですが紹介ありました

[688: 匿名さん]

資産価値という話が出ていますが、奏の良いところは街並み全体が綺麗で全体のバランスに優れているところでしょうか。学校の問題はありますが。電線なんかも地下に埋められていて、街として大変スッキリしてます。将来の建物そのものの資産価値という意味ではここと対して変わらないかもしれませんが、奏には街としてのプレミアムが乗ってくるのではないでしょうか。古い街並みの津田沼2丁目とはちょっと違うかなと。特に90平米以上の4LDK物件はこのマンションにはありませんので、希少性という部分でも資産価値に影響を及ぼしてくることになろうかと。TTTもしかりで、70平米程度の3LDK物件はたいして魅力はありませんが、90平米以上の4LDK物件はやはり希少性という観点でかなりの優位性を保てるのではないでしょうか。もちろんそういった物件が出てくることはあまりありませんし、買える人も限られて来ますが。。北口のリーデンススクエアの様に強烈な優位性のあるマンションでもないので、資産価値を気にして買う物件ではないのかもしれません。ただ個人的には良い場所にあると思いますし、郵便局の目の前という利便性も大きいと思います。京成にも近くて、価格と仕様以外はバランスの取れた物件ではないかなと思っています。

[689: 匿名さん]

＞資産価値を気にして買う物件ではない

売る必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有するってことはリスクを負うことにもなる。

[690: 職人さん]

>>688 匿名さん
ありがとうございます。価格と仕様が難ありは、イタイですね…

[691: マンション検討中さん]

>>600 職人さん
仕様はどのようなところが賃貸と変わらないかんじですか？

[692: ご近所さん]

好調な売れ行きの千葉マンション、中規模９３戸なら完売は楽勝でしょうね。

[693: マンション検討中さん]

玄関に大梁がある間取りは図面上どのようになっているのでしょうか？

[694: 匿名さん]

>693

モデルルームで渡される販売図面には下がりが表示されるから確認できるよ。

ラーメン構造は柱と梁で支えるから、柱と柱を結ぶ形で梁が入る。

[695: マンション検討中さん]

エントリーだけで1000件に迫ってる模様。
バウス並のスピード販売は確実。

[696: 匿名さん]

エントリーして実際にモデルルーム行くのは数分の1。モデルルーム来場者のうち購入に至る割合は1割程度といわれている。エントリー数や来場者謳う物件って苦戦してたりするんだよね。

[697: マンション検討中さん]

だったら尚更エントリー多い方が売れる確率も上がるじゃんとしか

[698: 匿名さん]

ここの戸数と歩留まり考えたらエントリー1000ではまだ不十分。でも、知らない人が見たらすごいと勘違いさせる。

[699: マンション検討中さん]

モデルルーム見学へ行った方に質問です。
このマンションのルーフバルコニーって、水道栓がないですよね？
子供のビニールプールができるかなと思って検討していたのですが､､､

[700: 匿名さん]

ここのHPは、すでにMRも開設されたのに、共用施設や部屋の設備の概要やイメージ画像はまとも更新されず、殆どHP開設当時の内容なのはちょっと異常では
物件の外観とラウンジのCGと（非常に微妙かつぼやけた）１０階相当の写真しかないってどんだけw
どうせ売れると思ってる感凄い

あんなテキトーなホームページで、スーモとか仲介サイトに宣伝も出してないのにエントリー1,000も行くんだからそりゃ力も入れないよな

[701: マンション検討中さん]

エントリー数については現時点でそれだけいってるのならバウスのときよりもペース早そうですね。
坪単価280万が安いとはさすがに言えないですが、人気の津田沼南口徒歩10分以内、周辺相場の上昇、バウスの早期完売実績、津田沼小学区、三井ブランドなどなど考えると、まあ100戸弱なんてすぐに売れてしまいそう。
どうせ買うならやっぱり新築がいい、という人はなんだかんだ多いですしね。

[702: 検討板ユーザーさん]

1000エントリーなら一般的な歩留まりの目安である10%で100、供給量が93戸なので、即完売の可能性大。

[703: 評判気になるさん]

津田沼南口新築で最後の物件。高くなるだろうなあと思っていたけど希望より２割は高かった。住宅ローン減税が令和４年度以降はおそらく改悪されるだろうから、これが最後のタイミングと考えると悩む。

[704: 匿名さん]

>702

モデルルーム来場ならね。エントリーからモデルルーム来場の歩留まり考えるとまだ先は長い。

[705: 匿名さん]

>699

ルーバルは庭じゃないからね。子供のプールで歓声あげられたら近所迷惑。まあ、子供にとってルーバルって庭と同じ感覚で梁りまわっちゃったりして階下に音問題なんてマンションあるある。売る側は分かっていて作っちゃう。

[706: 匿名さん]

>703

そういう意味ではマンションの買い時は過ぎちゃったね。コロナ後はここみたいに安普請なのにぼったくり価格。

[707: 匿名さん]

バウスって竣工前完売だけど1年半前から販売開始してたからね。1年かけて完売だから早期って程でもない。

[708: 匿名さん]

エントリーからのモデルルーム来場、モデルルーム来場からの契約の歩留まりの掛け算できない人がいるみたい。この程度のレベルの人が検討者だったら怖い。入居後、管理組合とかで頓珍漢なこと言いだしそう。

[709: 検討板ユーザーさん]

>>705 匿名さん
ルーフバルコニーや庭付きじゃなくても、子供は走り回って歓声もあげる気がしますが…
それが嫌なら学区を売りにしてる新築住むなよという気もしますねー

[710: ご近所さん]

>>708 匿名さん
そう焦るな。まだ販売前だ。

[711: 匿名さん]

>709

水浴びしたら普通以上にキャッキャってなるでしょ。

[712: 匿名さん]

普通のバルコニーなら子供でもダッシュする距離無いよ。

[713: マンション検討中さん]

>>707 匿名さん
コロナ1度目の非常事態で世の中が大混乱してた中の話だからかなり早いと思うけど

[714: 匿名さん]

ここは第四波、直撃かな。

[715: 名無しさん]

ひたすらデスってる人がいるけど買いたくてしょうがないんだろうなw　皆ここ買うなって(俺は買うけど)ってやつ。

[716: 匿名さん]

このタイミングで倍率下げ工作？

[717: ご近所さん]

それ以外ディスる理由ないよね。もしくはやることないのでマウントでもとるかとか。

[718: 匿名さん]

倍率下げ狙いのネガって厄介。他の人を排除して自分だけがって人が将来のお隣さん候補。

[719: ご近所さん]

物音ひとつしただけで怒鳴り込んできそう、、いくらいいとこ住んでてもお隣さん次第で地獄にもなる。

[720: 匿名さん]

新築分譲って入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。リスクなんだよね。まあ、最低限モデルルーム行ったら周りのお客さんの観察は必須。設備や仕様に目が行きがちだけど。

[721: 名無しさん]

ですね、↑でディスってるような変な輩が近所にいない事を祈るしかないですね。

[722: ご近所さん]

>>721 名無しさん
同じマンション買うんだから。
同じくらいの所得で同じような階層の似たような価値観の人だと思うけど。

[723: 検討中さん]

>>722 ご近所さん
奏やタワーとは違う人種が集まりそう。

[724: マンコミュファンさん]

この物件周辺（京成津田沼も生活圏内）の築年数浅め物件は
中規模のライオンズとコスモくらいしかなく、
中古物件の流通はあまりないので、希少性はあるかなと思っています。
奏の杜アドレスのマンション群は大規模マンションが多いため、中古物件の出回りが多いです。
コロナ禍に入ってからは成約単価が上がり坪250から260くらいで安定的に取引されている様子でした。
マンマニさんがおっしゃっているような一段高になるかどうかは、
この三井物件の売れ行き次第といったところでしょうか。
TTTは津田沼物件というより、市川のアイリンク本八幡のGTTガレリア船橋のプラウド
といった駅直結物件達と比較される異色の存在ですね。

この物件、近くに千葉県では貴重な存在のコメダ珈琲があるのが良いですね！

[725: 匿名さん]

>>723 検討中さん
タワーが別格。高杉。

[726: 匿名さん]

コメダ珈琲はかなりの頻度で並んでいて混んでいるので中でもゆっきりできないのが玉に瑕

[727: マンション検討中さん]

>>707 匿名さん

知らんの？
2020年3月販売開始 完売は10月末
1年も掛かってない

[728: マンション検討中さん]

>>697 マンション検討中さん

バウスもエントリー1000件で8ヶ月かからずに完売でした。
津田沼駅近はライバル不在だから歩留まり高い。
1000件の1割が登録に進むとみてます。

[729: マンション検討中さん]

すなわち93戸では完売の見込みが立ちましたということ。
証拠にHOME'Sの周辺マンションの優先表示から外してます。
広告費も抑えられる余裕。
ディスりのネガコメ信じて様子見決め込むとバウスの二の舞。
ライバル蹴落としと値下げ工作は見え透いてます。

[730: 匿名さん]

一期の販売戸数楽しみ。千葉みたいに1割だったりして。

[731: ご近所さん]

うん？売れないことが楽しみって事？どういう意味？

[732: ご近所さん]

アットホームも掲載やめてる、、、これは即完売かな。

[733: 匿名さん]

市ヶ谷の件で調べ直したら何か出てきたとか。広告掲載費無駄になる。

[734: ご近所さん]

希望とか妄想かな？　もうこれ以上相手にしないけどなW

[735: マンション検討中さん]

スーモも掲載ストップしてますねー
なんだかんだで人気ありそうですね！
希望した間取りは落ちる人は複数になると思うと言われたのは本当かなと思ってきました

[736: 匿名さん]

買いたすぎておかしな人がでるくらい人気？

[737: 匿名さん]

津田沼小ってだけでバウスより人気でしょう。

[738: 匿名さん]

モデルルームもう全日満席で予約出来ないししばらく広告不要って判断なんだろう

[739: 匿名さん]

>>704 匿名さん

このMRに１０００客はありえないね。エントリーの１０％が歩留まりになる可能性は高い。立地や希少性も考慮して。

[740: 匿名さん]

>>708 匿名さん

幕張の大規模タワマン辺りだったらMR来客の１０％が歩留まりと想定してもいいけどね。マンション規模等によって分母が違うからね。まあある程度経験積めば分かってくるよ。

[741: マンション検討中さん]

倍率どのくらいなんでしょうか

[742: ご近所さん]

抽選になるべくならないように三井が調整しますが、角部屋とかの人気部屋はこの感じだと３倍くらいついてしまっても不思議ではないですね。まずは三井にきいてみるのがベストです、どの部屋に何人購入希望者がいるのか教えてくれます。

[743: マンション検討中さん]

予約殺到で三井からマンマニさんに記事化を遅らせてくれと言われたのだろうか。
ネガは負け惜しみ退散や。
1期1次で60部屋は出るぞ。
2次は救済措置で20部屋。
半年で完売パターン。

[744: ご近所さん]

奏買いのワイ、高見の見物。

[745: ご近所さん]

タワー買っといて良かった。
心からそう思う。今買う人は大きなリスクを引き受けることになると思う。

[746: マンション検討中さん]

むしろタワーから買い替えを検討中

[747: マンション検討中さん]

なんでよw

[748: 匿名さん]

>>737 匿名さん

ちなみにバウスの向山小学校と津田沼小学校って、そんなに評判違うのでしょうか？

[749: 匿名さん]

商業施設は近所にあるとして
このあたりに住んだ場合、大病院に行かねばならないとなると都内まで行くほうが、千葉大に行くより選ばれるんでしょうか？

[750: マンション検討中さん]

>>748 匿名さん

タワーもそうだけど谷津一丁目から向山小に通わせる習志野市は最悪。
噂のモリシア再開発の集合住宅も向山小だろうからこのマンションは貴重だと思う。

[751: マンション検討中さん]

>>746 マンション検討中さん
安く売りに出してください。
タワーが欲しいです。

[752: ご近所さん]

>>750 マンション検討中さん
津田沼小も向山小も変わらんだろ。
タワー民の子供は普通に通ってるぞ。

[753: マンション検討中さん]

>>752 ご近所さん

通学路の環境が雲泥の差。
向山は習志野市のどこからでも通ってもOKな学校だけど、奏の子が谷津南までわざわざバス通学するのはそれなりの理由がある。

[754: マンション検討中さん]

>>751 マンション検討中さん

このマンションのせいで津田沼の相場が更に上がっちゃうね。
タワー欲しいなら今のうちにどうぞ。

[755: マンション検討中さん]

>>742 ご近所さん
聞きましたがまだわからないと言われて教えてもらえませんでした泣

[756: マンション検討中さん]

>>745 ご近所さん
リスクとはなんですか？！ドキドキ

[757: マンション検討中さん]

津田沼は上がりきってる気がします。TTTが資産性を重視するのであれば、ラストチャンスだったと思ってます。MR訪問してませんが、この単価で簡単に完売したら、都内通勤の方からみたらブリリア大島パークサイドなどはかなり良心的なのではないでしょうか。
私は都内勤務ですがほぼテレワークなので、幕張ベイパーク3棟目に期待してます。

[758: マンション検討中さん]

TTT見学した事あるけどスタディルームがありテレワークでも書斎が必要ない。子供の学習机も要らないかも。他の共用施設が充実しており大規模マンションは魅力に感じる。
仰る通りTTTがラストチャンスだったと思う。

[759: マンション比較中さん]

ここは南口からの他のルートと比べ、距離に差はなくても道路環境が劣るんだよな

１位　ロハル～フォルテ～ピーターパンルート ・・・ 奏のメインストリート
２位　ロハル～フォルテ～一中ルート ・・・ 同じ奏でも夜が暗くもの悲しい
３位　ＴＴＴ～モリシア～バウスルート ・・・ 見た目が古っぽく道幅も狭い
４位　千葉工大～郵便局～このあたり ・・・ 特に何もない

[760: マンション検討中さん]

早期完売が見えたな。
坪280万の板状が楽々完売すると中古は更に上昇するぞ。
タワーは坪320万が正当化されてしまうし、奏の谷津小学区中古は坪250万→275万までは上がる。
コロナで無用な引っ越しは控え、まあ争奪戦になる。

[761: マンション検討中さん]

>>758 マンション検討中さん
モデルルーム見学しましたが、スタディルームはテレワーク出来そうな個室は二つしかなく、他はオープンスペースすぎてマンション内ということを考えても仕事に熱中できる雰囲気はないなと思いました､､､図書館の方が気兼ねなく使えそうなレベル､､､共用施設は管理費の割にしょぼくてがっかりでした

[762: マンション検討中さん]

>>761 マンション検討中さん

スタディールームに個室？
そんなのあったかな。

[763: 匿名さん]

>>753 マンション検討中さん
そのそれなりの理由とはなんでしょうか？

[764: eマンションさん]

>>762 マンション検討中さん
個室2部屋ありますよ、もっと欲しいですよね。761さんの言う通り、私も管理費高く感じます。戸数が少ないとはいえ、エレベーターも1台しかないですし。

[765: 住民板ユーザーさん1]

スタディルームに個室があるとか、エレベーターは1台とか、どこのマンションの話をしてるんでしょうかね。少なくともTTTはそれとは違いますが。

[766: マンション検討中さん]

TTTは庶民が手が届くマンションではない。
諦めてここを買いましょう。

[767: eマンションさん]

>>765 住民板ユーザーさん1さん
PH津田沼の話ですよー。PH津田沼の検討板なので。
758さんはTTTの見学、761さんはPH津田沼の見学の話なので、理解に差が生じたんでしょうね！

[768: マンション検討中さん]

どんだけTTTの住民見てんだよ。
やっぱ後悔してるのか？

[769: 匿名さん]

後悔してますよ、TTT買わなくて。
駅直結で雨でも傘なしでモリシア行けるし、眺望いいし、ゴミ捨て24時間各階だし。パーティルームにゲストルーム、防音スタジオ、シアタールーム。
これが75㎡6,500万で買えたんだから。

[770: マンション検討中さん]

武蔵小杉タワマンの話見たらとてもじゃないけど買えない