パークホームズ津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ津田沼についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1406/

所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目1803番1（地番）
交通：総武本線（東京メトロ東西線乗り入れ）「津田沼」駅　徒歩7分
　　　京成電鉄本線「京成津田沼」駅　徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.28平米～84.31平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ津田沼の「私の印象」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/815/

[601: マンション検討中さん]

>>598 口コミ知りたいさん
597です。
要望書って、「モデルルームの間取り変えて」みたいな要望書でしょうか？そんなことできるんですか？（モデルルーム見学始めたばかりで、筋違いなコメントだったらご容赦ください。）

モデルルームはFタイプなんですが、
リビングに隣接した洋室3とキッチンとの間の収納類を取り払ってカウンターキッチンみたいになってるし、
さらに洋室2を4.5畳に狭くして、リビングとの間の壁を洋室側へ寄せてリビングを広げてるし、
確かにLDKは広く見えるんですが、既に6階以下はオーナーズスタイリングの対象でない中、標準と変わりすぎててこれで何をイメージすればいいんだろうか、、、という感じでしたね。
個人的には、70m2程度の部屋の標準使用を用意してくれた方がよほど参考になりました。

[602: マンション検討中さん]

バウスより仕様落ちて坪単価は15万高い。
明らかに安いのはどの位地にある部屋か説明不要です。

[603: マンション検討中さん]

事前に予想された坪280万から最大300万弱になりましたな。
下がるのは要望書が入らない部屋くらい。
精々200万程度で大きくは下がらない。
崖下の低層は安いけど皆さん避けたい部屋。
まともな部屋は坪270万に耐えられるご家庭に限られる。

[604: マンション検討中さん]

無知でお恥ずかしいのですが、要望書とはどの様な物でどの様な効果がある物なのか教えて下さい。

[605: 匿名さん]

>>604 マンション検討中さん
要望書は、不動産会社が供給（売出し）住戸を決めるための目安になるものです。要望書が入った部屋はほぼ確実に売り出すはずです。逆に入らなければ、いつまでも売り出されない可能性のほうが高いです。供給されないと、正式申込・契約手続きができません。また、要望は予定価格段階で提出するものなので、要望がどれくらい集まるかどうかで、売主は価格を決定していきます。
少なくとも、私が以前勤めていた不動産会社ではそのような位置付けになっておりました。ご参考までに。

[606: ご近所さん]

バウスはもう完売してるのにそこよりいくら高いとかの議論は意味があまりないかもね。時間軸の違うマーケット、そしてマーケット全体が値上がってる。

[607: マンション検討中さん]

605さんありがとうございます、もう一つ無知な質問させて下さい、597さんも軽く質問してしましたが、要望書ってどう言う物ですか？具体的に教えて下さい、お願いします。

[608: 匿名さん]

>>607 マンション検討中さん
605です。要望書は、正式申し込みの前段階で購入の意思を示すものです。基本的に要望書を提出してもらったら、売主は『この人買う気あるんだな』と思いますし、基本的に買う気持ちがないなら出して欲しくないはずです。ただあくまでも『要望』であって申し込みではないので、抽選になれば買えるかはわかりません。抽選にならなければ、そのまま正式申し込み→契約と自然に進んでいきます。
こんな感じでよろしいですか…？

[609: 匿名さん]

要望書は購入希望があるので、その住戸を次の販売対象にしてくださいって要望するのが名前の由来なんだけど、実質は購入希望アンケート。売る側はそれを参考に期分け販売での販売住戸を決めるのと極端に人気な部屋とその逆が無いように価格調整する。ただ、人気の部屋から売り出すと最後に売りにくい部屋が残るので要望書が出た部屋から売り出すってことはせず、調整する。そこが売る側の腕の見せ所。


要望書を出せば営業は重ならないように調整してくれるけどあくまで営業努力。要望書で部屋を押さえるのは違法だし、そもそも人気で倍率が付くようだと調整しようもない。要望書を出さなくても登録はできるし、価格調整が入ったりするので要望書を出した部屋とは別の部屋に登録するってのもあり。みんなで要望書を出さない作戦したら安くなるかもよ(笑）。

[610: 匿名さん]

＞抽選にならなければ、そのまま正式申し込み→契約と自然に進んでいきます。

要望書段階で抽選にならなかったら自動的に手続きが進む訳ではなく、販売期間になったら登録は必要。下記の通り要望書提出が予約したことになるので違法行為。


＞予告広告
＞※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。

[611: 評判気になるさん]

>>609 匿名さん 談合にあたる。違法行為だね。

[612: 匿名さん]

要望書って、ある程度住戸を絞った段階で提出してくださいって説明もされなかったりするんだよね。ちゃんと目的と出すことにどういう意味があるか確認しないとね。

しかし事前案内の段階で要望書って早いね。

[613: 匿名さん]

>611

ネットの呼びかけに応じただけでは談合の要件は満たさないでしょ。

[614: 匿名さん]

要望書を出すことによって営業が調整してくれることを期待するか、出さないことによって価格見直しを期待するか。ゲーム理論の題材にならないかな。

[615: 匿名さん]

>>610 匿名さん
色々すっ飛ばしすぎましたが、正式申込(登録)という意味合いでした。自然に進むというのは、営業側からは自然に次のステップ(手続き)への案内があるということです。念のため、誤解の無いようお願いします。

[616: 匿名さん]

申し込みって抽選の後（無抽選の場合は、確定後）で登録とは別物。混同してる人多いんだよね。

[617: 匿名さん]

要望書出さなくても、販売時期になったら案内あるしね。

[618: 評判気になるさん]

>>613 匿名さん 共謀して値段をさげるのが目的だからアウトやろ。

[619: 匿名さん]

>618

誰と誰がこの掲示板見て要望書出さなかったと断定するの無理。

[620: 口コミ知りたいさん]

断定とかじゃなくてその行為や誘導が違法なんだよ。

見つからなきゃいいとかの問題じゃないよ。

[621: 匿名さん]

要望書出してほしい関係者かな。要望書出しても抽選で外れたら残念でしたはいさようなら何だよな。

[622: 匿名さん]

談合って公共工事や物品調達の入札限定だしね。

[623: 口コミ知りたいさん]

物事の道理をわかってないからしょうがないか

[624: ご近所さん]

要望書なんて所詮はただの事前アンケートみたいなもんなんだから、これでどれくらい値段が変わるかは知らんけどさ。仮に、みんなで要望書だすの辞めて凄く価格が下がって超お買い得物件になったら、大抽選会になるよね。

あと、よほどの大型物件で無い限り、1期でなるべく売っておこうとするから、要望書が入らない＝2期以降に回る可能性が上がる。売出し量の多い1期であれば、部屋が被っても調整つきやすいけど、2期以降になると数も減るし1期落選組も入ってきて、やっぱり抽選になる可能性が上がる。

最初から「高いなら買わない。抽選で当たればラッキー」くらいの気持ちでいるのであれば、要望書出さなければ良いけど、欲しいなら欲しいで出しておけば？って感じじゃないかな。

[625: 匿名さん]

抽選で落選しても大抵の場合救済販売やって救われる。1期で全戸販売したら別だけど、まあ、ないでしょう。

[626: マンション検討中さん]

>談合とは、公共工事などの競争入札において、競争するはずの業者同士が、あらかじめ話し合って協定を結ぶことである。

私人のマンション購入は公共事業などの公共入札ではないので、埒外の話。

[627: 匿名杏]

頓珍漢な談合なんて持ち出すなんて余程、要望書出さないってやられるのは困るのか。

[628: 評判気になるさん]

話がかなり脱線してますな。買いたい人は要望書出せばいいだけ、皆で出さない作戦とか、幼稚園児かW

[629: マンション検討中さん]

要望書なんて好きにしたら良いでしょう
要望書出さない人が多ければ、本当に買いたい人は買える可能性が上がるのだから、いちいち叩かずに推奨すべきかと
ただ単に、徒党を組んで出さなくても談合ではないってだけで

[631: マンション検討中さん]

625さん、救済販売と言うのは必ず購入出来るのですか？

[632: 匿名さん]

落選者をメインの対象とするため一期二次販売は一期の抽選の一週間後くらいに、広告は直前に出すって販売方式取るのが一般的。予告広告を出したら本広告を出して販売を周知してから開始ってルールなんだけど、要望書の談合を問題にするならこの販売方法も問題だよね。周知期間を設けないわけだから。

[633: マンコミュファンさん]

新築プレミアムとはいえ、良い部屋は高すぎて、安い部屋は悪すぎる、というのが個人的な印象です。。。煽りとかではなく、検討していた皆さん手届くのでしょうか。。

[636: 評判気になるさん]

坪単価２８０より安くていい物件ってどこにあるの？

[637: マンション検討中さん]

>>636
現実的なとこだと奏の杜中古じゃない？
自分も絶対新築派だったけど、冷静に考えると設備も街並も奏の方が断然良いし、こんなに価格差あるなら中古が正解な気もしてきた。

[638: マンション検討中さん]

この予定価格ということは二重床二重天井になったのでしょうか？事前案内参加された方から情報頂けると助かります。無駄に見に行く時間ぎ削れますので。

[639: 匿名さん]

>>638 マンション検討中さん
直床でしたよ

[640: マンション検討中さん]

予定価格というのは、予想でしょうか？それともモデルハウスを見に行った方に大人された価格のことでしょうか？

[641: マンション検討中さん]

価格が上がろうが下がろうが年単位で南口にある程度の規模の新築は出ないし、今新築が欲しい人は買わざるをえないけどね

[642: 職人さん]

>>634 匿名さん
学区が津田沼小学校であるのが大きいと思います。
それ以外の理由であれば、何でザ?タワーやバウスを買わなかったのかという話になりますね。
こっちの方が価格も高くて質も落ちますので。
あくまで個人的な意見ですが。

[643: 匿名さん]

>640

モデルルーム早期来場者に予定価格を伝えて、売る側は反応や要望書の集まり具合で価格調整をして販売開始ってのが流れ。

マンション検討始めてかな。アドバイスとしてはここが本命でもいくつか見に行った方がいいよ。コメントした販売の流れとかも営業教えてくれなかったりするしね。

[644: 匿名さん]

>638

最近の三井はコストダウン仕様でぼったくり価格ってのが顕著。まあ、長谷工だから仕様を期待してはいけない。

[645: 周辺住民さん]

なんか同じ奴が同じディスりをいろいろな三井スレでしてるな。幼稚園児とやらと同一人物？

[648: マンション検討中さん]

まじか坪238万以下の部屋が存在

[649: 匿名さん]

>>624 ご近所さん
値段が下がって倍率があがればまだ御の字だけど、広告費が増やされたり販売期間が伸びたりして、お値段そのままで倍率だけ上がる地獄にならないといいよな

[650: マンション検討中さん]

>>640 マンション検討中さん
すいません、誤字でした。
予定価格とは、モデルルームに行った方に提示された価格なのでしょうか？

[651: マンション検討中さん]

>>643 匿名さん
ありがとうございます！
奏のレジデンスとルサンク津田沼とリビオ船橋夏見で検討していますが、10年以内に売却考えるとここがよいかな？と考えていました。

[652: マンション検討中さん]

坪単価280ですごい高いっていう意見あるけど、現状築8年の奏のパークハウスが70平米で少なくとも5千万くらいはする相場だから、年1.5%減価していくと仮定するなら妥当な水準だと思いますけどね。
ただ、設備仕様の差はありそうなので、それを許容できるかどうかは個人差がありそうな気がします。

[653: マンション検討中さん]

>>638 マンション検討中さん
たぶん二重天井ではない。モデルルームの寝室、ベッドのど真ん中に当たる部分の天井に巨大な梁があって驚いた。ベッドの上で飛び跳ねるとただじゃ済まないくらいの。

[654: 匿名さん]

[No.634～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[655: 匿名さん]

>653

ギロチン梁ね。それと二重天井は関係ないから営業に聞くか設計図書を確認。

[656: マンション検討中さん]

Hの2階は5000万くらい？
奏の杜中古よか安いぞ。

[657: ご近所さん]

>>656 マンション検討中さん
安かろう悪かろう

[658: 匿名さん]

>>656 マンション検討中さん
現地見られましたか？奏中古では考えられないくらい日当たり悪そうですよ！
もちろん気にならない方は良いと思います。

[659: マンション検討中さん]

新築にこだわりある方以外、もう奏の中古で良いような…笑
今ならモノがあるけど、南口ではココが完売したらしばらく建たなさそうだから中古も無くなってくだろうね
北口で妥協できるならまだなんとかなりそうだけどさ

[660: 匿名さん]

マンマニに新築であること以外メリットないなんて酷評されて引き渡しまでに完売しなかった三井物件があったな。ここはその再来か。

[661: マンション検討中さん]

>>659 マンション検討中さん
差し支えなければ奏の中古の方が良い理由を教えてもらえないでしょうか？立地や物件の質としては奏の方がよいとしても、5-8年経過している奏の物件より、言っても駅近の新築の方が今後の資産価値としてはあるのかな？と思っているのですが。

[662: 匿名さん]

>661

ここも引き渡しを受けたら中古になって同じ土俵で戦わなければならない。立地や物件の質の差が圧倒的。

まあ、資産性について客観的な評価を得たかったら近隣の仲介業者、できれば複数に当たるのが確かかな。

[663: 匿名さん]

>>661 マンション検討中さん
ここは新築であること以外に所在や仕様で奏のパークハウスやザレジより優位な点はなさそうですが、新築であることのメリットは引き渡しされれば無くなってしまうので、正直５から８年くらいの中古であれば資産価値的にも大差ないのではないでしょうかね。実際奏の中古は販売時から大幅に値上がりして、現在高止まりしています。
奏の杜で駅から徒歩１０分以内には、まとまった規模のマンション用地はすでにないので、希少性もありますしね。

資産価値以外の点でも奏中古は、共用施設が充実していますし現物を見て選べます。駅からマンションまでの距離は奏中古もここも同程度ですが、奏は足を伸ばさずとも帰宅経路内にミーナやフォルテ、モリシアに寄れますし、街並みも確かに綺麗です。
ここが立地面で勝るのは郵便局が近いことくらいしか思いつきません。
中央総合病院もかなり近いので、救急車の音もそれなりにすると思います。
駅から歩いてみればわかりますが、全然違いますよ。

[664: 匿名さん]

もう少し仕様と価格が伴えばと思ったのですが、南口で競合がなく、今後もでないうえ、先行のバウスやエクセレントシティにいたるまで竣工前に早々完売しているので、仕様に比して（傾斜はあれど）強気の値付けだと思いました。
しかも部分的にハザードマップにも該当がある場所ですし。

あ、ただ京成津田沼駅が奏の物件より近いので、京成津田沼駅をよく使う人には、良い物件かもしれませんね。

[665: 匿名さん]

奏より良い点
駅まで信号がなくノンストップで歩ける
通学区域

[666: 匿名さん]

青田売りは施工トラブルに巻き込まれるってリスクがあるからね。三井はお得意。

[667: マンション検討中さん]

やっぱり奏中古かぁ。バウスやエクセレントシティが売れたからって、仕様も立地も劣るのに強気価格だもんね。坪単価20、、せめて10低かったら良かったのに。

[668: 匿名さん]

バウスはタワーまでの道が狭すぎて酷い。
セブンイレブンのT字路まで車通り多いし危ない。
一方通行にするとかなんとかならんのかね。

[669: 職人さん]

>>663 匿名さん
661です。ありがとうございます。現状5－8年の奏のレジやパークは、10年後には築15－18年になった場合に、築9年の三井の物件のほうが、場所と仕様をひいても、売却時に値段は付きそうかなと思ったのですが、いかがでしょうか。

あと、もしわかる方がいらっしゃれば、「仕様が賃貸並み」というのは、どのあたりを指しているか、教えていただければ嬉しいです。
キッチン？お風呂？ではなく、壁や床なども、ということでしょうか。

[670: 匿名さん]

>>663 匿名さん

駅からマンションまでの歩きやすさはこっちの方がいいかな。
奏の街は歩道広くていいけど、フォルテ前交差点から駅までの道がいまいち、あと信号が多くて待ち時間長くてイラつく。

[671: 匿名さん]

キッチンやお風呂といった設備は時期が来たら交換可能だけど、構造やディスポーザー、スロップシンクといった後付けできない設備はどうしようもない。

[672: マンション検討中さん]

直床直天井で　この価格都内でもないですね、、、ぼったくり過ぎですよ、、

[673: 匿名さん]

建設地見てきましたが、南側は低層階でも陽当たり良さそうにみえましたがどうでしょう。

[674: 匿名さん]

資産価値って管理や修繕がきちんとできているかってのもパラメーターだから新築分譲マンションって判断が難しいんだよね。

[675: 職人さん]

今週末にモデルルーム見学に行くのですが、確認してきたほうがよいポイントなどあれば教えていただければ嬉しいです。

[676: 匿名さん]

>675

マンション検討始めてかな。アドバイスとしてはいくつか見て場数を踏むことかな。重視する点は人によって違うから比較してみるとそれが分かってくるはず。

あと、青田売りの場合、まだ、建物ができていないから日当たりは日影図とかで確認。最近はパソコンで日当たりシミュレーションってケースが多いけど、冬至の状況を主にチェック。

日影図はこちらから要望しないと出てこないことがある。まあ、日影図以外にもこちらから要望しないと出てこない資料って色々あるけど。それと現地確認もかな。時間を変えて何度も。

[677: 匿名さん]

モデルルーム行ったらバルコニーもちゃんとチェックかな。青田売りの場合、建物ができてからCGイメージと外観が違うってコメントあったりするけど、バルコニーの壁はモデルルームでも再現されている。それ以外にもいろいろ確認できることはある。

[678: 匿名さん]

三井の場合、反対運動の有無と建築審査会の審議対象となっているかも。

[679: 匿名さん]

>678

建築確認の第三者検証でしょ。

[680: 匿名さん]

モデルルーム行くと現場見せてくれたりするけど、その場合は整理整頓と見学の安全対策かな。

現場見せてくれないところは見せられない何かがあるのか。

[681: 匿名さん]

>676

比較のために奏の中古も見ておいたほうがいいかもね。ここに限らず新築物件はコストダウンだらけだから、新築だけ見てるとそれが普通って勘違いするかも。

[682: 匿名さん]

最近のモデルルームってオプションだらけなのにもかかわらず表示されてないから、設備はすべて確認が必要。

特にマンション購入経験のある人は以前なら標準が当たり前のものがオプションになってる。

[683: 職人さん]

676さん、677さん
ありがとうございます。バルコニーもモデルルームで見れるかもなんですね！日影図も勉強になります。
物件そのものもですが、レジやパークの住民用スレを見ると、谷津小学校の学級数の多さや、住民が多いことによる騒音や迷惑行為なども多々ありそうなので、そのあたりも含めて検討したいと思いました。

[684: 匿名さん]

新築分譲って入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。中古だと現状を確認できるけど、新築はそこもリスク。

[685: 匿名さん]

＞CGイメージと外観が違う

外壁タイルのサンプル用意してるところもあるけど少数。そういうところでデベの良心度が分かるかな。

[686: 匿名さん]

モデルルームだとバルコニーの手すりの内側までは再現されている。モデルルームの空調のエアコンがついてたりするけど。

不思議なのは共用廊下って玄関側しか再現されてないんだよね。ちゃんと廊下の幅まで再現していたら市ヶ谷の場合、気が付いたかも。

[687: 検討中]

>>685 匿名さん

ここは外壁タイルの見本ありましたよ。ほんとに一瞬ですが紹介ありました

[688: 匿名さん]

資産価値という話が出ていますが、奏の良いところは街並み全体が綺麗で全体のバランスに優れているところでしょうか。学校の問題はありますが。電線なんかも地下に埋められていて、街として大変スッキリしてます。将来の建物そのものの資産価値という意味ではここと対して変わらないかもしれませんが、奏には街としてのプレミアムが乗ってくるのではないでしょうか。古い街並みの津田沼2丁目とはちょっと違うかなと。特に90平米以上の4LDK物件はこのマンションにはありませんので、希少性という部分でも資産価値に影響を及ぼしてくることになろうかと。TTTもしかりで、70平米程度の3LDK物件はたいして魅力はありませんが、90平米以上の4LDK物件はやはり希少性という観点でかなりの優位性を保てるのではないでしょうか。もちろんそういった物件が出てくることはあまりありませんし、買える人も限られて来ますが。。北口のリーデンススクエアの様に強烈な優位性のあるマンションでもないので、資産価値を気にして買う物件ではないのかもしれません。ただ個人的には良い場所にあると思いますし、郵便局の目の前という利便性も大きいと思います。京成にも近くて、価格と仕様以外はバランスの取れた物件ではないかなと思っています。

[689: 匿名さん]

＞資産価値を気にして買う物件ではない

売る必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有するってことはリスクを負うことにもなる。

[690: 職人さん]

>>688 匿名さん
ありがとうございます。価格と仕様が難ありは、イタイですね…

[691: マンション検討中さん]

>>600 職人さん
仕様はどのようなところが賃貸と変わらないかんじですか？

[692: ご近所さん]

好調な売れ行きの千葉マンション、中規模９３戸なら完売は楽勝でしょうね。

[693: マンション検討中さん]

玄関に大梁がある間取りは図面上どのようになっているのでしょうか？

[694: 匿名さん]

>693

モデルルームで渡される販売図面には下がりが表示されるから確認できるよ。

ラーメン構造は柱と梁で支えるから、柱と柱を結ぶ形で梁が入る。

[695: マンション検討中さん]

エントリーだけで1000件に迫ってる模様。
バウス並のスピード販売は確実。

[696: 匿名さん]

エントリーして実際にモデルルーム行くのは数分の1。モデルルーム来場者のうち購入に至る割合は1割程度といわれている。エントリー数や来場者謳う物件って苦戦してたりするんだよね。

[697: マンション検討中さん]

だったら尚更エントリー多い方が売れる確率も上がるじゃんとしか

[698: 匿名さん]

ここの戸数と歩留まり考えたらエントリー1000ではまだ不十分。でも、知らない人が見たらすごいと勘違いさせる。

[699: マンション検討中さん]

モデルルーム見学へ行った方に質問です。
このマンションのルーフバルコニーって、水道栓がないですよね？
子供のビニールプールができるかなと思って検討していたのですが､､､

[700: 匿名さん]

ここのHPは、すでにMRも開設されたのに、共用施設や部屋の設備の概要やイメージ画像はまとも更新されず、殆どHP開設当時の内容なのはちょっと異常では
物件の外観とラウンジのCGと（非常に微妙かつぼやけた）１０階相当の写真しかないってどんだけw
どうせ売れると思ってる感凄い

あんなテキトーなホームページで、スーモとか仲介サイトに宣伝も出してないのにエントリー1,000も行くんだからそりゃ力も入れないよな