パークホームズ津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ津田沼についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1406/

所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目1803番1（地番）
交通：総武本線（東京メトロ東西線乗り入れ）「津田沼」駅　徒歩7分
　　　京成電鉄本線「京成津田沼」駅　徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.28平米～84.31平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ津田沼の「私の印象」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/815/

[541: 匿名さん]

建築確認とは関係ないように思えるかもしれないけど、反対運動の有無も要確認。反対している人たちが建築を止めるために設計の不備を探して建築審査会に申請ってのがパターン。

[542: 匿名さん]

＞再チェック

設計ミスではないけど地所が南青山で施工トラブル起こした後、他物件の契約者に再確認して問題ありませんと連絡した数か月後に、また、同じトラブルが別の物件で発覚。

自己チェックではあてにならない。やるなら建築確認を実施したところとは別に第三者検証でしょ。

[543: 匿名さん]

>>532 匿名さん

外観完成予想CGって，そんなにいい加減なものじゃないと思います。外観完成予想CGでは，敷地内に植える樹木の1本1本まで正確に描くものであり，外観完成予想CGに描かれている樹木の本数よりも，実際の竣工後の樹木の本数が少なくて問題になったりすることがあるからです。外観完成予想CGだからベランダ同士の高さのズレが実際と違っていてもいいというような物件は，一事が万事いい加減な物件ではないかと危惧します。

[544: 匿名さん]

この物件ってALC使っているのですか？

「物件概要」には「鉄筋コンクリート造地上10階建」とあるのでALC物件ではないと思っていましたが・・・？

[545: 匿名さん]

ALC使っているかは間取り図の共用廊下とバルコニー側の壁の表示を見ればわかる。鉄筋コンクリートの壁だと戸境壁のように柱とつながって表示されるけど、ALCだとここみたいに鉄筋コンクリートの柱との間に線が入って表示される。

鉄筋コンクリート造という表示は構造体がって意味。

[546: 匿名さん]

>>545 匿名さん

「ALCだとここみたいに鉄筋コンクリートの柱との間に線が入って表示される」・・・これって他のマンションでも基本的に同様と思って良いのですか？

[547: 匿名さん]

今日明日でモデルルーム予約できた方いらっしゃいませんか？ぜひ価格等お教えいただきたいです！

[548: 匿名さん]

>546

その通りで、さらに良心的なところはハッチ入れて分かりやすくしてくれてる。三井の他物件でもそうなってるところがあるんだけど、会社として図面の書き方の基準ないんだね。そういうところから丸投げってバレる。

[549: マンコミュファンさん]

予定価格はまだザックリでした。
様子見しての探り入れ。

[550: マンコミュファンさん]

朗報は価格帯の幅が広く予算に合わせた部屋選びが叶います。

[551: 匿名さん]

>>550
嬉しい情報をありがとうございます！！
ちなみに価格帯の幅が広いとの事ですが、ザックリ何円から何円くらいまででしょうか？マンコミュファンさんの感覚で良いので、価格の中央値も教えてもらえますと幸いです！！
質問が連続してしまい申し訳ございません･･･

[552: 匿名さん]

>549

早期来場者に予定価格を伝えてその反応や要望書の集まり具合で販売価格を調整するってのがパターン。皆で要望書出さない作戦したら安くなるかも。

[553: マンション比較中さん]

こちらの物件の購入を検討しているのですが、ペット（小型犬）の飼育は可能ですよね？

[554: 口コミ知りたいさん]

三井にきくのが一番！

[555: マンション比較中さん]

>>554 口コミ知りたいさん
ですよね。。ありがとうございます！
聞いてみます。

[556: マンション検討中さん]

南船橋はもう完売近いみたいです。最近のPHは営業も想定外の好調な売れ行きですね。

[557: 匿名さん]

PH千葉は絶不調。都心と東京に近いところは好調みたいだけど郊外はアウト。津田沼はどっちに転ぶか。

[558: 口コミ知りたいさん]

若葉の人は知識もそれなりあって評論家っぽいが、アンチコメントなのであまり心にも頭にも響かない。もうすこしソフトにうまく言えばいいのに。

[559: 通りがかりさん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[560: 匿名さん]

＞事業計画の変更により建物竣工時期が変更になりました。変更前／2022年3月下旬予定⇒変更後／2022年1月中旬予定

引渡が6月で3月でも余裕あるのに何で前倒しにするんだろう。前倒しするなら3月引渡にすればいいのに。

[561: 検討板ユーザーさん]

引渡予定だから今後変更の可能性もあるね。

すればいいのにを言い出すと切がない、もう少し安くすればいいのに、とかさ。

[562: 匿名さん]

前倒しでも引き渡し時期を変更されると困る人もいるから、変更するなら販売開始前かな。

[563: 匿名さん]

＞もう少し安くすればいい

これも販売開始までは駆け引きだね。予定価格も売主の言い値。

[564: 546]

>>548 匿名さん

三井の他の物件も見てみましたが、同じように壁と鉄筋コンクリートの柱との間に線が入って表示されているALCが多くて、ショックです。長谷工物件でないものでも、三井がこんなことをやる時代になってしまったんですかね。

しかし、市川でいま売り出し中のパークハウスはそういう表示にはなっておらず、つまりはALCではないようで、格の違いを感じました（私にとっては検討対象外の物件ですが）。

三井は、三菱とともにトップクラスのデベだと思っていましたが、そうではなくなってきたのか・・・。

[565: 検討中]

>>564 546さん

なぜALC壁だとショックなのですか？実際なにがダメなんでしょう？

[566: 匿名さん]

>564

三井はブランドで露骨にランク分けしていて、パークコート、パクマンションは流石って作りだけど、パームホームズは中堅デベと大差ないレベル。さらにコロナ後の三井ってコストダウンバリバリだし。

あと、デベに関係なく長谷工施工物件って、実質長谷工がデベだったりするので要注意。長谷工って持ち込みがビジネスモデルなので、他のゼネコンとは違う。

一方、地所は中堅デベの藤和を吸収してブランド統合してるんで玉石混交。つくりは実際を見ないとわからない。

ブランド盲信すると失敗するよ。見る目を養わないと。

[567: 匿名さん]

ついでに図面の見方だけど、戸境壁も乾式壁だと柱との間に線が入って表示される。乾式壁ってタワマンで使われるケースが多いけど、低層物件でもコストダウンで使われてたりするんで要チェック。

間取り図って見方を知れば結構情報がある。まあ、設計図書を確認したほうがいいけど。

[568: マンション検討中さん]

>>564さん

ALCでショックの意味がわかりません。

[569: ご近所さん]

三井長谷工アンチ君ここにもいるのね

[570: 546]

ALCはAutoclaved Lightweight aerated Concreate、つまり「軽量気泡コンクリート」のパネル。工場で作られた、鉄筋も入っていないパネル。

ALCの部分は、コンクリートを現場で打ち込んでおらず、工場で作ったパネルを施工現場に持ち込んではめていることになる。

だから、こういうのを「鉄筋コンクリート造」と言っていいのか、という話もでてくる。

そしてALCとALCのつなぎ目はコーキング剤。これは、劣化しやすくて、最悪の場合は雨漏りも起こりえる。

ALCであることを納得して買うのなら、別にいい。でもALCというものを知らないでマンションを買うべきではないと思う・・・。

[571: 匿名さん]

雨漏りの原因はコーキング材の劣化だけではなくパネルを貼り合わせただけなので、長年の振動や地震の揺れでずれちゃったりするのもある。

まあ、最悪なのは地震で壊れちゃうこともあること。

[572: 546]

>>567 匿名さん

デュオヒルズ千葉中央
https://www.duo-chiba.net/chiba/plan.html　がまさにそうですね？！

設計図書を確認したほうがいいのはおっしゃる通りなんですが、設計図書を見に行くのも時間がかかるんで、とりあえず間取り図である程度チェックできると時間の節約になります。ありがとうございます。

[573: マンション検討中さん]

>>570 546さん
ググったらすぐ出てくるからわかりますよ。
そうではなくて、この辺の新築マンション探してるならALC使われてない方が珍しいと思うので、知ったところで選択肢もほぼないし、どうしようもないのではと思っただけです。

[574: 評判気になるさん]

>>573 マンション検討中さん
わたしも同じことを思いました。
ALC壁を避けようと思ったらほぼ戸建てくらいしか候補残らなそうだなぁと。

[575: 匿名さん]

リスクを承知のうえでなら問題ないけどデベは教えてくれないからね。そして壊れて計画外の補修費をどう調達するかで大騒ぎに。

[576: マンション検討中さん]

>>575 匿名さん
ALCがいつ頃から使われてるかご存知なのでしょうか。
三井ネガかPH津田沼ネガか知りませんけど、こんなところでALCの悪口言う意味がわかりません。。

[577: 匿名さん]

バウスをスキップして三井に期待していた人にはがっかりでしょ。地所だったらここまでひどいことはなかったか。

[578: マンション検討中さん]

ずっと同じ方がネガ？してると思うのですが、それだけ人気で倍率下げたい人がいるってことでしょうか？モデルルームも全然予約取れないですよね

[579: 匿名さん]

そちらは営業？

[580: マンション検討中さん]

>>577 匿名さん
地所もカラーセレクトなかったり床暖房なかったりと最近は結構コストカットしているイメージですけどねぇ。

[581: ご近所さん]

いつものステマ被害妄想の三井アンチ君か、一番いいのはスルーですよ皆さん

[582: ご近所さん]

もはやOOOOですな

[583: 匿名さん]

ん~、アンチなのはしょぼいつくりなんだけどな。まあ、そういったのが三井に多いのは確か

[584: 検討板ユーザーさん]

バウスが神様に見える。
キャンセル部屋そろそろかい？

[585: 匿名さん]

>584

キャンセル出ても最初はモデルルーム来場者、資料請求者に連絡する。キャンセル住戸として広告して販売するのはそれではけなかったとき。狙う名あらデベにコンタクトしてキャンセル待ち登録しないと。

[586: マンション検討中さん]

結局バウスと三井はどっちが安いの？

[587: マンション検討中さん]

価格もわからないのに仕様で騒ぐのって無駄だよね。

[591: ご近所さん]

[No.588～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[592: 匿名さん]

1、傾斜地（地下住戸あり）…既存不適格化リスク、雨水リスク
2、ALC版を多用…破損リスク、コーキング材の劣化リスク
3、大梁の下に玄関ドア…地震時の閉じ込めリスク

これで坪単価200万以上とかありえんわー。購入検討やめ。

[595: マンション検討中さん]

[No.593～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[596: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん
この辺りの新築マンションはほぼ2と3ですよ。。嫌なら都内の高級マンション検討してくださいな。

[597: マンション検討中さん]

今日モデルルームに行ってきたけど、基本の間取りから変えすぎててあまり参考にならなかったな。
もう少し現実的な部屋を見せて欲しかった。

[598: 口コミ知りたいさん]

>>597 マンション検討中さん
間取り良くないんだね。。要望書って書きました？

[599: 匿名さん]

>>597 マンション検討中さん
坪単価どれくらい？

[600: 職人さん]

明らかに安い部分を除くと、概ね280ぐらいですね
仕様も細かく聞きましたが、賃貸に産毛が生えた程度の印象です。
それでもすぐに売れると思いますが。

[601: マンション検討中さん]

>>598 口コミ知りたいさん
597です。
要望書って、「モデルルームの間取り変えて」みたいな要望書でしょうか？そんなことできるんですか？（モデルルーム見学始めたばかりで、筋違いなコメントだったらご容赦ください。）

モデルルームはFタイプなんですが、
リビングに隣接した洋室3とキッチンとの間の収納類を取り払ってカウンターキッチンみたいになってるし、
さらに洋室2を4.5畳に狭くして、リビングとの間の壁を洋室側へ寄せてリビングを広げてるし、
確かにLDKは広く見えるんですが、既に6階以下はオーナーズスタイリングの対象でない中、標準と変わりすぎててこれで何をイメージすればいいんだろうか、、、という感じでしたね。
個人的には、70m2程度の部屋の標準使用を用意してくれた方がよほど参考になりました。

[602: マンション検討中さん]

バウスより仕様落ちて坪単価は15万高い。
明らかに安いのはどの位地にある部屋か説明不要です。

[603: マンション検討中さん]

事前に予想された坪280万から最大300万弱になりましたな。
下がるのは要望書が入らない部屋くらい。
精々200万程度で大きくは下がらない。
崖下の低層は安いけど皆さん避けたい部屋。
まともな部屋は坪270万に耐えられるご家庭に限られる。

[604: マンション検討中さん]

無知でお恥ずかしいのですが、要望書とはどの様な物でどの様な効果がある物なのか教えて下さい。

[605: 匿名さん]

>>604 マンション検討中さん
要望書は、不動産会社が供給（売出し）住戸を決めるための目安になるものです。要望書が入った部屋はほぼ確実に売り出すはずです。逆に入らなければ、いつまでも売り出されない可能性のほうが高いです。供給されないと、正式申込・契約手続きができません。また、要望は予定価格段階で提出するものなので、要望がどれくらい集まるかどうかで、売主は価格を決定していきます。
少なくとも、私が以前勤めていた不動産会社ではそのような位置付けになっておりました。ご参考までに。

[606: ご近所さん]

バウスはもう完売してるのにそこよりいくら高いとかの議論は意味があまりないかもね。時間軸の違うマーケット、そしてマーケット全体が値上がってる。

[607: マンション検討中さん]

605さんありがとうございます、もう一つ無知な質問させて下さい、597さんも軽く質問してしましたが、要望書ってどう言う物ですか？具体的に教えて下さい、お願いします。

[608: 匿名さん]

>>607 マンション検討中さん
605です。要望書は、正式申し込みの前段階で購入の意思を示すものです。基本的に要望書を提出してもらったら、売主は『この人買う気あるんだな』と思いますし、基本的に買う気持ちがないなら出して欲しくないはずです。ただあくまでも『要望』であって申し込みではないので、抽選になれば買えるかはわかりません。抽選にならなければ、そのまま正式申し込み→契約と自然に進んでいきます。
こんな感じでよろしいですか…？

[609: 匿名さん]

要望書は購入希望があるので、その住戸を次の販売対象にしてくださいって要望するのが名前の由来なんだけど、実質は購入希望アンケート。売る側はそれを参考に期分け販売での販売住戸を決めるのと極端に人気な部屋とその逆が無いように価格調整する。ただ、人気の部屋から売り出すと最後に売りにくい部屋が残るので要望書が出た部屋から売り出すってことはせず、調整する。そこが売る側の腕の見せ所。


要望書を出せば営業は重ならないように調整してくれるけどあくまで営業努力。要望書で部屋を押さえるのは違法だし、そもそも人気で倍率が付くようだと調整しようもない。要望書を出さなくても登録はできるし、価格調整が入ったりするので要望書を出した部屋とは別の部屋に登録するってのもあり。みんなで要望書を出さない作戦したら安くなるかもよ(笑）。

[610: 匿名さん]

＞抽選にならなければ、そのまま正式申し込み→契約と自然に進んでいきます。

要望書段階で抽選にならなかったら自動的に手続きが進む訳ではなく、販売期間になったら登録は必要。下記の通り要望書提出が予約したことになるので違法行為。


＞予告広告
＞※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。

[611: 評判気になるさん]

>>609 匿名さん 談合にあたる。違法行為だね。

[612: 匿名さん]

要望書って、ある程度住戸を絞った段階で提出してくださいって説明もされなかったりするんだよね。ちゃんと目的と出すことにどういう意味があるか確認しないとね。

しかし事前案内の段階で要望書って早いね。

[613: 匿名さん]

>611

ネットの呼びかけに応じただけでは談合の要件は満たさないでしょ。

[614: 匿名さん]

要望書を出すことによって営業が調整してくれることを期待するか、出さないことによって価格見直しを期待するか。ゲーム理論の題材にならないかな。

[615: 匿名さん]

>>610 匿名さん
色々すっ飛ばしすぎましたが、正式申込(登録)という意味合いでした。自然に進むというのは、営業側からは自然に次のステップ(手続き)への案内があるということです。念のため、誤解の無いようお願いします。

[616: 匿名さん]

申し込みって抽選の後（無抽選の場合は、確定後）で登録とは別物。混同してる人多いんだよね。

[617: 匿名さん]

要望書出さなくても、販売時期になったら案内あるしね。

[618: 評判気になるさん]

>>613 匿名さん 共謀して値段をさげるのが目的だからアウトやろ。

[619: 匿名さん]

>618

誰と誰がこの掲示板見て要望書出さなかったと断定するの無理。

[620: 口コミ知りたいさん]

断定とかじゃなくてその行為や誘導が違法なんだよ。

見つからなきゃいいとかの問題じゃないよ。

[621: 匿名さん]

要望書出してほしい関係者かな。要望書出しても抽選で外れたら残念でしたはいさようなら何だよな。

[622: 匿名さん]

談合って公共工事や物品調達の入札限定だしね。

[623: 口コミ知りたいさん]

物事の道理をわかってないからしょうがないか

[624: ご近所さん]

要望書なんて所詮はただの事前アンケートみたいなもんなんだから、これでどれくらい値段が変わるかは知らんけどさ。仮に、みんなで要望書だすの辞めて凄く価格が下がって超お買い得物件になったら、大抽選会になるよね。

あと、よほどの大型物件で無い限り、1期でなるべく売っておこうとするから、要望書が入らない＝2期以降に回る可能性が上がる。売出し量の多い1期であれば、部屋が被っても調整つきやすいけど、2期以降になると数も減るし1期落選組も入ってきて、やっぱり抽選になる可能性が上がる。

最初から「高いなら買わない。抽選で当たればラッキー」くらいの気持ちでいるのであれば、要望書出さなければ良いけど、欲しいなら欲しいで出しておけば？って感じじゃないかな。

[625: 匿名さん]

抽選で落選しても大抵の場合救済販売やって救われる。1期で全戸販売したら別だけど、まあ、ないでしょう。

[626: マンション検討中さん]

>談合とは、公共工事などの競争入札において、競争するはずの業者同士が、あらかじめ話し合って協定を結ぶことである。

私人のマンション購入は公共事業などの公共入札ではないので、埒外の話。

[627: 匿名杏]

頓珍漢な談合なんて持ち出すなんて余程、要望書出さないってやられるのは困るのか。

[628: 評判気になるさん]

話がかなり脱線してますな。買いたい人は要望書出せばいいだけ、皆で出さない作戦とか、幼稚園児かW

[629: マンション検討中さん]

要望書なんて好きにしたら良いでしょう
要望書出さない人が多ければ、本当に買いたい人は買える可能性が上がるのだから、いちいち叩かずに推奨すべきかと
ただ単に、徒党を組んで出さなくても談合ではないってだけで

[631: マンション検討中さん]

625さん、救済販売と言うのは必ず購入出来るのですか？

[632: 匿名さん]

落選者をメインの対象とするため一期二次販売は一期の抽選の一週間後くらいに、広告は直前に出すって販売方式取るのが一般的。予告広告を出したら本広告を出して販売を周知してから開始ってルールなんだけど、要望書の談合を問題にするならこの販売方法も問題だよね。周知期間を設けないわけだから。

[633: マンコミュファンさん]

新築プレミアムとはいえ、良い部屋は高すぎて、安い部屋は悪すぎる、というのが個人的な印象です。。。煽りとかではなく、検討していた皆さん手届くのでしょうか。。

[636: 評判気になるさん]

坪単価２８０より安くていい物件ってどこにあるの？

[637: マンション検討中さん]

>>636
現実的なとこだと奏の杜中古じゃない？
自分も絶対新築派だったけど、冷静に考えると設備も街並も奏の方が断然良いし、こんなに価格差あるなら中古が正解な気もしてきた。

[638: マンション検討中さん]

この予定価格ということは二重床二重天井になったのでしょうか？事前案内参加された方から情報頂けると助かります。無駄に見に行く時間ぎ削れますので。

[639: 匿名さん]

>>638 マンション検討中さん
直床でしたよ

[640: マンション検討中さん]

予定価格というのは、予想でしょうか？それともモデルハウスを見に行った方に大人された価格のことでしょうか？