パークホームズ津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ津田沼についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1406/

所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目1803番1（地番）
交通：総武本線（東京メトロ東西線乗り入れ）「津田沼」駅　徒歩7分
　　　京成電鉄本線「京成津田沼」駅　徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.28平米～84.31平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ津田沼の「私の印象」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/815/

[41: マンション検討中さん]

皆さんの坪単価予想は？

長谷工仕様だったとしても建築費高いからな。
坪280万前後だと考えたよ。

[42: マンション検討中さん]

みんながこーゆう掲示板で「高くてもしょうがない」「高くても売れる」とか言い過ぎで不動産価格あがってるのもあるんぢゃない？
素直に3LDKを4000万以内で買いたいって要望書とかに出せば少しは不動産側も売主と買主の温度差に気づくと思うけど。
売主のいいようになりすぎな気がする。

[43: マンション検討中さん]

2013年に建てられたパークホームズ津田沼奏の杜のマンション価格は、70平米で4000万前半だったことを考えると、、、
坪単価250万以上だとしたら、購入は見送ります。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559370/

[44: マンション検討中さん]

>>43 マンション検討中さん

それらの中古が現在坪単価230万円位で取引されていることを考えると、250万円以下はなかなか難しいのでは…

[45: 匿名さん]

坪単価も気になりますが…私は陽当たりが気になります。なんとなく薄暗いような。ベランダからの眺めもいまいちですよね。
津田沼、どんどん値上がりしているので、購入とても迷います…

[46: マンション検討中さん]

>>45
分かります！特に南東側は横の建物と密着しているし日当たり悪く湿気が強いイメージです。
あまりに湿気が強いので一階部分を専用庭ではなくコンクリート張りの通常ベランダにしたという話を聞きました。
いくら津田沼とはいえ、せめて70平米4000万前半でないと買う気になれない物件です。

[47: マンション検討中さん]

まともな人は分かっているけど新築が中古よりも安くなる訳がないの。
坪250万で販売したら抽選倍率高くなり当たらなくなるのよ。
有名ブロガーさんの買いです記事が出て大変。

[48: マンション検討中さん]

70平米5800万が中央値じゃないかな？
5000万の部屋位は存在すると思うけど日当たりの無い訳有り部屋だけって罠。
過去の安い時代には戻れない。

[49: マンション掲示板さん]

>>46 マンション検討中さん

いくら津田沼とはいえ、せめて70平米4000万前半でないと買う気になれない物件です。

という意見に同感です。

[50: マンコミュファンさん]

私のように予算不足は築古中古しか買えないのですか？
4800万以内で75平米は欲しい。
贅沢ですか？

[51: 匿名さん]

緊急事態宣言また出そうですね。
価格はこれから下り坂。資材高いのは分かるが売れないと意味がない。長谷工物件に本当の意味でお金ある人は集まらないだろう。直床でマット敷くからフニフニ床ですよー。床は固くあって欲しいものですな。

[52: eマンションさん]

>>50 マンコミュファンさん

津田沼徒歩圏だと難しいと思います。

[53: マンション検討中さん]

新津田沼か京成津田沼の徒歩圏だと安い。
南口を諦めて北口のリーデンスクエアが良いぞ。
北口は再開発を控えて相場はこれから上がる。
中古が無難だね。

[54: 匿名さん]

安いにこしたことはないけど現実的に考えて70平米で6000万前半ってとこかな。

[55: 匿名さん]

BAUSと同等か少し上程度見ておけばいいと思いますけどね。その値付けでも、緊急事態で工事も販売活動も満足にできない環境であったにもかかわらず竣工のとうの昔に完売しています。
他に新築はないので、高いと感じる方は北口側か、中古へどうぞって感じでしょう。
もっとも中古でも北口徒歩10分圏内で70平米4000万代はあまりないような気がしますけど…

[56: 匿名さん]

「南口徒歩10分圏内で70平米4000万代」です失礼しました。
SUUMO見てみると、南口の築浅中古でも、小規模だったり、ザレジの眺望が良くない棟や駅から遠い棟は意外と割安で出てたりしますけどね。

[57: マンション検討中さん]

スーモで中古みると、北口徒歩6分、築8年のヴェルディーク津田沼なら4,000万円台、条件悪い部屋なら3,000万円台で買えるみたいです。
ただ周辺環境はちょっと厳しそうではありますね。

南口、特に奏の杜などは駅から近いけど周辺環境もいいというバランスが魅力的ですよね。まあだからこそ高くなってしまうのだと思いますが。

[58: マンコミュファンさん]

南口は人気あるからなー。
だから高くなるわけ。
みんな北口が嫌でしょー？

[59: マンコミュファンさん]

>>56 匿名さん

仮に現在5000万割れの中古が奏の杜に存在しているとすぐに売り切れると考える。
何故ならば三井新築が4000万台で買えないかなって甘い夢を見てるのがスレだけでも複数もいるじゃん。
予定価格を確認してからガッカリして安い中古がすぐに埋まるのが想像しちゃう。
中古も高くなっているんで安い一部のとこは早い者勝ち。

[60: マンション検討中さん]

SUUMO確認しました。
65㎡4450万が奏唯一の3Lでした。
狭いのが残った理由ですかね？
洋室は最低5畳 リビングダイニングは最低11畳は必要なんです。
それを満たす部屋ではザ・レジデンスの最も安いもので5190万でした。

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん

すみません。4000万台唯一の3Lです。

[62: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
坪単価では安いので売れると思います。
狭いうえ、眺望がザレジに完全に阻まれるのと、小規模マンションだから安めなんだと思います。
パークホームズが完成したらまとまった物件がそもそもなくなるので、中古は値上がりするかもしれませんね。

[63: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん

東向きの部屋なので、おそらくバルコニーの目の前にすぐ隣の建物の壁がきてしまっているから安価なのではないでしょうか。

[64: マンション検討中さん]

安い部屋はWakeariなんかな。
まとも条件求めると5000万が最低ライン。
中古でこれでは新築は更に高く？

[65: マンション検討中さん]

南口は谷津小学区のパークハウス2棟が最強で、待ってる人がいるので70平米台は売りに出た週に売れる。
他のザレジ、ブランズシティは谷津南小学区なので人気に相当差がある。ここは津田沼小学区でこちらも人気学区なのでザレジ中古よりは1?2割は高くなると予想。

[66: 匿名さん]

津田沼は駅周辺にこれだけ大規模マンションがあるにも関わらず中古物件少ないような気がします。住んでる人があまり売らないんでしょうかね。
奏の杜整備してからは常時新築物件がありましたが、ここの売り出しが終わるとついに途絶えますので、供給自体かなり少なくなりそう。

[67: マンション検討中さん]

高くなる要素しかないのか。
中古にしよっかな。

[68: マンション検討中さん]

数年前の坪単価を引き合いに出して津田沼南口で70平米台を4000万前半で買いたいというのは夢を見すぎでは。バウスも奏住所ではないのに高い高いと言われて実際には半年足らずで売り切りましたからね。いいなと思った部屋は6000万以上でした。

[69: マンション検討中さん]

三井の南船橋 千葉とはグレード違うな。
アルコーブ確保 廊下側洋室半分はアウトフレーム。
頑張った長谷工が安いなんてこったない。
バウス以上は確実です。
夢を見過ぎると落胆大きい。

[70: 匿名さん]

こーゆうところで「高くても当たり前」「70平米6000万が妥当」とかいうからみんな洗脳されて、それが普通なんだ仕方ないんだと思ってしまう。それをいいように売り手は利用して価格をどんどん上げる。いくら津田沼でも買い手は周りに流されずちゃんと自分の希望の値段を持つことが普通だと思う。みんながきちんと本当の希望価格を提示すれば売り手と買い手の感覚の差が縮まると思う。エクセレントシティ津田沼奏の杜の担当者も津田沼の価格高騰は異常と言っていた。異常でも煽られて買う買う言う人がいるから上がり続けるんだよ。
この物件だって確かに津田沼エリアだけど、徒歩8分だし日当たり悪いし傾斜地だしハザードマップでは液状化危険地帯だし、本当に6000万も出す価値のある物件か買い手側がちゃんと態度に示すだと思う。
もう津田沼南口にはマンションできないできないと言いつつ、土地が空けば可能性はあるわけだし、先のことなんて分からないはず。

[71: 検討板ユーザーさん]

細かい部分ですけど津田沼駅徒歩7分、場所が京成側に寄ってますから3路線が程良く近いのは奏にはない強みです。

また、津田沼の異常な高騰に驚かれていたエクセレントシティの営業マンの当事者意識の無さにビックリしました。
何故ならば津田沼で初の坪300万に引き上げたのはエクセレントさんです。
開いた口が塞がりません。

でも、売主側の言い分も理解します。
土地代、建材費、人件費はこの10年でどれも高騰しました。
利益を出さないと営利企業は潰れてしまいます。
寒空の中でコロナを理由にテレワークもできない長谷工作業員さんだって生活に困らないお給料必要ですよね。
借金抱えても民間よりボーナスが貰える公務員ではないのです。
原価100円の商品を貴方は100円で販売しますか？
会社潰れますよ。
新築マンションは純利10%前後の薄利商売です。

[72: 匿名さん]

高値吹聴って価格発表前の物件板のパターン。実際に高値で出して来たらやっぱりねにできるし、安値で出したらお買い得と煽る。騙されないようにね。

[73: マンション掲示板さん]

>>70 匿名さん

何年も待てません。
歳を重ねるとローンの支払い能力が下がります。
だから私は中古を３年前に買いました。
新築に住み替えたかったな。

[74: 匿名さん]

>>72 匿名さん
安くなる理由って何かありますか？
別に高値を吹聴している方なんていませんよ。
客観的にみてバウスよりは高くなるかなと、根拠を提示して予想している方が多いだけです。
安値になると考える方は、根拠を提示してそのように主張すればよいでしょう。

[75: 匿名さん]

>建材費、人件費はこの10年でどれも高騰しました。

これが眉唾なんだよね。去年、今のマンションの一回目の大規模修繕工事だったんだけど予算内に収まったどころか予備費の分が丸々余って追加の改善工事までできた。長期修繕計画は10年前なんだけどね。

高騰はしてるけどそれ以上にデベのぼったくりでしょ。費用がかさんでるはずのに一昨年は最高益なんてところもある。

[76: 匿名さん]

>69

片側だけ、しかも柱半分分のアルコーブって中途半端。アルコーブというなら廊下側もアウトフレームだよね。

[77: 検討板ユーザーさん]

>>72 匿名さん

安くなる根拠ってあります？

[78: 匿名さん]

長谷工安普請仕様。コロナ後はさらに一段進んだ感じだよね。それでも高値設定したら超ぼったくり。

[79: 検討中さん]

>>76 匿名さん

廊下側が全て完全アウトフレームの長谷工は滅多にない代物。
片側半分でもアウトフレームはマシな方。
他の長谷工マンション最低でも50個見たらわかる。

[80: マンション検討中さん]

>>69 マンション検討中さん

アルコーブある間取りそんなになくない？これでアルコーブあるってなら千葉も南船橋もあるよ。しかも廊下側洋室は左右どちらかがガッツリ入るから結局変わらん。長谷工なのでそこは同じじゃない？

[81: 匿名さん]

アーベストが販売に入ってるとサクラ凄いけど、ここはそうじゃないのに凄い。売主は三井だけど実質、長谷工物件なのかな

[82: 匿名さん]

＞しかも廊下側洋室は左右どちらかがガッツリ入る

柱が入らない部屋もパイプスペースがあって段差になる。そもそもこの位置に何の配管が通るんだろう。

[83: マンション掲示板さん]

CタイプとEタイプのような玄関部分を凹ませた間取は南船橋にないけど？
中住戸は手を抜く長谷工にしては頑張った。
南船橋はディスポーザー無しだっけ？
こっちはあるよな。

[84: マンコミュファンさん]

1回目の大規模修繕計画は積立金を余らせて当然なんだけどね。
大抵デベが見積もったザックリな計画からスタートするんだけど段階方式で上げていくのが一般的。
修繕も何処をメンテナンスするかで掛かる費用も違う。
駐車場が機械式か平置きなど、機械式はどのタイミングでパレット交換するか？まあ例を上げたらキリがない。
要するにそのマンションの積立金内で賄えた事を示す1事例に過ぎす、建材費人件費が上がっていない証明にはならないってこと。

更に付け加えると大規模修繕は1回目より２回3回目はもっと費用が掛かるのもの。
余ったと喜ぶのは早計。

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンコミュファンさん
75さんは色んなマンションスレで全く同じことを書いています。

[86: 匿名さん]

>84

入居して速攻で段階的値上げから定額積立に移行してるよ。ここも段階的値上げなんだろうね。破綻にまっしぐら。

[87: 匿名さん]

>84

入居して速攻で段階的値上げから定額積立に移行してるよ。ここも段階的値上げなんだろうね。破綻にまっしぐら。

[88: 匿名さん]

タワマン乱立の武蔵小杉では中古での転売を有利にするために段階的値上げから定額積立に移行しているマンションもある。笑えるのはそれら物件のバックに三井のリハウスが絡んでること。当然三井は段階的値上げの問題点分かってるんだよね。それでも段階的値上げの計画。

[89: 匿名さん]

＞長谷工マンション最低でも50個見たらわかる

関係者ってもろバレ。マンション検討って購入するまで１０物件くらいが平均ってデータがある。

[90: マンション検討中さん]

>>83 マンション掲示板さん
なんで南船橋と張り合う必要あんの？あまり知らないけどその分価格が抑えられてるんでしょ？
そこまでムキになる理由がよくわからん。