パークホームズ津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ津田沼についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1406/

所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目1803番1（地番）
交通：総武本線（東京メトロ東西線乗り入れ）「津田沼」駅　徒歩7分
　　　京成電鉄本線「京成津田沼」駅　徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.28平米～84.31平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ津田沼の「私の印象」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/815/

[1951: 匿名さん]

竪排水管、機械式駐車場、エレベーターの交換はデベが作成する長期修繕計画の期間以降。計画以上の値上げは必至。

[1952: 匿名さん]

>>1948
周辺の小学校について書きますね。
向山小学校は校舎古めで、通学路が歩道細かったり近くに墓があって暗めな印象です。(←タワマンなど)
谷津南小学校は校舎古めで、津田沼駅付近だとバス通学になってしまいます。(←奏の杜など)
谷津小学校は校舎新しめで、懸念点は子供が多すぎるくらいしかないですが物件価格が若干割高です。(←奏の杜など)
津田沼小学校は校舎新しめで、体育に力入れていて活気があり通学路も安全そうです。(←パークホームズ津田沼)
個人的なイメージなので間違ってるかもしれませんが、少しでも参考になれば幸いです！

[1953: 評判気になるさん]

>>1952 匿名さん
津田沼小以外は何の教科に力いれてますか？
校舎が新しい古いよりも、教育環境や学校の取り組みが気になります。
体育不得意な子どもからしたら逆に嫌にならないかなと…

[1954: 匿名さん]

>>1953 評判気になるさん
どこもごくごく普通の公立小学校ですよ

[1955: 匿名さん]

>>1952 匿名さん

勉強ではなく体育に力を入れてるのですか？
そこまで体育は求めてないのに‥

[1956: 検討板ユーザーさん]

>>1955 匿名さん
過去レス遡って見てみたら。
これまで散々話題になってるよ。

[1957: 検討板ユーザーさん]

そこまで体育を求めていないのなら、津田沼小はご家庭の方針とは合わないのかもしれませんね。
昔ほど体育は盛んではありませんが、今も体育に力入れています。
5中は遠くなります。

[1958: 評判気になるさん]

>>1957 検討板ユーザーさん

結局行くのは子どもだし、子どもは大人より適応能力高いので、家からよほど遠いとか変な噂がある学校じゃなければ問題ないと思いますがね！
むしろ体育を特に求めてる家庭の方が少ないと思いますが…

[1959: 検討板ユーザーさん]

ディスポーザーがない…

[1960: 匿名さん]

スロップシンクもない。

[1961: 匿名さん]

だがトイレにタンクがある

[1962: 匿名さん]

トイレのタンクには結露のおまけつき。

[1963: マンション掲示板さん]

梁がある

[1964: 通りがかりさん]

千葉のパークホームズにハイスペックを求める方がそもそも間違い。

[1965: 匿名さん]

奏のパークホームズはそれなりだけど。

[1966: 匿名]

>>1964 通りがかりさん

20年も前からあるディスポーサーやスロップシンク、タンクレスがハイスペックなんですか？

単なる少しでも儲けたいからでしょ。
今時、タンク付きトイレまでやるとは相当せこいと感じます。

[1967: 通りがかりさん]

ディスポーザーはタワマンじゃないとないところ多いですよ^^;
タンクトイレは手洗い場がないからあの形だそうです。
まぁ気に入らなければ買わなければいい話では？ないものはないんだから。笑

[1968: マンション検討中さん]

もうこの設備関連の話、どうでもいい。
今さら変わらないんだから。

[1969: 匿名]

>>1967 通りがかりさん

意見として書いたまでです。

>>1968

変わらない変わらない、設備を変えようと思って掲示板に意見を書き込んでいるわけじゃないでしょ。
設計段階で設計者じゃないんだから。

設備のケチり方がわかりやすく、横浜の杭を打たずにチョンボしたマンションのように、このせこさは氷山の一角という考え方もあるよ。あの損失穴埋めのためどこかで挽回しなきゃならない。

ということ。

[1970: マンション検討中さん]

設備の話は何度も何度も聞き飽きました。
新しい情報下さい

[1971: マンション検討中さん]

>>1969 匿名さん

この会社の決算見ましたか？穴埋めに必死になるような業績じゃないですよ。笑

[1972: 検討板ユーザーさん]

検討してないのに意見書く意味がわからない。
もうその話はお腹いっぱいです。
引渡しは6月で確定なんだろうか？
竣工1月なのにだいぶあいてますよねー。

[1973: マンション検討中さん]

>>1967 通りがかりさん
タワマンじゃなくても最近のそこそこの世帯数あるファミリー向けマンションには普通にありますよ。
トイレなどは如何様にでも後々リフォームしたら済む話ですが、ディスポーザーがないのはコスト削減。
ここは結構駐車場も立体だけど高いし、管理費も高い。修繕積立一時金も高い。給湯器もリース代が毎月かかる。なので月で発生するローン以外の固定出費もそれなりにかかります。これを抑えたい場合は大規模の方がいいでしょう。断然駐車場もネットも管理費も安いでしょうね。

[1974: 匿名さん]

ディスポーザーの設置はタワマン、板マンの違いではなく規模による。浄化槽の設置義務があるので小規模だと一戸当たりの維持費がかさむので維持費を気にしない高級物件くらいなんだけど、大規模だとついていて当たり前レベルの設備。

ここはディスポーザーに限らずコストダウンだらけ。

[1975: 匿名さん]

このマンションの魅力を学区以外で教えて！！
魅力あれば買う！
傾斜地に建てられてても、東側が床屋とエレベーターの会社が近すぎて日光がなかなか入らなくても、南が古いアパート群でも、タンク付きトイレでも、ディスポーザーなくても、マンション前の通路が狭くても、買う！

[1976: 検討板ユーザーさん]

>>1975 匿名さん
過去の投稿見たらどうですか？
まずは自分の足を運んで魅力を見つけることをおすすめします。

[1977: マンション検討中さん]

設備が設備がって言うけどさ、つけたら今の価格よりさらに上がるんだぜ？津田沼に住むような人には、そこまで住宅に金かけられない人が多いって判断なんでしょ。

[1978: 通りがかりさん]

津田沼は北口に厄介者がいますからね?
マンションは南口だから良いが絶対的に良い街とは思えない
柄の悪いのや朝から酔っ払いもいる
長年住んでて思うのは余裕がある人ばかりではないよね

[1979: 通りがかりさん]

奏と比べてはいけないが、このマンション周辺はまだ街並みが古くて周辺の物件が古く、電柱と電線が多いのと目の前の歩道が細いのとアップダウンが激しいのでベビーカー一台通るのも大変。
隣が床屋じゃなかったら…無電柱になったら…もう少し見栄え変わるのにと思ってます。

[1980: マンション検討中さん]

一度見に行きました。
駅から程良い距離感で立地は個人的に良かったと思います。
他にプラスオンがあれば検討しようと思いましたが、津田沼という立地だけが売りのようですね営業の方も正直にそう言ってました。
惜しいですね。

[1981: 通りがかりさん]

>>1980 マンション検討中さん
津田沼にできたシンプルなマンション。土地代と傾斜地に建ててることでの建築費高っていうことでの価格かな。
とりあえず津田沼南口に住みたい、津田沼小か第五中に行きたいってファミリーにおすすめ。
あとはメインバンクがゆうちょの人は目の前にあるのでいいですね。
デメリットといえば高いけど付帯設備、共用施設がないことと、道が狭く古いこと。

[1982: 通りがかりさん]

見に行ったけどこの設備でこの価格にはビックリしました。買う人いるのか？？と。一千万安くても買うか悩ましいレベルだと感じました。

[1983: 匿名さん]

仕様を叩くだけのつまらんレスもう飽きたよー

[1984: マンション検討中さん]

仕様を叩き続けるのが趣味の方しかもうまともに書き込んでいないね

[1985: 匿名さん]

仕様に関しては褒めるとこが一つもないからな…

[1986: マンション掲示板さん]

仕様を凌駕する立地が魅力。一にも立地、ニにも立地。資産性はやはり立地。家の中の設備仕様はリフォームで変えられる部分が多数。(ディスポーザーやスロップシンクは無理だけど)最近のマンションならではの室内空間があるのはいいね！サッシの高さとかも。
中途半端に周辺の中古マンションで高騰して高値つかまされるなら無難に新築にした方がいいって思います。
子どもがいないなら学区気にせずタワマンや奏もいいけどねー

[1987: 匿名さん]

>>1986 マンション掲示板さん
ここ立地いいの？
ここ学区いいの？
両方そこまで良いとは思えないのだが。
詳しく教えてくれー。

[1988: マンション掲示板さん]

>>1987 匿名さん
ご自身でお調べましょう

[1989: 匿名さん]

>>1988 マンション掲示板さん
調べました。
立地も学区もイマイチでした。

[1990: マンション検討中さん]

駅からバスを使うこともなく、クリニックや買い物も徒歩で済ませられる場所は、立地に恵まれているのではないかなぁ～

[1991: マンション掲示板さん]

立地も学区も最高ですね！！仕様も叩かれてるほど悪くない！
もう少し安かったら良かったけど、周辺相場と比べたらしょうがないか。津田沼人気高まってるんでしょうねー

[1992: マンション掲示板さん]

>>1991 マンション掲示板さん
その津田沼人気にあぐらをかいた仕様が期待していた分悲しかったなぁと思いました。
残念…

[1993: 住民板ユーザーさん2]

立地は悪くはないと思う。
だけど学区はどこがいいの？
体育に力入れてるのがそんなにいいの？朝早く登校するのがそんなにいいの？
意味わからない

[1994: 検討板ユーザーさん]

>>1993 住民板ユーザーさん2さん
買えないか買わないか知らないけどもう違う物件検討しよ？そこまで気になる？

[1995: 検討板ユーザーさん]

>>1989 匿名さん
学区は何をもってイマイチで、何をもっていいのでしょうか？基準は？

[1996: 匿名さん]

>>1992 マンション掲示板さん
外階段が鉄製なんですよね。

[1997: 通りすがりユーザーさん]

>>1993 住民板ユーザーさん2さん
習志野市の公立の小学校の中ならいい方なのは間違いない。

[1998: 匿名さん]

>>1997 通りすがりユーザーさん
ここの推しポイントは学区だけ？
小学生がいない世帯は魅力無しなのかな？

[1999: 住民板ユーザーさん1]

5中の進学実績見てみましたけど、公立中学校ならこれくらいが普通なのかな。このへんの人って中学受験とかさせるのかしら。その場合ってどの辺に行かせることになるんでしょう。
http://www.nkc.city.narashino.chiba.jp/5chu/pdf/h2729sinrosaki.pdf

[2000: eマンションさん]

>>1999 住民板ユーザーさん1さん
悪くなさそうですね！
中学受験は少数派ですかね？
都内の学校も通えなくはないですよね。

[2001: eマンションさん]

>>1996 匿名さん
え、そうなんですか？柵が鉄製なだけではなく、階段も鉄製なんですか？

[2002: 匿名さん]

外階段は非・常用って考えなんだろうね。下の階だとエレベータ末より階段のほうが早かったりするし、健康のために階段って人もいるはずなんだけど風の強い雨の日はぬれちゃうかも。

[2003: 通りすがりユーザーさん]

>>1998 匿名さん

新築×駅近×道フラット×コンビニ、病院近く
くらいですかね？
小学生いなかったらお金もあるでしょう。
子育てひと段落してたら中の仕様もそんなに拘らなければ

[2004: 名無しさん]

モデルルームいってきました。
まずモデルルームが1パターンしかない(75㎡以上の広めの部屋、カラーのパターンも2種類あるうちの一つ)
ということは75㎡未満かつモデルルームのカラーパターンでない部屋を選んだ場合は想像力を掻き立てないとイメージがつかない。
さらには各所オプションモリモリなため、殆どが有償。
ということは内覧会まで購入した部屋がわからないという状態で買うことになるため、冒険になる。イメージと違うということがありえそう…
よくあるファミリーマンションのモデルルームならイメージ映像あったり、せめてモデルルームが2種類くらいあった気がするのに、そこも経費削減なのですかね。

[2005: 匿名さん]

>2004

100戸以下の規模でモデルルーム2パターンはコストかけすぎ。カラーを選べる場合、部分的なカラー見本ってのが一般的かな。

まあ、イメージできないようだったら青田売り買っちゃダメってことでしょ。

[2006: eマンションさん]

>>2004 名無しさん

名無しさんの検討しているタイプかは知りませんが、私は70平米の部屋をパソコンで見せてもらい、イメージしやすかったと記憶してます。

検討してるタイプのモデルルームがないと検討できないなら建物内で売ってる物件もあるので、そちらを検討してみるのもいいかもですね。

[2007: 名無しさん]

>>2005 匿名さん

安いマンションならそれもありですが、6000万平均の物件にしては少し物足りなさを感じました。

[2008: 匿名]

モリシア、パルコ、千葉工大横の何かの宿舎？の跡地、いずれも仮にマンションとなればそれなりの規模になるでしょうから、現在から竣工まで早くて3年、まぁ5年はかかるでしょう。また、これら跡地がマンションになる保証は現時点でありません。
こうした状況の中、駅前再開発に伴い津田沼駅南口の地価はまだ上昇するでしょうから、年齢や子育てのタイミング的に1・2年の間に購入したいという方で、南口の新築マンションを探している方にとっては、ここを逃すと、駅徒歩7分以内の新築マンションには当面出会えないでしょう。
共用施設としてワークスタディスペースがありますが、ここは中規模マンションなので、あるだけいい方かなと思いますよ、これくらいの戸数だと共用施設はそのまま管理費に跳ね返りますからね。むしろ、周辺同程度の戸数のマンションに共用施設はあるのでしょうか？当然、同程度の戸数のマンションにコンシェルジュを置くのも経費の無駄です。
中古との比較も検討されますが、周辺中古は駐車場に空きがないのがやはりデメリットですね、千葉県北西部は車がないと不便です。また、一中の先にエクセレントが建つようですが、設備仕様はよくても、駅から遠い点は大きなデメリットです。
複数の共用施設やコンシェルジュ等を求める方で、タイミング的にまだ待てる方は、冒頭跡地に大規模マンションが建つのを待つのがいいと思いますが、何年先にできるか分かりませんし、販売価格は更に上がるでしょう。
別にこの物件を擁護する訳ではありませんが、スレッドを一通り見て、駅近の土地・建物の状況・再開発情報や、周辺マンション等を見て思ったことを書きました。

[2009: 検討板ユーザーさん]

ここは床暖房ついてますか？
最新の在庫や販売状況ご存知の方います？

[2010: 検討板ユーザーさん]

>>2008 匿名さん
購入されたのでしょうか？

[2011: 匿名]

>>2010 検討板ユーザーさん
数年前に別の地域で新築を購入しました。買い替えを検討している訳ではありませんが、趣味レベルでいろいろ見ていますよ。

[2012: 名無しさん]

>>2008 匿名さん
この先ほんとに販売価格上がるのですか？
津田沼って何で他の駅より高いの？？

[2013: 検討板ユーザーさん]

>>2012 名無しさん
津田沼が高いと言うか津田沼の南側が高い

[2014: 検討板ユーザーさん]

>>2008 匿名さん

ありがとうございます！勉強になります！

[2015: 匿名さん]

>>2009 検討板ユーザーさん

床暖ついてますよー

[2016: 検討板ユーザーさん]

>>2015 匿名さん
公式ホームページにはのってないのですが、実際にはついているのですね。

[2017: 検討板ユーザーさん]

連投です。
床暖房当たり前だから公式にも載せないマンションもあるってことか。
素人ですいません（汗

[2018: 職人さん]

間取り図のLDの色付きの部分が床暖房ですね

[2019: 検討板ユーザーさん]

>>2018 職人さん
ありがとうございます！

[2020: eマンションさん]

あと在庫どれくらいかご存知の方。
web掲載の4948万円ってどこの部屋でしょう？

[2021: マンション検討中]

>>2020 eマンションさん
E type 南向き 2LDK+WIC+MC+N 62.28㎡

[2022: eマンションさん]

>>2021 マンション検討中さん

ありがとうございます！
せまい！それは高い！

[2023: マンション検討中さん]

あと20?30戸くらいですかねー。
どの辺が残っているんでしょう、高層階から埋まったのかな？

[2024: ご近所さん]

>>2004 名無しさん
高い物件なのになんか配慮少ないですね・・・
新築物件って、ほんとそこが怖いんだよな～
MRだいたいどこも似たような感じではあるけど、ほんとオプションだらけ。
正直ここに限ってではないけど、MRはすっぴんを見せてほしいと思うのは
私だけでしょうかｗ
それか正直完成前に販売しないで完成後に売るスタイルにどこもなったらいいけど、
難しいのかな。

[2025: 匿名さん]

>完成前に販売しないで完成後に売るスタイルにどこもなったらいい

施工中に販売して竣工と同時に引き渡して代金を早期に回収するってのが青田売りの売る側の目論見。消費者側の青田売りのメリットって間取り変更とか注文建築的なことができることなんだけど最近めっきり減った。

消費者が賢くなって現物を見てから判断するってならないと無理かな。青田売りの完成在庫を売れ残りと思っちゃうようだとデベの思うがまま。

[2026: 匿名さん]

＞すっぴんを見せてほしい

完成物件を見に行けば、最初はデコった棟内モデルルーム見せられるけど何回か行くとすっぴんの現物の部屋見せてくれる。それでオプションあるなしの違いをイメージするトレーニングするしかないかな。

[2027: マンション検討中さん]

>>2026 匿名さん

やはり、何度も通って、疑問を解決するしかないかな～、こちらの要望も理解してくれるようになるし、信頼関係も築ければ、担当者の個人的な
意見も聞ける。

[2028: マンション掲示板さん]

結局のところ供給済み？成約済み？みたいなのが物件表であるけどどの段階で変わるんだろうか。
実際今在庫がどれくらいあるかわからないけど、そもそも駐車場が6割にも満たない中で微妙な在庫しかなくて、駐車場の優先権もなく、大きい車乗ってて、置く場所に制限あると買うのを躊躇うなー。

値段や規模が同じくらいのバウスと比較してみましたが
向こうはディスポーザーあり、駐車場設置率も7割近くある。管理費、修繕費、ネット、給湯器などなどランニングコストも比較するとどうなんでしょうか？ご存知の方います？

[2029: 匿名さん]

>2027

営業との付き合いは契約まで。売ったらお終いだったりするから担当の個人的意見は重視しないほうが。

[2030: マンションマニアックさん]

>>2029 匿名さん
今のご時世何回もMR行きにくい(予約しないといけない)し、モデルルームと同スペックにしない限りは思ってたのと違うっていうのがいくつもでてきますよね。
特にここは傾斜地に建てており、かつベランダ側は南も東もどちらも建物があるので住んでみて意外に近い、意外に暗い、人通りが気になる、視線が気になるなどはありそう。
敷居内に市の管理の公園も作るようですから住人ではない人も遊んでるでしょう。
通常マンションなら二階以上なら歩行者の視線とかはあまり気にならないですが、このマンションでいう東側の二階以下は人通りのある通路が横にあるので、どうでるかですね。

[2031: 匿名さん]

>2030

提供公園って一定以上の開発する場合、自治体に土地を提供しろって制度で市の所有になるんだけど地域協働って名のもとに掃除とか管理は地域住民に押し付けられたりする代物。ちゃんと確認しないと。

[2032: 匿名さん]

>傾斜地

斜面地地下室マンションは条例で制限されて既存不適格になるリスクを含んでる。その辺も考慮しないと。

[2033: 検討板ユーザーさん]

>>2032 匿名さん
既存不適合とは？どのような項目に対しでですか？

[2034: 検討板ユーザーさん]

>>2031 匿名さん
で、地域住民が掃除するわけもなく結局はマンション住民が気づいてするんですかね？

[2035: 匿名さん]

>2033

ここ地上8階地下2階なんだけど、地下室マンションって制限される方向にある。

[2036: 匿名さん]

>2034

今のマンション管理組合の清掃業務に組み込まれてる。

[2037: 検討板ユーザーさん]

>>2035 匿名さん
建築基準法にしたらそうだけど、基本的には10階としてなってるからね。

[2038: 匿名さん]

>2037

見た目の10階に惑わされると痛い目に合うかもよ。

[2039: 検討板ユーザーさん]

>>2038 匿名さん
デメリットが聞きたいな。その下2階分を買う。

[2040: マンション掲示板さん]

>>2038 匿名さん
もっと勉強したほうがいいですよ。
建設後に変えているわけではないため条例などは除外のはず。
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kaigi/meeting/2013/wg3/chiiki/150...

[2041: 匿名さん]

>2040

建て替えの時に適用されるので将来アウト。資産性もそういう点が考慮される。

[2042: 匿名さん]

>2039

既存不適格になったらマンション全体がアウト。地下住戸だけの問題ではない。

[2043: マンション掲示板さん]

>>2042 匿名さん

じゃあ気にすることではない。
そしてあなたが気にすることでもない。
買わないなら尚更

[2044: 匿名さん]

>2043

不都合な真実は抹殺。関係者、乙。

[2045: 匿名]

将来地下有が基準法により規制されるかは分からんが、法令は時代に合わせて変わるため改正法に不適というのは不動産に限らずよくあること。なおマンションの建て替えは現実的に想定されん（修繕基金ではムリ）。
津田沼で資産性とかの書き込みをたまに見るがタワー1億とか7千万とか出てるも一向に売れず、そりゃー誰が津田沼・中古タワマンに億なり出す？都内ならまだ分かるが。津田沼なら十数年後新築時に買った値段か少し低い位で売れるなら御の字やと思うけどな。
ちなみにバウスにキャンセル住戸が出た模様、もう売れたのか知らんが。

[2046: 通りがかりさん]

>>2045 匿名さん
キャンセルではなく新築未入居では？

[2047: 通りがかりさん]

>>2044 匿名さん
残念ながら関係者ではなくただの新築マンション購入検討者だ。あなたは買わないのか買えないのかは知らんが。

[2048: マンコミュファンさん]

>>2045 匿名さん
バウスネタはどこから？なくね？？

[2049: 匿名さん]

>2045

その制度変更のターゲットにされやすいのが地下室マンション。

[2050: 匿名さん]

資産性で高く売れるかだけって認識が甘いね。売る必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなるってことを考えないと。