パークホームズ津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ津田沼についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1406/

所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目1803番1（地番）
交通：総武本線（東京メトロ東西線乗り入れ）「津田沼」駅　徒歩7分
　　　京成電鉄本線「京成津田沼」駅　徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.28平米～84.31平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ津田沼の「私の印象」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/815/

[181: マンション検討中さん]

70平米4000万が予算ですと正直に伝えると営業マンはどんな反応を示すの？
それとも購買力があるお客として見てくれるように4500万と伝えるのがいいの。

[182: 匿名さん]

>181

その辺は駆け引き。高くても買ってくれる客が多ければ予算低かったらはいさようならされるし、逆に見込み客が少なければ予算低くても頑張ってどうにかしようとしてくれる。

[183: 匿名さん]

>>181 マンション検討中さん　売り手の三井も市場調査しまくりで他にもお客さんがいるので、三井からこの部屋はいくらです、と一方通行の通達だと思う。買い手の予算はこのいけいけマーケットでは売り手には関係なし、今販売中の他のパークホームズがそうだったからね。

[184: 匿名さん]

市場調査をして予定価格をぶつけるけど、最終的には来場者から要望書を集めて調整する。

三井も千葉はこけてるし。

[185: 匿名さん]

一度目の緊急事態宣言のあとは日銀ジャブジャブで不動産バブってるけど、二度目の緊急事態宣言後はどうなるかだね。政府ももう振る袖無いでしょ。

[186: 匿名さん]

>173

最近の調査ではもうオリンピック無理が主流。

[187: ご近所さん]

だからオリンピック掲示板行けつうーの笑

[188: マンション検討中さん]

若葉マークの匿名さん連投で熱いです。
経済動向や時事ニュースに強いのでエリートビジネスマン高収入なのかな？
是非とも三井不動産に安くなるように交渉をお願いします。

[189: マンション検討中さん]

>>180 匿名さん

求めるものの優先順位によって、津田沼の場合も、柏の場合もあるのではないでしょうか。

[190: マンション検討中さん]

一概に柏と津田沼は比較できない。
沿線も違うから新築だけ見てる人ならわかるけど。
価値観の基軸次第だと思う。

治安？通勤時間？買物利便性？娯楽施設？実家への距離？保育園の入りやすさ？とか

[191: ご近所さん]

パークホームズ柏はほぼ売り切れ、残り１戸。地元の人々から愛される人気物件。

[192: マンション検討中さん]

某パークホームズでは当初の予定価格と百万程の差↓がありましたね。

ここ４月販売物件に安くなる期待はこの株高をみると個人的にはしないほうがいいと思う。かりに安くなっても百万円のレベルだし、立地もよく気に入ったけど百万円割高なので買うの辞めます、とはならないでしょ。

[193: 匿名さん]

交渉して安くなるなんてまずない。中古買うならまだしも、一期販売で値段は売り手は一律に揃えて販売開始する。

最後まで誰も買わなかった日当たりの悪い不人気部屋なら最後に価格下げるかもね。

[194: 匿名さん]

若葉だけがお願いすれば安くなると力説されてますけど。

[195: ご近所さん]

大手であれば有るほど値段に固執する、賃貸にも大手のメンツにかけて出さない。緻密な市場調査によって各部屋の値段を設定してる。大手は冷酷なプロ集団。

都内人気物件では２期販売の値段が上がってるところもあるよ。

[196: 名無しさん]

冷静にみて売り方の意見が多い気がしますね。
コロナ渦で貧富の差は開いているようですが千葉の片田舎。本当のリッチは買わない物件。購入者層は5000万だせるかどうかじゃないのでしょうか？ウチが貧乏なのかな？三井のパークハウスは庶民の味方。こんな時勢だからこそ財閥系の温かみが欲しいものです。長谷工で単価下げてるのは心意気だと思っています。

[197: マンション検討中さん]

ホームズとハウスがゴッチャになってしまってますが優しい方なのでしょうね　私も三井さんの心意気を信じたいと思える投稿でホッコリ

[198: 匿名さん]

世帯年収1000万→5000万ローン
世帯年収1500万→7500万ローン
そこから頭金分だけ予算増せる
こんなローンの組み方が最近は多いそうです。
金利0.4％に対して1％戻りますので借りた方がお得。
世帯年収1500万は共働きでは珍しくないですよ。

[199: 匿名さん]

共働きが専業主婦家庭の2倍。
夫650万 妻350万で世帯年収1000万。
売主のターゲットは共働き夫婦かエリート夫ですよ。
5000万以上のマンションが簡単に売れる背景が見えてきます。
バウスも5500万から6000万が主力でしたが半年で完売しました。
三井さんは全てリサーチ済なんですよね。

[200: マンション検討中さん]

エースレーン跡地の計画は２７階
タワマンだったんだけど
学校問題など色々もめてるうちに
８階建てになってしまったんですか
残念

[201: マンション検討中さん]

198》ここを検討してる人は流石にそのローンの組み方は危険だとわかっていると思いますよ、、

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/63662?page=1&imp=0

[202: 買い替え検討中さん]

TTTをスルー、バウスも見送り、ここを第一候補として検討しています。
TTTは価格の割に中途半端な駅直結と残念な仕様、バウスは完工前ですが
外見は落ち着いていて好印象ですね。さて、ここはどうでしょうか･･･。

[203: マンション検討中さん]

>>196 名無しさん
片田舎の奏の中古でさえファミリーの部屋は6000万から8000万するのでは？
釣りかな？

[204: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん

27mと27階を勘違いした人による誤報でした。

[205: 匿名さん]

今の時代に70平米4000万で販売されるマンションはそれなりに価値の低い立地になる。
毎月の返済比率だけ見て安いから買うと後で転勤 離婚などで売るか貸すかを選択する時に詰む。
誰も不便な価値の低いマンションなんか新築化粧なしでは買わない。
安物買いの銭失いは不動産でもあてはまる。
だからこそ多くの人が欲しい立地にあるマンションを高くても掴んでおかないと売る貸すの時に明暗が分かれる。
50年単位で永住と豪語できる人はそうはいない。
日本の離婚率とか見て下さい。

[206: 匿名さん]

ここはその点では京成もJRも使えて立地は悪くはない。
坪270万なら安心して買い。
坪300万なら奏の杜中古の掘り出し物を狙う。

[207: ご近所さん]

>>202 買い替え検討中さん　TTTは坪320-330万円で築一年弱の中古が売りに出されてますね。契約した２０１８年は２７０万前後だったのかな？　　

パークホームズ津田沼は２５０万～３００万ってとこかな。

[208: マンション検討中さん]

比較対象はどう考えても2020年に販売されたBAUSの坪265万。
半年で完売してしまいモデルルームは長期契約につき取り壊してない状況。
売主がまさかこんなに早く完売するとは(*'ω'*)と驚いてると思うよ。
マンションマニア氏も厳しい記事書いたから尚更です。
それだけ南口人気が高い証明。

[209: 匿名さん]

いつまでもBAUSモデルルームが残ってると思ったらそういうことか笑
去年の緊急事態宣言中はオンライン物件説明会とかやってて、売り方は色々と苦慮しているようでしたが、そんな情勢にこの価格で、ここまで早く完売するとは思わなかったでしょうね。

[210: マンション検討中さん]

現在の津田沼は我々が考えている以上に人気。
市川船橋ではなく津田沼南口に住みたいと明確に意思を持っている人が多く、高属性でもあること。
例えば、実家が千葉市習志野市船橋市辺りで帰省しやすく、都心への通勤も30分みたいなモデルケースにピッタリ。
6つの商業施設で買物利便性も高くテレワークでも困らない街。
奏の再開発当時とは世間の評価が全然違う。
PHの次に出てくる駅近新築があるとしたら坪300万オーバーですよ。
待てば待つほど上がります。

[211: マンション検討中さん]

南口の空地は駐車場が多く、たまに畑があるくらい。
大規模駐車場だと50台以上のところもあり、地主が月極で1.4万位で貸し月70万の安定収入。
駐車場は更地と違い税金が取られにくい。
駐車場商売は美味しくてデベに土地を簡単に売らない。
余程の高額な買取を打診しない限り手離さないのです。
仮に三井の次に販売される新築が出るということは土地代は高いので安くマンションが売られる期待はしにくい。
南口は出せば売れるのをデベが知ってるわけで土地が入札案件になれば高値掴みになるでしょう。
三井を見送るのは自由だけど、待っても美味しい案件は簡単に出てこないよ。

[212: 匿名さん]

そもそもここの次って候補もありませんよね。
津田沼か新津田沼再開発の際にタワマンが建つらしいくらいの噂はありますが、今検討してる人が待てるくらいのスパンの話ではないでしょうし。

[213: 匿名さん]

全部で93戸か、すぐに完売できそう。

PH南船橋でいい部屋取りそこねた人も検討してるはずだと思うけど南船橋に比べてて値段が4割増しくらいになりそう。PH南船橋が安すぎたのかな？

[214: マンション検討中さん]

同じ三井で時期も近いということで、南船橋の話題を挙げられる方多いですが、みなさん比較検討されていらっしゃるんでしょうか？
確かにエリアとしては近いものの、沿線も違うし周辺環境もけっこう違うので、あまり比較されている方多くないのではないかと勝手に思ってました。
もちろん、どちらがよい悪いということを言っているわけではないです。

[215: マンション検討中さん]

>>202 買い替え検討中さん
tttスルー。バウススルー。
家買うセンスないな
仕様が、、仕様が…と言ってずっと買えない典型的パターンの人

[216: 匿名さん]

>>215 マンション検討中さん

仕様が唯一高いエクセレントシティは58㎡以下の狭い部屋しかなくて坪300万。
仕様上げたら坪単価も上がるだけ。

[217: 匿名さん]

この不動産マーケットは待って値段的に良いことない。

PH柏はもう完売、PH南船橋は2/3は売り切ったし、PH津田沼は93戸という多くはない供給量、そして大化けするかもしれない2021年不動産マーケット、三井はここは平均300以上狙ってくるかもね。

[218: マンション検討中さん]

>>202 買い替え検討中さん

TTTって、そんなにひどい仕様だったのですか、、ここと平行して、TTTの中古も検討しようと考えていたので、その情報を聞けてよかったです。あそこは立地以外よいところはないのですね。

[219: 匿名さん]

二重床 二重天井 ディスポーザーが最低限ないと話にならない。
ラクセスキーと玄関前カメラインターホンが付いてたらTTTより仕様は上になるね。
知ってる人はいますか？

[220: 評判気になるさん]

三井に電話して聞いてみたらいいのでは？

[221: マンション検討中さん]

仕様にこだわると本当に買えないと思う。立地、間取、値段そして住宅ローンが合えば買えばいい。お金もってたらもちろん仕様に際限なく追求できるけど。

[222: 匿名さん]

仕様の良さを重視する方がスレに大勢いることから不動産は立地より仕様が優るのですか？
仕様が高いマンションを購入するとリセールで評価されますか？
玄関前カメラインターホンで+150万とか。

[223: 検討板ユーザーさん]

>>218 マンション検討中さん

バウスの方が更に低いよ

[224: 評判気になるさん]

そんなに評価されないと思います。中古で買うときは賃貸の利回りから計算する場合が多い。大事なのは中古のリノベにいくらかかるかです。元々の仕様がうんうんよりもキッチンがきれいだとか汚いのでリノベしないと借り手がつかないとか。

カメラ付きインタホーンは賃貸にだすとき大事ですが、最近のパークホームズはほぼついてるはずです。

[225: 検討板ユーザーさん]

>>219 匿名さん

既に分かってるトイレだけ見てもバウス以下。
南船橋みたいにディスポーザすら削ってくるのでは。

[226: デベにお勤めさん]

>>222 匿名さん 仕様にこだわりの書き込みするひとは実は賃貸住まいで評論家を気取ってる場合もありますのであまり気にしなくてもいいかと。

[227: マンション検討中さん]

まさかタンクトイレなんて事はないよね？
手洗いカウンターは必須。
ディスポーザーは後付け不可なんで無いと困る。
生ゴミで臭いマンションは生活で困る。

[228: 検討板ユーザーさん]

>>227 マンション検討中さん

間取りみるとバウスと同じタンクトイレだね。
操作パネルが便座一体式の古めかしいやつのようだ。

[229: 匿名さん]

じゃあ、トイレ大好きにはあかんな

[230: マンション検討中さん]

みんな坪300は高いって言ってるんだからデベは仕様を落として少しでも安くすると思うよ。
ディスポーザーなんて付いてるわけない。千葉や南船橋での三井の売り方見てれば分かる。

[231: マンション検討中さん]

タンクレスや手洗いカウンターはリフォームでどうにでもなる。
30万あればできる。

[232: 匿名さん]

ディスポーザーは後付け無理よ。
それは致命的なんじゃ？

[233: 匿名さん]

俺はいらないけどね

[234: マンション検討中さん]

100戸を下回るマンションでディスポーザーがついてるのはまれ
1戸あたりの維持費がえらいことになる

[235: 匿名さん]

安い高いって本当に主観だよね、買い手と売り手が合意して納得すれば安いも高いもない、それが妥当な値段なんだよね。

[236: 匿名]

>>231 マンション検討中さん

水圧の問題あるし出来るとは限らない。
そもそも30万じゃ無理。

[237: 通りがかりさん]

我が家もディスポーザーいらない。頻繁に不具合出てもう使いたくない。。

[238: 匿名さん]

直床でいいから安くして。

[239: マンション検討中さん]

ディスポーザー付くことによって高くなるくらいなら付かなくて安い方が良いと思う。
そのかわりバウスよりは安くしてくれ。

[240: マンション検討中さん]

千葉の一連のパークホームズシリーズ見てるとサラリーマンに買いやすい値段に三井は設定している。もちろん企業として利潤を確保した上での値段だけどね。

ディスポーザーやパークホームズによっては床暖ないとか色々あるけど結局全て値段あっての話だからね。ディスポーザーがどうしても欲しい人はここやめてほか探せばいいだけ。でも他って何処なのっかって話だ。

[241: マンション検討中さん]

タンクトイレ
直床
ディスポーザー無し
ラクセスキー無し
隔板ショート
サッシT-1
天然石なし
下がり天井2000有り
天井高2450以下
スロップシンク無し

それでいいから坪250万を希望

[242: マンション検討中さん]

仕様求めたら大人しくスカイグランドタワーしかない。

[243: マンション検討中さん]

>>241 マンション検討中さん　パークホームズ千葉なら250で余裕で買えますけどね

[244: マンション検討中さん]

ディスポーザーはないですよ。
担当者に聞きました。

[245: 名無しさん]

将来のリノベ考えて直床は本当に困りますね。
二重床二重天井が最低限必要です。ディスポーザー要りません。直床なら坪250以下の価値ですよ。

[246: マンション検討中さん]

ここは二重床　二重天井なんですか？

千葉中央は不便なんで津田沼で坪250万希望。

[247: マンション検討中さん]

TTTはスラブ厚300 二重床　二重天井と記事に書かれてたよ。
まさか仕様がTTT以下になるかもしれないのか。
耐震と免震の差もあるよね。
坪250万以下でないと気持ち的に買えん。

[248: マンション検討中さん]

施工が長谷工なんだから直床でしょ
間取りが変わるようなリノベはするつもりないから別に直床でも構わないかな
その代わり価格は頑張ってほしいところ

[249: マンション検討中さん]

>>247 マンション検討中さん

TTTに無いのは玄関前カメラとラクセスキーくらい。
あとはだいたい揃ってる。
TTTの中古も検討中。

[250: 匿名]

検討してるTTTの中古ってどれよ？

[251: 評判気になるさん]

SUUMOだとTTTの中古は３LDK7３平米はで７5００万円弱で売出し、、たけ

[252: 評判気になるさん]

坪３３０万だね、まあ売り出し価格だから多少は下がるのかもしれないけどPH津田沼が２５０万はちょっと難しそう、やはり３００弱と予想

[253: 匿名さん]

市川と松戸ってなんで人気ないのですか？千葉、船橋、柏は挙がっても市川と松戸は全く選択肢に挙がらないのですけど。

[254: 匿名]

江戸川が危ないから

[255: マンション検討中さん]

本八幡辺りは人気あるでしょ。
松戸は路線が違うから検討してる層が違うかと

[256: TTT住民]

おー、こちらの検討スレも立ったんですね。
津田沼は、ほんと凄く諸々楽ですよー。
TTTには何の不満もありませんけど、ここも好条件であれば検討したくて覗いていますｗ

ダイエーは23時、ベルクは24時まで開いてるので遅くなっても平気ですし、お魚類はLoharu、角上魚類あたりが中々品揃え良いです。
モリシアもたいしたものは有りませんけど、ヤマダ電機・ニトリ・セリア・ブックオフ・マクドナルド等、一通りよく使うものは揃ってます。（個人的にはまちおかがあるのがポイント高いｗ）
また本屋環境が充実してるのが良いですね。県下最大級の丸善と、駅直結で23時まで開いてるくまざわ（いまは21時までですが）、あとゲーマーズやヴィレヴァンなんかもあります笑
あと北口には、無印良品・ユニクロ・西松屋・業務スーパーなんかもありますしね。
北口のイオンモールは大したものはないので、バス一本で行けるららぽーとまで行くか、天気が良ければ自転車で幕張のイオンか三井アウトレットまで行くのも良いですね。
テレワークで自宅にずっと居ますが、主婦にはホント最高の立地だと思いますよ。

[257: 匿名さん]

>>251 評判気になるさん

7180万もあるけど6800万くらいに下がらんかな？

[258: マンション検討中さん]

>>257 匿名さん
TTT引渡し前なら沢山売りに出てたけど、
いい間取りは引渡し後に一気に蒸発した。
今掲載されてるのは売れ残り。

[259: マンション検討中さん]

TTTはタワマンとしての市場評価は中の下と書いてありました。
高値掴みは必ず将来的に損になりますよ。

[260: 匿名]

>>259 マンション検討中さん

どこに？

[261: デベにお勤めさん]

高値掴みなんて１９８０年代と１９９０年代の一部を除いてない。

[262: 匿名さん]

分かってないな。
今の転売部屋は住みながら売却の部屋ばかり。
未入居転売とは違うのよ。

[263: 匿名さん]

TTTの住みながら売却は高く売れたらラッキー程度で本気で早く売りたい部屋ではない。
売却の基本は部屋を空にすること。
だから値引打診すると、そんなら住み続けるから売らんとなる。
住み替え先だって高いんだから今の部屋が相当に高く売れないと意味ないのよ。
売手側の考えを理解しないとね。

逆にたまに適正価格の中古が出るけど、それは早く売りたいサイン。

[264: 匿名さん]

住宅ローン上での転売なんて商売として成り立たない、取引コストが高すぎる。

いわゆる不動産屋が儲るというのは住宅ローンじゃなくて投資ローンとリバレッジを使って負債を大きくして購入した不動産が年月を経て価格があがり負債圧縮も兼ねて売却した場合のキャピタルゲインとそれまでのネット賃料のこと。

[265: マンション検討中さん]

>>264 匿名さん
転売を商売にしてる人？
誰のこと言ってんの？

[266: マンション検討中さん]

現在TTTで販売中の7450万の部屋とか新築時に5800万台で購入した部屋。
値引で7250万くらいで成約しても1450万の差額。
往復費用を引いても650万は純利で残る。
往復費用は高いのは事実で、まあこんだけ上乗せしないとまともな利益が残らないから高額転売できなきゃ売らない選択肢を取るだけ。

[267: 匿名さん]

５年以下での売却なら４割近く税金で売却益から取られる。

[268: 匿名さん]

ここ、TTT住民多すぎｗ

そんなに後悔してるんかｗｗ

[269: 匿名さん]

5年以下でも3000万特別控除使うと無税。
3年経過すると何度でも使える仕組。

[270: 匿名]

>>269 匿名さん

マンションマニア氏のような転売ヤーはローン控除でなくそっち使うね。

[271: マンション検討中さん]

今年は資産インフレで株も不動産も上がる一方。
エントリー遅れるほど機会損失。
ローン控除は10年すんで400万。
特別控除は1000万値上がりして即400万を無税にして懐に入る。

[272: 匿名さん]

転売やーの生業がようわからん、投資ローンを組んだリバレッジ負債の高い不動産投資家ってことでいいのかな

[273: マンション検討中さん]

マンションマニア氏のスムログを読むとカラクリが判明しますよ。
何事も勉強です。

[274: 匿名さん]

うーん、まあいいや。どこかで負債リスク取らないと儲からないし。

売って買ってじゃ資産の増加はしれてる。

[275: マンション検討中さん]

市ヶ谷で三井さんが安売りして話題になってる。
ここも期待したいな。

[276: 匿名さん]

まゆつばだけど、どこの物件？

[277: 住民板ユーザーさん1]

これじゃない？

【掲示板】パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスってどうですか？｜マンションコミュニティ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/660619/

たしかにこの立地で坪450なら安く見えるね。

[278: マンション検討中さん]

山手線内側の所有権が坪380万台から選べるってさ。
投資家が参戦して話題だよ。

[279: 匿名さん]

坪５５０じゃないなくて？　まあ詳しく見ないともいえないけど、マーケットから逸脱する価格にはならないでしょう。

[280: マンション検討中さん]

>>277 住民板ユーザーさん1さん

ブリリアシティ西早稲田、パークハウス市ヶ谷加賀町レジデンスよりもお宝マンションだよ。
ヒルトップは所有権だからね。
10年後に同じ価格で売れるかもしれないくらい安い。