パークホームズ津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ津田沼についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1406/

所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目1803番1（地番）
交通：総武本線（東京メトロ東西線乗り入れ）「津田沼」駅　徒歩7分
　　　京成電鉄本線「京成津田沼」駅　徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.28平米～84.31平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ津田沼の「私の印象」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/815/

[121: 匿名さん]

おまけだけど物件概要の※の記述を要確認。それ以外は普通に１０階建てのマンションなんだよね。

＞鉄筋コンクリート造地上10階建（※建築確認：地下2階地上8階建）

[122: マンション検討中さん]

敷地の中で一番高い地面と低い地面に2階分（5、6メートル？）の差がある。もしくは、差をつけているということですか？

[123: 匿名さん]

斜面地なのでそのパターンだと思うけど、掘り下げて空堀なんてのもある。ここがどうなってるかはモデルルームにいったら渡される図面集の側面図を確認かな。あるいは設計図書を確認するか。

[124: マンション検討中さん]

122です。
Google MAPと物件公式ページの完成予想CGみて状況が理解できました。
エントランスがある道路から奥に向かって土地が相当傾斜してるんですね。
確かに地下部分の部屋は安そうですね。

[125: 匿名さん]

ここは液状化危険度「やや高い」に該当していますね。
昔干拓地だったようですね。
バウスは良いところにあったんですね。

習志野市ハザードマップ
https://www.city.narashino.lg.jp/kurashi/bosaibohan/bosai/hazard-map/c...

[126: 匿名さん]

国土地理院地図で見たところ、自然地形では「後背低地・湿地」「台地・段丘」が併存し、人工地形では「盛土地・埋立地」部分がありますね。そして「後背低地・湿地」と「盛土地・埋立地」はどちらも液状化リスク要因です。
参考までに、バウスは「台地・段丘」のみ、TTTはわずかに「盛土地・埋立地」部分あり、奏のザレジやパークハウスは「台地・段丘」のみ。
そっか…

国土地理院地図より
https://maps.gsi.go.jp/#16/35.686102/140.019690/&base=std&ls=std%7...
※自然地形・人工地形両方入っているので、別個で見たい方は「選択中の地図」でうまく調整してください。

[127: 匿名さん]

ここの人工地形は「凹地・浅い谷」に該当でした失礼しました。

凡例では、
「大雨の際に一時的に雨水が集まりやすく、浸水のおそれがある。地盤は周囲（台地･段丘など）より軟弱な場合があり、とくに周辺が砂州・砂丘の場所では液状化のリスクがある。」
とのことです。
周囲は砂州・砂丘ではないので、「周囲より軟弱な場合もありうる」程度でそこまでは悪くなかったです。（良くもないですが）

[128: 評判気になるさん]

千葉湾岸はこのリスクはどこもありますね。でもここは埋立地の上ではないですね。ディスするわけじゃないけどパークホームズＬａＬａ南船橋は埋立地なのかな。

[129: マンション検討中さん]

北口にルサンク津田沼のHP立ち上がった。
これは3LDK4000万くらいか？

[130: マンコミュファンさん]

>>129 マンション検討中さん
こんなプロジェクトがあったとは全く知りませんでした。パークホームズとは競合しなさそうですが。

[131: 名無しさん]

ルサンク津田沼も長谷工かい！
みな安く作りたいんだな、、

[132: マンション検討中さん]

津田沼　長谷工対決開戦

[133: マンション検討中さん]

良かったではないか。
70㎡ 4000万前半の要望に応えるル・サンク。

[134: 匿名さん]

確かにこの物件よりかは4,000万前半の可能性が高いですね。
前原は南口の奏付近よりざっくり言うと1,000万くらい安くなりますので

[135: マンション検討中さん]

ザ・パークハウス津田沼前原ガーデンは確か3,000万円台前半からあったと思うのですが、ル・サンクはいくらくらいで出てきますかね?
バス便だと割り切るならル・サンクよりもガーデンの方が周辺環境はよいような気はしますが…

[136: マンション検討中さん]

ガーデンは土地の仕込み時期が相当前、建築費も安い時代に発注したマンション。
中古が正解だよ。

[137: マンション検討中さん]

建築費が高い時代ほど相場の低い地域では中古と乖離した高額な新築が販売される。
立地の悪いルサンクさんは3L 3980万からではないか？
中古だと2900万で十分に購入可能な地域だけど。

[138: マンション掲示板さん]

>>129 マンション検討中さん
北口と言っても駅前ではなく、前原西なので徒歩20分程はかかりますよね。
バスに乗った方が早い。

[139: マンション検討中さん]

70㎡買うのに4000万が予算ではバス便になるのが辛い。

[140: 職人さん]

まずは立地かな、そうなるとこの津田沼界隈新築だとここパークホームズ津田沼が一番かな。ちょっと離れるけどパークホームズ千葉は立地的な価値という意味ならダントツ。

[141: マンション検討中さん]

LaLa南船橋の方が立地良いでしょ。
千葉から通勤は長いの。

[142: マンション検討中さん]

立地は同じ三井だと南船橋の方がいいですね、東京駅までは同じくらいでむこうは駅徒歩3分ですから。
あとは価格がどうなるか。

[143: マンション検討中さん]

南船橋はもう選べるほど残ってない。あそこは高層階が安すぎた。

[144: ご近所さん]

津田沼や南船橋は東京までの距離と値段とのバランス、かたやパークホームズ千葉は千葉駅界隈で生活が完結できる人向きかな。

[145: ご近所さん]

千葉駅や津田沼と南船橋を比べると駅の規模や知名度だと千葉や津田沼に軍配が上がるかな。でも駅近と値段で南船橋はとてもいい、だから人気あるのは当然なんでしょうね。

[146: 匿名さん]

津田沼駅って、千葉工業大学があるんですね。

思ったよりも緑が多そうでした。
通学区の小学校も近く、幼稚園もあります。
中学校はどこになるんでしょう。
徒歩で通える範囲だといいのですが。。。

駅から直線距離で、近くには大学もあり雰囲気よさそうです。

日常使いできるスーパーはイトーヨーカドーが一番近いですか？イオンモールもあるみたいです。

[147: マンション検討中さん]

あまり安く売らないで下さい。
抽選に外れたくないの。

[148: 匿名さん]

高値願望って関係者かな。消費者はいいものを安くだよね。抽選に外れても、敗者復活販売するから買えないってことはない。

[149: 匿名さん]

>>146 匿名さん
中学校は五中ですね。徒歩１キロ程度です。

日常使いのスーパーは、モリシアの中にあるダイエーが一番近いと思います。
北口では他にミーナの中にあるフードウェイ津田沼店か、フォルテの中にあるベルクがあります。
日常用品の買い物には恵まれたところだと思います。

[150: 検討板ユーザーさん]

最上階ルーフバルコニーの1点物だけが欲しいわ。
敗者復活戦ない部屋は1発勝負よ。
8500万出すから安くせんで。

[151: マンション検討中さん]

>>150 検討板ユーザーさん

誰もあなたの意気込みなど誰も聞いてない。

[152: 匿名さん]

ルーバルって子供にとっては外と同じで走り回っちゃったりして問題になったりするんだよね。高く売れるからといって作っちゃうデベっていかがなものか。

[153: 匿名さん]

HPだとルーバルは一住戸だけ掲載だけど、段々レイアウトだから複数戸あるんじゃない。

[154: 匿名さん]

お金に糸目をつけずに買いたいのならここに書き込まずに要望書の段階で営業と話付ければいいだけなのにね。

高値吹聴ってステマのパターン。長谷工がかかわってるところはひどいってのが最近の傾向。

[155: 匿名さん]

そこに文句をつけるのであれば、ここで安価になれ安価になれみたいにお祈りしている方こそここに書き込まず要望書の段階で営業と話付ければいいだけ。

こんな掲示板でどう書こうが当然売り出し価格とは何の関係もないので、何をそんなめくじら立てているのかわかりませんね。

[156: 職人さん]

なんかステマとか話が脱線してきたね。もっと本質を話し合おう。こことパークホームズ千葉を比較してる人いますか？

[157: 匿名さん]

>>155
安くなってほしいと思うのは当然ぢゃないですか？8500万でここ買いたいとか馬鹿馬鹿しいこと言ってる人をはじめとして、こーゆう掲示板で「高くて当たり前」「最低5000万以上」とか謎の先入観を植え付けて、要望書で安値を書かくのは恥ずかしいと思わせている人の方がおかしいと思います。
本当に購入したいと思っている人は安く購入できるに越したことはないはずです。
今後の家計のことだってあるし要望書に正直に4000万前半で買いたいと書いて、不動産業者に販売者と購入者の間で認識価格に乖離があると思わせてもいいのではないですか？4000万前半で買いたいと希望する人が多数なら多少価格は動くはずです。
見栄を張らなくてもいいと思います。

[158: 匿名さん]

そ、そうですか…
掲示板に左右されず自分をしっかり持って4,000万前半で出せばいいだけだと思いますよ。

[159: 匿名さん]

ここのマンション、場所的に気になる。
以前4丁目に住んでましたが、JRをメインで、京成をサブで使えるのがいい。

[160: 匿名さん]

価格発表前の高値予想とかは印象操作のパターン。そのまま高値で出して来たらそんなものと思わせられるし、安値でだしたらお買い得って煽れる。バレバレ。

[161: 匿名さん]

>144

パークホームズ千葉は仕様のコストダウンひどいよね。ここも同じか。

[162: ご近所さん]

コストダウンがひどいというのは言葉として変。どんな商売でも企業は常にコストダウンをしながら利潤を追求している。ディスポーザーなどの有無はマンション販売価格に現れるし買い手がその有無とマンションの値段に納得すればいい。

売り手と買い手が値段とマンションの価値で合意すればいい。それ以上もそれ以下もない。割高だと思えば買わなければいいだけ。ひどいものはいつも売れない。

[163: 匿名さん]

またパークホームズあらしか、ディスり飽きないね、、、

[164: マンション検討中さん]

なぜそんなに千葉の物件と比較したがるのでしょうか？なんか宣伝ですか？

[165: 匿名さん]

純粋に比較する人多いいんじゃない？

[166: 匿名さん]

ここだけじゃないけど最近は狭い部屋多すぎ。4人家族なら最低80平米、できれば90平米ほしいが埋め立て地除いて広めの物件が減った。これは本当に残念なことだよ。

[167: 検討板ユーザーさん]

>>155 匿名さん

それは安くしないと買えないから。

予定価格が一度出てしまうと訪問者の半分が価格妥当、もう半分が1000万高いと言ったらデベは後者はお帰り下さい。予定価格下げずに売れると判断。

[168: 検討板ユーザーさん]

>>159 匿名さん

そこは奏にはない強み。
津田沼小通いもバウスの向山小より条件が良い。
三井ブランドは日本土地建物より上。
冷静に見ればね。

[169: マンション掲示板さん]

売主は掲示板なんか見てお値段を決めない。
原価から総戸数の売上を決めて各住戸に割り振る。
条件の悪い部屋は70平米4980万ぐらいは期待。
条件良い部屋に単価を盛り盛りにしたら4800万以下もあるかもね。
全体の売上はある程度決まっている。
広告とモデルルーム無くしてと安くしてとお願いした方がいい。
派手な演出はいらない。

[170: 匿名さん]

>167

高値設定しても買ってくれる人がいればそのまま突っ切るけど、要望書の集まり見てその辺は調整する。

皆で要望書出さない作戦したら安くなるかも。