超長期固定の継続は「もったいない」ですか？

[匿名さん]

4年前ほどに30年超長期固定２．９％で組んで返済中ですが、なんとなくもったいないような気がしつつ継続しています。
返済中の銀行（ＭＴＵＧ）に組み替えなどを相談したが、このタイプは対応不可。相談にも乗れませんとそっけない返事。どうしてもというなら、他行での借り換えしか方法はありませんとのことでした。
超長期固定ローンって、融通きかないことが良くわかった。


借り換えには諸費用かかるし、保証料の戻し分はあるとしても、借り換え先で保証料＋諸費用では追い金になるし、保証料込みの借り換え先は限られるし・・・

この先、すぐには金利上がる気はしないし、今借りる人のは８割は変動らしいし（銀行員の話）、あがっても４％だと思えば、大したことはない（返済はできる）ので、やっぱ、追い金になっても、変動や短期に借り換えしたほうがいいんでしょうか？

なんだか、いろいろ考えてますが、決断がしがたい。

[21: 匿名さん]

ちょっと前に医療保険で日換算していたＣＭを思い出した。

確かに医療保険よりかはいいかもな、安心料。
仕事で毎日長期金利とにらめっこしていなければアリだったかも。

[22: 匿名さん]

スレ主さんが
>あがっても４％だと思えば、大したことはない（返済はできる）
と思えるなら
>２．９％で組んで返済中ですが、なんとなくもったいないような気
にすることもないようにも思うんですが

とりあえず３％未満で変わりなく毎月定まった金額で払っていけるならそれでよしって考えじゃダメですか。

[23: 匿名さん]

スレ主さん

私は超長期ではありませんが、借り換えましたよ。保証料他で70万ほどかかりましたが、元々の保証料が
戻って来るので実質20万ほどの持ち出しでした。（金額はうろ覚えなので多少違うかもしれません）
それでも急激な金利上昇が無ければ1年で取り返せます。（繰上額を増やして借り換え前と同じ額の返済をした場合）

おかげで全然減らなかった残債が毎月どんどん減って行くのが見えるので楽しいです。私の借り入れ先は
インターネットから詳細な情報が毎月更新されるのといつでも固定に切り替えられるようになってますので。

問題は新規で買う時と違って自分で銀行と交渉をし、有利な優遇で借りなければならないという事です。
私も何行か回って1.5優遇してもらえる所を見つけましたので。銀行も不況の影響で新規ローンが減っている
ので借り換えは意外と歓迎されるようです。

[24: ビギナーさん]

ここで質問してもこれだという答えには行き着かないと思う。
だって、未来は予測できないし、決めるとなるとほとんどその人の性格によるんじゃないかな。
ここで質問するすれぬしなので結局は現状維持になるのでは？
そんなすれぬしにアドバイスは長期間借りられるメリットを最大限享受する。
つまり一部繰上げ返済の時は期間短縮ではなく、再計算で行うこと。
団信があるのでそれ以外の生命保険に重きを置かないこと。

[25: 匿名さん]

まぁ、借り換えた方がお得になる可能性は高いかなと思いますよ。
ただ確約は誰にも出来ませんからね～。自己責任です。

[26: 匿名さん]

私は去年購入し20年固定で3.15%で払ってます。過去10年20年のレベルで比較すればこれでもかなり低い金利で契約できたかなと思ってます。3%以下でしたら毎月の返済が特に苦しくないのでしたらこのままでいいんじゃないでしょうか？

[27: 匿名さん]

返済額が苦になるならないじゃなくて10年20年で数百万の差が出る可能性があるので金利が上がりそうにない
昨今、そのお金がもったいないって話です。金利上昇時の保険とはいえ、数万のお金が毎月消えて無くなるわけですから。

それならば仮に今後金利上昇して初めから固定で借りるより総返済額が増えるリスクも多少有るにしても
数百万返済額が少なくて済む可能性の高い変動に借り換えてとっとと借金無くしちゃいたいってのが借換の
趣旨だと思うんですが。

数百万の保険料を無駄とは思わない人はそのままでいいと思います。

[28: 匿名さん]

まぁ固定には銀行が見込んだ安心料が含まれている訳ですよね。
基本的に銀行は「これだけもらっておけば、将来金利が上昇してもうちは損しないだろう」って訳な金利な訳です。

だったら安心料分は自分で貯めておけばカバーできて、その余計な出費を減らせばいいんじゃないか、というのは発想として正しいと思います。あ、もちろん安心料を払う事で安心を買うのも正しいです。どちらも正しい。単純に考え方の話ですから。

スレ主さんは前者を選んだ方がいいのではと考えているが、どう思うかという話ですよね。
私は銀行はリスクとってる分、実際の出費としては多い事になるかとは思います。
ですから借り換えてもいいとは思います。

ただし何かあった時の責任は自分が負う事になります。

実際の所、危険は大きくないとは思います。ただないとは誰にも言えません。
何があっても自己責任という事さえ踏まえていれば、借り換えありだと思います。

[29: 匿名さん]

>>20のレスを参考にすると、自力で毎日150円位ずつ貯金できて、それを金利上昇時に全部使いきっても精神的ダメージを受けない人は変動、その自信がない人は固定でいいんじゃない。

自信家の俺はもちろん前者。

[30: 申し込み予定者さん]

変動と超長期の差は毎日ペットボトル飲料１本の差か…。

ますます悩んでしまうま。

[31: 匿名さん]

変動と固定の差はペット１本・・・安心理論というか、納得できる意見。
でも、毎月１～２万、年間２０万超の差額でもある。

変動ローンの経験はないので良くわからないが、変動返済では、利率が見直されるたびに返済計算しなおされて、見その度にいつもローン返済初回というような形になる？
そうなると、金利が高いときは、利息ばっかりの支払いで元金減らずというものことになる？
そんな、急激な高金利時代はほど遠いような気がするが・・・

ただ、今の時代の人は、２％と３％の差が大きいと感じる人が多いと思う。確かに、２％を切ってれば、元金の返済のほうが多い。１年もすれば完全に逆転している。ただ、３％近いと元金が逆転するまでに７年くらいかかってしまう？この辺でいろいろと借り換えを考えるのだろうか？

一昔前なら３％切ってりゃ安いもんだという人が多い。

[32: 匿名さん]

>>31
実際は返済額は1、2万の差でも、元金の減りの差で考えるともっと大きいのですけどね。
元金が変動が5万円減ってる時に、固定は3万円しか減っていなかったりしますので、その場合には4万円の差があると考える事もできます。

ちなみに変動金利の返済額の計算方法は少々ですが複雑です。
変動金利はまず最初に決めた返済金額が５年間変わりません。最初に返済額が5万円だとしたら、金利が変わっても5万円のままです。

でも実際の金利は変わるので5万円のうちの利息と元金への割合が変わります。
たとえば利息が1万と元金が4万円だったのが、利息が1万5000円、元金が3万5000円となったり、利息が5000円元金が4万5000円となったりします。

ただし金利が実際に変わるのは年に２回。４月と１０月だけです。ですので、５月に金利があがったとしても、実際にかわるのは１０月からです。

そうして5年後に残った元金を残りの年数から返済額を計算します。

ただここにも特殊なルールがあって、どんなに金利が増えていたとしても返済額は125%までしか増えません。まぁ、このルールが適用されるような事はそうそうにはないと思いますが、仮に金利が急上昇した場合にも返済額が一気に増える事はなく安心です。もちろんいい事だけでなく、その代わりに元金の減りは少なくなります。

逆に金利がすごく減った場合に返済額が減額される場合はいくらでも減額されます。

こうしたことをまた５年間くりかえして……というのを続けます。

[33: 匿名さん]

>>31

例1)
4000万を35年で返済する場合
　3％　　153940円　　
　1％　　112940円

例2)
　10年後の残金
　3％　　32400000円　　
　1％　　25000000円　　※固定と同じ額を毎月繰上返済した場合

[34: 匿名さん]

4500万円借りようと思っています。

さてどのパターンで借りればよいでしょうか。

■固定3％の月の支払い
　　173182円
　　　　元本：60834円
　　　　利息：112348円

　5年後の状態
　　支払い総額　　10,370,885円
　　減った元本　　 3,922,923円
　　支払った利息　 6,447,962円
　　残りの元本 41,077,077円

■変動0.975の月の支払い(金利優遇1.5％)
　　126504円
　　　　元本：90015円
　　　　利息：36489円

　5年後の状態
　　支払い総額　　 7,583,729円
　　減った元本　　 5,527,925円
　　支払った利息　 2,055,804円
　　残りの元本 39,472,075円

■変動0.775の月の支払い(金利優遇1.7％)
　　122364円
　　　　元本：93362円
　　　　利息：29002円

　5年後の状態
　　支払い総額　　7,336,664円
　　減った元本　　 5,706,127円
　　支払った利息　 1,630,537円
　　残りの元本 39,293,873円


ローンは、最初の10年が勝負。
最初の10年に元本の3/1を返済してしまえば、後半の25年は金利が高くても、当初から金利3％
で借りるより、毎月の支払い額は少ない。


例1)
4000万を35年で返済する場合
　3％　　153940円　　
　1％　　112940円

例2)
　10年後の残金
　3％　　32400000円　　
　1％　　25000000円　　※固定と同じ額を毎月繰上返済した場合

　
2500万を25年で返済する場合
　5％　　146140円　　　※金利が5％に上昇したことを想定

上記のように、10年後に金利が5％まで上昇しても、固定3％の月の支払額より少なくて
返済できます。

[35: 匿名さん]

>34

>ローンは、最初の10年が勝負。
>最初の10年に元本の3/1を返済してしまえば、後半の25年は金利が高くても、当初から金利3％で借りるより、毎月の支払い額は少ない。

それなら政府10年優遇のフラット35Sも非常に魅力的ですね！
あんな少しの安心料で、金利上昇の心配も無くこれだけの恩恵を受けれるのですから！

というか、34さんの試算例を見て、変動よりフラットを選ぶ決心がつきました！ありがとうございます。

[36: 匿名さん]

>>35
フラットにするのはぜんぜんＯＫだけど、フラットは団信分0.358%とか手数料とかもちゃんと見込んで計算した方がいいよ。

[37: 匿名さん]

>36

団信は理解済です。手数料も31,500円だけでデベ優遇も受けれます。トータル1.2％のマイナスになります。
34さんの試算で、いかに利息に占められる当初10年が大事か分かりました。
これで利息変動にビクビクせずに返済できそうですし、たまたまタイミングが良かっただけですが、フラット優遇さまさまです。

[38: 匿名さん]

>>37
ちゃんと計算にいれてるなら、フラットはぜんぜんありだと思うよ。
10年後は周りの金利をみて、もしすごい高かったら借り換えればいいしね。

[39: 匿名さん]

>>37

フラットSは悪くない選択だけど、繰上前提なら変動でもいいような気もする。
借入時の金利によるのでは？フラットS当初10年1.3前後なら自分もフラットSにすると思うけど
1.5超えてきたら正直迷う。1.6以上なら変動にするかな。団信手数料とか入れて2%弱とかなら
フラットはあり得ないかな。

[40: 匿名さん]

来月末実行の私もここを読んでフラットにしようと思いました。
予想以上にお得ですね。
ちょうど明日担当と会いますので、話をつめます。