ルピアコート南浦和ってどうですか？

[評判気になるさん]

ルピアコート南浦和についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.polus-lepiacourt.jp/minamiurawa/

所在地：埼玉県さいたま市南区根岸一丁目2番5
交通：JR京浜東北線・武蔵野線「南浦和」駅徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.50㎡～70.15㎡
売主：株式会社中央住宅　三信住建株式会社
施工会社：株式会社川村工営
管理会社：三信住建株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

>>19 匿名さん
公式HPのトップ画像では、カーテンを開けると富士山が見えるイメージになっていますので、西向きではないでしょうか。
目の前が隣のマンションで日が当たらない南向きよりも、景色の良い西向きの方がよさそうですね。

[22: マンション検討中さん]

そうですね！
現地みましたが、南向きだと全く日が上の階まで当たらなそうでした。
西向きって、実際日当たりどんなかんじでしょうか？
西向きってことで価格は少しおさえられますかね？！

[23: マンション掲示板さん]

ポラスが販売しているもう1つのマンション（ルピアシェリール南浦和）は独身女性向けで、まだ売れ残っている。そんな中、今度はファミリー層狙いだが勝算あるのかね？。
南浦和というロケーション、生活のしやすさはプラス要素だが、駐車場の少なさ、西向き、仕様・デザインは評価としてはマイナスだろうね。あとは、価格で納得感を出せるかどうか。

[24: 匿名さん]

>>23 マンション掲示板さん

南浦和は独身よりもファミリー層への受けが良い街だと思いますし、南浦和にもこのマンションにも魅力はそれなりにありますので、勝算はあるんじゃないですかね。勿論価格次第ですが。

[25: 匿名さん]

TSUTAYA横のモデルルーム大分できてました。
あのモデルルームの場所、そこそこスペースもあって駅前一等地なんだし、商業ビルでも建てて欲しいです…。駐車場なんて勿体ない。

[26: マンション検討中さん]

案内会の日にち決まりましたね！！
価格楽しみです！
確かにモデルルームの場所何かたてて欲しいですね

[27: 匿名さん]

3LDKで、いくら～いくらくらいになるとおもいますかー？
私の希望は4300万！

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
平均で坪260前後、最上階で270ちょっととか？適当です。

[29: マンション検討中さん]

プラウド北浦和が270万だから、260?265万くらいが妥当かな
ただ南浦和はマンション供給少ないし、電車の利便性は北浦和より全然上だから、270万でも普通に売れると思う

[30: 匿名さん]

そんなに高いのですね！。
京浜東北線沿いは、高いですね。

[31: 匿名さん]

>>30 匿名さん
部外者の勝手な予想ですけどね笑。
ただ、京浜東北線かつ始発駅なので交通利便性と快適性がそこそこ良好なんですよね。武蔵野線のおまけ付き、落ち着いた雰囲気で治安良好、公園や図書館も近く、買い物は駅前にスーパー等あり、たまにの大きな買い物は隣の浦和やイオンレイクタウンで十分なので、子育て世帯に刺さる要素が沢山あります。
最近浦和が高騰しているので、浦和の駅遠よりは1、2割安くてこれなら十分と合理的に考えて流れて来る人はいそう。

[32: 匿名さん]

なるほど～
すごく勉強になります笑！
手が出ません。
都心に近い、戸田、戸田公園の方が安いですね！

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
東京駅などに直通してる京浜東北線でなく埼京線ですし、武蔵浦和辺りからメチャクチャ乗ってくるので満員電車がキツ過ぎるのと、戸田市なので県庁所在地の浦和界隈よりはディスカウントされるんだと思います。あとは学区の違いとか。
その辺気にしない方でしたら戸田も全然ありだと思います！

[34: 通りがかりさん]

いずれにせよまだモデルルーム作ってる段階で、値段出てないので何とも言えませんね。西向きだし坂道経由するしプラウドやパークハウスよりブランド力劣るので、意外と安いかも。

[35: 匿名さん]

>>33 匿名さん
なるほどなるほどです！！
あまりこの辺知らないので、ありがとうございます！
それにしても、浦和は都内並みに高騰してますね。

[36: 匿名さん]

>>34 通りがかりさん

私もそれを期待してます。
西向きですしね。

[37: 匿名さん]

>>34 通りがかりさん

12 名無しさんのコメントにもありましたが、リリーゼが１つの目安でしょうか。リリーゼとは３年半の開きがあるので、その間の価格上昇はあると思いますが。

リリーゼ南浦和イースト（南区根岸１丁目）　南浦和駅徒歩7分
販売開始 2018年08月　総戸数 21戸
平均価格 4,800万円台　平均面積 66㎡台　平均坪単価 240万円台

リリーゼ南浦和ウエスト（南区根岸１丁目）　南浦和駅徒歩７分
販売開始 2018年08月　総戸数 34戸
平均価格 4,300万円台　平均面積 58㎡台　平均坪単価 240万円台

https://www.manen.jp/mansionlist/11/2196/2196050/1/#

[38: 通りがかりさん]

>>37 匿名さん
3年半の市況変化に加えて、当時はファミリータイプの競合ブランドマンションが複数あり供給過多気味でしたが、今は全て売り切れてしまい久しぶりのファミリータイプの出物で、南浦和に限ると他に選択肢も無い状況なのでもう少し強気で来るかもしれませんね。

[39: マンション検討中さん]

地元民ではなくこの辺に10年ほど住んでいてそろそろ購入を考えていますが、南浦和は駐車場少ないんですか？

[40: 匿名さん]

南浦和駅近辺で言えば寧ろ駐車場だらけで、もっと何か建てて欲しいと思う位です。

[41: 匿名さん]

駐車場意外と空いてないから、需要があるんだろうか

[42: 通りがかりさん]

このマンションってもう駐車場台数出てましたっけ?

[43: 匿名さん]

>>39 マンション検討中さん
このマンションの敷地も元は約４０台入る駐車場でした（googleマップのストリートビューでは今も駐車場ですね）。ここに停めていた車も周辺の駐車場に移っていると思いますので、月極駐車場の空きは少ないと思います。
このマンションは５０戸ですが、敷地内駐車場は１４台と書かれていますので、敷地内に確保出来ない場合は探すのに苦労しそうです。
ただ、浦和駅周辺になると駐車場の確保は絶望的ですので、また南浦和駅西口は良い方でしょうか。
駐車場代は、この周辺で税込17000\/月程度、もう少し駅近になると税込22000\/月程度です。

[44: 通りがかりさん]

>>43 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。
マンション内駐車場を確保できれば全く問題無し、確保できなくても2万円前後出せれば何処かしらはありそうって感じですかね。
仰る通り、駐車場事情は浦和駅近くと比較すると全然マシでしょうね。

[45: マンション検討中さん]

昨日から公式サイト開けない
見れますか？私だけ？

[46: 匿名さん]

私の方では今見たら公式サイト普通に見れました。
そしてモデルルームの来場予約、既に結構埋まってますね。

[47: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん
ありがとうございます。
なぜか見れなくなっていて。
結構埋まっているのですね！人気そうですかね

[48: 匿名さん]

>>47 マンション検討中さん
まだご覧になれませんか？
私が見る限りでは、次の土日は全部埋まっていて、直近の休日で空いてるのは13日の土曜日の16時ですが、ここも残りわずかと表記されてます。
14日はそこそこ空いてるみたいですが、気になるのでしたら直接電話して抑えても良いかと思います。

[49: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
なぜかこのページだけ開けず、、
ありがとうございます！
設備など更新されたかなーとも思いまして。

[50: 評判気になるさん]

HP見ましたが来場予約枠かなり埋まってますね。南浦和では久しぶりのファミリータイプマンションなので地元需要が強そうですね。

[51: マンション検討中さん]

一番乗りで早速いってきましたが、
価格が思っていた以上に高くてびっくりしました。
西向きでこの価格とは。
上の方を狙ってましたが、下の階、もしくは他を検討します。

[52: 評判気になるさん]

>>51 マンション検討中さん

もう金額出てたんですか？お幾らくらいでした？

[53: マンコミュファンさん]

>>52 評判気になるさん

まだ決定ではないみたいですが、
3LDKだと5000から6000越えでした。
5500くらいが平均ですかね

[54: 通りがかりさん]

坪平均260前後って感じですか。概ね上で出てた予想に近いですね。

[55: 評判気になるさん]

上層階の富士山ビューは素敵でしょうが、下層階でも日当たりとか全然問題無さそうですし価格差大きいなら下層もありですね。セットバック次第では目の前の道路が若干気になるかもしれませんが。

[56: マンション掲示板さん]

過去を見ると、パークハウス南浦和フロント（徒歩2分）の3LDKの坪単価は￥260万前後、リリーゼ南浦和ウエスト（徒歩7分）は￥250万前後だった。
ここは、立地、西向き、仕様などを踏まえて坪単価￥250万前後（￥5300万前後）が妥当では？。それでも高いと思ってしまう。富士山見えるとかは、どーでもいいが…。

[57: 匿名さん]

パークハウス南浦和フロントは、前建ての問題で下層階が格安で出されていたので平均坪単価が低く見えるのと、近い時期にパークハウス南浦和ガーデンやプラウド南浦和神明が供給されていたため、地元需要が既に刈り取られてしまっていたり、駅に近過ぎて音への懸念があり当初の顧客の食いつきが悪かったといった理由でかなり弱気の値段設定になった経緯があるので、そこと比較すると高く見えるでしょうね。
フロントは途中までは売れ行き微妙でしたが、竣工して現物見えるようになったらすぐに売り切れたので音問題は杞憂だったようですし、その後の市況の変化もあるので仮に今売りに出たらもっと高い値段設定になるかと。
過去の南浦和物件との比較も重要ですが、ここ2,3年で都内も浦和近辺も明らかに価格が上昇してますので、周辺の駅で現在供給されている物件との比較も重要です。交通利便性が大分劣る北浦和をみると、特に学区への強みも無いプラウド北浦和が徒歩4分で坪270なので、ブランド感や方角、徒歩分数で割引くとしても、260は無くはない水準かと。
まぁ私も個人的にはリリーゼと同程度の250位になるべきだとは思いますが、原材料費の高騰が続いてるのでコスト面で値上げしないと厳しそうなんですよね…。あと、坪260だと都内は選択肢ほぼ全滅で、じゃあ埼玉で交通利便性や環境が良い所ってなっても選択肢が少ないので、割と強気な価格設定で押し切りそう。

[58: 評判気になるさん]

それにしても、南浦和って高いとは思いませんでした。
駅の開発もなさそうだし
子供いる人は大変そうですね！待機児童埼玉でナンバーワンなので。
安い部屋でいくらなのでしょう？

[59: マンション検討中さん]

南側がマンションだから日当たりは難あり。
学区は南浦和小と岸中で図書館も近いし塾多いので子育て環境はすごく良い。
値段は高い、数年前のプラウドと同じくらい？な印象。
リセールはネームバリューないから難しいかも。

[60: 検討者さん]

高いと言っても、じゃあ他に坪260万円で何処買うかって話なんですよね…。東京勤務で子育て家庭だと、通勤利便性が良くて治安がいい街がまず必須条件だと思うんですが、この条件で徒歩7分以内に当て嵌まる同価格の物件が本当少ないんですよね。都内や浦和は価格で選択肢無いですし、川口辺りはなんとなくですが治安や学校に不安で、北浦和だと日々の通勤が厳しく感じており、南浦和だと始発で座れるし学区も良いし東京駅まで40分ならギリありかなと気になりました。
都内だと私立受験必須だと思ってましたが、岸中学だと中学は公立でいいからその分学費浮く点も魅力かなと思った点です。

[61: 匿名さん]

フロントやガーデンの頃とでは市況が違いますよね。プラウドシティも今考えると激安でしたし。北戸田ですらグロス5000万超えなので都内だけでなく埼玉も新築は目に優しい価格にはならないでしょう。今の市況は一次取得且つ新築オンリーの検討者にとってはきついですね。

[62: 通りがかりさん]

プラウド南浦和神明やパークハウス南浦和ガーデンが出た当時は坪260?270で高過ぎると叩かれてましたし売行きも悪かったですが、仮に今同価格で出てくると順調に売れるでしょうね。北浦和駅徒歩4分かつ学区面での魅力が特に無い（常盤小中でない）プラウド北浦和が平均270万で順調に売れてる時代ですし。
本当に6000万円弱の選択肢が少ない時代ですね…。都内や浦和だと、駅近なら7000万円弱からスタートの時代です。待ってても日々家賃はかかるし今後下がる見込みも特に無いわけで、それこそ家賃に数百万払って数年待って、逆に更に相場が上がったら目も当てられないですし。
いずれにせよ、妥協点（西向き、南浦和駅前のキラキラ感なし）が気にならないなら個人的には全然アリな物件だと思います。少なくとも出す金額に対する生活満足度は悪くない物件かと。リセールバリューは知りませんが、今の時代に6000万弱でリセールバリュー気にするなら新築諦めて、浦和駅徒歩10分程で築20年前後のマンションをリノベするのが良いのでは。

[63: マンション検討中さん]

なんでこんなに高いんだろうと不思議に思いました。
オリンピック需要もなくなったので資材高騰の影響は受けていないのではと思います。人件費もそれほど変わっていないだろうし。土地の価格、学区、ファミリータイプの新築、浦和バリューですかね（南浦和ですが）。土地はオープンハウスの建設予定地でした。どこかのタイミングでポラスが取得したのだと思います、高そう。学区は南浦和小、岸中で希少（南浦和小は白幡中と南浦和中で9割）。

南浦和駅前はどうしようもないですね、地主の力が強すぎる。
丸広百貨店はヤオコーが入ってから賑わっていますので、今後に期待。

[64: 匿名さん]

資材は高騰してますよ、そもそも海外との引き合いも関係してくるので、オリンピック需要が?とかはそこまで関係ありません。米国は低金利を背景に一本調子で住宅価格も建設件数も上昇してますし、中国のインフラ需要も強いです。（一例の記事ですが。共英製鋼、異形棒鋼値上げ　12月分4～5%：日本経済新聞 　　
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO67168990Z01C20A2QM8000/）

人件費については私が建築関係では無いので知りませんが、少なくとも人件費は下方硬直性があるものですし、昨今のソーシャルディスタンス等で非効率化してる部分もありそうなので、こちらの面でも下がる余地は少なそう。

[65: 評判気になるさん]

ポラスの魅力的なピアキッチンや、
あくんだな、はお高めの70越えの部屋にしかないですね。
それなのに価格差はあまりないですね。

[66: 匿名さん]

南向きや設備、ブランド感に拘る方でしたら、プラウド南浦和神明の中古が5980万円（坪270ちょい）で仲介サイトに出てるので、そちらを検討しても良いかも。まだ築浅ですし。
この前までパークハウス南浦和ガーデンの出物もありましたが、売れてしまったのか掲載無くなりましたね。フロントについては一回も中古市場に出回ってません（多分）。
リリーゼも中古で出てるみたいですが、ファミリーとしては面積狭いんですよね…。

[67: 匿名さん]

南浦和だけでどこも新築は高過ぎて従来そこのエリアを検討していた属性の方からすると高嶺の花になってますね。

[68: 匿名さん]

寧ろ浦和が最近高騰し過ぎですよ。駅徒歩4分新築のレジェイド浦和が70平米ちょいの3LDKで 7500万円からと案内来ました。4LDKだと9100万円かららしいです。
便乗して、浦和徒歩7分程の中古ですら70平米ちょいが7000万円オーバーで売りに出てるのを見かけます。南浦和北浦和も上がってきてますが、浦和と比較すると全然ついていけてません。

[69: マンション検討中さん]

浦和エリアのマンション、軒並み高値圏ですね。
高すぎる！な口コミが多い気がします。。私も同意。
不動産会社も浦和ブランドにのっかって高値で売りたいんでしょうが、地元民は異常だなと思う。
都内から移動してくる世帯年収1500万以上の世帯を狙ってるのかな？

[70: 匿名さん]

交通利便性、買い物利便性、治安教育環境、地盤の強さの全てを満たそうとすると、都内だと山手線内側とかになり億近くになりますから、共働きでも普通のサラリーマン世帯だとキツいですよね。
そこまでは出せない人達が、地盤の弱さを妥協して湾岸タワマン等の都内周辺地域に流れるか、荒川渡って災害にも強い浦和まで流れるかって感じになってる気がします。後者２つが似てる価格帯になってきてます。都心部の価格が崩れない限りはこの流れ（都内からの高年収世帯の流入）も変わらないのではないでしょうか。
南浦和西口側も割と上の条件を満たしてますが、駅前キラキラ感やブランド感が無いので浦和より大分ディスカウントされてる状況ですね。住環境やコスパ重視で、キラキラ感やブランド感を特に気にしないなら、南浦和はお買い得だと思ってます。