【契約者専用】パークタワー勝どきミッド/サウス

[匿名]

パークタワー勝どきミッド/サウスの契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443745/

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/


名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A1棟（サウス）
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1500番
用途：共同住宅、店舗
総戸数：約1590戸（以前の情報）
階数：地上58階、地下3階
施工会社：鹿島建設株式会社
売主：鹿島建設株式会社

名称：勝どき東地区第一種市街地再開発事業施設建築物 A2棟(ミッド)
所在地：東京都中央区勝どき四丁目1501番 他
用途：共同住宅、事務所、店舗、保育所
総戸数：約1070戸（以前の情報）
階数：地上45階、地下2階
施工会社：清水建設株式会社
売主：清水建設株式会社

販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社

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[1951: 契約者さん5]

来年の夏くらいには内覧できるらしいですね。内覧してから入居までも待ち遠しそう。

[1952: 契約者さん3]

>>1951 契約者さん5さん
内覧どころか地権者は夏にはもう住んでるしな

[1953: 契約済みさん]

TTTからの住み替えという話は聞きますが、私が直接聞いた人は４人が賃貸からの住み替えで、所有の人は１名（＋私自身）です。そんなに何十戸もあるのでしょうか？　今すぐ物件を売らせたい不動産屋の営業トーク？

[1954: 住民さん8]

>>1953 契約済みさん
すみません。なに言ってるか少しわかりにくいです。

[1955: 契約者さん7]

>>1954 住民さん8さん

要約すると

5人聞いた人がいて
4人がTTT賃貸からPTK購入
1人がTTT購入からの住み替え（自分）

私以外に本当にTTTからの住み替えの人いるんですか？
私不動産屋にハメられました？

[1956: 契約者さんさん]

？？普通にTTT分譲からの住み替えの人なんて何戸もいると思うけど。

[1957: 契約者さん5]

>>1956 契約者さんさん

根拠は？

[1958: 事業協力者さん]

来年夏の入居楽しみです。
エンジョイします。

[1959: 契約者さん]

>>1957 契約者さん5さん

うちもTTTからの住み替えです。
もう売りましたけどね！

[1960: 住民の人に質問したいさん]

>>1959 契約者さん

売った場合は、PTKご入居までは近くで賃貸ですか？
私もTTTにずっといるので今の市価で十分だから売りたいのですが、引っ越しや仮住まいを考えるとなかなか腰が重く。

[1961: 契約者さん5]

最近ネタがないので、現地の様子をアップ。ミッドはメトロパビリオン鋭意建設中。サウスの車止めはやっぱりカッコ良さそう。ドラマの撮影で使われそう。

[1962: 契約者さん3]

>>1960 住民の人に質問したいさん
煽るわけじゃないですが、相場が急落したら本当にパッタリ売れませんよ
今で満足ならそろそろ手を打たれてもよいのではとも思います
いつ急落するかなんて誰にもわかりませんけどね

[1963: サウス契約済み]

>>1960 住民の人に質問したいさん
僕はTTTではないですが、先に売りました。その方が万が一先々の市況が悪くて売れ残ったりするリスクないし、現状の価格ゾーンで利益確定できたので。

とは言え、入居までの間は賃貸コストが掛かるので、現時点で売った価格から賃貸コストは差し引いて考える必要あるけどね。

どちらも一長一短ですが、少なくとも利益確定できるとこは事実だし、もし売れ残った時の不安リスク考えたら、先売りがベストと判断しました。

[1964: 契約者さん8]

フラッグが入居延期しなきゃ後売りで良かったんですけどね。
正直チキンレースだと思います。

[1965: 契約者さん3]

>>1963 サウス契約済みさん
私も湾岸タワマンですが、同じく先に売って利確しました。違うのは、住み替え先が賃貸ではなく、別の即入居可の湾岸外でまた買って、24年にそちらをまた売ります。湾岸タワマンより価格帯が安いところなので、競合しないかなと思ってます。かなり面倒でしたが、賃貸コストが結構かかるので、プランCを捻り出した。

[1966: 契約者さん5]

>>1961 契約者さん5さん

車乗らないのであまり真面目に見てなかったんですが、サウスの図面見ると、タクシーとかはここの左から地下に入って、地下に車寄せがあって、昇って右から出てくる流れで合ってます？

[1967: 契約者さん3]

>>1965 契約者さん3さん
同じ作戦です。うちは、戸建てですが
希望金額で利確できました。
この先どうなるか不安だったので
今年売る決意をした次第です。

[1968: 内覧前さん]

？湾岸タワマンから戸建に移ったってこと？状況悪化してないか？爆笑

[1969: 契約済みさん]

>>1967 契約者さん3さん
私もタワマン売って利確して、PTK買うお金から余っている分で狭い新築マンション買って住んでます。PTKに引っ越してから現居は売りますが山手線内なので24年問題は大丈夫かな、もし影響受けそうなら賃貸にしてもいいかなと思っています。

[1970: 契約者さん3]

そうなんですね！
うちは、都内戸建て売却からの
ペットあり、ハイルーフ車なので
マンション難しく新築戸建て購入しました。売れなければペット可で賃貸出そうと思ってます。勝どき引っ越しの際は、抽選無理なら車諦めようと思ってます。まぁ駅近だし、タクシーで銀座、豊洲すぐですし、運動だと思って歩いても！とにかく最終住まいは、サウスなので楽しみですね。

[1971: 契約者さん2]

>>1969 契約済みさん
そうなんですね。結構同じこと考える方いますね。24年問題はやっぱり気になりますよね。フラッグ含めるとすごい住み替えの数なので、湾岸中古マンションの競合が多く、一時的に買い手市場になることは容易に想像つきますよね。山手線内側の狭いマンションなら、トントンくらいでは売却できそうですね。

[1972: 匿名さん]

>>1971 契約者さん2さん
内側も上がった分は下がると思って返済計画を立てた方がいい。それは2013年頃。

[1973: 契約者さん2]

サウスですが、窓ガラスにUVカットはつけますか？

[1974: 契約者さん5]

>>1966 契約者さん5さん
そうなると思いますが、実際には一階で降りる人が多いと思います。

[1975: 契約者さん2]

>>1973 契約者さん2さん
白いプラスチックが黄ばむのでやるつもりです。

[1976: 契約者さん4]

>>1974 契約者さん5さん

確かに、実際はそもそも入らずに手前で降りるんでしょうかね。笑
タクシーもあそこに踏み入ってしまうと、下通ってぐるっと回らないと引き返せなさそうですし。

[1977: 契約者さん1]

今後、車社会がどうなるか読みづらいと判断したのかもね、カーシェアや電気自動車、自動運転など長期的に不確定要素が大きいから、古いマンションでは駐車場が余っているし、

[1978: 住民さんこん]

>>1957 契約者さん5さん

横から失礼。
根拠というのか、PTKの担当の方も勝どき晴海周辺のマンションからの買い替えが多いと言っていました。
晴海三兄弟の、特にパークハウス2棟は売却が今多いらしいです。
TTTは湾岸エリアで年数も古い方ですし、そこに比べたら駅近で新築でテナントも多数入る新しいマンションに移りたいのは納得

[1979: 契約者さん2]

>>1978 住民さんこんさん

私はローンを組んだ銀行担当者にも同じことを聞きましたよ。

[1980: 評判気になるさん]

結局駅から遠いのがだるくなったんだろうな。

[1981: 名無し]

>>1977 契約者さん1さん

クロノ、ティアロ、ベイサイドなど駐車場は全部空き無しですね。DTなども満車だそうだ？

[1982: たぬき]

今日相談会に行くために近くを通ったので撮影してきました^ ^。　楽しみです。　冬でもサウス角部屋階層にもよりますが北側は西日が当たりますね

[1983: 契約者さん2]

>>1973 契約者さん2さん


角部屋ですけど、UVカットは標準で、UV＋断熱にするとオプションなのでは？

[1984: 住民さん8]

>>1982 たぬきさん
植栽の工事やってた？

[1985: 契約者さん1]

KTT高層階からのPTKです

[1986: 契約者さん2]

>>1985 契約者さん1さん
写真ついてなかったため再送

[1987: 契約者さん4]

>>1986 契約者さん2さん

夜景バージョン。

[1988: 契約者さん8]

>>1973 契約者さん2さん

迷ってます。
UVは基本ついているガラスなのですよね？
日射調整と、飛散防止を言ってました。

フロアコーティングとか水回りフッ素とか薦められましたが皆さんどうしますか？

[1989: 契約者さん12]

いろいろと迷いますよね。
UVカットを気にされるのであれば、UVカット率を担当者に確認の上、判断されるのがよさそうです（個人的にはガラスフィルムを貼る判断をしています）。
なお、フロアマニキュア、水廻りコーティングなども、担当者からの情報を元に自身で必要と判断した場所に適用予定です。
ご参考まで。

[1990: 契約者さん8]

>>1984 住民さん8さん
植栽は私が見た範囲ではやってなかったです。

[1992: 契約者さん3]

>>1989 契約者さん12さん
角部屋のFIXはLOW－Eガラスなので主に断熱に効果ありで、UVカット率は６掛け位です。南、東など１１時前後に日が入る部屋はUVフィルムはあった方が安心かと。

[1993: 契約者さん3]

>>1988 契約者さん8さん
水回りフッ素はやらないと思います。そんなに効果があるわけでは無さそうだし、2～3年で効果が切れて自分でスプレー吹きかけて再コートと言われたので、それ程度なら市販のスプレー買った方が安いから。

[1994: 契約者さん12]

>>1992 契約者さん3さん
ですね。

ちなみにLOW-Eには断熱と遮熱がありますが、日が入る南側は遮熱タイプと伺ってます。
遮熱効果のあるガラスフィルム（レフテル）により、さらに遮熱効果があがるそうですが、適用するかは個人判断ですね。

[1995: 契約者さん7]

>>1993 契約者さん3さん
ありがとうございます！

[1996: 契約者さん1]

今日見てきましたが、ミッド側は植栽始まってました

[1997: 契約者さん1]

現在フラット35で住宅ローンの仮審査を通して1人名義で売買契約を締結済みなのですが、金銭消費貸借契約前までにプロパーでペアローンの審査を通してローンを組む事は可能なのでしょうか？
レジデンシャルLIFEの入居までの流れを見る限りでは2023年秋の購入者名義・資金計画の確定まであれば間に合いますよね？

[1998: 契約者さん5]

>>1997 契約者さん1さん
そうですね。私なら念のため営業に確認しますけど。

[1999: 入居前さん]

>>1997 契約者さん1さん

はい、仮審査はそもそも購入能力のない人を足切りするだけの意味しかありません。
2023秋にもう一度勤務先や年収確認（2022分の源泉徴収票）がガチであります。契約時に仮審査が通ったとかなんの意味もないですし、考慮されません。
というわけで、2023秋までは白紙と思って大丈夫ですので、ペアローンも今から検討可能です。

金融機関勤務の者より

[2000: 中古マンション検討中さん]

>>1999 入居前さん
例えば契約時には十分な年収があった方が、リストラになったり、年収が下がった場合、ローンが通らずにキャンセルさせられるとかいう事態もありうるということなんですかね？
あと1年何があるかわからないでしょうし

[2001: 契約者さん8]

>>2000 中古マンション検討中さん

ローンが通らなくて、自己資金での補填も難しい場合は当然キャンセルになる場合が基本だと思いますし、この期間は安易に転職などもしない方が無難と思います。
ただ、事由にもよりますがローン特約はあるはずなので、手付金は返還されると思ってます。

すいません、専門の人間でもなんでもないので違ってたら教えてください。

[2002: 入居前さん]

>>2001 契約者さん8さん

ローン特約というのは、「契約後に仮審査が通らなかった時だけ」の話です。足切りに引っかかった人の救済というわけです。
２０２３秋にローンが通らない場合は特約は適用されないので、自分で現金を工面して頭金を増やすしかありません。できなければ買い手都合のキャンセル扱いで、手付金は戻ってこないし、内装をオプションでいじっている場合は現状復帰の費用もかかります。

繰り返しますが、２０２３秋のローン申請時の状況ですべて決まります。仮審査は関係ないです。その時転職したり無職になっていて年収が下がっているとローンは通らないです。転職直後の場合は、転職先から見込み年収の証明書をもらったり、その銀行にある程度の預金や投信があれば考慮されます。
逆に言えば、仮審査の時と違う銀行でローンを申請したり、ペアローンにしたり、なんでもできます。仮審査に通ったからといって、銀行側にローンを出す義務もなければ、我々もその銀行で借りる義務もありません。

金融機関勤務の者より

[2003: 契約者さん3]

>>2002 入居前さん
審査のプロセスや内容は金融機関によっても違うんじゃない？基本、契約時に本審査まで通過してると思うので、私の場合は、契約時と勤め先や他の借り入れ状況に変更がない場合は、そのまま実行されると言われてます。銀行によっても違うかもしれません。

[2004: 契約者さん1]

お二人とも同じこと言ってますよね？

＞その時転職したり無職になっていて年収が下がっているとローンは通らないです。

＞契約時と勤め先や他の借り入れ状況に変更がない場合は、そのまま実行されると言われてます。

[2005: 契約者さん1]

あとローン特約が効くのは仮審査ではなく本審査までのはずです。
つまり、一度本審査を通してしまうと特約は失効するので、本審査は出来るだけ融資実行が近くなってから行った方が買主側のリスクは低いです。

[2006: 契約者さん3]

>>2005 契約者さん1さん
本審査で通らないと契約できないはずですよ。仮審査はあくまでも簡易的な審査なので。それとも仮審査だけで契約してる方いるんでしょうか？

[2007: 契約者さん5]

>>2006 契約者さん3さん
仮審査後の本審査はあくまでその時点であって本当に融資実行される今から一年後とかにもう一度審査あるわけですよ
そこで落ちる人もいるのでは？という話をしてるんでは？

例えばTwitter社で働いてた人とかね

[2008: 契約者さん7]

>>2002 入居前さん
つまり契約してから引き渡しまでの間の方がリスクとしては高いですよね？
竣工済み物件ならそんな心配はないわけですが、どんな人気物件でもキャンセル住戸はあるように数年もあれば必ず経済事情、その他激変する人はいるわけで

この数年で離婚する人もいるかもしれませんし

[2009: 契約者さん1]

まぁなんと言いますかなんとなく皆さんの書いてる内容は皆さんの間で認識があっているなと思いました。

[2010: 匿名さん]

ここ引き渡しのころには金利２ー３パーは上がってそうだね。おめでとう。

[2011: 契約者さん8]

>>2010 匿名さん
ありがとう?

[2012: 契約者さん5]

>>2010 匿名さん

今何パーかすら大して気にしてないな。社会常識として数字は認識してるが、上がろうが下がろうが購入意思に影響するもの？

[2013: 入居前さん]

>>2004 契約者さん1さん

2002です。はい、勤め先や借入状況や年収に変更がなければ問題ないです。変更がない旨をあらためて確認されます。源泉徴収票を出さないといけません。

[2014: 入居前さん]

>>2005 契約者さん1さん

ローン特約が効くのは不動産売買契約書に印鑑を押した後、仮審査が通らなければ、２０２３の本審査も通る見込みは少ないため、契約解除できるというものです。（そうすれば売主はその部屋をさっさと他の人に売れます）
２０２３で審査通らない場合を救済する特約ではないので、２０２３時点でローン通らずに現金でも払えない場合は買主都合のキャンセルとなります。

2002より

[2015: 入居前さん]

>>2007 契約者さん5さん

はい、おっしゃるとおりです。
Twitter社日本法人の人は、売買契約時に年収３０００万円で、仮審査に通っていたとしましょう。
2023秋頃の審査時点で無職なら、仮審査の結果など全く考慮されずに、ローンはおりません。他に就職できていて、30代で年収１５００万円くらいあれば８０００万円くらいまでは頭金なしでもいけるかもしれませんが、１億円は頭金をいれないと無理ですね。銀行が見るのはあくまでも、今現在毎月いくら収入があって、その中から無理のない範囲で継続的に返済できるのかという点です。


2002より

[2016: 匿名さん]

>>2012 契約者さん5さん

おめでとう。金利1パー上がると返済２千万上がるよ。市況もその分冷え込むし。

[2017: 入居前さん]

>>2008 契約者さん7さん

そうですね、この物件は契約からローン実行までがかなり長いため、その間の家族構成変化や年収変動がリスクとなります。不安ゆえに、ローン特約を2023の本審査においても有効と勘違いというか、都合よく誤った解釈をしている人が少なからずいるのでしょう。
離婚の場合は、三井不との契約はどちらかが引き継ぐことになると思いますが、私も詳細わかりません。対銀行という意味では仮審査をペアで申し込んでいても、既述のように本審査はまた改めてなされるわけなので、その時にシングルで申し込めばOKです。しかし、２馬力でペアでないと買えないような部屋だった場合は、ひとりの収入ではローンが通らない恐れがあります。

2002より

[2018: 契約者さん7]

>>2016 匿名さん

ご忠告痛み入ります。
私の購入した部屋ごときで2000万上がるとしたら確かに凄いことです！

あと一応こちらは基本的に節度ある購入者の方が見ておられるようなので、私も含めあなたのような民度の方は引き続き検討板でも盛り上げるとして、移動しましょうね。

[2019: 名無しさん]

金融機関ニキ、変動金利いつ頃上げる予定ですか?

[2020: たぬき]

金利は余程のことがない限りそこまで上がりませんよ…
アメリカは5.５がほぼ天井、QTも継続、黒田さんの任期終了の時期にはアメリカの金利は平行または下げ方向のバイアスが掛かってるとデータも出てるので日本の金利が上がる大義がないので3%は夢物語です。

[2021: 名無しさん]

バイアスたぬぽんの妄想は要らないので、金融機関ニキの見解が聞きたいですね。現状ほぼ利益のでない変動利率で貸し付けてる理由をね。

[2022: 入居前さん]

>>2021 名無しさん
利益がでない？　インターバンクで-7bpくらいで調達して変動（+60bpくらい？）で貸せば十分儲かりますけど。。

金融機関ニキより

[2023: 契約者さん4]

>>2021 名無しさん
これがそのまま専門家のデータなのだが見てもわからないのか…残念です…w

[2024: 契約者さん6]

>>2021 名無しさん
金融機関ニキが変動上がらないと言ってるので、少しは安心していいのでは？それとも、あなたは買えなくて、金利上がってほしいと思ってる残念な人？

[2025: 匿名さん]

>>2022 入居前さん

恐慌変動マンがわらわらわいてきてて草。固定はもう上がりっぱなしで戻らないぞ。
早めにフラット審査しといた方が良いのでは？

[2026: 入居前さん]

>>2025 匿名さん

フラットにせよ銀行のローンにせよ、審査結果には有効期間があり、通常３ヶ月なので、２０２３秋以降でないと審査のしようがありません。

恐慌変動マンより

[2027: 契約者さん7]

仮に大きく上がるんなら繰上げ返済すればよろし

[2028: 匿名さん]

大企業新卒の給与ダダ上がりだな。
大手は２５万あたりまえ、３０万ちかいのもざら。
インフレは目の前だな。

[2029: 契約者さん7]

>>2028 匿名さん
新卒不足であげてるだけで、その分年次があがったときの昇給を抑えてるだけだけどな！

[2030: たぬき]

CPI速報値やはり下がってきました。
良い傾向で下がってきているので金利もせん大多数の専門家の想定通りの5%前後が上限かな？
今までの日銀の金利政策と米金利の上限が見えている状況では日本のプライムレートはさほど上がらない。金利はそこまで心配しなくて問題なしと思われます^ ^

[2031: 入居前さん]

10年固定で2.0から2.2%くらいまででしょう。

ニキニキ

[2032: 契約者さん1]

ここって地権者住戸の賃貸に住む人の方が、購入者よりも早く中に入れるってこと？

[2033: 契約者さん6]

>>2032 契約者さん1さん
せやで

[2034: 傍観者]

>>2032 契約者さん1さん
地権者は来年９月から入居が始まります。

[2035: 匿名さん]

まちどうしいね。

[2036: 口コミ知りたいさん]

>>2034 傍観者さん
可哀そう。工事続いているから、うるさいだろうね。周辺整備も未完成だから落ち着かない。しかたないか、ﾃﾞﾍﾟの提案通りにするしかない。

[2037: 契約者さん7]

>>2036 口コミ知りたいさん
工事は地権者入居までに終わりますよ
各戸の詳細なオプションとかは別かも知れませんけどね

地権者だけが半年間ゆったり使えるんです

[2038: 匿名さん]

とても楽しみです。

[2039: 匿名さん]

とても楽しみです。

[2040: マンション検討中さん]

>>2036 口コミ知りたいさん

ふふ。共用部は半年でしっかり使い倒しますのでご安心を。

[2041: 契約者さん5]

>>2040 マンション検討中さん

どうぞ。

[2042: 契約者さん2]

>>2040 マンション検討中さん
どうぞ。

[2043: 匿名さん]

なりすましだよ。

[2044: 契約者さん7]

>>2043 匿名さん
でしょうね

[2045: 匿名さん]

質問させてください。
敷地内にレンタサイクルありますか？

[2046: 契約者さん7]

>>2045 匿名さん
docomoのシェアサイクルであればありません。マンション固有のものはあります。

[2047: 匿名さん]

>>2044 契約者さん7さん

賃貸で入りますよ。

[2048: 契約者さん5]

>>2047 匿名さん
ありがとうございます。ぜひ高い賃料を払って住んでください。

[2049: 契約者さん7]

>>2047 匿名さん
狭いお部屋に住まれるのですね

[2050: eマンションさん]

若いのを共用に呼んで毎晩パリーナイツ楽しみ。分譲組の皆さん、お先に楽しみますね　むふふ(*^^*)