レ・ジェイド浦和ってどうですか？

[マンション検討中さん]

レ・ジェイド浦和についての情報を希望しています。
駅から徒歩４分の物件です。
小学校も近くにあったり、間取りも豊富なので気になっています。
公式URL：https://sumai.es-conjapan.co.jp/urawa44/index.html

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東高砂町36（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩4分、
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩4分、
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩4分、
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩4分
間取：1LDK＋S～4LDK　 ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：54.32平米～94.04平米
売主：株式会社日本エスコン
施工会社：未定
管理会社：株式会社エスコンリビングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[151: マンション検討中さん]

>>149 マンション比較中さん
間違った、意図的になにか悪く見せる情報はいらないな。
武蔵野台地は川が多く元低湿地が多く、地盤が良くないところが多いのは真実ですよ。残念ながら。
昔は東京は海で、だいたいが埋立地ですからね。地盤がいいわけがない。だから大地震になったら大変だって言われているんですよ。あー怖い、怖い。

[152: 匿名]

>>142 買い替え検討中さん
浦和は川は多くないですよ。
高砂は日本古来からある縁起のいい名前で、まわりより土地が小高いからつけられたものです。
こじつけと悪意もいい加減になさい！

[153: 匿名さん]

浦和って、周りとは違うんだという無駄なプライドが高い人が多いイメージでしたが、この掲示板見てるとやっぱりイメージ通りですよね。人的なものも考慮すると北浦和辺りの方が住みやすそう。近所付き合い大事ですし。

[155: マンション検討中さん]

>>153 匿名さん
普通の感覚として、間違ったことが書いてあったら正すでしょう。マンション検討者さん達などのために。
特に若葉マークの人とか、手のこんだ悪意のあることをしつこく書きこむ人が多いようですね。

[156: ご近所さん]

>>152 匿名さん
浦和競馬場内の公園中央に藤右衛門川が流れていて貯水池がありますよ。武蔵野台地は地縁がないので分かりかねますが、浦和については。。。
自分は知った上で住み続けますけどね。
画像は西口方面で無料配布されている浦和紹介です。参考までに。

[157: 匿名さん]

>>141 名無しさん

図を見るとやはり西側の方が地盤が良さそうですね。

[158: 通りがかりさん]

西口の再開発待つのもありですかね。でもここより高くなりますよね、たぶん。

[159: マンション検討中さん]

高くても資産性は確実ですからね
ここは新築以外ではこの価格で欲しいとならないです

[160: マンション検討中さん]

ここの現地に行ったことある方なら、通行量が結構ある場所＆電車の音もうるさい場所にあるので、値段がみあっていない気がすると思うのですが。。歩道が整備されたりして安心して歩ければいいのですが、それでも電車の騒音で窓を開けることはめったにできない気がします。

[161: 周辺住民さん]

今はコロナで飛行機が減便されていますが、羽田新ルート（悪天時）でちょうどこの場所の真上を飛ぶ計画になっています。電車の音以上に、これからどうなるかわからない飛行機の音対策の方が気になります。

[162: マンション検討中さん]

>>158 通りがかりさん

多分レベルではなく、西口再開発は圧倒的に高くなるでしょうね。そちらであれば、都内住民からも相当の需要を取り込めるでしょうし。

[163: マンション検討中さん]

駅4分で学区もいいしコレいいな。
どうせ東口だし線路も近いし道路も狭いしきっと安いに違いない。
しかし出てきた価格は駅4分に相当する高値だった。

東口西口関係なく駅4分なら高い、そして線路が近くても道が狭くてもそんなの関係ないのだが、甘い期待で膨らんだ。そういう値段出すなら西口にもっと条件のいいマンションが出てくるはずだ。西口にできるであろうマンションはさらに高くて手が出るようなものじゃないということにまだ気がついていない。

[164: マンション検討中さん]

>>9 マンション検討中さん

安くなかった。

[165: 匿名さん]

>>163 マンション検討中さん
願望と予測を履き違える人種いますよね
その通りにならないと騒ぐけど、現実見てる人たちが買っていき余計に騒ぐ。
オリンピック後やコロナでマンション暴落論を撒き散らしていたのもこういう層。

[166: 匿名さん]

オリンピック後に価格が下がるって根拠の薄い話、まじめに信じてる人結構多くて驚きました。

[167: 匿名さん]

オリンピック後やコロナ後にマンション価格が下がると言う話は自分も聞いた覚えがあります。
理由はよく分かりませんが…オリンピック後は土地の供給が増え土地の価格が安くなり建築資材の価格も低下が期待されると言っていたような気がします。

[168: 坪単価比較中さん]

>>167 匿名さん
1.五輪後に土地供給増える：何故？何処にマンションに適した大型土地ある？
2.土地価格が安くなる：では何故高いいま売らない？安く売る理由は？
3.建築資材価格低下：これ、資源国でも無い日本ではあり得ないです
で、一番大きい人件費はこれ以上下がりようが無いので、全部撃破されませんか？

[169: 匿名さん]

全て根拠が無い妄想ですよね。そもそもマンション建てるのに、土地取得から設計、資材調達など、何年間かかると思っているのか。オリンピックだけで価格が動くわけが無い。

[170: 通りがかりさん]

でもこれ以上マンション価格が上がっては、普通の人が買える物件はますます限られそうです。マンション価格は上がってるのに、内装などの質は下がっているものがほとんどで、買う気が起きない。

[171: 買い替え検討中さん]

>>170 通りがかりさん
日本もいい加減に業者主導の新築信仰を捨てて中古リノベの舵切れば選択肢はずっと広がるよ。

[172: マンション検討中さん]

>>168 坪単価比較中さん

土地供給の増加については、2022年以降、生産緑地の宅地転用が可能となることも一要因かと思います。実際の影響がどの程度かは不明ですが。

[173: マンション検討中さん]

生産緑地は駅の周辺にはないためマンション用地には向きません。
そのため宅地転用しても相続対策系の賃貸マンション、アパート、あるいは戸建て分譲になります。つまり駅近のマンション用地としての供給ではないため土地価格も高止まり、マンション販売価格も高止まりということになります。安くなることはないです。

[174: 匿名さん]

住宅ローンの金利が少しだけ上がるそうですよ。
何時からなのかは分かりませんが、情報では固定金利のほうを
上げるらしいです。嫌な話ですよね、全く。

[175: 匿名さん]

上がるといっても僅かですし、そもそも今の環境下で固定金利はあまりいないでしょうから影響無さそうですけどね。少なくとも今後10年程度は変動金利が上がる要素は皆無です。仮に上がっても、日銀がマイナス金利を0に戻す分の0.1%程度でしょう。

[176: 匿名さん]

>>175 匿名さん
住宅ローン控除が改正されて、残額の1%ではなく利息分のみ、なんてことになったら変動でもあがるんじゃないですか？

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん

ちょっと仰ってる意味がわかりませんが、ローン控除はローン金利の支払額でキャップされますけど、ローン金利はローン控除と無関係ですよ？
少し専門的になりますが変動金利は日銀が決めている政策金利に連動しますし、物価目標の達成には程遠くて日銀が利上げする状況には無いので、固定金利が上がったとしても変動金利が上がる状況には無いとの認識です。

[178: 匿名さん]

こちらは44戸と言う小規模マンションもあってかと思いますが、
第一期一次販売数が3戸とは他のマンションに比べると少ないように思います。
ここは時間をかけてゆっくりじっくり販売していく方針なんでしょうか。

[179: マンション検討中さん]

レジェイドつくばのほうは非公開抽選とかやって荒れてるし変わった販売方法なのかも知れません
3戸はもう客が決まってたりして...

[180: 匿名さん]

>>178 匿名さん

高値追求するのでは？
個人的には今の時代からすると、
3戸はあの場所からすると、
ほかと比べてあまり高くないと
感じたし。

[181: 匿名さん]

売主も建設会社も関西系でしょうか。

建設会社は未上場ながら50年以上黒字経営で立派な会社のようです。

[182: 通りがかりさん]

>>86 マンション検討中さん
欲しいと思える住戸が見つかると嬉しいですよね。
購入できるといいですね！

[183: 匿名さん]

浦和駅東口の交差点で昨晩歩行者も巻き込む交通事故がありましたね。
歩道が狭いのは不安ですが、駅近物件は魅力的ですね。

[184: マンション検討中さん]

>>181 匿名さん

売主の日本エスコンは中部電力の子会社になったとのニュースが

[185: 匿名]

>>178 匿名さん
4月中旬から3戸となってます。
まだ1か月も期間あるのに、3戸だけ？
席は満席なのに、なんでだろう？

[186: 匿名さん]

>>129 匿名さん
プラウド浦和仲町はレジェイドと変わらないみたいだよ

[187: 匿名さん]

天井高が2,300というのにはビックリした?

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん

ここ？嘘でしょ？

[189: 匿名さん]

>>188 匿名さん
マジです。
サッシ高2,200の天井高2,300でした。

[190: 匿名さん]

>>180 匿名さん

本当に3戸でしたか？
予約してるけど急いで見学する必要があるのかな？

[191: 匿名さん]

>>189 匿名さん
成る程サッシ高が高いのですね…。とはいえ天井低い。

[192: 匿名さん]

天井高が2300ってホントですか？
もしホントなら薄型の照明器具でないと圧迫感ありますね。

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さんホントです。
モデルルームもダウンライトでしたが、かなりの圧迫感で沢山のマンション見てきましたがあんな低い天井初めてでかなりの衝撃でした。

設備等は良いとは思いましたが、高さ制限があり部屋数作らないと単価が上がってしまうとは言え自分的にはちょっと無理でした。

[194: マンション検討中さん]

>>193 匿名さん
まさかと思って物件HP見直しましたが、ハイサッシの記述はあるものの天井高の記述は無し...。ただ、ハイサッシの表現イラストを見たら確かにサッシの上と天井の差が殆ど無い。もし天井高2,300mmが共通仕様だとすると普通のシーリングライトではなくダウンライト+間接照明とか、他にもよほど空間デザイン考えないと、小柄な方で無い限り日頃ストレス溜まりそう...。
てっきりハイグレード物件だと思ってましたが、90m2超えのHタイプとかでもそうなの？せめて2,400mmにしとけば｢ちょっと低い？｣くらいで済んだだろうに、勿体ない！

[195: 匿名さん]

>>194 マンション検討中さん
ハイサッシなので天井高が2,300なので差がありませんでした。
確かにハイグレードなのかもしれませんが、相場を考えると、この天井高で部屋数を確保しているのでそれを考慮に入れてしまうとかなりの割高感だと思ってしまいますし、それでしたら東池袋のステアリくらいもっと仕様を高くして欲しかったです。

高さ制限があるためHタイプも天井高は変わらないかと。

ホントせめて2,400にしておけば低いよねで済んだと思います。

それでも売れてしまうんだろうな。

[196: マンション検討中さん]

2300はさすがに低いですね
いくらハイサッシとはいえ視覚的にかなり狭く感じそう

[197: 匿名さん]

>>196 マンション検討中さん

この価格でなければ、ハイサッシだし致し方なしと思えなくも無いですが、この価格だと流石に…って感じですね。

[198: 匿名さん]

>>196 マンション検討中さん
感じた印象は狭いって言うよりは圧迫感がかなりあって、嫁は洞窟みたいって言ってました。

[199: マンション検討中さん]

モデルルームで価格の説明ってあったのでしょうか？
Hはやはり1億超えてくるんでしょうか…坪単価400だと1.14億くらいですよね。
そこまでくると浦和タワーの19階クラスになるので流石に無いかもしれませんが、最近の浦和を考えるとあり得そうで怖いですね。

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん
価格は70平米台の上層階で8,000万弱で、Hタイプは多分もっと高くて1.3億くらいじゃないですかね。

[201: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん

ありがとうございます。
1.3億ですか！そうなると坪単価460万近いですね…

[202: 評判気になるさん]

1.3億出して天井高2.3mの物件購入するってホントにモデルルーム見て決断されるんですかね？

[203: マンション検討中さん]

　いくらハイサッシでもCH2300の分譲マンションなんて昨今ありえんですよ。戸数確保のためとはいえよくこんな企画とおりましたね。大手じゃまずとおらない。いくらなんでも利益追求し過ぎ。

[204: マンション検討中さん]

野村不動産が同じ価格になりそうであれば、迷わずそちらを購入したほうがいい気がします。

[205: マンション検討中さん]

階数犠牲にしてでも天高確保してプレミア感出したほうが戦略的に良かったのでは

[206: 匿名さん]

>>205 マンション検討中さん
そーすると、ただでさえお高い今の物件価格が7?12%ほど更に高くなっちゃうから事業性としてGO出なかったんだろうね。

[207: 匿名さん]

最低でも2400は欲しかったですね。2300だと流石に他のマンションと比べて悪目立ちし過ぎです。

[208: マンション検討中さん]

第1期は3戸なんですね。
何回に分けるんだろう？
2300とはいえ立地を考えると高くても即完売ですかねぇ。
つくばのように非公開抽選なのかが気になります。

[209: 匿名]

>>208 マンション検討中さん

不動産は立地が全てだよ
天井高や設備を気にするのは分かるけど優先順位を間違えないように

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
早く売れるか、高く売れるかという不動産屋さんの視点ならその通りだね。

[211: 匿名さん]

>>203 マンション検討中さん
戸数確保って、そんな理由あるかな？
予定か計画に当初何かのボタンかけちがいみたいのが
あったのでは？　後からわかったみたいな。
2300は聞いたことない。

[212: マンション検討中さん]

購入しようとしていたけど、2300ですか。今のマンション2500なんで低く感じそうです。でも駅近でセカンドハウスによいのですが。悩みます。

[213: マンション検討中さん]

再来週以降の希望住戸受付で希望を出そうと思っていますが、どのタイプが人気なんだろうか…。
結構調べてもう買った気になっているから、抽選落ちたらショック大きいなぁ。
落ちたらプラウド待ちだな。

[214: 匿名さん]

確かに立地が1番だとは思いますが、モデルルーム行ってみて体験した2,300の天井高の圧迫感には自分には無理でした。

[215: マンション検討中さん]

2300はかなり圧迫感あるでしょうね…

[216: 匿名さん]

ホームページ等でサッシ高をアピールするなら、天井高もちゃんと説明なり事前にほしいですよね。

[217: 匿名さん]

天井が低いメリット
1 冷暖房の効率が良い
2 電球の交換がしやすい

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん
このクラスのマンション購入検討者にそんな点が訴求するか？

[219: マンション検討中さん]

マンマニ砲もきましたし、相当厳しいですね。。

[220: 通りがかりさん]

マンマニへのお布施が足りませんでしたね。プラウドなら見逃して貰えたかも。

[221: 通りがかりさん]

>>217 匿名さん

まぁ最大のメリットは単価が安くなる事ですね。

あれ？

[222: 匿名さん]

無理に二重床にしなくていいのに。
賃貸レベルの天井高に二重床で騒音トラブルやばそう。

[223: マンション検討中さん]

今住んでる場所の下り天井部分がちょうど2300でした。
身長180センチあれば背伸びで手が届くと思います。

[224: マンション検討中さん]

一般的な天井高よりも200も低いので入居者の平均身長155センチ位のマンションになるんでしょうか。
検討できる人がかなり限定的になるかと。

[225: マンション検討中さん]

女性でもリビングの電球切れには困らなそうですね。

[226: マンション検討中さん]

今のマンションは天井高2500の下り天井2200ですが、やっぱり下り天井の場所はすごく圧迫感あります。吊り下げるタイプの照明は使えないですよね…。個人的にただでさえ圧迫感のあるマンションなのに、天井が低いととてもしんどいです。窓が多くて開放感のある間取りならなんとか許容できるかなぁ

[227: マンション検討中さん]

間取りも縦に長いから狭くて低くて圧迫感ありそう

[228: 匿名さん]

まんまにさんの記事きました。

https://manmani.net/?p=36540

[229: マンション検討中さん]

マンマニさんはっきり高スペックでないと言い切ってますね。設備は一定程度オプション等でグレードアップできますが、天井高だけはどうにもなりませんからね。

[230: 匿名さん]

浦和駅徒歩4分
高砂小学校、岸中学校が通学区
2重床、2重天井、2重サッシ
ディスポーザーも付いてます。
これからはオプションでグレードアップできません。

[231: マンション検討中さん]

立地や天井高以外の設備仕様がどんなに良くても天井高2300という1点で、私はアウトです。前代未聞の伝説に残るマンションになるのでは？マンマニは今の相場からは安いと言っていたけど埼玉で坪350はするわけで、決して安くない。2013年築の目黒駅駅近の高台マンションや、2015年築の東池袋のブリリアタワーとくらいの価格ですよ。

[232: 匿名さん]

今まで何となくの慣例で最低2400が常識となっていたものの、この厳しい環境下で前例に囚われず批判覚悟で本当の顧客ニーズを探っているようにも思えます。結果が楽しみです。天井高気にしない層は多くはないが一定数いるはずだし、彼等はあまり声が大きくないと思うので、ニーズの顕在化がしづらいと個人的には思います。

[233: 匿名さん]

ニーズはあるかもしれんが、「格安」であるのが条件じゃないかな。
確かに坪350ってかのブリリアタワー池袋の分譲価格と同じだね。

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん
確かにそうかもしれません。ただ、そのあたり含めてどうなるかは気になります。いい意味でも悪い意味でもエッジが効いてますから。

[235: マンション検討中さん]

そこまでして浦和の駅近に住みたいかね
教育ガチるんだったら私立一択だし
まあ天井高なんて気にしないというか普通の天井高2500って知らない層もいるからそういう人は違和感なく買うかな

[236: 匿名さん]

>>231 マンション検討中さん
安いってのは「新築別件としては」ってのがポイントなので、中古でも検討できる方はサヨナラ案件ですね。

[237: 口コミ知りたいさん]

自分は正直モデルルームで見ても気づかなくて、その後の説明で「あ、2300なんだ」と思ったくらいなので天井高はあまり気にしていない側です。
むしろ天井の造りは洋室まで全部綺麗で、図面で見る限りは他のタイプも同様だったので「今まで検討してきた中で一番良い天井の造りだな」とか思っていました笑
結局空間デザインは目線に何を入れるかなので、その辺のセンスは要求されるなと思っていますが。2300だとインテリアの選択肢も狭まりますしね。

ただ、駅近＆学区を同条件で満たそうと思うと、そもそも物件がかなり限られるんですよね…。
・浦和に住みたい
・通勤や利便性を考えて駅近が良い（must10分、want5分）
・子供の友達が近隣に住んでいる「公立」でのびのび育てたい
・欲を言えば良い学区の方が安心できる
・なかまち商店街は好きだけど、住むにはちょっと…
・日照が無くなるリスクが少ない立地が良い
・タワマンに住んで後悔したことがある（低層が好き）
・収入にはそこそこ余裕があり、坪350を高すぎるとは感じない
自分と同じく「レジェイド何これドンピシャじゃん！？」と感じているタイプは一定数居ると思っています。
もちろん多数派じゃないとは思っていますが。
44戸しかないですからね…、正直瞬殺するんじゃないかなと思っています。

確かに坪単価を10?15%上げてでも6階建てにしてくれたら満点だったかなとは思っていますけど、まあ結局何を優先するかですよねぇ。

[238: 匿名さん]

>>237 口コミ知りたいさん
賛否両論である事がこのマンションの価値なのかもしれませんね。結局売れそうな気がします。

[239: 検討板ユーザーさん]

天井高なんてみんな気にしないんじゃない？すぐ売れるでしょ
名実ともに浦和の伝説となる実力があるマンションでしょうね

[240: 匿名さん]

天井高は前代未聞の低さなので一度見てみたい（笑）
浦和に住みたいってどんな理由なんだろう。学区というのもピンとこないなあ。

[241: 匿名さん]

マンマニの現地リポート
車の交通量が多く、お年寄りが車道に出るなど心配なシーンありましたね。（冒頭）

[242: 坪単価比較中さん]

>>241 匿名さん
ブログ記事とYouTube記事とセットで見ると、言わんとするところがよく分かる情報でしたね。あれだけ物件見まくっているマンションマニアさんがあそこまで言ってらっしゃるだけに、2,300mm高のインパクトは強烈なのでしょうね...。

[243: 匿名さん]

坪平均単価350って言うけど、天井が低ければ空間が狭くなるわけだから、部屋が狭くなるのと同じ事で、普通のプレミアムな部屋は天井が高くなると普通は坪単価も高くなるわけですよね。

って事は天井がここまで低いって事は坪単価が普通の天井高の部屋よりは高いのと同じ事ですよね。

[244: 匿名さん]

住居形地域を強調しているが、一部商業地域にかかってるんだね。それだと住環境としては商業地域立地とさほど変わらないような。
せっかくの7階建なんでデザインはもう少し頑張ってもらいたかったね。アーキサイトメビウスとかIAOあたりで。

無垢フローリングというのはマンションとしては珍しいが、今や必須の床暖房がつかないというのは残念だが企画倒れだろうか。

[245: マンコミュファンさん]

素朴な疑問です

二重床・天井高2300と
直床・天井高2450であれば、後者のほうが良いように思うのですが...
前者が採用されたのは何故でしょうか

[246: 匿名さん]

>>245 マンコミュファンさん
前者が良いと判断したからでしょうね。階高よりも二重床を重視する方もいるでしょうし、別に不思議という程では無いですよ。

[247: 評判気になるさん]

>>245 マンコミュファンさん
デベロッパーさんがその方が売れると判断したから、ですよね。
なお、直床と二重床での高さ差は10cmくらいだったはずなので、それを変えても2,450mm迄は届かないかと。2,400mm届くかどうかも怪しいんだったらイメージ的に高級な雰囲気出せる二重床にしておこうって感じのような気がする。

[248: マンコミュファンさん]

>>246
ありがとうございます。
前者が良い人も後者が良い人もいる中で、会社として前者でGOということですね。

あと、2450ではなく2400でした。誤記失礼しました。

[249: マンコミュファンさん]

>>247
さんもありがとうございます!

[250: 匿名さん]

>>248 マンコミュファンさん

246ですが、とはいえ直床は珍しく無いけど階高2300はかなり珍しく悪目立ちするので、僕個人としても何で？とは思ってます。まぁ無難に落ち着くデベが多い中で、この攻める姿勢は好きですが。