ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[881: 通りがかりさん]

管理会社委託するかどうかは組合員の考え次第でしょう。
フルで頼むか、部分で頼むかも管理組合で話し合って決めればいいと思う。
ウチのマンションは管理会社におおよそフルで頼んでいます。
最もありがたいのは、突発的な設備の大きめな事故対応。
原因が自分たちでは分からなかったときも、管理会社の技術社員が駆けつけてくれて事なきを得ました。
小さな修繕等は近所の業者に直に頼んでます。
管理会社だと起票が何度か必要で手間もかかるので、数千円から数万円の急ぎの案件だとその方がいいらしいです。

[882: 匿名さん]

日本総合住生活って、もともとURの物件管理してるところだから、良くも悪くもお役所的な会社ですよ。

[883: 匿名さん]

>>881

管理会社が仕事をしてくれるかどうかではなく、重要なことは費用対効果が適正かどうかです。

設備の事故対応は設備業者に頼めば同じことをやってくれますよ。むしろ管理会社にフルで頼んでるのに、小さな修繕を組合でやらなければいけないとは管理会社の怠慢では？組合でやってても、結局会計処理を行うので起票の手間は変わらないのでは？

大丈夫ですか？そこの管理会社は。

[884: 匿名さん]

>>883 匿名さん
なにか話がかみ合ってない感じ。
通常の設備の修繕は当然のことながらしっかりした設備会社に依頼していますよ。修繕工事の半数以上は、直発注ですよ。管理会社はそれに対してとやかく言わないし。

管理会社にフルで頼むという意味には、当たり前のことですが、標準管理委託契約別表４の 建物・設備管理業務のこと。修繕や工事をフルに頼めとか要求する管理会社なんてあるんですか？委託契約にそんなこと盛り込む会社あるんですか？

突発的な事故には、標準管理委託契約など通りに管理会社に委託しているマンションが多いと思うけど、その点検業務に絡むところもあるしね。スピードも機動力も必要。

会計処理は起票だけじゃないんでね。支払い決済は、しっかりしたところであれば、少額の決済でも社内で数名、管理組合に対しても複数名の理事の承認を要求してくるので、ウチの場合は細則で定められた金額内の場合、理事会承認で支払い決済ができるようにしているのです。

[885: 匿名さん]

いや、単なる業務をありがたがっているのがおかしいと言う意味です。
そもそも事故は突発的でそれに対応するのが仕事でそこにお金を払っているわけですから。

[886: マンション検討中さん]

https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474

これ見たらマンション管理会社のフロントで、時間かけてやる仕事って存在しないんだな。一瞬から数時間、精々数日で終わる仕事しかない。こんなものの為に大規模物件でも管理費の何割もとられるのバカらしすぎる。

[887: 匿名さん]

>>886 マンション検討中さん
管理委託料の全部がフロントにだけ支払う訳じゃない。
清掃員や管理員、会計等ちゃんと調べてから書いた方がいい。
管理員等の雇用を維持したり居住者や不動産屋の問い合わせ等自分たちで出来るなら自主管理にすればいいよ。大規模マンション程難しいのが分かると思うけどね。

[888: 匿名さん]

>>887

ちゃんと調べた方がいいのはあんただよ。全部フロントに払うってどこに書いてあるの？

>管理員等の雇用を維持したり居住者や不動産屋の問い合わせ等自分たちで出来るなら自主管理にすればいいよ。大規模マンション程難しいのが分かると思うけどね。

不動産屋の問い合わせだけに管理費のうちの何割も払うなんて馬鹿げすぎてるね。
暇な管理人で十分対応できる。要するにバカ高いピンハネ料金を支払う管理会社の仕事を管理人にやってもらえばいいだけ。デマばらまいている暇あってら転職活動でもしてなさい。

[889: 匿名さん]

てか厚労省が15棟も掛け持ちできる暇な仕事って言っちゃってるからな。

[890: 匿名さん]

>>888 匿名さん
お前も良く読んだら？まあ読めないからデマばらまいてるんだろうが。
管理員にできると思うならやってもらえばいい。お前みたいなアホの相手とかさせられたらすぐ辞めるだろうけどな

[891: 通りがかりさん]

この人何ムキになってるんだろう。何も言い返せないからバカとしか言えないバカだと自分から申告しちゃってる事に気が付かないらしいw

[892: 匿名さん]

>>891 通りがかりさん
誰に対して言ってるのか書けば？ルールも知らないバカ

言い返すレベルか？理解すらできないらしい。

[893: eマンションさん]

よくわからないけど、自分のマンションに管理会社の人間が何人関わっているか考えたらフロントがどれ位専属で対応するか分かりませんか？

ある程度の会社なら時間単価5,000円以上。管理人なら1,500円から2,000円かな？もっとやってほしければその分対価は発生しますよ。

[894: 通りがかりさん]

↑専属で対応って、厚労省がフロント1人につき15棟程度担当持つって言ってるじゃん。それとも専属って意味分からないか？

よく平気でマンション管理会社のフロントが専属で一つのマンションにつきっきりみたいなウソを平気でつけるな。嘘ばっかりついてピンハネする事しか頭にないから信用されないんだよ。

[895: 通りがかりさん]

管理人で時給1500円の求人なんてないよ？あったらリンク貼ってみろよ。

その管理人の時給ってのは管理会社のピンハネ分が乗っかった時給だろ？w

[896: eマンションさん]

>>894 通りがかりさん
本当に理解力ないんですね。つきっきりでいてほしければ対価が必要と言っています。
被害者意識が強くて嘘をつかれていると、思い込みばかりですね。

[897: eマンションさん]

>>895 通りがかりさん
時間単価を時給と思い込みですか（笑）正社員として働いた事ありますか？一人雇うのにどれだけ費用がかかるのか、交通費、休むときの代わり等、無知には考えも及ばない所に費用が掛かりますよ。

[898: 通りがかりさん]

だからつきっきりじゃないのにボッたくってるから問題だって言ってるんだろw

[899: 通りがかりさん]

1人雇うのに、どれだけかかるかって、管理会社フロントは15棟掛け持ちだろ？　なんで一つの
マンションで1人分出さないといけないんだよw

そんな片手間でできる仕事にマンション委託管理費の何割も持っていかれちゃあバカバカしすぎるな

[900: 周辺住民さん]

嘘つきはマンション管理会社フロントの始まりだな。
eマンションさんのレスは殆ど嘘だもんなw

[901: eマンションさん]

>>899 通りがかりさん
何一つ分かってないのに、しゃしゃり出てくるから恥をかくのです。マンション委託管理費ってなんですか？管理費の何割なのか委託契約料の何割なのか、なんの事を言ってるのまるでわからないです。

[902: eマンションさん]

>>900 周辺住民さん
嘘だと言うなら一つ一つ証明せよ。

[903: 匿名さん]

上に散々既出ですよ。あんたが墓穴掘ってるレスがたんまりあるからw

[904: 匿名さん]

何回も完膚なきまで論破されてもバカだから忘れちゃうんだろうなwマンション管理会社でもよく就職できたよ。

[905: 通りがかりさん]

ニホンゴワカラナイ奴多過ギw
フロントに負けまくってここで底辺がうさバラしwwwお前等本当＊＊＊だな?

[906: マンション検討中さん]

学がないというのは可哀想だね。

[907: 匿名さん]

>>906 マンション検討中さん
お前も意味のない投稿せず少しは役に立つ情報でも出せ
学がないから無理か？（笑）

[908: 匿名さん]

フロント側の反論いつも意味不明で日本語になってないし、論点ずらしか生粋のバカなのか分かりにくいw

[909: 口コミ知りたいさん]

マンション管理会社なんて、やってることは電通以下のただのピンハネして搾取するだけの存在。関わらない方がいい。必要があれば、必要な業者に発注すればいいだけ。
まあ、発注する業務自体、普通はないけどね。更新するためだけに、ピンハネするだけの管理会社と契約するのはバカすぎる。区分所有者や理事会は早く目を覚ますべき。

ピンハネするだけの管理会社が変な業者に騙されるとダメですよと言いながら、自らが
ボッたくっていくのが管理会社

[910: 匿名さん]

おいおい、フロント側の論点はズレてなく、ズレてるのはお前
自分がバカで理解できない事を相手のせいにするのは、
すぐロンパロンパ言う単細胞の特徴
世の中仕組み少しは、、、あぁ無理か

[911: 口コミ知りたいさん]

>>910

中身も何もなく、「ズレてる」としか言えない。本当のバカなんだなw

[912: 匿名さん]

>>911
中身がないのはお前だろ。
お前みたいな暇で残り人生少ない奴は是非自主管理をw
あとちょっと痴呆が進めばまた管理会社のお世話になるけどなwww

[913: 通りがかりさん]

決算書読めるヤツいない（笑）

[914: 販売関係者さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。 　

[915: マンション検討中さん]

>>914 販売関係者さん
過去から拝見しましたが、ご近所さん他定まらない名前を使用しながらまともに議論できないこの方に論理的な説明は時間の無駄です。他スレでもズレた暴言を繰り返しているようですが手口はワンパターンで一見議論を持ちかけているように見えても、学がないから、建設的な議論になりようがなく、皆さん馬鹿馬鹿しくなって去っていきます。実際に自主管理のマンションに居住していますが、管理会社との比較についてもこの方は知識の無さを推論で断言し、それが更に極論にまで到達しています。何でも良いのですが、社会構造とピンハネの区別すらつかない方が自主管理方式を勧めるのは誤解を受けるので今後勧める側には回って欲しくないその1点です。恥ずかしい文章の羅列だ。

[916: 周辺住民さん]

＞914 販売関係者さんは正に正論で消費者側としては正しい。
＞915 マンション検討中さんみたいな管理会社側の立場から見れば目の上のたん瘤です。
あなたが管理組合員なら、＞914販売関係者さんの言ってる方が正解だし、あなたが管理会社側の営業マンなら、＞915マンション検討中さんが言ってる方が正しい。
立場の違いで正解が異なるから、あなたがどの立場かで参考にすればいい。
品がないのは＞915マンション検討中さんだ。
正誤以前の問題だが、ついつい本性が出るのだと思う。

[917: 匿名さん]

自主管理のマンションに住みたいと思う？
考えられない。

[918: 口コミ知りたいさん]

自主管理って要するに管理会社の役割が管理人に変わるだけで格段に管理費が安くなるから住民の立場なら自主管理がいいのは明らか。今や会計だってソフトで簡単だし、議事録作って配布するだけで管理費の何割も持っていかれるのは割が悪すぎる。しかも、無駄な修繕で住民の金を剥ぎ取っていく悪魔の存在。

管理会社が住民騙して管理費値上げしたら資産価値も崩壊するからね。無駄な修繕も増えるし、住民の立場を装って私服肥やす管理会社の養分になるなってゴメンだな。

[919: マンション比較中さん]

918は、単純に自主管理をやったことがない人の典型ですね
自主管理での理事会の仕事が会計と議事作成が主な仕事だと思っているなら、自主管理はやめたほうがよいよ。もっとネットでいいので勉強したほうがよい

費用（金）と時間（手間）の関係なので、管理費を各段に安くしようと思うと、かなり住民負担が大きくなるというだけ。

[920: 口コミ知りたいさん]

だから管理会社へ支払う金が割り合わないくらい、コスパが悪いって理解できないのか？w　

住民が草むしりしなきゃいけないとか、デマ撒き散らして嘘ばっかつくから信用されないんだって。勉強はしなくていいから、早く消えなさいw

自主管理で住民負担なんて全くないよ。理事会の負担が若干増えるだけ。

理事会と住民を混同している時点でデマの撒き散らし野郎ですな。これが管理会社の化けの皮です。

[921: マンション検討中さん]

>920 口コミ知りたいさん
本当にウソばかりですね。
自主管理で住民負担なんて全くないよ。？
理事会の負担が若干増えるだけ？
あなたは明らかに自主管理マンションに居住経験がなさそうだ。何も知らないのによく言うね。
ちなみに住民の草むしりウチはありますよ。しかしやる人間とやらない人間で不平等で揉めました。罰金制度も回収の困難さからなしくずしです。老人からは取れないからだそうです。自主管理なのに月2回結局業者に依頼しました。安価目的の組織なのに。
それから役員はよろず相談を受けます。電話もあります。訪問も時々あります。時間はバラバラで面倒臭くて居留守を使ったら気まずさマックスです。いつなら在宅なのかズバリ聞かれることも普通で、その情報は拡散されます。ハッキリ言うと昔の長屋ですよ。紛れもなく。客層は若い世代より高齢世代が多いです。
私は仕事で日中いませんが、嫁は嫌がっていました。あなたはただ金の話だけ！管理会社がボッタクリとか書いていますが個人的には読んでいても全くリアルさがない。金で済むなら代わって欲しいです。

[922: 周辺住民さん]

＞921 マンション検討中さん
＞私は仕事で日中いませんが、
ふ～ん、パソコンの前で管理組合が自主管理に走らないよう、嘘八百並べて洗脳活動を一日中やっているわけだ。
悪名高いマンション管理業協会の相談係なのかな？

[923: 口コミ知りたいさん]

>>921

>自主管理なのに月2回結局業者に依頼しました。安価目的の組織なのに。

でも管理会社のピンハネが乗らないんだからいいじゃん。
安価目的ではなく、管理会社の中抜き廃止が目的ね。誤解しないように。

自主管理でも管理費は取るよね？それは使わないのかな？w

色々矛盾しまくりだな。嘘とデマばかり流すと、破綻するもんなw

[924: 口コミ知りたいさん]

>>921さんのところは、全て住民が手弁当なしでやるんなら、管理費はゼロ円ってこと？それとも全部嘘だから言えないのかな？w

[925: マンション検討中さん]

>>922 周辺住民さん
あなたはパソコンで投稿しているのでしょうが、スマートフォンを知りませんか？皆あなたと同じやり方ではありませんよ。マンション管理業協会？良くわかりませんが、やはりあなたは自主管理を知らないようですね。内容ではなく素性の詮索に終始しておられる。

[926: マンション検討中さん]

>>923 口コミ知りたいさん
ウチは安価を目的として清掃も自分たちでやってます。今は一部業者委託です。関係ないあなたに「管理会社のピンハネが乗らないんだからいいじゃん。」とか 「管理会社の中抜き廃止が目的ね。誤解しないように。 」だの言われる必要はありませんし、何よりウチは管理会社の話は全く関係ありません。私の話し難しいですか？通じてますか？

[927: マンション検討中さん]

>>924 口コミ知りたいさん
決めつけが凄いんですが、マンション規模は様々でしょう？どの程度の規模で話しされているのかわかりませんが、ウチは50戸以下です。毎月の管理費から各点検業者に払ったらほぼ残りません。そんなマンションは存在しないとでも言われますか？自主管理しか知らないから管理会社との比較はできませんが、長屋感覚は煩わしさは間違いなくありますが、慣れればまぁこういうものかなという程度ですよ。ホントに何も知らないんですね。自主管理を自信ありげに語っているのに。あと管理会社に興味はありません。

[928: 買い替え検討中さん]

＞926 マンション検討中さん
＞私の話し難しいですか？通じてますか？
チンプンカンプンです。
大陸から移住してきた方ですか？
1日中暇に任せてパソコンと向き合い、営業がてらに洗脳することしか能のない人間であることは伺えます。
基本的な日本語の使い方がなってない。
あちらで育ったから仕方のないことですが・・・

[929: 口コミ知りたいさん]

間違ったメチャクチャな自主管理をしているに過ぎないのにそれを一般的な事例としていう事自体間違えてるけどね。

一般的な自主管理が意味するのは、単純に中抜き業者である管理会社と契約しない管理方式で、管理業務を住民が直接やる意味じゃない。

管理人の人件費や外注業者に上乗せされている管理会社の利益分を省くのが自主管理方式採用の主な目的です。

[930: 匿名さん]

マンション検討中さんが管理会社側の人間で無いことはすぐに分かるんだけどなぁ。
買い替え検討中さんは周りに敵を作らないと生きていけない欠陥人間、相手にするだけ時間の無駄。