ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[681: ご近所さん]

>674 SKYさん、
自主管理の理事会の方はどうなったの？
某管理員さんも出てこないし、あの話は作り話だったの？
楽しみにしていたのにね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669261/

[682: 匿名さん]

６８０さん

そこまでけちるなら、ダミーでいいと思いますよ。どうせまとものにとれてないでしょうし、本当に問題が起きたら責任問題になるので。

[683: 匿名さん]

同等なもの揃えるのに、30万円で揃えられるのに100万円かけてたら背任ですよ。。

配線カバーに70万円かけたいとか言ってるバカの言うこと信じる人はいないね

[684: 匿名さん]

〉６８３さん

というか一回も同等な物は、提示されていないよ。カメラも画素数をあわせただけで、まともにマンションで使えない物ばかりだし。

[685: 匿名さん]

たくさん既出ですし、出てない事にしたい気持ちは分かりますが、嘘やデマばかりだから管理会社に不信感出るんですよ。

別に貴方が嘘やゴマカシを言い張ったところで
管理会社の見積もり見て、通販で調べればそっちで格段に安い値段が出てくるから。

てか、なんで同じ内容なこと繰り返すんですか？

[686: 匿名さん]

６８５さん

防犯カメラの最低条件
画素数１００万以上、できれば２００万以上
有線ネットワーク対応、中国メーカーNG
防犯、防塵、暗所対応

工事は、配線カバー必須、保証は、設置保証含めたフル保証。出張対応は保証内。

分譲マンションだとこれくらいは、最低必要で、あとはマンション毎にプラス要素があると思うよ。

[687: 匿名さん]

〉たくさん既出ですし、出てない事にしたい気持ちは分かりますが、嘘やデマばかりだから管理会社に不信感出るんですよ

じゃあ過去スレで、何度も言っている有線ネットワークで屋外対応が、出てる番号出してみたら？
すぐばれる嘘は止めたほうがいいですよ。

[688: SKY]

>>681 ご近所さん
>自主管理の理事会の方はどうなったの？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669261/
↑↑カキコしてきました。
自宅マンションの悪口書き込みに問題有ると指摘されたのでちょっと自粛してたんだけどね。

防犯カメラの件、うちでも揉めてますよ。自分でたてたスレに記載したけど
うちの古株理事達も【信用度の高いA社に85万】が絶対に良いんですってよ。
でもって、長期保証が付く【レンタル】が良いんですって。
85万のカメラを５年レンタルすると130万ですけど？？
ネットの一括見積も不安だし、ビックカメラも量販店だから信用無いってさ。
「値段が高い＝信用が高い」って思ってる人と言い合いしても無駄かなと思う。
こっちはこっちで、納得した物を買えば良いんじゃないかな？

[689: 匿名さん]

>>687
7台セット
https://item.rakuten.co.jp/terasu-shop/camera_set3_8/
工賃入れても30万あれば釣りがくるな。

これを>>580と比べて管理組合はどちらを選ぶかじゃない?w

同等じゃないというなら、70万円追加で出すに足る価値をプレゼンしてよ。
てか、そもそも管理会社が提案する防犯カメラなんて、別に高機能でもなんでもないし。高機能と主張するなら、リンク貼れよ。w

[690: 匿名さん]

〉６８９さん

カメラが、有線ネットワーク対応なのです。
マンションで同軸ケーブルなんて、後付けではうのは、厳しいです｡

まぁ結局、必要な性能のカメラの価格だしとというデマが、明確になりましたね。３倍は嘘ですね。

[691: 匿名さん]

>後付けではうのは、厳しいです｡

超簡単ですが、全く何も知らないんですね。
同軸ケーブルなんて、電気工事士の資格すらいらないから、それこそDIYでもできますよ。。

では管理会社提案の3倍高い提案を自分のポケットマネーでかってくだざな。

>じゃあ過去スレで、何度も言っている有線ネットワークで屋外対応が、出てる番号出してみたら？

>カメラが、有線ネットワーク対応なのです。

意味が分からない。。まず通じる日本語でかいてくんない?
有線の方がいいの? 無線がいいの? どちら?

相変わらず日本語が意味不明だし、よく管理会社勤まってますね。すぐばれるウソをどれだけ言い張っても意味ないよ。

>>580と>>689比べても３倍以上だからね。

[692: 匿名さん]

〉超簡単ですが、全く何も知らないんですね。同軸ケーブルなんて、電気工事士の資格すらいらないから、それこそDIYでもできますよ

？？
意味が分からない。
３倍高いといったカメラは、ネットワーク対応で、安いカメラは非対応。

資格云々ではなく、スペースの問題なんだけど、本当に分譲マンション関わったことなく、イメージだけで、批判しいるんですね。
もう少し勉強して下さい。

[693: 匿名さん]

〉有線の方がいいの? 無線がいいの? どちら

もしかして、有線ネットワークの意味が解ってなかった？
LANケーブルで、繋げるって意味だったんだけど、そこから、説明するのは、ちょっと大変ですので、勉強して下さい。
でも、同等性能で、３倍ではなうことは、解りました。

[694: 匿名さん]

意味不明。一人で無線LANの話してたのか？
日本語がどうしても通じないらしい。

じゃあ管理会社が提案する超ハイスペックだと信じて3倍以上高い機材喜んで使ってりゃいいじゃんw

[695: 匿名さん]

別にあんたが3倍じゃないとデマを言い張ろうが、調べたら誰でも分かることだからw

[696: 匿名さん]

まあネットワークカメラも楽天でセットで10万位内で売ってるけど、管理会社のボッタクリ業者使いたければ好きにすれば？　ネットワーク対応だから3倍高いけどと言ってさw

[697: 匿名さん]

〉６９４
有線ネットワークカメラの話しているのに、同軸ケーブルのカメラ出して、来たから、意味解ってないと思っただけ

でも、これで、結局３倍の根拠は、出ていないことが、はっきりしましたね。

[698: 匿名さん]

往生際悪いな。

じゃあ管理会社提案の値段言えるのかな？

言えないよなw 3倍以上の提案してるのバレちゃうからなw

3倍以上でなければ何倍なのかな？
そもそも、あんた、何一つ一切根拠を言わず
どれだけ明示されてても見ないフリして否定ばかり。

そりゃ、管理会社は信用失うばかりだなw

[699: 匿名さん]

もうそろそろカメラの話はいいんではないの。

[700: 匿名さん]

防犯カメラを通販で買って設置だけ発注ってのは、最近知識ある管理組合でやられてて、マンション管理士やコンサルもこのやり方を推奨します。

見積もりの手間まないし、何より管理組合提案より格段に安い。1番最悪なのはリースやレンタルです。月に20000円でも5年で100万円以上になるからどう考えても買った方が安い。

でも管理会社は万一の時とか、言うが、通販でも保証つくし、どう考えても3倍以上の価格差を正当化できる様相ないんだよな。

[701: 匿名さん]

６９８さん
本当に往生際悪いね。

まず値段云々の前に、提示された仕様のカメラが、一度も出されていないこと認めたら？
最後までネットワークカメラ理解できていなかったではないですか？

〉じゃあ管理会社提案の値段言えるのかな？
そもそもネットワークカメラ前提のマンションに、同軸ケーブルのカメラで、比較して、３倍って言っている時点で。。

管理会社の出してきた値段なんていちいち覚えていないよ。理事会でも何個か別途見積りとって、全部で比較するのが、一般的なので、ただの１提案というだけなので、どれが管理会社のなんて、気にしていない。

[702: 匿名さん]

そりゃ、3倍以上高い管理会社の提案の見積もりとは比較にならんからねw どんだけ頭悪いんだよw

> まず値段云々の前に、提示された仕様のカメラが、一度も出されていないこと認めたら？

また見ないふりかな？そもそも管理会社提案のカメラがネットワークカメラの仕様があるのかも不明w

>管理会社の出してきた値段なんていちいち覚えていないよ。

話にならんな。全部妄想じゃんw

なんでそこまで高いだけの防犯カメラに拘るの？誰が得するの？

全てがおかしいわw

[703: ご近所さん]

＞なんでそこまで高いだけの防犯カメラに拘るの？誰が得するの？
そりゃ決まっている。
必死に言い訳しているハイエナさんたちです。
自分たちの餌がなくなるからね。

[704: 匿名さん]

〉なんでそこまで高いだけの防犯カメラに拘るの？誰が得するの？

何度も言っているが、高いものに、拘っていなくて、そもそも配線的に同軸は、つけれないと言っているのと、防犯的に配線むき出し工事を反対しているだけ。

[705: ご近所さん]

＞防犯的に配線むき出し工事を反対しているだけ。
704さん、エアコン工事と勘違いている。
LAN配線むき出し工事なんてできるの？

[706: 匿名さん]

配線の処理に3倍かけられる金銭感覚が凄いw

[707: 匿名さん]

そもそも防犯カメラをどうやってLANケーブルで繋げるんだ？w

配線的に同軸はつけられないってどう言う意味？カバーなら1メートル400円ほどで売ってるんだが、、w

[708: 匿名さん]

〉LAN配線むき出し工事なんてできるの

安いだけの工事業者は、平気でやるよーー。

[709: 匿名さん]

防犯カメラとLANケーブルでいったい何を繋げるのかなw よく管理会社務まってるなw

[710: 匿名さん]

〉７０９

ネットワークカメラ知らない？
そんな無知だと、どんな業者からでもぼったくられるよ。

[711: マンション掲示板さん]

709さん

専門業者のカメラが高いって、結局性能や仕様を知らないだけだったのですね。

[712: 匿名さん]

管理会社がネットワークカメラを提案しているという根拠はどこにあるんですか?

LANケーブルてせ繋がれた防犯カメラを運用しているマンションはどこに実在しているんですか？

[713: 匿名さん]

ネットワークカメラも調べると屋外で使えて、200万画素のカメラが1万円程度でありますが、、、w

https://kakaku.com/specsearch/1008/

とにかく、通販でどんな機能でもたいてい揃えられるのに、どうしてもバカ高い管理会社提案の業者を使わないといけない理由は何ですか?

[714: 匿名さん]

えっ？
屋外対応、200万画素、PoE給電のネットワークカメラが、1万円程度で買えるのですか？

[715: SKY]

>>713 匿名さん
１万円程度のカメラ・・・性能が・・・どうなんでしょ？
私が指摘されたのは、照射距離高めの方がズームに耐えられる。
シャッタースピード１秒に何コマかが重要。
映写角度はどのくらい？

私自身素人だから細かい所は分からないけど、この３点は気にしてる。
最近、皆、帽子被ってマスクしてて顔が良く見えない。
上から撮影したんじゃ誰か分からない。
なので、照射距離高め＆映写角度高め設定で、遠くから近づいて来た人を映す必要有。
今時無いと思うけど、10年前に使ってた防犯カメラは１秒１コマ映像だったから
自転車で爆走する人はカメラに映らない。
ジョギングしてる人はピンボケしてる。

事件が起きた時の犯人特定、画像切取り写真＆拡大で顔が映って無いと意味が無い。
まあ、走行中の自動車運転手まで映る様な高性能カメラは要らないけど・・・

価格.comに掲載中の7399円のカメラ製品情報に私の知りたい情報無かった。
そして電池式・・・電池切れてる事に気づかないパターンが想像できる。
まさか、これを薦めてはいないですよね？

[716: 匿名さん]

5年前までは40万画素くらいが主流だったけど、とにかく通販は嫌で3倍高くても管理会社を信頼して買いたい人はどうぞ、としか言えない。

通販で公共施設へ導入実績もあって保証のある十分な機能のものが買えるのに、それでも管理会社提案の業者からしかどんだけぼったくられても買いたい人は買えとしか言えないなあw

[717: 匿名さん]

スカイさん

機能は書いてますよ。検索もできますし。防犯カメラで電池式なんて聞いたことありませんが。そもそもいままで、何年間で、何回防犯カメラが役だったことあるんですか？

[718: 匿名さん]

〉７１３
まだ、理解していないのですね

少なくとも、無線LANは、駄目で、防犯カメラで絞ってみてください。

[719: 匿名さん]

〉それでも管理会社提案の業者からしかどんだけぼったくられても買いたい人は買えとしか言えないなあw

カメラの値段なんて、調べれば、すぐわかるのに、どこでﾎﾞｯﾀｸﾙのよ？

[720: 匿名さん]

築浅ですが、管理会社はマンションの売主の子会社で、売主、管理会社、理事会が完全に仲間みたいです。理事会は完全に言いなりで、その上、売主側の販売時の説明不備に沿って運用を変えていきます。多分、管理費はザルかなと思っていきます。

[721: ご近所さん]

＞715 SKY
＞10年前に使ってた防犯カメラは１秒１コマ映像だったから
嘘つけ！
100円ショップで買ったおもちゃなんだろ？

[722: ご近所さん]

＞どこでﾎﾞｯﾀｸﾙのよ？
勿論、痴呆症候群住民で構成された区分マンションかな？
最近多くなってきている。
気の毒に、ハイエナの餌だ。

[723: 匿名さん]

719さん

だってネットでは調べないんだろ？w

そもそもあんたは管理会社の提案が何か、値段もスペックも言えない時点で答える資格ないでしょ。それ言えないのに、自分の思い込みと比べても、他人に説得力ないよw

[724: 匿名さん]

>>713 の
https://kakaku.com/specsearch/1008/
から、
屋外対応、200万画素、有線LANのネットワークカメラを２万円以下で買うことはできないことはわかった。

[725: SKY]

>>721 ご近所さん
あ、ごめん。
「防犯カメラは１秒１コマ映像」って発言、某営業マンに言われた話。
まあ、モノクロだったし、機械もデカイ。いつ買ったやつか分からない。
試しに自転車で走り抜けたらコマ送りでワンカットしか入って無かった。
なので付け込まれたんだろうな。
「即買い替えるべき。今、弊社で紹介してるカメラは……」って話。
で、高級カメラのレンタル契約って話になったんだけど・・・
そのまま自動更新だったから色々見逃し(汗)
営業マンに進められるがまま鵜呑みにすると損するよって実体験。

ま、安いカメラは何かしら理由はあるはず。
カメラで無くても電化製品買うなら性能は必ず見るでしょ？
安けりゃ何でもいいって言うのはちょっと怖い。
逆に高けりゃ性能良いって言うのも違う。
どうなの？８K画像とか要る？音声要る？

[726: 匿名さん]

〉勿論、痴呆症候群住民で構成された区分マンションかな？

そうなったら、何もできない。自主管理にしたら管理すらできないから、少しくらい高い程度で終わっているなら、全然ましですね。

〉７２４さん
そうだと思いますよ。カメラの仕様全くわからず３倍高いって言っていたのですから、設置できないカマラが安いからって。。。。

[727: 匿名さん]

>>724

まずそもそも、管理会社の提案は有線LANのネットワークカメラなのか?w
有線LANの防犯カメラ運用しているマンションなんかそもそもどのくらい実在しているのかな？w

存在していないものと比べられてもなwww

まず、管理会社の提案が有線LANで繋いでる防犯カメラを提案しているという証拠をあげてくれよ。話はそれからw

[728: 匿名さん]

７２７さん
〉５８０
〉こちらはサンプルみたいだが、７台で１００万円以上
http://netcamcam.net/data/%E9%A3%9...

そもそもあなたが、３倍高い根拠とした、見積りの内容が、ネットワークカメラだからですよ。
何度も言っていますが、性能が違うものを比較しても意味がないからです。

[729: 匿名さん]

このスレには、AHDカメラとネットワークカメラの区別ができない投稿者が多いですね。

[730: マンション検討中さん]

結論としては、仕様がわからないなら、少しくらい高くても専門業者に頼めということですね。
安くても設置できないなら、一番無駄で、買い直したら、一番高くつくでしょうね。