ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6596: 口コミ知りたいさん]

>>6595 名無しさん
どこがわからないのか具体的に書いてくれませんか？日本語でお願いします。
無敵

[6597: eマンションさん]

>>6594 マンション検討中さん

3183さんでしょ？内容一緒だもんね。なんで自演荒らし行為を繰り返すの？

[6598: マンコミュファンさん]

>>6597 eマンションさん
そういうのいいんで自主管理の素晴らしさ語ってくださいよ

[6599: マンコミュファンさん]

ドロボウ社員がいる管理会社使うより
素人でも管理組合ですべてやるほうが絶対にいいわさ
マンション購入する人なら多少の知識はあるし
修繕も建設建築関係者とかプロも住人にいるっしょ
会計事務くらい外注すれば万全
まぁ会計の専門家も住んでるなら頼めばええかもw

[6600: 匿名さん]

築40年になる分譲マンションの区分所有者です。

保険会社に提出する漏水の示談書に、当方の名前を記入し、勝手に捺印までしてました。

『有印私文書偽造』という立派な犯罪です。
（5年以下の懲役）

犯人は、管理会社の社員でした。

[6601: 評判気になるさん]

>>6599 マンコミュファンさん
>マンション購入する人なら多少の知識はあるし
根拠のない妄想

>修繕も建設建築関係者とかプロも住人にいるっしょ
根拠のない妄想に加え、自社または関連会社への発注によるキックバックのピンハネ（笑）

>会計事務くらい外注すれば万全
これはいいんじゃない？外部に誰がデータや情報を連携するのか知らんけど

>まぁ会計の専門家も住んでるなら頼めばええかもw
建設建築関係者と会計の専門家ばかり負担を強いられるクソマンションだな

[6602: 検討板ユーザーさん]

>>6601 評判気になるさん

おめ
屁理屈はいいんだよ
現実が大事な
おめバカすぎ
金出すのは誰か
よーく考えろ知恵遅じいさん

[6603: 評判気になるさん]

>>6602 検討板ユーザーさん
現実見たら自主管理は築古マンションで僅かしかやってないんだけど？
お前の理想的な自主管理は一部の住民に面倒を押し付けるやり方だというのが分かったよ。誰がやるんだよ

[6604: 匿名さん]

今時の自主管理は、住民自らが日常清掃したりするのでなく、主に専門業者への外注手配でしょう。
平時だけなら敷居は低いが、災害時の対応ができるのかが課題。

できる能力のある人が、ボランティア（又は寸志）で主導してくれるなら、反対しない。
その人が引退し、継げる能力のある人がいなければ、管理会社に全部委託か第三者管理に移行すればよいだけ。

[6605: 匿名さん]

>>6604 匿名さん

災害時は、管理会社も対応しません。

平時から、準備しておくことが大切です。

[6606: 匿名さん]

標準管理委託契約書の緊急時の業務について、「実施することができる。」は、しなくてもよいのかもしれませんね。そもそも、大規模な災害なら管理会社も対応できないでしょう。緊急時の対応は、自主管理しなければならないと想定しておくのが良いですね。

マンション標準管理委託契約書

（緊急時の業務）
第９条 乙は、第３条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由に
　より、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕が
　ないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合におい
　て、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額
　を甲に通知しなければならない。
　一 地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、雪、噴火、ひょう、あられ等
　二 火災、漏水、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪、孤立死（孤独
　　死）等

２ 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やか
　に、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限り
　でない。

マンション標準管理委託契約書コメント

９ 第９条関係
① 本条で想定する災害又は事故等とは、天災地変による災害、漏水又は火災等の偶発
　的な事故等をいい、事前に事故等の発生を予測することが極めて困難なものをいう。
② 第１号及び第２号に規定する災害又は事故等の例については、当該マンションの地
　域性、設備の状況等に応じて、適宜内容の追加・修正・削除を行うものとする。
③ 専有部分は組合員が管理することになるが、専有部分において犯罪や孤立死（孤独
　死）等があり、当該専有部分の組合員の同意の取得が困難な場合には、警察等から管
　理業者に対し、緊急連絡先の照会等の協力を求められることがある。
④ 管理業者は、災害又は事故等の発生に備え、管理組合と管理業者の役割分担やどち
　らが負担すべきか判断が難しい場合の費用負担のあり方について、あらかじめ管理組
　合と協議しておくことが望ましい。
⑤ 組合員等で生じたトラブルについては、組合員等で解決することが原則であるが、
　管理組合がマンションの共同利益を害すると判断した場合、管理組合で対応すること
　となる。この場合に管理組合が管理業者に助言等の協力を必要とする場合、緊急時の
　業務に明記することも考えられる。

[6607: 匿名さん]

>>6606 匿名さん

そもそも、災害時は管理会社も被災しています。

道路が寸断されているので、一番乗りは自衛隊でしょう。

管理会社が到着するのは、落ち着いてからと予想します。

[6608: eマンションさん]

>>6604 匿名さん
ボランティア、寸志で動く人がいればな。
そもそも>>6601の課題が何一つ解決されてないし理事会の運営は無視か

[6609: 入居済みさん]

>>6608 eマンションさん

3183さん、荒らし行為は他所でやってもらえますか。管理会社の肩もつ人はあんたしかいないんだからさw

[6610: 匿名さん]

特定の投稿者のレスを【非表示できる】機能は便利ですね。

[6611: マンション掲示板さん]

>>6609 入居済みさん
管理会社の肩を持つように見えるの？自主管理の問題点を指摘しているだけ。

お前こそ荒らしだろ。問題点を指摘され解決策を提示できず荒らしと騒ぎ立てるだけ。
この状態で脱管理会社なんて誰が進めると思う？まともな投稿を期待する

[6612: 3183=6097]

>>6606 匿名さん

この手のいわゆる「できる規定」の対象になってるのは
「やりたくなければやらなくていいこと」とか
「できない時はやらなくてもいいこと」とではなく

「権限が無い場合でも誰かがやらざるを得ないこと」

を指してるんだよ。緊急性・必要性がそれだけ高いって事だ。
自主管理でやっても当然構わんし、そもそも管理主体はオーナーが原則だけど、業務委託契約の安全装置としては当たり前の措置だぁね。

[6613: 匿名さん]

>>6606 匿名さん

この場合においては、
「管理会社は、管理組合の承認を受けないで実施する権限を有する。」
ということですね。

[6614: 6613]

第９条（緊急時の業務）について、もう少し書くと・・・

管理会社は、第３条に規定する管理事務の範囲外であっても、以下の場合（※）には、管理組合の承認を受けないで実施する権限を有する。したがって、実施しても権限外の行為とはならない。

※　次の各号に掲げる災害又は事故等の事由により、管理組合のために、緊急に行う必要がある業務で、管理組合の承認を受ける時間的な余裕がない場合
一 地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、雪、噴火、ひょう、あられ等
二 火災、漏水、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪、孤立死（孤独死）等

[6615: 現役フロント]

災害時の対応を管理会社ができると思ってる
アホは誰ですかぁw
担当フロント1人がいくつのマンション管理組合担当
してると思ってるのか知ってるのかね？
法的には1人で30組合まで担当できるは現実は
15から20組合が限度ね　　
で　全ての災害対応なんて不可能なのよ
管理会社は事務管理の委託の受注が主な仕事
管理会社に頼れると信じるバカがいるようですね

[6616: マンコミュファンさん]

>>6615 現役フロントさん

また3183が、自演してるよ。管理会社擁護する人あんただけだから。過去ログ見ても、あんた今まで散々自演してたじゃん

[6617: 現役フロント]

>>6616 マンコミュファンさん

おたく
なにを勘違いしてるのかな？
妄想癖のある高齢者？
私たまに書き込む管理会社社員
年功序列で安月給の管理職ね
こんな匿名掲示板で投稿者の特定なんて不可能
アホな老人できのどく

[6618: 現役フロント]

あー
それとね
[なになに　することができるー]という条項は
しなくてもいいってことなのよ
管理会社が多数のマンション管理組合の
災害対応するのは不可能
自分たちで対応したり
市区町村に頼れよボケ

[6619: 匿名さん]

特定投稿者の【レス非表示機能】を試してみました。
>>6601-6618 の１８件中、>>6602 を始めとして６件が非表示となりました。

[6620: 匿名さん]

>>6619 匿名さん
どのレス番が非表示になったの？

[6621: 3183=6097]

>>6615
>>6616

なんで喧嘩してるのか知らんけど、キミ達言ってることが完全に同類だぞw
仲良く揃って自主管理派じゃないか。

緊急時対応の「できる規定」の意味、
これだけ丁寧に説明してやっても理解出来ないとは驚きだな。
被災マンションを十何件も同時に面倒見る事が出来ないなんて当たり前だろ？
それでも業務委託契約上は本来の権限を超えて対処出来るようにしてるという話なんだよ。

幼稚園児か？

[6622: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[6623: 3183=6097]

>>6618 現役フロントさん
＞[なになに　することができるー]という条項は
＞しなくてもいいってことなのよ

ちげーよ。
「しなくてもいい」ではなく
「誰かがやらなきゃマズい事だから
管理会社にも例外的に権限を与えている」ということだ。

キミの何処が現役フロントマンなんだ？
そんなんだからくだらないアンチに付け入る隙を与えて
業界全体の離職率が下げ止まらんのだろうに。

[6624: 匿名さん]

マンション標準管理規約第２１条第６項の「理事長は、～　保存行為を行うことができる。」について

災害等の緊急時には、平時のルールでの対応ができないケースが考えられるため、マンション標準管理規約においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行う権限を理事長に付与している。

【マンション標準管理規約（単棟型）第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第６項　理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

【第２１条コメント】
⑨、⑩、⑪　参照

[6625: 匿名さん]

「災害等の緊急時の対応」について、整理すると・・・

【マンション標準管理規約（単棟型）第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第６項　理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

【マンション標準管理委託契約書　第９条（緊急時の業務）】
第１項　乙は、第３条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由により、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕がないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合において、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額を甲に通知しなければならない。
一　地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、雪、噴火、ひょう、あられ等
二　火災、漏水、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪、孤立死（孤独死）等

第２項　甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やかに、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限りでない。

[6626: 匿名さん]

大災害が発生した直後に、
『管理会社は現地に来ない』でしょう。

せいぜい、電話かメールか、
LINE（ライン）くらいと予想します。

[6627: 3183=6097]

>>6626 匿名さん

＞大災害が発生した直後に、
＞『管理会社は現地に来ない』でしょう。

そうかもね。
で？　だから何なの？

いつまでグダグダ言うつもりか知らんけど、
キミがず～っと絡み続けてる「緊急時の業務」に関する条項は
「もしも首尾よく管理会社が現地に駆けつけても管理組合の承認が無ければ仕事に着手できない様だとマズいので、その時だけは承認手続きを省略してもいいよ」という
取り決めでしかないのだよ。
まぁだ解らんのか？　日本語読めないの？

ホントに災害等が理由で現地対応に穴が開く様な状況なら、承認の要否にかかわらず何もできんだろうに。その時は実際の契約に応じてペナルティが課される可能性もあるだろうが、一方で契約に謳われるであろう「免責事項」に該当するかもな。

『管理会社なんてどうせ何もやってくれないよ』というのがアンチ君の信条だもんね。だが、まだまだ根拠不足だな。少なくとも標管委託契約書にツッコミ入れても全然意味ないからｗ

[6628: 匿名さん]

>>6626 匿名さん
>大災害が発生した直後に、
>『管理会社は現地に来ない』でしょう。

マンション標準管理委託契約書９条１項は、管理会社が災害等の緊急時に特別な業務を実施することを約束した条項ではなく、災害等の状況下においては、「管理会社は、管理組合のために、緊急に行う必要がある業務で、管理組合の承認を受ける時間的な余裕がないものについては、管理組合の承認を受けないで実施する権限を有する」ことだけを定めた条項です。

[6629: 名無しさん]

>>6628 匿名さん
その話ここでやる必要ある？

[6630: 匿名さん]

>>6629 名無しさん

>>6602（=>>6618）氏が書いた >>6606 からの流れです。

[6631: eマンションさん]

>>6623 3183=6097さん

絶対にしする規定なら
しなければならない　と記載

おめ
アホすぎ

[6632: マンコミュファンさん]

>>6631 eマンションさん
ひゃくてん！
どこの管理会社にお勤めなんですか？是非教えてください

[6633: 匿名さん]

築40年になる分譲マンションの区分所有者です。

給湯管の穴あきが原因で水漏れが発生しましたが、

管理組合が直接、業者を手配して解決しました。

[6634: プロ設備屋]

>>6633 匿名さん
普通の事だけど自慢したいわけ？
業者に金払えば調査も住民への告知掲示に
修理もしてくれるの当然っしょ適正価格やしね
管理会社に頼む必要ないし無駄なテマチン取られるだけ
管理会社の使命はマンション管理組合に寄生するウジ虫

[6635: 口コミ知りたいさん]

>>6634 プロ設備屋さん
現役フロントの名前捨てたんですね笑
コロコロHNは変えれても中身は変えられませんね
6633の投稿見て普通の事って、もっと勉強したら？異常さに気付けませんよ

[6636: 匿名さん]

>>6635 口コミ知りたいさん

異常ではありませんよ。

管理会社に依頼しているのは、
『水漏れが発生した』ことを
伝える、連絡のみです。

その連絡以降は、すべて
管理組合が直接、業者に
発注しています。

[6637: 匿名さん]

>>6636 匿名さん
給湯管は専有部か共用部か、どっちですか？

[6638: 匿名さん]

>>6637 匿名さん

専有部分の水漏れです。

ガス給湯器がベランダにある為、
給湯配管がリビングの床下を通り
下階の水漏れ被害が大きいです。

[6639: 口コミ知りたいさん]

うちの管理会社のフロンとは１０個仕事したら９個はヘマします。
ADHDの検査してほしいです。

[6640: 口コミ知りたいさん]

>>6638 匿名さん
専有部なのに管理組合が手配したのですか。区分所有者ですべきことですよ？
今後の専有部の更新全部を管理組合が請け負うのですか。

[6641: 匿名さん]

>>6640 口コミ知りたいさん

水漏れ加害者の区分所有者から
『水道設備業者を紹介して下さい』
と、依頼を受けた時に
水道設備業者を紹介しています。

区分所有者によっては、
『専有部分の不具合ですので
知り合いの水道設備業者に
水漏れ修理を依頼します』
という方も、おられます。

いずれにしても、
管理会社に依頼しているのは、
連絡のみです。