ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6501: 匿名さん]

>>6500 評判気になるさん
管理が不安定で良くない。
文脈から察するとあなたには無理。
机上の空論を述べるな。

[6502: 匿名さん]

>>6500 評判気になるさん
マンションの水回りの管理を素人集団の組合がする。危険極まりない。マンション管理の良し悪しは水回り管理で始まり水回り管理で終わる。実務経験のない管理者には理解できないでしょうね。困ったものだ。

[6503: 匿名さん]

>>6498 匿名さん

【管理会社まかせにしない！】

これが、より良いマンションにする
ための鉄則でしょう。

素晴らしいですね！

[6504: 匿名さん]

管理組合に任せっきりはさらに危険。

[6505: マンション検討中さん]

もともとは多くの管理組合が自主管理であったが会計処理ができなかったり管理費の使い込みや業者との癒着が多発し自主管理から管理会社の管理にシフトして行った。

管理組合任せにすると元に戻ってしまう可能性があり、管理会社より安ければなんでもいいなら理事にバックマージンが支払われる事もあるだろう。

[6506: 匿名さん]

自主管理は高くつく上に資産の評価を下げる。
基幹事務と建物と設備の管理は管理会社への委託管理の方が安心です。私のマンションでは私の不注意で下階に漏水事故を起こし加害者になりました。
原因調査で管理会社の調査を受けた折に下階との示談もしてくれて被害者宅の補修工事を組合の保険（個人賠償特約）で自己負担なしでしてくれました。
下階へは菓子折りを持参してお詫びをしただけでした。
組合はこんな時の為に事故調査費用も保険で請求できるようにしていました。

[6507: 匿名さん]

>>6503 匿名さん

当方が管理組合の理事長を務めるマンションでは、
ゴミ置き場の分別・整理を理事長自らが、週3回
行っています。

人の上に立場に立つ人ほど、人が嫌がる作業を
率先して行うと、一目（いちもく）置かれた
存在になるでしょう。

これは、管理組合の理事長に限ったことでは
ありません！

[6508: 名無しさん]

>>6507 匿名さん
あなたができなくなったら一体誰がやるのか。なぜ毎日やらないのか。一目置かれて公正、公平でいられるのか。理事のなり手を自分から減らすことは継続性を考慮できていないと言わざるを得ない。
マンションの管理は一生続くのだから今だけを考えず、将来を見越した施策をできるのがまともな理事長。

[6509: 匿名さん]

>>6507 匿名さん
うちにはお宅みたいなバカ理事長が誕生したがまもなく消えた。なぜかはつぶらやでは解らんだろう( ´艸｀)

[6510: 匿名さん]

どんどん管理組合から
直接発注にしましょう！

管理会社を通さない。

[6511: 匿名さん]

それ等はピンハネではなく営利企業だから利益の追求を業としての営業活動である。ピンハネは泥棒。

[6512: 名無しさん]

>>6507 匿名さん

自主管理って理事長が清掃や点検するんじゃなくて、管理会社を通さず、直接契約するから余計な中間マージン払わずに済むと言う管理形態です。

管理会社は結局、管理や工事の品質を高めることなく、中抜きするだけだから、自主管理物件が分譲されなくなって40年以上経つのに、それ以前からの物件は自主管理のままなんですね。

だって管理会社と契約する意味が全くないですから。

[6513: 匿名さん]

自主管理はダメだ実務経験者。

[6514: 匿名]

どういう意味かな

[6515: 匿名さん]

横からまたごめんね
管理会社使うなら事務管理の委託だけで十分
マンション修繕は管理組合の総会の承認で発注でok
全ての修繕工事は施工会社と材料、素材(塗料や樹脂)
のメーカーが2社がダブルで約10年程度以上の保証付き
工事の施工は施工監理する技術者などが常駐するし
理事会や住人に負担になることは無い
管理会社に丸投げすると何もしないのに
5割以上手数料取られるから気をつけなよ
元大手管理会社フロントの忠告です

[6516: 評判気になるさん]

>>6515 匿名さん

賢い組合は管理会社に工事は関与させませんからね。中抜きが激しいから工事会社は手抜きになって最悪

[6517: 匿名さん]

>>6512 名無しさん

無償で清掃しているわけではありません。
清掃会社を間に入れています。

清掃会社と管理会社で競合させ、
その清掃会社に決めました。

管理組合にとっても、安い費用で
清掃業務を委託できて、有益です。

[6518: 匿名さん]

清掃費を節約しなければならないマンションは資産価値がさらに劣る。

[6519: 職人さん]

>>6518 匿名さん

清掃費の節約ではなく、管理会社の無駄な中間マージンをカットしただけですよ。

[6520: 匿名さん]

>>6519 職人さん

■まさに、その通りです。
去年まで、管理会社に巡回清掃を委託していました。

たまたま、2人組の清掃員が当方が理事長を務める
マンションに入るのを見かけ、離れた場所から
様子を見ていました。

そうしたら、たった15分で作業を終え、
クルマに乗り込み、出ていきました。

誰も、見てないと思ったのでしょう。
10階建てのマンションです。
（投資用の分譲賃貸）

管理会社に清掃を委託するのを止める、
きっかけとなりました。

[6521: 匿名さん]

また横からすみません
管理会社頼りにせずに管理組合主体で
マンション管理ができているマンションは
当然に資産価値も高評価できます
管理会社に丸投げできるのは
一戸の月額管理費10万円以上の超高級分譲マンション
管理会社に丸投げするなら必然的に管理費や
修繕積立金に負担額は増えることになります
ランニングコストが高額なマンションが
資産価値があるわけありませんよ
極力お金の必要な事は管理会社には任せないこと
事務管理だけで十分です

[6522: マンション掲示板さん]

>>6520 匿名さん

管理会社経由の契約はたいてい中間マージンが上乗せされていて、業者は管理会社にキックバックを支払っていたりします。だから、バカらしくなり、真面目に仕事しないことも考えられます。管理会社もキックバックくれる業者には
強く言えないので、質が落ちる。

つまり、管理会社が関与した取引は質が悪くなります。

[6523: 3183＝6097]

ピンハネは理論上あるだろうね。
実例としてどんな費目でどのくらい取られてるのか俺は知らんけど。
実際そういうことがあって、管理組合の取り組みとして削減したことがあるなら
是非披露してみてくれと何度もここで提案したんだが、
「ネットにいくらでも転がってるだろ」の一言で誤魔化される。
まあ、そういう机上の空論しか展開できないヤツはほっとくとして、委託価格の適性化を
管理組合が目指すこと自体は俺は大賛成よ。その結果「管理会社は要らない」などという
結論には到底ならないだろうと思うだけで。
だって、普通はみんな管理組合の役員なんて、ましてや管理者を兼ねる理事長なんて
やりたくないに決まってるからな。一部を除いてはだが。

賢い理事長さんが頑張ればいいとか言ってる人もいるが、まあいつもの御仁かな。
第三者管理方式も今のところはマジョリティではないけれど、検討中の組合は多いし
今後どんどん増えることは間違いない。自主管理マンションは５％から増えるどころか
もはや消滅寸前ですな。むしろそれで上手くいってる事例があればプラチナ級じゃない？
管理会社なんて要らない！と言いたいならその稀有な事例紹介とともに存分にドヤればいいのに。

[6524: 匿名さん]

>>6523 3183＝6097さん
同意

[6525: 匿名さん]

管理組合の運営を管理会社に委託する分譲マンションについて、
国土交通省は12月20日、事業者が自社やグループ内の企業に
清掃や修繕などの業務を発注する際、住民や所有者への
事前説明を義務づける方針を示した。

住民らが割高な費用負担を迫られる例があり、改善をめざす。

https://www.asahi.com/articles/DA3S16110936.html

[6526: マンコミュファンさん]

>>6525 匿名さん
いいね

[6527: eマンションさん]

そんなの当たり前やん
事前説明なしで費用がかかることを
管理会社が勝手にできるわけないやろ
緊急時以外はな
誰の金やとおもとるんや

[6528: 3183＝6097]

>>6525 匿名さん

ますます管理会社と管理組合は共存の関係性を深めるな。
流石にもうスレタイを変えないと（笑）
俺がひとつ提案してやるよ。

「管理会社のピンハネを防ごう！ 時代は第三者管理方式」　～自主管理なんてもう無理ゲー　

ピンハネ自体は否定してないから結構よくない？ｗ

[6529: 匿名さん]

主の言い分はよくわかる
不動産の売買でも理屈上は業者を噛まさないでも取引できるし登記もできる
　でも実務上は業者に3パーセントの手数料を払って売買仲介させ更に司法書士を使って登記させる
　マンション管理も第三者を噛ませた方が円滑に回るから管理業者が存在するわけで価値観がバラバラの集合住宅で自主管理はなかなか難易度がある

　例えばポストの鍵が壊れたら自分で部品を取り寄せて部品代だけ管理会社を通じて管理組合に請求するような小さい事の積み重ねでフロントマンを幾らか緊張させることはできるだろう　意識の高い人は自分でできるレベルの事はあえて自分でやって管理会社の存在価値の低さを間接的に教えてやる、ケチというよりしっかりしてる細かい人だと思わせることは大事だ

[6530: 3183＝6097]

>>6529 匿名さん

集合郵便受は標準管理規約における分類は共用部分でも、そこに設置されている錠の部分だけは専用使用部分として、故障時の修繕対応を入居者に委ねている組合は在るにはあるんだが、その話だと係る費用を組合に精算させるということなのだから、普通に「共用部分の修繕」な訳だよね。それを『フロントを緊張させるために入居者が独断でやって、後から管理組合に請求する』なんてやっちゃダメに決まってるじゃんよ。実際そんな真似をしたところでフロントは緊張なんてしないよ。ちゃんとルールを守ってくださいよと注意される程度だろう。それに、あんまりそんなことばかりやってると管理会社の方から次期契約の更新を拒否されるかも知れないよ。うちに任せた筈の仕事を勝手にやってしまって失敗した時の責任は転嫁してくる、委託費の多寡に変なツッコミを入れてくる様な組合は、受託企業の方から排除されかねない。もうそういう売手市場的な時代になりつつあるんだってば。
リプレイスをチラつかせたところで「どうぞどうぞ！」と（笑）
そうやって実際に管理会社に逃げられちゃって、不本意な後釜選定を余儀なくされた組合の話を聞いたばっかりだわ。

[6531: 匿名さん]

>>6529 匿名さん

当方が理事長を務める管理組合でも、
集合郵便受けのダイヤル錠交換は、
管理会社に一応、見積りを取ります・・

しかし、業者を間にかませ、実際には
理事長である当方が行っています。

品物は、モノタロウで入手可能です。

[6532: 匿名さん]

>>6530 3183＝6097さん

ルールを守ってないとはどこの部分の事を言ってるの？
担当者と話して見積もりを取った上で簡単作業だから自分でやることで作業料を節約してるだけの話しなんだが
それがルール違反になるのなら主の言ってるピンハネ業そのものになってしまうな

[6533: 匿名さん]

築古マンションで郵便ポストも腐ってボロボロでしたが所有者は無関心でした。郵便物もポストからこぼれて整理に困っているとの報告が絶えない。規約等のもその旨の決まりはない。ようやく重い腰を上げて規約等の改正等でポストは共用部分として交換することになった。カギの所有権をどうするかが問題になっている。

[6534: 3183＝6097]

>>6532 匿名さん
＞担当者と話して見積もりを取った上で簡単作業だから自分でやることで作業料を節約してるだけの話

ああ、そういう話なのか。
共用部分の修繕で区分所有者個人が管理組合に相談する前に無断で部品の手配などをしてしまう様な書きぶりだったし、その部品代の支払いを管理会社（組合？）に追認させるみたいな印象も持ったのでね。でも、そんなことでフロントが緊張する訳がないという見解は変わらないな。

要は管理会社が手配する仕事も、組合内の「意識が高い人」が先回りして、相見積もりを取ったりDIY的な作業を手弁当でやったりしようよ、って話だよね。当然、その都度管理会社には相談しながら。全然やりゃいいと思うけど、主流化はしないだろうな。うちの組合だったら理事会は通せても総会で否決されちゃう提案だよ。

[6535: 匿名さん]

>>6530 3183＝6097さん
横から失礼します。

＞委託費の多寡に変なツッコミを入れてくる様な組合は、受託企業の方から排除されかねない。もうそういう売手市場的な時代になりつつあるんだってば。
リプレイスをチラつかせたところで「どうぞどうぞ！」と（笑）

確かにそういう傾向になりつつありますし、そういう悪しき傾向を肯定するような特集記事が数年前に某経済誌でありました。
管理委託費が高騰しております。高騰の理由は”人件費”とされていますが、
この分野で人件費がそれほど跳ね上がっている印象はありません。

あなたのおっしゃるようなマンション管理業界の”現況”によって
悪徳管理会社の言うなりにならざるを得ない管理組合が増えているとしたら、
大変憂慮されます。うちのマンション管理組合もそのひとつです。
理事会は管理会社に遠慮して、みずから相見積もりを取ることさえやめてしまいました。割高でいい加減な修繕工事が増えています。
この現況を変えないと、全国に管理不全マンションが増えて行くことでしょう。
修繕積立金が枯渇したら、管理会社は管理委託契約の更新を拒否することでしょう。
あなたはそんな悪徳管理会社を容認しろとおっしゃるつもりですか。

[6536: 名無しさん]

>>6535 匿名さん

3183は荒らしだから相手にしても無駄ですよ。
ただ時間かけて荒らしてるだけの人です。

見積は管理組合で取るのが鉄則です。
管理会社経由だと手数料分高くなるだけでなく、手数料目当ての無駄工事が増えます。管理組合の無駄が管理会社の利益になると言う構図があるから彼らも必死です。

管理組合に直接見積を取られたら商売にならないから、難しいだの大変だのトラブルになるだとウソを並べて、利益の源泉である見積業務を手放さないんですよ。

大規模修繕はともかく、通常の設備や小修繕の見積業務なんて簡単です。ようはそれを大変で難しいことにしないと、管理会社は商売にならないと言うだけです。

つまり管理会社の言うことは聞いてはダメです。

[6537: 3183＝6097]

>>6535 匿名さん
＞あなたはそんな悪徳管理会社を容認しろとおっしゃるつもりですか

え？
俺のリプの何処をどう読めばそんな台詞が出てくんの？
フロントの動きを厳しく律したいのなら部品の手配をセコセコ自力でやる様な遠回しなことをしないで、普段の理事会に区分所有者がしっかり参加して意見を述べるなり、業務の遂行状況が解る様な資料・説明を求めりゃいいじゃんよ。
悪徳業者を容認するどころか「排除しろ」と言ってんだよ。
そのためには区分所有者側が利口になる必要があるし、排除した暁に適切な管理をするためには優良な管理会社を選定する必要があるだろと。
要はそこ。「優良な管理会社なんていない」という話に結局は帰着させたいだけなんじゃないの？

あんたは「悪しき傾向」と言ったな。管理会社の方が管理組合を選ぶようになってきているのは良からぬことだと。逆だよ。ただでさえ人出が足りなくなっている中で、限られた労力が適切に回っていくためには、発注者側の不良因子は選別して再教育するなり、それがダメなら淘汰するなりしなきゃならなくなってる。そのために管理会社が毅然とした態度に出ることは、オーナーとしての高い意識を持って管理業務を適正に処理していこうとしている管理組合にとってはむしろ良い傾向だろう。何が「悪しき傾向」なんだ？

管理費の高騰に人件費が絡んでいるのはその通り。て言うか、当たり前だろう。従前のようにフロントマンが１人で10件以上も担当して、意識の低い組合役員の面倒をみなきゃならない時代を終わりにしましょうという世の中の流れがある中では、従業員の勤務体制や報酬も当然に見直される訳だよ。建設業界とかもそれが原因で工事費が高騰してるじゃんか。

改めて言うが「悪徳業者を排除する」という文言を「管理会社不要論」を正当化する口実にしなさんな、って話。このスレの目的は後者なんじゃなかったっけ？
俺は『管理会社は必要だ』と思っていて、その必要論を正常化させるべきだと思っているから、ここでグダグダ詭弁を弄しているアンチにダメ出しをし続けているのだよ。
あんたの組合とて、今の管理会社の言いなりになってたら酷い目に遭いそうだと思うのなら皆で話し合って対策を考えればいい。リプレイスはその一手段だよ。悪徳業者なら「どうぞ」とは言わずに食い下がってくるかもな。いま「どうぞ」と言って引き下がる管理会社は、むしろ仕様に応じた業務を適切にやっているという自負があるところだろう。ウチより安いところでウチより良い仕事ができるところを探せると思うならどうぞそうしてください、という事なんさ。無理にディスカウントに付き合わなくても他に依頼者はいるのだ、とね。

[6538: 3183＝6097]

>>6536 名無しさん

で、「横からすみません」と誰かさんが出て来た後に必ずアンチ登場。
「この人は荒らしだから言ってもムダですよ」と一芝居打つところまでがセットだな。
要は管理会社なんて要らないと。こっちが本音で、いきなり本音を展開したら話にならないから「横からすみません」と露払いをしてる訳だ。

もう随分前からバレバレ（笑）

[6539: 匿名さん]

>>6538 3183＝6097さん
それは妄想だと思う。
ここは５ちゃんねるではないから。

[6540: 入居済みさん]

>>6539 匿名さん

3183はずっと粘着してる管理会社の元か現職かわからないが、単なる嵐。ってか、参考になる情報が一切ないモノホン嵐。管理会社が可哀想だからもっと管理費や修繕費払ってね。勝手に見積もり取らないでねと言ってるだけ。この情報聞いて、誰も得しないでしょうw

[6541: 3183＝6097]

>>6540 入居済みさん

コロコロＨＮを変えてるが、結局はいつものコレ↓が主旨な訳だよな。

＞つまり管理会社の言うことは聞いてはダメです

管理組合に求められる主体性を尤もらしく語ることで「管理会社不要論」に肉付けをしているだけ。横からマンもそれを演じるキャラのひとつだろうね。

正常な管理組合は管理会社の言うことをちゃんと「聴いて」いるのだよ。
言われる事のすべてに盲従しろとは誰も言っとらん。発注者として発注仕様や委託金額の適否を正しく判定するには、相手の提案を正しく理解し自分達にとって必要なことを取捨選択しなければならない。全体的な意識が低い組合なら猶更、そこを自覚して管理会社によるサポートを受ける必要がある。
「管理会社のいう事を聞くな」という間違った標語を「言いなりになるな」という意味ではなく「相手にするな」という意味で広めようとする者のせいで、安かろう悪かろうの管理会社を選んでしまったり、出来もしない自主管理の途に進んでしまったりしたら目も当てられん。そして、一度そうなったらもう後戻りはできなくなってしまう。既述のとおり、今は「正常な」管理会社の方からそういう管理組合は見限られるようになりつつあるんだけどね。

…とまあ、これはアンチ君に向けたレスとしてはもはや無意味ではある。
理解しようとしないし、そもそも目的が「管理の適性化」ですら無いからな。
たまたま読んでくれた「正常な判断力を持つ人」が、歪んだネガキャンに惑わされて委託管理や第三者管理の途を踏み外してしまわないための進言だとでも思っていただきたい。

[6549: 匿名さん]

大阪府警は21日、マンション管理会社の社員だった68歳の男が、マンション管理組合の修繕積立金など約4700万円を着服したとして逮捕したと発表しました。

管理会社は被害総額が最大約9億円に上る可能性があるとしていて、今後、余罪を調べています。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6526655

[6550: 匿名さん]

>>6549 匿名さん

被害総額がすごいね。
マンション管理に詳しいある弁護士が言っていたけど、
管理会社側からの示談や賠償補填のおかげで、実際に明るみにならないだけで
こういう事件は稀ではないらしい。
今回の事件も管理会社がきちんと賠償できるといいけど、
そうでなければ、被害に遭ったマンション管理組合は
管理不全マンションへの道まっしぐらで可哀そうすぎる。

管理会社管理者方式を導入して、理事会や監事などの監視チェックをすべて外してしまったら、修繕積立金着服の発覚も遅れることだろう。お金を取り戻そうとしても
取り戻せないかもしれない。
ちょっと、想像するだけでもゾッとするね。

[6551: 匿名さん]

6550だけど、業界全体で”こういう事件は稀ではないらしい。”そうだ。
明るみに出す会社のほうが信用できそうな気がするけどね。

[6552: 口コミ知りたいさん]

一番怖いのは管理会社の無駄な中抜きは犯罪ととらえられてない事。管理組合に害悪しかもたらさないのに、問題視されてないのが問題ですね。

[6553: 匿名さん]

処分を受けた管理業者一覧
不適正にもほどがある　マンション管理不適正化法

（１）　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、 事件として表に出てこないケースはもっとあります。なぜか行政処分されなかった事件、 及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合或いは損害を与えた役員による事件は、
　　　　 【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

（２）　コンテンツとして個々の事件を見るのではなく、全体をコンテクストで見て下さい。 今の状況が見えてきます。 　　(ContentsとContext)
　　　「国交省の組織的隠蔽」～立入検査での違反業者は処分も公表もしない～

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2025年(令和7年)1月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
　(未処分)

2023年11月21日,同社が事件を公表したが、2025年1月16日現在、国交省の行政処分はない。 （未定） 株式会社
ビケンテクノ

登録番号:
(未公表)
大阪本社：大阪府吹田市南金田2-12-1

東京本部：東京都品川区東品川2-2-4天王洲ファーストタワー17F

同社大阪支店（大阪市中央区）マンション管理課・Ｘ課長（60歳で定年後再雇用）が、 2023年9月2日頃から欠勤・行方不明となり、2023年11月16日社内調査で 管理組合の預金の払戻請求書を偽造して銀行から引き出し着服していた不正行為が発覚し、 翌17日同社はＸ課長を行方不明のまま懲戒解雇した。

14管理組合の被害総額2015年度以降 9億1474万4839円 （注)　金融機関における取引履歴の保管期間 （10年）

Ｘ課長は8管理組合の預金通帳と印鑑を預かり保管していた。 他の管理組合は、Ｘ課長から言われるままに払戻請求書の押印を行っていた。 Ｘ課長は払戻手続きを自ら行い現金を領得。 管理組合の決算報告書を改ざん。決算報告では通帳残高証明の開示もしなかった。 管理組合からの開示要求もなかったため、残高虚偽表示が管理組合に発覚することはなかった。

株式会社ビケンテクノ社発表　(いずれも投資家向け報告書)
・2023年11月21日 「当社元社員による管理組合財産着服疑念の発生について」(PDF 87KB)
・2023年12月 1日 「現段階での調査状況および調査委員会の設置に関するお知らせ」(117KB)
・2024年 2月14日 「専門家による調査委員会の調査報告及び当社の対応に関するお知らせ」(773KB)
・2024年 2月14日 「特別損失の計上に関するお知らせ」(PDF 92KB)
・2024年 3月 1日 「管理組合財産着服事案に対する再発防止策に関するお知らせ」(PDF 124KB)

同社概要：設立（1963.5.14）・資本金18億8百万円・従業員数2,134名・売上346億9千万円・経常利益24億8千8百万円（いずれも2023年3月決算） 尚、本調査（報酬及びDigital Forensic鑑識調査）費用 3千9百6万6千円含む不正関連損失 9億5381万1千円を特別損失に計上した。

今後、抜本的な再発防止策として、マンション管理課の業務を同社の連結子会社マイムコミュニティーへ移管する。 現在、マイムコミュニティーが管理する管理組合のうち、理事会が設置されておらず管理業者が管理 者に就任しているものが37 件ある。そのうち27 件については、マイムコミュニティー自身が管理者 となっており、印鑑を保管して出納の承認を行っている。国土交通省が推進している第三者（管理者）管理方式

改善措置指示 2024年
令和6年
8月20日 株式会社長谷工コミュニティ

登録番号:
(5）第030710 東京都港区芝２－６－１
(1)同社元従業員が管理組合の財産を着服した。 (2)管理組合への会計報告で事実と異なる記載で報告をした。 (3)管理組合への管理事務報告で事実と異なる記載で報告をした。 (4)重要事項説明会の日時及び場所について掲示をしなかった。 (5)重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなかった。

　以上、国交省近畿地方整備局発表(PDF 393kb)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF 1,077KB)

同社概要：設立1978年9月7日、主要株主：長谷工管理ホールディングス、 資本金28億4,000万円、従業員数1,306名他5,635名(2024年4月1日現在)

●同社は2010年にも管理員の横領着服で処分を受けている。
同社2010年10月1日付け文書「お客様へのご報告とお詫び」(PDF 73kb) (※2010年の発表です)

改善措置指示 2024年
令和6年
3月27日 株式会社
ダックス

登録番号:
(3)第093723号

法人番号
5290001008686 福岡県福岡市中央区長浜１－１－１
(1)元従業員が2010年から2022年12月の間に、5管理組合の資金数千万円を横領着服した。（法第81条第1号）
(2)複数の管理組合で会計の収入及び支出の状況に関する書面の不実記載（法第76条及び法施行規則第97条第5項違反）
(3)複数の管理組合で管理事務報告書の不実記載（法第77条及び法施行規則第88条違反）

　国交省九州地方整備局発表文書(PDF 94kB)

同社創立1995年2月　資本金1億円
(一社)マンション管理業協会加盟2022年7月14日

（注）同一社名で業種も異なる別会社が全国に40社以上あります。他社の迷惑にならぬよう本件の法人番号も記載

[6554: 匿名さん]

>>6549 匿名さん
この事件の被害は、投資用の区分マンションが多いような気がします。

[6556: 匿名さん]

>>6553 匿名さん
今後、理事会廃止型の管理会社による第三者管理方式が増え続けると、管理会社社員によるこういう着服事件がそれに付随して増えそうでおそろしい。それを総会監視型などと呼んでいるけど、理事会廃止してしまったら、総会の監視機能など限界がある。
しっかりした外部専門家を監事として雇えればいいが、かなりのコスト高になる。

[6557: 3183＝6097]

>>6556 匿名さん

ちゃんとそういう意識があるなら管理会社には区分所有法の管理者としての権利義務を業務として委託するにとどめ、理事会はその監視機能として存続させるという手が当然にある。実際にはそこの負担が負いきれないからこそ世の中には第三者方式が増えているんだが、別に「組合が自分でやっちゃダメ」なんてことはない訳で。金の使い込みを「おそろしい」と言いながら、理事会廃止が大前提だと思ってるのはホントに不思議なことなんだよな。

外部専門家？　また例のマンション管理士様の登場かいな。
別にそれでもいいけど、管理会社への委託だとブラックボックス化して怖い怖いと言う傍ら、なんで同じ第三者である外部専門家には安心して業務委託ができるのか、説明がつくのかね？　何でもいいからウチにご用命くださいなとでもいうステマか何かなんだろうか。でも、それだと総会は通らんよ。他の組合員の皆さんはバカではないのだろうから。

何度も言ってる気がするけど、管理会社は信用できないと思うなら自主管理をすればいいのよ。ちゃんと組合の総意を取ってね。全体の５％未満の超レアケースとして注目される事請け合い。

[6560: 3183＝6097]

>>6558 マンション掲示板さん
＞行政が罪を犯した管理会社の悪質さを
＞国民に知らすために情報や買う社名を晒してるのに
＞こんな掲示板で削除するとはどゆこと？

たぶん>>6555のことを言ってるんだと思うが、俺が昨日削除依頼を出したんだよ。
過去の不祥事はともかく実在の社名を挙げて、そこの社員を馬鹿呼ばわりしたり
会社そのものが悪質であるかの様な言い種は流石に如何なものかと。
それは只の誹謗中傷ではないのかと指摘したら、管理者はしっかり削除したのさ。

君が言うデジタルタトゥ―とやらは、どちらかと言えば書き込んだ君の刺青じゃないか？
つまらん証拠が残らなくて良かったな。今回のそれは俺はもう削除依頼は出さない。
関係者から問題にされた時は正面きって戦うといい。


ところで、>>6542-6548もゴッソリ削除されてることには気づいてるよね。
そっちは俺が自作自演をしていると一方的に決め付ける内容だった。
複数のＨＮを使い分ける者が、根も葉も無いことを言って俺を個人攻撃してきて
やれ荒らしだつまらん人生だなと、およそスレの趣旨にそぐわない暴言を吐くから
削除して欲しいと管理者に依頼をかけたんだわ。結果はご覧のとおり。
指摘したレス以外にも削除されたものがあるから、管理者なら投稿者を特定し
同一人物のしわざであることは推測可能ってことなんだろうね。

ここの管理者はちゃんと仕事をしてるよ。荒らしを排除しようとしてくれてる。
対応は迅速かつ公平だわ。
今後も安心して主題に適う書き込みを続けようと思う。君もそうするといい。

で？
悪徳管理会社とやらの悪行とその根拠は？
君が社名を挙げたその企業は、常態的にそんな不祥事を続けていると言うの？？
こんどはHNを変えず、堂々と事実を書き込んでくれることに期待する。
ピンハネ回避のために管理会社を排除した成果はどんだけ出てるのかな？
いろいろ引き続きよろしく頼むよ……。議論が進みやしない。

またしばらく間を置くかもだが、取り敢えず君への宿題は
「管理会社に頼らない自主管理方式、あるいは外部専門家への委託をしているケースは全体の何％ぐらいに”増えたのか”」を調べることだ。国交省の昨年の調査結果には載っていなかったので、調べてくれると助かるよ。

では　(^^)ﾉｼ

[6565: 元 官僚]

客の管理組合の口座から金を盗んで
国交省が悪事を世間に社名や悪事の内容を
公表し晒す行政処分を受けた糞管理会社が
必死でSNSの書き込みの削除依頼してるのさ
行政処分を受けた管理会社でググると大量に出る
企業で泥棒の社員が1番多いのはマンション管理会社
ピンハネなど朝飯前の泥棒株式会社な
国交省の告発文書には元社員の横領や着服と
書いてあるが
泥棒した時はその管理会社の社員だろうが
特に同じような事件を幾度も繰返し起こす会社は
自浄能力が皆無で管理職や役員が馬鹿もしくは
知能が低いタワケだということ

[一部テキストを削除しました。]

[6566: 匿名さん]

>>6557 3183＝6097さん
自主管理はマンション総数3戸以下にはおススメします。
それ以上は全員のIQやリテラシーが相当高くないと無理だと思う。
そういう人たちはふつう仕事が忙しくて自主管理の理事会活動に関わる時間が無い。

[6567: 匿名さん]

>>6565 元　官僚さん
日本最大の悪徳管理会社の名前が抜けていますよ。
何人ものマンション管理士が「あそこは別格の悪徳管理会社」と言ってました。

[6568: 検討板ユーザーさん]

>>6566 匿名さん

理事会活動って何で面倒かと言うと
管理会社の工事営業の場になってるからだよ。

別に面倒でもなんでもない。問題が無駄遣いによる金欠だとすると、はるかに管理会社に委託してる方が問題になる。それが商売だからね

[6569: 3183＝6097]

>>6566 匿名さん
＞自主管理はマンション総数3戸以下にはおススメします。

だねぇ（笑）
３戸でも区分所有は区分所有だもんなあ。

[6571: 名無しさん]

削除される自作自演に削除されない自作自演、管理者にはIP等が見えているだろうから誰が自作自演しているかバレバレなのだろう

アンチは既に議論できないみたいだしスレの存在意義はなくなったな

[6572: 匿名さん]

同意

[6575: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、関連レスの一斉削除を行わせていただきました。
レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、第三者にも、不快感を与えることがありますので、どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。
今後とも、宜しくお願いいたします。

[6576: 3183＝6097]

>>6573=6574 匿名さん

君、もしかして自分でやってない？
俺になりすまして「自演らしき投稿」を。セコいと言うか回りくどいと言うか…
自演がどうのとかどうでもいいから、スレタイに沿った話をしてよ。
ちゃんと宿題を設定してあげたじゃないか。
この５年間で、組合と管理会社の関係性は「委託率」においてどう変化したのよ？
現実の区分所有者さん達は「管理会社なんて信用できない、要らない」と考えて
完全にとは言わないまでも自主的な管理をするようになってきたのか？

第三者管理方式は「管理者管理方式」とも言って、区分所有法でいう管理者を
旧来の管理規約のように理事長が兼ねるのではなく、職としての管理者を
業務委託によって選任する訳だよね？　そして今やそれが主流になりつつあると。
管理会社が勝手に決めてそうなってる訳ではなく、区分所有者がそれを選択する
ケースが圧倒的に増えてるんだよ。
その理由をよ～～く考えるんだな。中立的な思考ができるのなら、だが。

[6577: 匿名さん]

>>6576 3183＝6097さん
>>第三者管理方式は「管理者管理方式」とも言って、区分所有法でいう管理者を
旧来の管理規約のように理事長が兼ねるのではなく、職としての管理者を
業務委託によって選任する訳だよね？

最低でも国土交通省のガイドラインなどを読んでから、
意見を述べましょう。
「管理者管理方式」の三つのパターンが図で書かれています。
間違ったことを偉そうにしゃべると、恥をかくだけです。

[6578: 通りがかりさん]

>>6575 管理担当さん

3183は自演を指摘され、はっきりと「自分だって」と書いてましたよ。この人は散々妨害してましたよ。有益情報はゼロなんでさっさとアク禁にして下さい。

[6579: 匿名さん]

>>6578 通りがかりさん

お節介かもしれませんが、　右上の「…」をクリックして
削除依頼を出さないと、このスレでいぢましくなるほど
一生懸命訴えてもあまり意味がないです。

[6580: 名無しさん]

こんな掲示板のルールすら理解できないのに工事の見積りなんてどうやってとってるんだろう？

ピンハネ回避のために電話するだけ。というが具体内容は一切出さない。やれてるなら事例をどんどん出して共有すりゃいいのに…

[6581: 3183＝6097]

>>6577 匿名さん

やれやれ………

＞「管理者管理方式」の三つのパターンが図で書かれています

で？　それがどうかしたのかな。
どの図をどう解釈してるのか知らんけど、国交省が示しているとすれば「第三者管理方式」の
３分類であって、それは理事会の有無で分類しているだけのことだよ。
理事会がある場合は「誰が理事長になるのか」で細分化されるから計３パターンあるだけだ。
それが何故「”管理者管理”方式」と呼ばれるのか知ってるか？　という話をしている。

言葉尻をとらえて「理事長が管理者となるパターンもあるよ」とでもドヤりたいのだろうが
俺が言った「旧来の管理規約」の場合、理事長はほぼ例外なく区分所有者である点は理解してるか？
標準管理規約がそうであるように、一般的な管理規約では理事＝組合員が大前提だからだ。
それとは違って第三者管理方式では、理事会を温存するパターンでも管理者を組合員以外から
選任するところがミソなんだよ。理事長を管理者とする場合の理事長は区分所有者ではない。
君が見てる図にもそう書いてあるだろうに。見落としてんの？

区分所有法には「管理者」という役割は定義されているが、管理組合の理事長というポストは
定義されていない。従来の一般的な管理規約では法第３条団体の代表である理事長を、
法律上の管理者であることにしている「だけ」だった。
それが様々な弊害を引き起こしていることが問題視され、本来必要な管理者としての機能を
理事長のそれとは区別し、業務の範囲や責任を明確化しなきゃならないと多くの人が考える様に
なってきたから、第三者管理方式には「管理者管理方式」という二つ名があるのさ。
必ずしも区分所有者ではない、必ずしも理事会の長ではない「真の管理者」が管理をする
管理方式だという意味なんだよ。　では実際それは誰が適任なのかという話において
管理会社に委託するのが現実的だと多くの人が考えてる。
その世の中の流れにおいて、もはや自主管理派なんて出る幕はないのさ。管理会社アンチも然り。

勉強になっただろ？

[6582: 3183＝6097]

>>6579 匿名さん
＞お節介かもしれませんが、　右上の「…」をクリックして
＞削除依頼を出さないと

いや、散々依頼はしてるんじゃないか？
事実無根なら管理権限者には相手にもされないだけで（笑）
自作自演はやめろと言うなら「自分だってやめろ」と誰しも言うだろう。
そう言った者が同じことをしているなどというイチャモンは論理破綻だな。
俺からの削除依頼は普通に対処して貰えてるから、既に答えは出てるけどね。

俺もその都度、長々と書き込んではいるが、それが無益な内容だと判定され
削除されるなら素直に受け止めるよ。じゃんじゃん指摘して貰って構わん。
判定するのはアンチ君ではないのだから何も問題はない。

[6583: 3183＝6097]

という訳で、管理担当さんにだいぶご負担を掛けてしまった様なので、以後はスレの進行が正常化することに期待する。管理会社不要論を展開したけりゃそれも構わんが、やるなら合理的な説明を納得感の伴う論理・言い回しでお願いしたいね。過去に不祥事があったからダメだ、なんてのは子供の理屈だわ。
企業の体質に問題があるなら、サービスの利用者として改善を求めるのは当然だが、デカ過ぎる主語で批判目的の批判しかしない様では話にならん。数字的にも、大多数の管理組合・区分所有者が管理会社が業務としてマンションの管理をサポートしてくれることに期待しているのは事実なのだから。そこを大前提とした議論が出来ない者はこの場には要らない。

[6584: 匿名さん]

公で国が行政処分として晒している企業名を
ここスレで削除する意味がわからん
広く世間に企業の悪事や危険性を周知させるためだが
このスレの管理人はアホですな
まさか企業の悪事を隠すためですかね
笑う便所の落書きスレ

[6585: マンション掲示板さん]

何度も行政処分を受けている管理会社は
その体制や社宮が悪く管理職や役員の能力が
低いという現実。
行政処分を受けた管理会社で検索すると多数あるが
中でも常連のように何度も悪事をする業者は
拡散した方が良いでしょうね
特に横領や着服など、金を盗む行為が複数の
東急や吸収されたコミュニティワン、日本ーーー
日鉄コミティーに常連以外では高額横領も
有るようで、行政処分を受けた管理会社で検索で
全て出ますので管理会社の変更など検討の参考に
して下さい。

[6586: 3183＝6097]

>>6584 匿名さん

少なくとも俺が削除依頼を出した時の「依頼理由」は、特定の企業の
過去の不祥事について投稿するべからずということではなく、
そこの従業員はもれなくバカなんだとか、管理会社自体が泥棒体質なのだとまで
言うのは一方的であり、主語のでかい誹謗中傷だから削除するべきだという内容だった。
過去の事実を知らしめることと、処罰の対象にならない部分まで攻撃することとは
きちんと区別しなさいよという話をしたまでだよ。

そういう意味では、君のその>>6584は引き続き削除されるべきだろうし
>>8585の方は依頼をかけても削除はされないだろうね。
管理人さんがどう判断するかはまた別の話。

アホ呼ばわりされた管理人さんは自ら削除することはできないだろうししないだろうが、
俺も別にわざわざ削除依頼をかけるつもりは無い。
アンチによる失言のサンプルとして残すのもそれなりに有意義だろう。
て言うか、管理人をそこまで悪し様に批判しておきながら、よくもまあ場所だけは
のうのうと使い続けられるなという「呆れ」はあるよ。

過去に処分履歴が一切ないことを選定条件とするなら、その管理組合の方針として
意味はあることだろう。選択肢はだいぶ狭まるだろうし、今のところネガな過去が無くても
使っているうちに…ということは有り得る。そこを受け容れられるなら好きにすれば？って感じだな。
過去の問題を発注者として把握しながら、敢えてそこを使うという選択肢にはそれなりに
意義があると俺なんかは思うんだけどね。別に「弱みを握る」という訳ではないが。
何にせよ、行政処分を受けたことがある企業はダメだと社名を挙げて言うのであれば
逆にそういうフィルタにかからない企業名を挙げてみてはどうだろうかと思うよ。
まあ、しないだろうけど。何せ管理会社アンチだもんな。

[6587: 匿名さん]

違法行為で国交省から行政処分を受け
世間に社名や悪行を晒された多くの管理会社の中
特に顧客の金を横領着服を1回ではなく
複数回も反省なく繰り返している
コンプライアンス意識皆無な
社内統制が全くない最近のマンション管理会社は下記
・日本ハウジング
・東急コミュニティー
・コミュニティワン(東急に吸収合併)
・日鉄コミュニティー
・穴吹コミュニティー
・東武ビルマネジメント

他にも多数の横領着服した管理会社はあるが
改善策すら機能せずに悪事を複数回繰返す
企業として最低な管理体制ですね
フジテレビ以下ですよ
フジでもプライドが有るでしょうし
万引き盗人は愚かで恥でしませんよ

[6588: 3183＝6097]

>>6587 匿名さん

既述のとおり俺は削除依頼をしないけど、そこに書いてある

「コンプライアンス意識皆無」
「社内統制が全くない」
「フジテレビ以下」
「万引き盗人」

というくだりは大丈夫？
根拠を伴う事実として責任を持って投稿したということでいいんだね？

つくづくスゲー人だなと思うばかりなんだが、管理者さんに削除して貰った方が
よっぽど君のためだと思うんだけどなぁ。

[6589: 評判気になるさん]

>>6588 3183＝6097さん

自演野郎のお前が言うなw

[6590: マンション掲示板さん]

個人としての感じたことを書いてるだけでしょ
おおやけに広く世間に開示されてる情報
誹謗中傷ではないね
企業が同じあやまちを何度もくり返すのは
その企業の体質やコンプライアンス意識の低さ
改善するてだてもない企業ってこと
広く国民が知れば契約するわけもなく
淘汰されるのが消費経済のあたりまえ

[6591: 匿名さん]

>>6590 マンション掲示板さん
個人の意見であれば誹謗中傷していいのか。なるほどなるほど。

[6592: マンコミュファンさん]

>>6591 匿名さん

3183さんなんでHN変えたの？

[6593: 通りがかりさん]

犯罪犯した会社を罵ってどこが悪いのか意味不明？
ぬすっと社員雇ってるのはアホ管理会社
教育もできないアホ管理会社はさらされ罵られ
それでも反省しないからまたぬすっと繰り返すわな
国交省も社名さらして改善方針の提出程度じゃ
ヌルい
最近9億円も盗んだ馬鹿タレ社員がいる会社は
マヌケすぎ
その多額な金額のぬすっと発覚まで管理職も
気がつかないとは狂っとるな

[6594: マンション検討中さん]

管理会社不要論は間違いだった訳ですね。管理員の雇用から始まり具体内容をツッコめば、自作自演をして論点ずらして逃げる。このレスの後は同意って投稿して自作自演だって騒ぐのでしょう。

その程度だから自主管理が増えないんです。管理会社が憎いなら自分のマンションで自主管理進めて、そのナレッジを投稿して下さい。空想ばかりで実現性が全く見えません。

[6596: 口コミ知りたいさん]

>>6595 名無しさん
どこがわからないのか具体的に書いてくれませんか？日本語でお願いします。
無敵

[6597: eマンションさん]

>>6594 マンション検討中さん

3183さんでしょ？内容一緒だもんね。なんで自演荒らし行為を繰り返すの？

[6598: マンコミュファンさん]

>>6597 eマンションさん
そういうのいいんで自主管理の素晴らしさ語ってくださいよ

[6599: マンコミュファンさん]

ドロボウ社員がいる管理会社使うより
素人でも管理組合ですべてやるほうが絶対にいいわさ
マンション購入する人なら多少の知識はあるし
修繕も建設建築関係者とかプロも住人にいるっしょ
会計事務くらい外注すれば万全
まぁ会計の専門家も住んでるなら頼めばええかもw

[6600: 匿名さん]

築40年になる分譲マンションの区分所有者です。

保険会社に提出する漏水の示談書に、当方の名前を記入し、勝手に捺印までしてました。

『有印私文書偽造』という立派な犯罪です。
（5年以下の懲役）

犯人は、管理会社の社員でした。