ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[641: ご近所さん]

＞635 匿名さん
＞無駄なこと。
そう思うなら、参加などせずに黙っていればいい。
無駄口たたくのはAFOの証。

[642: マンション掲示板さん]

〉なんで適正価格の防犯カメラが市場で入手できるのに

適正価格ではなく、画素数でしか性能を見ない人用の安物でしょ。
一軒家とかで気休めにつけるのには、いいと思いますよ。

[643: 匿名さん]

いや、パナソニックだって一台２万で売ってるよw
ひと昔前は４０万画素とかだったし、２００万画素あれば十分。導入実績も豊富だし、
クチコミの評価もいいし、取り寄せて納得できればなんの問題もない。

あんたの嘘とデマ情報よりはるかに信頼できるよw

まず、５００円の管理会社のリンク貼らないと、何言っても信用されないよw

[644: 匿名さん]

単純にカメラの性能が違うと思いますよ。

マンションの場合は、配線の都合上、ネットワークカメラが必須。かつセキュリティ上、無線はNGで、安物は中国のチップ使っているので、NG。
後は、防水、防塵、画素数は、配置場所によるが１００から４００、フレームレートが、２０以上、夜間対応くらいつけたら、安くても１台５万くらいする。
それにカメラの数が多いから、HDDも結構な容量になる。

[645: 匿名さん]

〉いや、パナソニックだって一台２万で売ってるよ

有線ネットワーク対応、屋外対応、暗所対応で、２００万画素で絞ってみてください

[646: マンション検討中さん]

〉まず、５００円の管理会社のリンク貼らないと、何言っても信用されないよw

じゃあ、５４６さんの管理会社が、ぼったくっているという発言は、デマなんですね。
ありがとうございます解決しました。

[647: マンション検討中さん]

645さん
ソニー、キャノン、パナソニックで、一番安くて、５万円で、ほとんどの商品は、１０万円台ですね。

これが、適正価格ということなのでしょうね。

[648: 匿名さん]

屋内はパナで２００万画素で赤外線のものがありますね。

https://kakaku.com/item/K0001133874/

屋外でもパナはありませんが、１万円程度から売られています。

>>644さんの防犯カメラは国産なんですか？メードインジャパンの画像アップしてくださいね。

性能が十分でもどうしても値段が高くないと気が済まないならそれは価値観なんでw
そもそも、管理会社経由の防犯カメラが性能が良いことを示すリンク貼ってくれないと根拠にならないよw

で、結局５００円の管理会社のリンクは貼れないんですよねw

[649: 匿名さん]

１０万円クラスのものはズームが付いてたりする場合ですね。マンションの防犯カメラでズームなんて使う局面はほぼあり得ないし、そもそも管理会社経由の防犯カメラにズーム付きなんてないよ。
要するに安物を高く売ってるだけ。管理会社経由で買うだけ情弱のバカ。

早く全国の管理組合は管理会社経由で買うバカさ加減に気づくべきだ。

[650: マンション検討中さん]

〉屋外でもパナはありませんが、１万円程度から売られています

価格comの最安値で一年保証で、１９８００円のものを、一万円程度というのは、今までの発言の信憑性落とすから止めたほうがいいですよ。
さらに屋外は、最低５万以上、ほぼ１０万以上は、認めたのですね。

[651: マンション検討中さん]

なんで管理会社経由の話に飛ぶの？
通販で安いの買うか？専門業者経由で買うか？の話だと思うけど、管理会社が、どんな提案してこようと、理事会で、ちゃんと調べるんだから、ただの案の１つって話でしかないよ。

あとズームは、なくてもいいけど、必要な機能つけたら、ズームはついてくるって感じなんだけどね。だから誰も必要機能にあげてないと思うよ。

[652: マンション検討中さん]

〉まず、５００円の管理会社のリンク貼らないと、何言っても信用されないよw

じゃあ、５４６さんの管理会社が、ぼったくっているという発言は、デマなんですね。
ありがとうございます解決しました。

[653: 匿名さん]

シンプルに500円のしか利益あげてない管理会社は存在するさしないかを聞いてるだけなんだけど？

[654: マンション検討中さん]

６５３さん

５４６さんの発言が、デマなら、デマなんじゃないですか？
結局、管理会社が、ぼったくっているっていうのも根拠がなかったってことで、終わりでいいんじゃないの？

[655: 匿名さん]

500円の根拠を言えないと言うことですね。何でウソばかりつくんですか？

[656: マンション検討中さん]

６５５さん
そうですね
管理会社が、ぼったくという人は、うそばかりですね。
防犯カメラが、高いと言うのも結局、嘘なのでしょう。

[657: 匿名さん]

やっぱり防犯カメラ高いは、デマかーー
そうだとは思ったが

[658: 匿名さん]

いやもう、全部上に値段まで書いてあるしw

そこまでボッタクられたいなら止めないから管理会社と業者の養分になれば？

まともな管理組合なら管理会社のぼったくり営業に付き合う必用ないし、普通に通販で必要なもの揃えればそれで済む話。みなさんはありもしないウソに騙されて金をドブに捨てられませんよう。

[659: 匿名さん]

全部自分でやってみればいいんじゃないの？
何でも自分でできるんだからさ。

[660: 匿名さん]

だいたい通販で購入とか普通は考えないよね。
業者に依頼すればいいことじゃないの。
相見積もりを同じ条件でとればいいんだから。
それができないのかな。

[661: 匿名さん]

防犯カメラやLED化は管理会社が大規模修繕以外で臨時手数料が期待できる美味しい事業だからね。そりゃ、必死になって必要性の薄い増設などを提案してくる。

そりゃ管理組合で安価にシステムを構築されたら全く旨味がないから、必死に不安を煽ってなんとか割高なシステムを受注させるように仕向けてくる。

でも管理組合も少し賢くなって、合理的にうまくやれる手段を知っているだけでカモにされずに済む。こういう情報やハウトゥが知れ渡るのが一番嫌だから、そりゃ管理会社は必死に妨害してくるのさ。

おまけに防犯カメラもすっかりコモディティ化が進んで、かなり高性能で安くなっている。機能的には数千円のウェブカメラと同等で、マンション用途ならズーム付きも不要で動力がなく、壊れにくい。そのため、安価で５年保証もつけられる。配線も今は同軸ケーブルで繋ぐだけだから、電気工事士の資格も不要。天井をネジで止めるだけ。DIYでも十分できるが、面倒なら近所の工務店なり、電気工事士に頼めば１台１万円程度でやってもらえて、台数が増えれば割引も効くだろう。

しかし、管理会社経由だと、機能も大したことないのに割高な製品ばかりを勧められ、１０台のシステムで１００万円以上もする。しかし、同等の機能でもネットで揃えて設置だけ近所の業者に頼めば３０万円もかからずにできる。

どっちが、懸命な手段かバカでもわかるだろう。

[662: 匿名さん]

所詮能力のないマンションの理事連中の責任だね。
同じ条件での相見積もりは取れない、取り付け業者もみつけられない。
無能力集団。

[663: 匿名さん]

見苦しいねえ
能力がないから管理会社に就職して、嘘やデマを流して住民騙すんだね。
どうしようもない人生だ。かわいそうだ。

[664: 匿名さん]

通販で見積もりとか、意味不明なこと言うような管理会社は即刻解除したいあ。

[665: 匿名さん]

６６１さん
スレ読んでる？
同軸ケーブルで、何十メートルも、それ専用で引き回すの？普通、すで配線されてるネットワーク使うんだけど。

屋外、暗所対応の有線ネットワークの防犯カメラなら、概ね１台１０万くらい。

管理会社経由しなくても、この程度は、かかるよ。

[666: 匿名さん]

>>665

スレ読んでる？

>屋外、暗所対応の有線ネットワークの防犯カメラなら、概ね１台１０万くらい。

なんで１台２万円のもので十分機能を満たしたものがすでに何回も提示されているのに、管理会社が提案した１０万円もするボッタクリ製品しか存在しないなんて嘘をつくの？

どうしても、管理会社が提案した、専門業者のものだけしか使いたくないんだったら自分で買って部屋につけたら良いじゃんw　普通の管理組合なら、２万円で十分なもの使えるのが分かったら、そっち選ばないと、背任になるよ。

[667: 匿名さん]

なんで価格が明解に出ているものより、もっとかかるだの、個人的意見の方が正しいと思うんだろう。通販サイトに機能別で値段出てるのに・・

どうしてもバカ高いだけの管理会社提案の業者使いたいんだったらポケットマネーで頼むよ。

通販で安くて十分なもの使えるんだから普通そっち買うよ。

[668: 匿名さん]

管理会社なんか要らねえ！全部自分達でやろうぜ
大規模修繕工事だって町の工事屋さんに頼めば安く済むし鉄部塗装だってホームセンターでペンキ買ってきて自分達で塗れば安く済むぜ

[669: 匿名さん]

頑張ってね。

管理会社がいらないのだけは確かだな。

中抜きしてるだけだからいらないよ。直接業者に頼めば不要な中間コストがカットできる。

[670: 匿名さん]

ここの人って、値段しか気にしないんですねw

ネットのよく分からんメーカーの安物見つけてきて、満足ってw｡普通にマンションの総会で議案出したら、反対する人多いよ。

大規模修繕に専門業者を間にいれずにやったら、もっとぼられるよw。安い業者は、手抜き工事か、後でいろいろ言って追加費用請求するかしてくるから。

[671: 匿名さん]

〉なんで１台２万円のもので十分機能を満たしたものがすでに何回も提示されてい

一回もされてないよ
有線ネットワーク非対応か、屋外非対応とかしか｡もちろん暗所対応。
あと防犯用なので、怪しげなメーカーは駄目。

あと工事は、もちろん配線むき出しNGだし、出張修理対応必須のフル保証で。
これが最低基準だと思うけど。

[672: ご近所さん]

必死だね。

[673: 匿名さん]

まあ、機能劣るか変わらないレベルの怪しい詐欺メーカーに3倍以上高い値段出させて住民騙すのが管理会社の商売だからね。

以前、管理会社が進めてきたドットウエルのカメラの機種の値段を見積もりとは別にネットで調べようとしたら、公式にも値段載ってなかったからね。管理組合によって値段変えよえとしてる魂胆見え見えだよ。

[674: SKY]

>>673 匿名さん
ドッドウエルは、自社ブランドなのでは？値段比較するなら同性能の物で考えるしか無いです。
とある防犯カメラ会社は、商品代金が普通に高いのだけど、工事費が30万。
他の会社で見積したら、同じスペックで代金半額以下。工事費10万円下回ってる。
ブランド力ですかねぇ？


管理会社云々も素人なりに調べたけども、
管理手数料だの取られるのは仕方ないとして、工事費なんかは普通に工事依頼するより安くできるとか……？
まあ、大手さんが一括発注するのであれば多少は安くなるのかな？

ぼったくりって言うのはどこの部分でしょう？
紹介手数料が高いとかはあるかもしれない。
工事依頼掛けた際、都度、紹介料が発生する？
それとも、見えない感じで工事料金上乗せしてくる？

まあ、今回の防犯カメラの話は「元々値段が高いと分かってる業者を推し進めてくる」
そういうブランドにこだわる管理会社は信用ならないって話になるのかな……っと。
ぼったくりって言うか、ブランドバッグの押し売り業みたいな感じがしますね。

[675: 匿名さん]

skyさん

同じ製品をどこで買えば安いかなんて誰も話してませんよ。一部の人が歪曲して話をそういう風に逸らしてるだけです。

問題はネットで保証も混みで必要十分の防犯カメラがセットで売られていて、設置工事だけ別途頼めばシステムが揃うのに、管理会社の提案なら同じような内容でほぼ3倍以上の値段がかかる業者を使うため、損だという事です。

同等のシステムに3倍以上の値段がかかるからぼったくりという話です。

[676: 匿名さん]

〉同等のシステムに3倍以上の値段がかかるからぼったくりという話です。

結局、同等性能のカメラは、画素数のみの比較で出さず、工事は配線むき出し工事で、同じと言い張るのですね。

[677: 匿名さん]

まぁここは、防犯カメラを素人住民が、取り付けて、プライバシー無視でスマホ観閲できるとかいう人が、いるくらい分譲マンション知らない人の発言多いから、気をつけてね。

[678: 匿名さん]

管理会社の回し者が通販で安く導入できるものを、バカ高い管理会社が勧める業者のもの以外使えないとかデマを言うから気をつけてね。ネットで調べればすぐに分かるのに息をはくようにウソをつくから。配線は既存のものも使えばいいし、配線カバーのために3倍払えととんでもない金銭感覚の持ち主みたいだ。

[679: 匿名さん]

しかし性能面や保証、ケーブルなどことごとく、通販でも同等なものなので仕方なく
出してきたカードが１m400円ほどで買える配線カバーだってw 100メートルの配線でも4万しかかからないのに、それを通販の３倍の価格差の根拠にするとか、どうしようもないな。w

[680: 匿名さん]

>防犯カメラを素人住民が、取り付けて、

管理組合がdiyで取り付けたら工賃もネジなど材料費だけになって、それこそ1/10くらいで済んでしまうわけだが・・w

[681: ご近所さん]

>674 SKYさん、
自主管理の理事会の方はどうなったの？
某管理員さんも出てこないし、あの話は作り話だったの？
楽しみにしていたのにね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669261/

[682: 匿名さん]

６８０さん

そこまでけちるなら、ダミーでいいと思いますよ。どうせまとものにとれてないでしょうし、本当に問題が起きたら責任問題になるので。

[683: 匿名さん]

同等なもの揃えるのに、30万円で揃えられるのに100万円かけてたら背任ですよ。。

配線カバーに70万円かけたいとか言ってるバカの言うこと信じる人はいないね

[684: 匿名さん]

〉６８３さん

というか一回も同等な物は、提示されていないよ。カメラも画素数をあわせただけで、まともにマンションで使えない物ばかりだし。

[685: 匿名さん]

たくさん既出ですし、出てない事にしたい気持ちは分かりますが、嘘やデマばかりだから管理会社に不信感出るんですよ。

別に貴方が嘘やゴマカシを言い張ったところで
管理会社の見積もり見て、通販で調べればそっちで格段に安い値段が出てくるから。

てか、なんで同じ内容なこと繰り返すんですか？

[686: 匿名さん]

６８５さん

防犯カメラの最低条件
画素数１００万以上、できれば２００万以上
有線ネットワーク対応、中国メーカーNG
防犯、防塵、暗所対応

工事は、配線カバー必須、保証は、設置保証含めたフル保証。出張対応は保証内。

分譲マンションだとこれくらいは、最低必要で、あとはマンション毎にプラス要素があると思うよ。

[687: 匿名さん]

〉たくさん既出ですし、出てない事にしたい気持ちは分かりますが、嘘やデマばかりだから管理会社に不信感出るんですよ

じゃあ過去スレで、何度も言っている有線ネットワークで屋外対応が、出てる番号出してみたら？
すぐばれる嘘は止めたほうがいいですよ。

[688: SKY]

>>681 ご近所さん
>自主管理の理事会の方はどうなったの？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669261/
↑↑カキコしてきました。
自宅マンションの悪口書き込みに問題有ると指摘されたのでちょっと自粛してたんだけどね。

防犯カメラの件、うちでも揉めてますよ。自分でたてたスレに記載したけど
うちの古株理事達も【信用度の高いA社に85万】が絶対に良いんですってよ。
でもって、長期保証が付く【レンタル】が良いんですって。
85万のカメラを５年レンタルすると130万ですけど？？
ネットの一括見積も不安だし、ビックカメラも量販店だから信用無いってさ。
「値段が高い＝信用が高い」って思ってる人と言い合いしても無駄かなと思う。
こっちはこっちで、納得した物を買えば良いんじゃないかな？

[689: 匿名さん]

>>687
7台セット
https://item.rakuten.co.jp/terasu-shop/camera_set3_8/
工賃入れても30万あれば釣りがくるな。

これを>>580と比べて管理組合はどちらを選ぶかじゃない?w

同等じゃないというなら、70万円追加で出すに足る価値をプレゼンしてよ。
てか、そもそも管理会社が提案する防犯カメラなんて、別に高機能でもなんでもないし。高機能と主張するなら、リンク貼れよ。w

[690: 匿名さん]

〉６８９さん

カメラが、有線ネットワーク対応なのです。
マンションで同軸ケーブルなんて、後付けではうのは、厳しいです｡

まぁ結局、必要な性能のカメラの価格だしとというデマが、明確になりましたね。３倍は嘘ですね。