ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6348: 匿名さん]

>>6346 匿名さん

どこで得たも何もないでしょう。「管理費等の負担割合」とは、貴方のご認識ではどういう数字だというのですか？
社会通念上も一般事例としても「共有部分の持分割合」に応じて決まるものですよね。それが変わるのはどういう時なのかイメージできないということですか？

どういうロジックでか知りませんが、仮に管理費を値下げすることができたとして、それだけで共有持分割合が変わることなどありませんよね。私が書いたように、各区画の専有面積の組成が変わるとか、全体共用部分と一部共用部分の構成が変わる様なことでもない限り、管理費の負担割合はおいそれとは変わりません。

貴方の理屈で騙せるのは一部の素人さんだけです。小銭は稼げるかも知れませんが、知識のある者に足元を掬われない様にくれぐれも気を付けることです。

[6349: 匿名さん]

>>6348 匿名さん
誤魔化してないで答えてくださいよ。

管理費が安くなると持ち分も変わることはあり得ますよ？わからないんですか？笑
シミュレーションしてみてはいかがですか。

[6350: 匿名さん]

>>6349 匿名さん

ごまかしてなどいませんよ。
誰から聞いた話でもなければ何処かで得た認識でもなく
「余程のバカでもなければ考えるまでもなく自明のことだ」と言っています。

持分がどういう時に変わるのかは既にいくつか例を上げました。持分を変えること自体は当然、理論上は可能です。貴方はそれが「管理費を変えることで起こる」と言うのですから、実際どういうことなのかどうぞ説明なさってください。

改めてお訊きしますよ。
「管理費が値下げされるとどうして共有持分が変わるのですか？」

わからないので教えてください。
シミュレーションすれば解ると言うのなら貴方なりのシミュレーションを披露してくだされば万全ですね。

[6351: 匿名さん]

区分所有法では管理費等は共用部分の持分割合とはなっているが規約んで組合の事情によってはこの限りではないとなっていますのでご注意ください。
マンションによっては同じ面積の部屋でも管理費等が異なるところもあります。自分は2万払っているのにお隣さんは1万だったりしては、いやだよね～～

[6352: 匿名さん]

>>6351 匿名さん

とある再開発事例では、保留床価額の割合で共有持分割合を設定していました。最終的には規約で設定することですが、それ以前に、地権者が権利変換によって取得する新資産の値付け段階で、共有持分の設定根拠を単純に専有面積とするのではなく、専有面積や階層・方位などによって決まる効用比の影響を受ける「区画の金銭的価値」に応じて設定している事例があります。

私は当然、そういう実例もあることもふまえて「管理費を値下げしただけで何故、共有持分割合が変わるなどと言っているのか？」と訊いています。

専有面積比率ではない別の考え方で持分割合を決めているのであれば、当然のことながら規約に一覧表が掲載されているのであり、それを変えた時は再配布もされるでしょう。では実際にそんなことが「管理費の値下げで」起こるのかと。

言い出しっぺが答えをはぐらかしているうちは只の戯れ言ですね。

[6353: 匿名さん]

>>6350 匿名さん
分からないのじゃなく、やってないだけですよね。
何もしないばかに教えてやんないよ笑

[6354: 匿名さん]

>>6353 匿名さん

降参した、と解釈します。
「共用部分の共有持分」に関する知識は区分所有の基本のキです。
ここを変えるとなれば規約改正以上に大ごとなのですよ。そして、通常運転の管理組合においては先ず有り得ないことなのです。ましてや管理費の額を変えただけではね。
人様に尤もらしく講釈を垂れる前に、よく勉強してください。

[6355: 匿名さん]

>>6354 匿名さん
この場で講釈垂れてるのあなたしかいませんけど？
自分の降参を人に押し付けるとか実に新しいですね。

[6356: 匿名さん]

>>6354 匿名さん
このような人間がマンションをダメにするよ。
勉強しても経験しても理解できない人物で講釈
だけは垂れたがる。
このような人間は管理組合には入れたくないし
管理者の選任からは外したいよね。
相手にしないようにしましょう。
今後御免こうむる。話題をかえましょう。

[6357: 匿名さん]

>>6356 匿名さん
あなたは人のことをとやかく言う前に簡潔な文章の書き方と成りすましをやめることです。

[6358: 匿名さん]

私が理事時代に管理組合の莫大な保有資産が休眠
しているのに不平不満で資産運用を提案はしたが
当然実るはずはありません。
しかし、私の噂を聞きつけて休日には手持ちの資
産の運用を始められた住民が話に来るようになり
私の投資手法を見ています。
初めての方には刺激が大き良いようですが時間と
共にその利益の大きさには驚いてはいます。
組合資産の運用を上手に行えば資産の増加には疑
いが少なくなりました。
使う話よりも貯める話もしませんか( ´艸｀)。
雑談ですから誤字脱字は大目にね。

[6359: 匿名さん]

組合の金で投資談義ですかw
ひとりでやっててくださいよ。

……って、多分実際「資産運用の提案」をした時も
他の皆さんに白眼視されたんでしょうなあ。

[6360: 匿名さん]

>>6359 匿名さん
組合資金の投資の話はお察しの通りです。
うちは若い層と高学歴の組合員が多いのですが
さして驚いてはいないようです。
年長者になると6359さんみたいに極端な嫌な
目つきにはなります。
特にインテリ風の若奥さんは旦那に内緒で投資
をしている方が多いようです。
時々茶話会に誘われるのですが最近はロボアド
バイザーなるAIお任せ投資が盛んで私も10年く
らい前から実験のために捨ててもいいと思って
ハイリスクハイリターンのポートホリオでAIに
まかせています。
最近のAIは頭がよくなってきています。以前は
米国３指数が暴落すると含み損が増えて元本割
れが多かったが最近は金や不動産屋や債券にＡ
Ｉが勝手に分散投資をしてくれた投資額の5倍
くらいに含み益が出ています。
感心させられます。
１0年間の間に何にも手を加えずにこの利益だ
から通常の投資のようにナンピンのつもりで株
が暴落した時に買い増したら想像しても相当な
含み益になります。
政治や経済に目を凝らして疲れるよりも時世を
予想して買い増しさえしていればＡIが勝手に稼
いでくれます。
若いインテリ風の奥様方は結構稼いでいます。
茶話会もスマホで自慢話になります。
私も月曜日には若い奥様方に見習って買い増し
をしてみようと思っています。
試して見られたらどうでしょう。
マージャンやパチンコよりも頭を磨けば勝つ確
率は遥かに高いですよ。
AIは益々進化して全知全能を身に着けるかもし
れない。
マンション管理などは簡単でしょうね。

[6361: 匿名さん]

>>6360 匿名さん

あー… ごめんなさい。
そんな長文で返信来ると思ってなかったし
ぜんっぜん興味無いです。
「ポートホリオ」以降、読むのやめちゃいました。
どこのおじいちゃんですかw

[6362: 匿名さん]

マンション管理士等はチャット００Tに知識を
教えておくとＡIが勝手に学習して進化するら
しい。
間違った知識を教えると間違ったAIが進化し
て間違いを犯すことになるらしい。
ＡIは人間みたいに嘘はつかないのでマンショ
ン管理にはぴったりですよね。
どうでしょか( ´艸｀)。

[6363: 匿名さん]

>>6361 匿名さん
管理規約等をAIに覚えさせたら管理会社等はピンハネがしにくくなるでしょう。

[6364: 通りがかりさん]

>>6362 匿名さん

嘘はつかないが間違いは犯す。
全然ダメじゃないですかw
でもまあ、それで良いと思えるならAIを理事にでもしたらどうですか？

[6365: 匿名さん]

悪いことを覚えさせると悪いことをするね。
AIは正直だから( ´艸｀)。

[6366: 匿名さん]

AIは正直だから人間みたいな嘘は感情がないのでこの投稿文すべて記憶しているので尋ねたら答えが返ってきた。
ＡＩへの質問＝管理費と管理委託費を混同して
　　いないかい？、
ＡＩの回答＝混同しています。
と、答えてくれるようになる。

入居届を購入者が入居届をしたところが、
AI＝入居届の項目に記載漏れがありますので
　　受理できません
入居者の質問＝記載漏れがあれば入居できな
　　いのですか。
AIの回答＝できません。
※入居届を書き直してAIに提出
AIの回答＝あなたは当マンションには入居を
　　許可できません
と言った時代になるでしょうね。

[6367: 匿名さん]

>>6361 匿名さん
AIの回答、
ばれるような嘘つきだから無視した方がいい
でしょう。
この方こそ長文投稿でスレ荒らしの常習犯です。
不利になると棚に持ち上げて煙をまき散らす
霧隠才三の雲隠れの術を多用します。
時々
スイトンノ術も使う。
逃げるのが
得意です。

[6368: 匿名さん]

先週は日経平均の数十年ぶりの高騰で投資家
の思惑が極限まで高まり小生も友人たちも思
い迷う週でした。
下がる予想をしてレバレッジを仕込んだもの
はそれなりの利益は確保した。
小生はまだ高騰するとして持ち込んだが含み
益が減少したのでしばらくは動きを止めるに
とどまっている。
週明けはどう動くかの確認の情報が錯綜して
つかみにくい。
その矢先にワグネルのクーデターと鎮圧の情報が錯綜している。
昨日と本日は引くか責めるかの二者択一に追い込まれているようで暇ではある。
AIに相談したら守れとの答えである。
虎穴を得んば虎児を得ず、の心境。
１日も早く世界が戦争をやめてほしい。
ならず者国家が思ったより多いのには驚い
てはいる。うちのマンションも１０年くら
い前は悪い連中に占領されかかっていたのだ。
敢然と立ちあがった理事長と管理人のおか
げで現在は平和を装って入るがなりすまし
は相当住んではいる。

[6369: 匿名さん]

固定資産税の還付で一番の欠陥は、令和３年以前に適正に
値上をしたマンションが適用除外だということだ。

[6370: 通りがかりさん]

下手な鉄砲も数撃ちゃ当たるってか。
当たらないと思うけどなあ。

[6371: 匿名さん]

悪徳管理人の交代を管理会社から理事会に報告
があったらしい。
悪徳組合員が理事会に殴り込みをかけてきたら
しい。
管理会社の変更をするようにとの申し出をした
。
交代制の新任の理事長は管理会社にその旨を通
知した。
それでも管理会社は強行して管理人の交代を決
行した。
管理人室は臨時の管理人がきた。
悪徳組合員の元理事長、現自治会長、町世話人
が管理会社の変更を理事長に迫った。
その旨を理事長は管理会社に通知した。
管理会社の支店長が来て管理人交代と管理委託
契約は関係ないので管理会社の変更をするなら
そのようにされても結構ですとの返答があった
との知人の理事から聞いた。
管理会社は組合員の苦情を聞いて悪徳組合員を
無視して管理人の交代を実行したのである。
この支店長の度胸に命じて管理会社変更を留ま
るようにとの要望も理事長に出された。
長文との批判を受けるのでここらへんで、
( ´艸｀)

[6372: 通りがかりさん]

>>6371 匿名さん

で？

君の名は話は長短かかわらず趣旨不明瞭。
そもそも内容がつまらないんだよ。
作り話かも知れないゴシップからどんな話に展開させろと？

[6373: 匿名さん]

そもそも、管理人交替の権限は理事長に委ねられている。管理会社にその権限はない。

[6374: 匿名さん]

>>6371 匿名さん

状況がよく解らないのですが、その「交代を強行された管理員」と、一部の悪徳組合員？とが癒着していて、交代を阻止せよと理事会に殴り込みがあった……という話なんですか？
だとすれば、管理会社を変更したところで同じことじゃないですかね？ 管理員交代するなら契約を切るぞと管理会社に脅しをかけたが、管理会社からは毅然と拒否されたということ？

それとも、管理員を続投させる前提で管理会社を変える方法は一応あるにはありますが、そういうパターンですか？

[6375: 匿名さん]

>>6373 匿名さん

ん？
その管理人は管理会社が配置している管理員ではなく？
任命や解任の権限が理事長にあるんですか？
組合の直接雇用ということ？

[6376: ご近所さん]

>>6373 匿名さん

あんたが、相手にしてるのはただの荒らしだから無視した方がいいよ。さっきも重松スレ荒らしてた人だよ

[6377: 匿名さん]

組合の悪徳黒幕どもが管理人と組んでやりたい放題でした。
勿論管理会社雇用ですが匿名の組合員からの苦情が多かったようです。
苦情の対応で雇用先からは改善を要求しているが組合員を先導して委託契約の解約へと動いていたようです。
そこへ新任の支店長は解約覚悟で管理人の交代をしました。

[6378: 匿名さん]

>>6377 匿名さん

「管理人交代の権限は理事長にある」と言ってる人がいるんですが、
やはり間違いということで良いのですよね？　聞くまでもないことだとは思いますが。
それはそうと、管理人が何で雇い主と発注者（組合」の契約解除を画策するんですかね？
黒幕とは言え一体何がしたい人達なんですか？

[6379: 匿名さん]

>>6378 匿名さん
組合雇用の管理人の採用と解職は組合理事長の権限。
管理会社雇用の管理人の採用と解職は管理会社の権限。
こんなことも知らない組合員への説明は骨が折れるし面白くない。

[6380: 匿名さん]

>>6374 匿名さん
管理員の交代ではない。
管理人の交代である。
プロならば管理人と管理員を混同しないこと。

[6381: 匿名さん]

悪徳理事はいても僅かですが、本当にやりたい放題なのは管理会社です。彼らはビジネスとして100%の確率でボッタくってきます。仕事ですからね。

[6382: 名無しさん]

>>6380 匿名さん

管理人と管理員の違いを教えてください。
無知なので。

[6383: マンコミュファンさん]

>>6379 匿名さん
組合雇用の場合は解るんですが、それでも理事会承認は必要ですよね？ そして管理会社が配置した管理人の解任と雇用は管理会社権限でというのは間違いないのですよね。

>>6377さんは後者のパターンについて語っておられる訳ですが、管理会社が配置した管理人が悪徳組合員と結託してやりたい放題・その管理人が自分を雇用している管理会社と組合の契約を切らせようとしているというのは一体どういう状況なんですか？
その管理人や悪徳組合員に何のメリットがあるんです？

[6384: 匿名さん]

>>6381 匿名さん
お前もぼったぐり人じゃないのか( ´艸｀)。
みんな何らかの収入を得ないと生きてはい
けないよ。
お前がおったくりマンでなければ霞を食っ
て生きてるんだよな。
ぼったくりは良くないよ。

[6385: 匿名さん]

>>6384 匿名さん

管理会社の収入の為、ボッタくりを許してあげるって発想ないよw

[6386: 匿名さん]

管理会社がボッタクる理由は、ただ一つ。

理事長をはじめとする、管理組合が『無知』だからです。

管理組合のひとり一人が問題意識を持ち、知識を身に付けましょう！

[6387: 口コミ知りたいさん]

管理会社が可哀想だからとかいうのって、６０９７さんの口癖だったなw

[6388: 匿名さん]

管理会社もただぼった来るだけのようなことをしていれば
会社の継続性はないよ。

[6389: 匿名さん]

6097 3183 2023/05/08 23:21:20
削除依頼
>>6092 検討板ユーザーさん＝いつものアンチ君

ああ、そのコテハンって俺のことなら年明け以降もずっと見てるよ（笑）
君は相変わらずだな。ずっとその調子で何の進歩も無い。
そのショボい稚拙な持論を否定してくる相手はすべて同一人物だということにしないと
管理会社アンチ論を維持できないという時点で、君はここでの議論に負けてるんだよ。
そのうちまた管理人にごっそりレスを削除されることになりそうだが、
同じことをどんだけ繰り返そうとも、管理組合が管理会社を頼りにして維持管理を
していくという図式は今後も変わらない。変えたきゃもっと頑張りなさい。

[6390: 匿名さん]

輪番制の理事ならマンション管理に関しては管理会社に
依存するのが普通だよ。
それが嫌なら自分たちで頑張ることだな。

[6391: 匿名さん]

だいたい、ピンハネされるというが、他所と比較して
どれぐらいピンハネというか高いかが分るのかな。

[6392: マンション掲示板さん]

>>6389 匿名さん

貴方は管理会社シンパなんですか？

[6393: 匿名さん]

管理会社が点検業者や工事業者から紹介料を
若干得る行為は談合でもピンハネでもないよ。

[6394: 匿名さん]

>>6393 匿名さん

なんで管理会社を擁護？
ここは管理組合が損を減らし、効率的な管理をするための情報交換の場です。
バックマージンが当然と開き直っているけど、あなたの立ち位置は管理会社側ということ？

[6395: 匿名さん]

バックマージンではない。
適正利潤だよ。

[6396: マンション検討中さん]

>>6395 匿名さん

管理組合からみれば、恐ろしい話だね。

[6397: 匿名さん]

利益相反取引が合法化されているおそろしい国

[6398: 匿名さん]

ピンハネされているというが、相場というものは
把握していますか。

[6399: eマンションさん]

>>6398 匿名さん

その相場を聞かれて、あんた何も答えられなかったでしょw

[6400: 匿名さん]

僕に聞いたことがあるといってもねえ。
匿名さんとして書き込んでいるんでね。
僕に質問すればすぐ答えるけどね。

[6401: eマンションさん]

ては、タワマンの40階建てのエレベータ6人用1基あたりの保守費を教えて下さい

[6402: 匿名さん]

そんなことは分からない。
多分１０万円以内じゃないかな。

[6403: 匿名さん]

>>6401 eマンションさん
あなたが知っているのなら情報の提供をしなさい。

[6404: 匿名さん]

管理会社はピンハネをしてはだめ。

[6405: 通りがかりさん]

>>6403 匿名さん

分からないから聞いてたんだよ。
自分自身が相場把握できないのに
ピンハネされてないっていいきるのはおかしいって話

[6406: eマンションさん]

また3183か

[6407: 匿名さん]

>>6405 通りがかりさん
分からないんなら、自分で調べてみたらいいんじゃないかな。
僕は調べてまで書き込みはしたくないんでね。

[6408: 匿名さん]

マンコミュへの書き込みは思いつくままに
書き込むだけだよ。
読み返したり確認したりはしないしね。

[6409: 匿名さん]

>>6407 匿名さん

調べて分からないから聞いてるんだけど。
あんたも知らないなら、ピンハネされているかどうやって調べるのさw

[6410: 匿名さん]

>>6409 匿名さん
じゃあピンハネはないということか

[6411: 匿名さん]

ピンハネされているのを知っている者は関係者以外は
いないだろう。

[6412: 匿名さん]

賄賂とかは、実際いくらもらっているのか、
もらっていないのかは分からない

[6413: 匿名さん]

自主管理は大変だよ。

[6414: 匿名さん]

>>6410 匿名さん

相場が分からないのならピンハネされてないとは言い切れないと言うこと。
じゃあ、管理会社通すのは危険だよねって話。管理会社を通さなければ管理会社にピンハネされる心配は無くなるからねってことでしょ。

[6415: 匿名さん]

管理会社はピンハネはしていないよ。
仕事をしたことに対する適正利潤を請求して
いるだけのこと。

[6416: 匿名さん]

自主管理をすれば、管理人や清掃人も理事が
探さなければならない。
管理人が突発的に病気になれば変わりがいない。

[6417: 中古マンション検討中さん]

>>6415 匿名さん

管理会社の利益を減らすことができれば、管理組合は得するっていうことですね。

[6418: 匿名さん]

管理会社が委託費等を下げれば管理組合は
得をすることにはなるね。

[6419: 匿名さん]

今は管理組合、管理会社も非常に厳しい時期
だから。
お互いに辛抱しなくちゃ。

[6420: 匿名さん]

>>6419 匿名さん
管理組合がなんで管理会社のために
辛抱しなきゃならないの？

[6421: 匿名さん]

お互い様だよ。

[6422: 匿名さん]

自分の都合だけで値下げをするといっても、相手は
値上げをしたいと思っているからね。

[6423: 匿名さん]

だからお互いが共存・共栄でいかなければ
うまくいかないよ。

[6424: 匿名さん]

何事も適正利潤が大切です。
管理会社も暴利をむさぼってはだめですね。

[6425: 匿名さん]

>>6424 匿名さん

お前、相場も知らないのに、適正利潤かなんで分かるんだよ

[6426: 匿名さん]

しったかぶりするなよ。

[6427: 匿名さん]

適正利潤は適正な利潤だよ。

[6428: マンション掲示板さん]

>>6427 匿名さん

相場を知らないなに、なんで適正利潤だと分かるんだよw

[6429: 中古マンション検討中さん]

［ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf
管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　
マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244
マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268
修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html
マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0
管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/
マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/
管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だhttp://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
億単位の巨額利権！?タワマン管理費をしゃぶりつくす管理会社のヤバすぎる闇
https://gendai.media/articles/-/102344

分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”【Jの追跡】(2023年3月18日)
https://www.youtube.com/watch?v=OakWGpfruAE

老朽化マンション　“修繕費”＆“高齢化”問題…解決のヒント“管理会社の見直し”【Jの追跡】(2022年12月14日)
https://www.youtube.com/watch?v=iecQ24Y1jV8

【産経新聞掲載】管理会社をどこまで信じていいの!? 大規模修繕工事の闇｜マンション管理チャンネル
https://www.youtube.com/watch?v=ZFIUaqA8PTw

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。　

【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】

主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定。
一人だけで頑張っているが、一人だけだとカッコがつかないのでキャラ分けした複数HNを使い回し、荒らし行為をする。

A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。「管理費」の問題なのに、「管理委託費が！」と言うのが口癖。
→無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
→管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
→事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提（管理会社の利益相反やぼったくり商法は一切問題視しない）
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝サービスのカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
１３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
１４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
１５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
１６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う
１７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す
18、反論できないと、頓珍漢で意味不明な主張をして、それを突っ込まれると、頓珍漢な主張ができない根拠を求めてくる←どうしようもないバカ19、管理費の値下げは管理人の勤務日を減らすことで、それが交渉と思っており、日本語が使えないようだ
20、自作自演で無意味なレス送りばかりやる（荒らしが生きがいの暇人）↓↓↓↓　
　

[6430: 匿名さん]

また荒らし参上か。

[6431: 匿名さん]

同じことを何回も、それも長文だからまいるよ。

[6432: 匿名さん]

ピンハネはしてはいけません。

[6433: 匿名さん]

管理会社というとすぐピンハネをすると思い込む
者の浅はかさ。

[6434: 匿名さん]

自主管理は大変だよ。
良い管理会社を選ぶことが大切です。

[6435: 職人さん]

まともな管理会社をみたことがない

[6436: 匿名さん]

>>6435 職人さん
そういう偏った見方をされると管理会社が可哀そうです。
一生懸命がんばっているフロントも数多くいますよ。

[6437: 匿名さん]

今日も管理会社のフロントと連絡を取り合ったが
真面目で一生懸命マンションのために頑張って
くれているよ。

[6438: 匿名さん]

>>6436 匿名さん
それはフロント個人が頑張っているのであって、会社としてはどこも信用に値しない。
大手デベは頑張るフロント率が高いが組織として考えたら、、、

[6439: 匿名さん]

フロントがやってくれるのであればそれで十分でしょう。

[6440: 匿名さん]

>>6438 匿名さん
コイツ頭のイカれた荒らしだよ

[6441: 匿名さん]

管理会社のフロントにはいろんなのがいるよ。
いいフロントに恵まれるといいね。

[6442: 匿名さん]

管理会社のフロントにはいろんなのがいるからね。

[6443: 匿名さん]

やはり管理会社のフロントのモチベーションは、いい労働条件
に恵まれた会社に勤務している者の方が高いんでしょうね。

[6444: 匿名さん]

いい管理会社にはいい人材が集まる。
良い人材とは高学歴者です。

[6445: 匿名さん]

良い人材には高学歴者の方が多いだろうが
それが絶対ではない。

[6446: 匿名さん]

はっきりいって管理会社は学生に人気のある企業ではない。
商事会社やメガバンク、ＩＴ企業に比べれば地味な存在です。

[6447: 匿名さん]

学生に超人気の企業と管理会社を比較してもねえ。