ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6348: 匿名さん]

>>6346 匿名さん

どこで得たも何もないでしょう。「管理費等の負担割合」とは、貴方のご認識ではどういう数字だというのですか？
社会通念上も一般事例としても「共有部分の持分割合」に応じて決まるものですよね。それが変わるのはどういう時なのかイメージできないということですか？

どういうロジックでか知りませんが、仮に管理費を値下げすることができたとして、それだけで共有持分割合が変わることなどありませんよね。私が書いたように、各区画の専有面積の組成が変わるとか、全体共用部分と一部共用部分の構成が変わる様なことでもない限り、管理費の負担割合はおいそれとは変わりません。

貴方の理屈で騙せるのは一部の素人さんだけです。小銭は稼げるかも知れませんが、知識のある者に足元を掬われない様にくれぐれも気を付けることです。

[6349: 匿名さん]

>>6348 匿名さん
誤魔化してないで答えてくださいよ。

管理費が安くなると持ち分も変わることはあり得ますよ？わからないんですか？笑
シミュレーションしてみてはいかがですか。

[6350: 匿名さん]

>>6349 匿名さん

ごまかしてなどいませんよ。
誰から聞いた話でもなければ何処かで得た認識でもなく
「余程のバカでもなければ考えるまでもなく自明のことだ」と言っています。

持分がどういう時に変わるのかは既にいくつか例を上げました。持分を変えること自体は当然、理論上は可能です。貴方はそれが「管理費を変えることで起こる」と言うのですから、実際どういうことなのかどうぞ説明なさってください。

改めてお訊きしますよ。
「管理費が値下げされるとどうして共有持分が変わるのですか？」

わからないので教えてください。
シミュレーションすれば解ると言うのなら貴方なりのシミュレーションを披露してくだされば万全ですね。

[6351: 匿名さん]

区分所有法では管理費等は共用部分の持分割合とはなっているが規約んで組合の事情によってはこの限りではないとなっていますのでご注意ください。
マンションによっては同じ面積の部屋でも管理費等が異なるところもあります。自分は2万払っているのにお隣さんは1万だったりしては、いやだよね～～

[6352: 匿名さん]

>>6351 匿名さん

とある再開発事例では、保留床価額の割合で共有持分割合を設定していました。最終的には規約で設定することですが、それ以前に、地権者が権利変換によって取得する新資産の値付け段階で、共有持分の設定根拠を単純に専有面積とするのではなく、専有面積や階層・方位などによって決まる効用比の影響を受ける「区画の金銭的価値」に応じて設定している事例があります。

私は当然、そういう実例もあることもふまえて「管理費を値下げしただけで何故、共有持分割合が変わるなどと言っているのか？」と訊いています。

専有面積比率ではない別の考え方で持分割合を決めているのであれば、当然のことながら規約に一覧表が掲載されているのであり、それを変えた時は再配布もされるでしょう。では実際にそんなことが「管理費の値下げで」起こるのかと。

言い出しっぺが答えをはぐらかしているうちは只の戯れ言ですね。

[6353: 匿名さん]

>>6350 匿名さん
分からないのじゃなく、やってないだけですよね。
何もしないばかに教えてやんないよ笑

[6354: 匿名さん]

>>6353 匿名さん

降参した、と解釈します。
「共用部分の共有持分」に関する知識は区分所有の基本のキです。
ここを変えるとなれば規約改正以上に大ごとなのですよ。そして、通常運転の管理組合においては先ず有り得ないことなのです。ましてや管理費の額を変えただけではね。
人様に尤もらしく講釈を垂れる前に、よく勉強してください。

[6355: 匿名さん]

>>6354 匿名さん
この場で講釈垂れてるのあなたしかいませんけど？
自分の降参を人に押し付けるとか実に新しいですね。

[6356: 匿名さん]

>>6354 匿名さん
このような人間がマンションをダメにするよ。
勉強しても経験しても理解できない人物で講釈
だけは垂れたがる。
このような人間は管理組合には入れたくないし
管理者の選任からは外したいよね。
相手にしないようにしましょう。
今後御免こうむる。話題をかえましょう。

[6357: 匿名さん]

>>6356 匿名さん
あなたは人のことをとやかく言う前に簡潔な文章の書き方と成りすましをやめることです。

[6358: 匿名さん]

私が理事時代に管理組合の莫大な保有資産が休眠
しているのに不平不満で資産運用を提案はしたが
当然実るはずはありません。
しかし、私の噂を聞きつけて休日には手持ちの資
産の運用を始められた住民が話に来るようになり
私の投資手法を見ています。
初めての方には刺激が大き良いようですが時間と
共にその利益の大きさには驚いてはいます。
組合資産の運用を上手に行えば資産の増加には疑
いが少なくなりました。
使う話よりも貯める話もしませんか( ´艸｀)。
雑談ですから誤字脱字は大目にね。

[6359: 匿名さん]

組合の金で投資談義ですかw
ひとりでやっててくださいよ。

……って、多分実際「資産運用の提案」をした時も
他の皆さんに白眼視されたんでしょうなあ。

[6360: 匿名さん]

>>6359 匿名さん
組合資金の投資の話はお察しの通りです。
うちは若い層と高学歴の組合員が多いのですが
さして驚いてはいないようです。
年長者になると6359さんみたいに極端な嫌な
目つきにはなります。
特にインテリ風の若奥さんは旦那に内緒で投資
をしている方が多いようです。
時々茶話会に誘われるのですが最近はロボアド
バイザーなるAIお任せ投資が盛んで私も10年く
らい前から実験のために捨ててもいいと思って
ハイリスクハイリターンのポートホリオでAIに
まかせています。
最近のAIは頭がよくなってきています。以前は
米国３指数が暴落すると含み損が増えて元本割
れが多かったが最近は金や不動産屋や債券にＡ
Ｉが勝手に分散投資をしてくれた投資額の5倍
くらいに含み益が出ています。
感心させられます。
１0年間の間に何にも手を加えずにこの利益だ
から通常の投資のようにナンピンのつもりで株
が暴落した時に買い増したら想像しても相当な
含み益になります。
政治や経済に目を凝らして疲れるよりも時世を
予想して買い増しさえしていればＡIが勝手に稼
いでくれます。
若いインテリ風の奥様方は結構稼いでいます。
茶話会もスマホで自慢話になります。
私も月曜日には若い奥様方に見習って買い増し
をしてみようと思っています。
試して見られたらどうでしょう。
マージャンやパチンコよりも頭を磨けば勝つ確
率は遥かに高いですよ。
AIは益々進化して全知全能を身に着けるかもし
れない。
マンション管理などは簡単でしょうね。

[6361: 匿名さん]

>>6360 匿名さん

あー… ごめんなさい。
そんな長文で返信来ると思ってなかったし
ぜんっぜん興味無いです。
「ポートホリオ」以降、読むのやめちゃいました。
どこのおじいちゃんですかw

[6362: 匿名さん]

マンション管理士等はチャット００Tに知識を
教えておくとＡIが勝手に学習して進化するら
しい。
間違った知識を教えると間違ったAIが進化し
て間違いを犯すことになるらしい。
ＡIは人間みたいに嘘はつかないのでマンショ
ン管理にはぴったりですよね。
どうでしょか( ´艸｀)。

[6363: 匿名さん]

>>6361 匿名さん
管理規約等をAIに覚えさせたら管理会社等はピンハネがしにくくなるでしょう。

[6364: 通りがかりさん]

>>6362 匿名さん

嘘はつかないが間違いは犯す。
全然ダメじゃないですかw
でもまあ、それで良いと思えるならAIを理事にでもしたらどうですか？

[6365: 匿名さん]

悪いことを覚えさせると悪いことをするね。
AIは正直だから( ´艸｀)。

[6366: 匿名さん]

AIは正直だから人間みたいな嘘は感情がないのでこの投稿文すべて記憶しているので尋ねたら答えが返ってきた。
ＡＩへの質問＝管理費と管理委託費を混同して
　　いないかい？、
ＡＩの回答＝混同しています。
と、答えてくれるようになる。

入居届を購入者が入居届をしたところが、
AI＝入居届の項目に記載漏れがありますので
　　受理できません
入居者の質問＝記載漏れがあれば入居できな
　　いのですか。
AIの回答＝できません。
※入居届を書き直してAIに提出
AIの回答＝あなたは当マンションには入居を
　　許可できません
と言った時代になるでしょうね。

[6367: 匿名さん]

>>6361 匿名さん
AIの回答、
ばれるような嘘つきだから無視した方がいい
でしょう。
この方こそ長文投稿でスレ荒らしの常習犯です。
不利になると棚に持ち上げて煙をまき散らす
霧隠才三の雲隠れの術を多用します。
時々
スイトンノ術も使う。
逃げるのが
得意です。

[6368: 匿名さん]

先週は日経平均の数十年ぶりの高騰で投資家
の思惑が極限まで高まり小生も友人たちも思
い迷う週でした。
下がる予想をしてレバレッジを仕込んだもの
はそれなりの利益は確保した。
小生はまだ高騰するとして持ち込んだが含み
益が減少したのでしばらくは動きを止めるに
とどまっている。
週明けはどう動くかの確認の情報が錯綜して
つかみにくい。
その矢先にワグネルのクーデターと鎮圧の情報が錯綜している。
昨日と本日は引くか責めるかの二者択一に追い込まれているようで暇ではある。
AIに相談したら守れとの答えである。
虎穴を得んば虎児を得ず、の心境。
１日も早く世界が戦争をやめてほしい。
ならず者国家が思ったより多いのには驚い
てはいる。うちのマンションも１０年くら
い前は悪い連中に占領されかかっていたのだ。
敢然と立ちあがった理事長と管理人のおか
げで現在は平和を装って入るがなりすまし
は相当住んではいる。

[6369: 匿名さん]

固定資産税の還付で一番の欠陥は、令和３年以前に適正に
値上をしたマンションが適用除外だということだ。

[6370: 通りがかりさん]

下手な鉄砲も数撃ちゃ当たるってか。
当たらないと思うけどなあ。

[6371: 匿名さん]

悪徳管理人の交代を管理会社から理事会に報告
があったらしい。
悪徳組合員が理事会に殴り込みをかけてきたら
しい。
管理会社の変更をするようにとの申し出をした
。
交代制の新任の理事長は管理会社にその旨を通
知した。
それでも管理会社は強行して管理人の交代を決
行した。
管理人室は臨時の管理人がきた。
悪徳組合員の元理事長、現自治会長、町世話人
が管理会社の変更を理事長に迫った。
その旨を理事長は管理会社に通知した。
管理会社の支店長が来て管理人交代と管理委託
契約は関係ないので管理会社の変更をするなら
そのようにされても結構ですとの返答があった
との知人の理事から聞いた。
管理会社は組合員の苦情を聞いて悪徳組合員を
無視して管理人の交代を実行したのである。
この支店長の度胸に命じて管理会社変更を留ま
るようにとの要望も理事長に出された。
長文との批判を受けるのでここらへんで、
( ´艸｀)

[6372: 通りがかりさん]

>>6371 匿名さん

で？

君の名は話は長短かかわらず趣旨不明瞭。
そもそも内容がつまらないんだよ。
作り話かも知れないゴシップからどんな話に展開させろと？

[6373: 匿名さん]

そもそも、管理人交替の権限は理事長に委ねられている。管理会社にその権限はない。

[6374: 匿名さん]

>>6371 匿名さん

状況がよく解らないのですが、その「交代を強行された管理員」と、一部の悪徳組合員？とが癒着していて、交代を阻止せよと理事会に殴り込みがあった……という話なんですか？
だとすれば、管理会社を変更したところで同じことじゃないですかね？ 管理員交代するなら契約を切るぞと管理会社に脅しをかけたが、管理会社からは毅然と拒否されたということ？

それとも、管理員を続投させる前提で管理会社を変える方法は一応あるにはありますが、そういうパターンですか？

[6375: 匿名さん]

>>6373 匿名さん

ん？
その管理人は管理会社が配置している管理員ではなく？
任命や解任の権限が理事長にあるんですか？
組合の直接雇用ということ？

[6376: ご近所さん]

>>6373 匿名さん

あんたが、相手にしてるのはただの荒らしだから無視した方がいいよ。さっきも重松スレ荒らしてた人だよ

[6377: 匿名さん]

組合の悪徳黒幕どもが管理人と組んでやりたい放題でした。
勿論管理会社雇用ですが匿名の組合員からの苦情が多かったようです。
苦情の対応で雇用先からは改善を要求しているが組合員を先導して委託契約の解約へと動いていたようです。
そこへ新任の支店長は解約覚悟で管理人の交代をしました。

[6378: 匿名さん]

>>6377 匿名さん

「管理人交代の権限は理事長にある」と言ってる人がいるんですが、
やはり間違いということで良いのですよね？　聞くまでもないことだとは思いますが。
それはそうと、管理人が何で雇い主と発注者（組合」の契約解除を画策するんですかね？
黒幕とは言え一体何がしたい人達なんですか？

[6379: 匿名さん]

>>6378 匿名さん
組合雇用の管理人の採用と解職は組合理事長の権限。
管理会社雇用の管理人の採用と解職は管理会社の権限。
こんなことも知らない組合員への説明は骨が折れるし面白くない。

[6380: 匿名さん]

>>6374 匿名さん
管理員の交代ではない。
管理人の交代である。
プロならば管理人と管理員を混同しないこと。

[6381: 匿名さん]

悪徳理事はいても僅かですが、本当にやりたい放題なのは管理会社です。彼らはビジネスとして100%の確率でボッタくってきます。仕事ですからね。

[6382: 名無しさん]

>>6380 匿名さん

管理人と管理員の違いを教えてください。
無知なので。

[6383: マンコミュファンさん]

>>6379 匿名さん
組合雇用の場合は解るんですが、それでも理事会承認は必要ですよね？ そして管理会社が配置した管理人の解任と雇用は管理会社権限でというのは間違いないのですよね。

>>6377さんは後者のパターンについて語っておられる訳ですが、管理会社が配置した管理人が悪徳組合員と結託してやりたい放題・その管理人が自分を雇用している管理会社と組合の契約を切らせようとしているというのは一体どういう状況なんですか？
その管理人や悪徳組合員に何のメリットがあるんです？

[6384: 匿名さん]

>>6381 匿名さん
お前もぼったぐり人じゃないのか( ´艸｀)。
みんな何らかの収入を得ないと生きてはい
けないよ。
お前がおったくりマンでなければ霞を食っ
て生きてるんだよな。
ぼったくりは良くないよ。

[6385: 匿名さん]

>>6384 匿名さん

管理会社の収入の為、ボッタくりを許してあげるって発想ないよw

[6386: 匿名さん]

管理会社がボッタクる理由は、ただ一つ。

理事長をはじめとする、管理組合が『無知』だからです。

管理組合のひとり一人が問題意識を持ち、知識を身に付けましょう！

[6387: 口コミ知りたいさん]

管理会社が可哀想だからとかいうのって、６０９７さんの口癖だったなw

[6388: 匿名さん]

管理会社もただぼった来るだけのようなことをしていれば
会社の継続性はないよ。

[6389: 匿名さん]

6097 3183 2023/05/08 23:21:20
削除依頼
>>6092 検討板ユーザーさん＝いつものアンチ君

ああ、そのコテハンって俺のことなら年明け以降もずっと見てるよ（笑）
君は相変わらずだな。ずっとその調子で何の進歩も無い。
そのショボい稚拙な持論を否定してくる相手はすべて同一人物だということにしないと
管理会社アンチ論を維持できないという時点で、君はここでの議論に負けてるんだよ。
そのうちまた管理人にごっそりレスを削除されることになりそうだが、
同じことをどんだけ繰り返そうとも、管理組合が管理会社を頼りにして維持管理を
していくという図式は今後も変わらない。変えたきゃもっと頑張りなさい。

[6390: 匿名さん]

輪番制の理事ならマンション管理に関しては管理会社に
依存するのが普通だよ。
それが嫌なら自分たちで頑張ることだな。

[6391: 匿名さん]

だいたい、ピンハネされるというが、他所と比較して
どれぐらいピンハネというか高いかが分るのかな。

[6392: マンション掲示板さん]

>>6389 匿名さん

貴方は管理会社シンパなんですか？

[6393: 匿名さん]

管理会社が点検業者や工事業者から紹介料を
若干得る行為は談合でもピンハネでもないよ。

[6394: 匿名さん]

>>6393 匿名さん

なんで管理会社を擁護？
ここは管理組合が損を減らし、効率的な管理をするための情報交換の場です。
バックマージンが当然と開き直っているけど、あなたの立ち位置は管理会社側ということ？

[6395: 匿名さん]

バックマージンではない。
適正利潤だよ。

[6396: マンション検討中さん]

>>6395 匿名さん

管理組合からみれば、恐ろしい話だね。

[6397: 匿名さん]

利益相反取引が合法化されているおそろしい国