ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6301: 匿名さん]

>>6299 6097さん
＞必ずその負荷が一部の者に集中する。
そんなことないと思うよ。
専門家やその他の便利なアイテムを使って役割分担させればいい。
自主管理サポートソフトクラセルを使うのも一つの例だ。
要するに、知恵を働かせればいい。
管理会社でなければできないという固定観念を取り払うべきです。
管理会社に代わる駒は十分に用意されている。

[6302: 6097]

>>6301 匿名さん

固定観念が無く方法論も確立されていると言うなら
まさにあとは知恵を発揮して行動あるのみだよね。
できる人からそうすればいいんでない？
そう言うとここにいる管理会社アンチは
「なんで実践してみせなきゃなんないんだ！！」
って騒ぐんだけど（笑）

95％の管理組合が委託管理を受け入れてるんだから
そのアイデアには普通にポテンシャルがある筈だろう。
いつまでも机上の空論では話になんないよね。

[6303: 匿名さん]

自主管理をするのなら、少なくとも一人はマンション管理士の
有資格者が必要だね。

[6304: マンコミュファンさん]

>>6301 匿名さん

この人、ただの荒らしだから相手しても意味ないよ。

[6305: 6097]

>>6303 匿名さん

必要無いよ。
管理組合にとっては必置資格でもなければ業務独占資格でもないからな。実力の知れないペーパー資格者に任せかねないぐらいなら外注すりゃいい。ホントに必要ならばの話だし、適任者が見つかればの話でもあるが。

[6306: 名無しさん]

>>6305 6097さん

でも管理費の値下げ交渉の時は、コンサルに見積もり取ってもらった方がいいんですよね？

[6307: 6097]

>>6306 名無しさん

何でそう思うの？
俺は全然思わないけどな。
て言うか、何でいちいち断片的な問答を仕掛けてくるのやら。
誘導尋問のつもりならもうちょい上手にやりなよ。

[6308: 匿名さん]

>>6307 6097さん

え？コンサル使わないなら、どうやって値下げ改革するんですか？

[6309: 6097]

>>6308 匿名さん

え？　じゃねえよ（笑）
またそうやって相手にブン投げる。

改革の方法は改革できるできる言い続けてる方で考えてよ。
現状維持を選択してる大多数の組合とその組合員は改革なんて必要無いか
する余地が無いと判断してるんだから。

[6310: 検討板ユーザーさん]

>>6308 匿名さん
あほくさー

[6311: 匿名さん]

値下げ交渉するのはコンサルと思っているあほがいる。
それぐらいは自分でやれ。

[6312: 匿名さん]

だいたい、値下げ交渉するのに、収支報告書の費目で
やるのが普通だというのが分からないようでは話にならない。
コンサルに依頼してもその手法でやるよ。

[6313: 匿名さん]

もし値下げをコンサルに依頼してそれができた場合の
収支報告書の項目はどうなるの？

[6314: 匿名さん]

管理費が値下げされたんだから、収支報告書のいずれかの
項目を減額するんではないですか。

[6315: 名無しさん]

6079さんに聞けば？

[6316: 匿名さん]

>>6313 匿名さん

それをきく意味って何かあるんですか？（笑）

[6317: 匿名さん]

>>6314 匿名さん
収支報告書の一般会計（若しくは管理費等会計）
の収入の部の項目は管理費の減額。

[6318: 匿名さん]

管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといいでしょう

[6319: 匿名さん]

>>6317 匿名さん
管理費の減額なんて野暮の骨頂。
管理費の余剰金は修繕積立金に回せばいい。

[6320: 匿名さん]

>>6319 匿名さん
そうだよ、
管理費を減額したからとの投稿に
答えただけだよ。
減額したのであれば収支報告書もその分収入
が減るし、
分譲当時に専有部分の部屋タイプ別の管理費
等の負担割合の一覧表も作成し直して総会の
議案書等と共に組合員に配布すればいいだけ
でしょう。
うちは剰余金として修繕積立金に繰り入れま
すけどね。
減額などは具の骨頂だよね。
俺なら剰余金は株式を購入するけどね。
また、攻められそうで怖い、( ´艸｀)

[6321: 匿名さん]

>>6318 匿名さん
「するといいでしょう」じゃなくて
しない訳にいかんでしょうが。

[6322: 匿名さん]

>>6321 匿名さん
しなくてもいいよ。
強行規定ではないよ。

[6323: 匿名さん]

マンションの規約には管理費等の負担割合は
専有部分（共用部分の持分）の床面積の割合
とするとあるのに一部の悪徳組合員と悪徳管
理会社が共謀して組合員によっては安かった
り高かったりしている疑いが発覚して一覧表
の配付の問題でもめているよ。
規約には設定されていないマンションもある
からね。
疑念があれば組合に一覧表の請求をしてみて
ね。出さない組合は怪しいよ。
理事長も知らないかもしれない。

[6324: 匿名さん]

>>6318 さん

管理費の負担割合表って何ですか？

[6325: 匿名さん]

>>6324 匿名さん
賃貸マンションの話ではないよ。
分譲には部屋の大きさはまちまちだから
大部屋は負担金が大きくて小部屋は少な
い負担としているよ、
それを、専有部分の床面積の割合と表記したり、
共用部分の持分割合と表記したりする。
わりと説明も
ややこしや～ややこしや‘～です( ´艸｀)。
また因縁付けて攻められるかもよ。
揚げ足取りがいるからね( ´艸｀)。

[6326: 匿名さん]

床面接割合だと上の階は得だよね。もともと値段は上の階ほど高いからね。

[6327: 匿名さん]

ある程度は多めにみないとね。
エレベーターの使用は１階の住民は利用しないのに、
点検費用や交換費用等は負担しなければならないんだから。

[6328: 匿名さん]

＞賃貸マンションの話ではないよ

？？
賃貸マンションの話などしていませんが、何故そう思ったのですか？

つまり貴方が言っている「負担割合表」とは、標準管理規約ベースで作られている普通の管理規約なら第25条～3X条くらいに規定されている費用負担割合の表のことですよね。共有持分に応じて各区分所有者が負担するという、分譲マンションでは当たり前のルールです。
そもそも管理会社との交渉を経て管理費が減額できたとして、その負担割合までもが変わる訳ではない筈なのに、>>6318で

＞管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい

と言っておられたのは何故なんですか？
負担割合表は、よほど変な物件でなければ原始規約の時点で掲載されている筈ですよね。
その内容を変えるには総会による規約変更決議が当然必要ですから、変更後の負担割合表は組合員全体に提示することが大前提な筈ですが、それを>>6322で「強行規定ではないからしなくていい」などと言ったのはどういうことなんですか？

ここで「強行規定」と言うからには「区分所有法の強行規定ではない」という意味だと解釈するしかないですが、規約変更に係る同法上の規定のうち、特別決議に関する規定は規約による別段の定めができません。つまり強行規定ですよ。

管理費の負担割合は「普通なら」規約に定められている筈ですので、これを変えるには区分所有者全員に変更後の表を展開しなければなりません。議決割合自体が強行規定によって定められていますし、総会議案である以上、議案は事前に周知されるべきですね。そしてそもそも、管理費を低減させるだけなら負担割合の変更は伴わず、規約変更をする必要もない筈です。

私が訊いていることの意味、わかりますか？
再度訊きますが、↓これってどういう意味なんですか？

＞管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい

只の間違いならそう言ってください。

[6329: 匿名さん]

>>6328 匿名さん
管理委託費と管理費を混同してはいけないよ( ´艸｀)。

[6330: 匿名さん]

>>6329 匿名さん

混同してませんよ。
貴方が「管理費」と書いた管理費の話をしてます。
こちらが訊いていることには答えず、すっとぼけるつもりですね？
いいですよそれで。

[6331: 匿名さん]

>>6326 匿名さん
そう思うよ、
区分所有法では共用部分の持分割合若しくは
専有部分の持分割合となっているが別途規約
で定めることが出来るとあるので法令の強行
規定ではないので規約に設定し直せばいいで
しょう。
規約の変更は区分所有法31条だったかね。
しらんがな～( ´艸｀)

[6332: デベにお勤めさん]

>>6323 匿名さん
今年に入ってい管理費がかなり上がってますが、何かしらしてる理事の人たちは遅かれ早かれ裁判で裁かれる運命です。

[6333: 匿名さん]

>>6331 匿名さん

管理費等の負担割合を組合員に開示していない管理組合なんて昨今の分譲物件で存在するんですか？

[6334: 匿名さん]

>>6333 匿名さん
適正化法施工後の分譲にはないと思うが、
そんなに知らんがね～～( ´艸｀)

[6335: 名無しさん]

>>6334 さん

適正化法の施行は平成13年。たった20年前ですよね？
では、区分所有法が施行された昭和38年から約40年の間に供給された区分所有法マンションの中には存在するということですか？

そして今も相当数現存すると？

[6337: 匿名さん]

>>6328 匿名さん
まず、
管理費を管理会社と交渉して
減額できないよ。
管理委託費ならば交渉で減額できる。
管理費と管理委託費を混同しているよ
( ´艸｀)。

[6338: 匿名さん]

>>6337 匿名さん

はぐらかさないでくださいよ。
管理費をいくらにするか、決めるのは言うまでなく管理組合の総意です。私は管理費を減額する方法のひとつに「委託費の低減」があるという前提で話をしているに過ぎません。

貴方は「管理費を減額したのなら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい」と言いました。そんなことをするまでもなく、区分所有マンションの管理組合は各区分所有者に負担割合を開示している筈で、そもそも「管理費を」下げたことをきっかけに負担割合を改めて周知する意味などないですよねと言ってるのですよ。多くの管理組合では元々規約集にその表を掲載しているのですから。違いますか？

指摘に答えられないということでいいですね？
管理規約が定められ管理組合が機能している既存の区分所有マンションの中に、管理費等の負担割合が各組合員に知らされていない事例があるんですか？

[6339: 評判気になるさん]

>>6338 匿名さん
あるらしい。
元地主には安くするとかね

[6340: 匿名さん]

>>6338 匿名さん
だったら管理費を減額させるために
管理委託費を減額させる。
と言えば良いんじゃないかい( ´艸｀)。

[6341: 匿名さん]

>>6338 匿名さん
原始管理規約に負担割合が表記されているのであれば規約の改正時の総会の議案書には表記されるので一覧表の配付は必要ありませんよ( ´艸｀)。当たり前でしょう。

[6342: 匿名さん]

>>6341 匿名さん

質疑を繰り返しますよ。
貴方は「管理費を減額したのなら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい」と言いました。
原始規約に記載があるなら内容に変更が無い限り再配布の必要は無い。当たり前ですよね。では貴方のご認識では「原始規約に記載が無い事例」というものが、考慮するほど存在するということですか？　

もしもそうなら、管理費の減額など関係なく直ちに改善すべき状態ですね。

[6343: 匿名さん]

>>6342 匿名さん
原始規約に管理費等の負担割合一覧表が表記されていないなどとは一言も言ってはいません。分譲時の規約や重要事項の説明は管理会社とは別で宅建業法の範疇ですからね( ´艸｀)。

[6344: ご近所さん]

正体は６０９７さんなんで無視していいかと

[6345: 匿名さん]

>>6343 匿名さん

実務的知識が曖昧だから、指摘されるまで知らなかっただけですよね？
そうでなければ「管理費を減額したら負担割合表を配るといい」などとは言わない筈ですから。

「割合が変わった時は一覧表を再配布せよ」という意味で仰っているのだとして、実際どういう場面を想像してますか？　一部の区分所有者だけを優遇して数字をいじる様な場面を想定しているとでも？　それとも原始規約の段階でそのようなケースをご経験なさっているのですか？（笑）

専有面積割合や共用部分の面積構成が変わらない限り、費用の負担比率が変わることなど無いと私は認識してます。貴方が尤もらしく吹聴した「再配布」なんて、現実にはほぼ発生しないことです。ありもしないことで知恵をアピールし、小銭を稼ごうとする者の発想ですね。

[6346: 匿名さん]

>>6345 匿名さん
>費用の負担比率が変わることなど無いと私は認識してます。
その認識はどこで得たものですか？管理費値下げを経験した時ですか？笑

[6347: ご近所さん]

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Q サービスの質が下がるのでは？

A 下がりません。マンション管理の実行部隊は管理会社ではなく、関係のある事業会社が担っていて、管理会社はその中抜きをしているだけです。この中抜き部分にあたる中間マージンやバックマージンが相見積もりによる競争原理で値下げの原資になります。したがって、業務やサービスの質には影響しません。そもそも、納得のいく条件を提示して見積もりを出しているので、契約が成立して期待外れなら、それはリプレイスによる問題ではなく、契約不履行の問題です。

Q現行の管理会社に管理費の値下げを相談するとどうなるの？

Aこれこそ、管理の質が下がります。例えば「管理人の勤務日を減らすと管理費は安くなります」などと、言われサービスの低下につながります。当然ですよね。サービスをカットすれば管理会社にとっては利益率は下げずに済みますから。

つまり、管理費の値下げは、「管理会社の利益を削る値下げ」と、「サービスをカットする値下げ」があります。現行の管理会社に丸腰で相談しても、サービスカットに誘導されるだけです。「他の管理会社はこの値段でやってくれるけどどうする？」となって、初めて管理費値下げの交渉になるのです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。

また、荒らしが主張する「項目別の相場を提示して現行の管理会社に交渉」は、項目別の相場はそもそも調べようがありません。例えば４０階タワマンのエレベーター保守費の相場など、ネットを調べてもどこにも載っていませんし、仮に事例があっても、それは「相場」とは言えません。それでも荒らしは。存在しないデータでも「考えろ」と言ってきます。まともじゃないですよね。荒らしが言う、「項目を相場で交渉」は相場を知る術がないので、そもそも誰もできないでしょうw
　

[6348: 匿名さん]

>>6346 匿名さん

どこで得たも何もないでしょう。「管理費等の負担割合」とは、貴方のご認識ではどういう数字だというのですか？
社会通念上も一般事例としても「共有部分の持分割合」に応じて決まるものですよね。それが変わるのはどういう時なのかイメージできないということですか？

どういうロジックでか知りませんが、仮に管理費を値下げすることができたとして、それだけで共有持分割合が変わることなどありませんよね。私が書いたように、各区画の専有面積の組成が変わるとか、全体共用部分と一部共用部分の構成が変わる様なことでもない限り、管理費の負担割合はおいそれとは変わりません。

貴方の理屈で騙せるのは一部の素人さんだけです。小銭は稼げるかも知れませんが、知識のある者に足元を掬われない様にくれぐれも気を付けることです。

[6349: 匿名さん]

>>6348 匿名さん
誤魔化してないで答えてくださいよ。

管理費が安くなると持ち分も変わることはあり得ますよ？わからないんですか？笑
シミュレーションしてみてはいかがですか。

[6350: 匿名さん]

>>6349 匿名さん

ごまかしてなどいませんよ。
誰から聞いた話でもなければ何処かで得た認識でもなく
「余程のバカでもなければ考えるまでもなく自明のことだ」と言っています。

持分がどういう時に変わるのかは既にいくつか例を上げました。持分を変えること自体は当然、理論上は可能です。貴方はそれが「管理費を変えることで起こる」と言うのですから、実際どういうことなのかどうぞ説明なさってください。

改めてお訊きしますよ。
「管理費が値下げされるとどうして共有持分が変わるのですか？」

わからないので教えてください。
シミュレーションすれば解ると言うのなら貴方なりのシミュレーションを披露してくだされば万全ですね。

[6351: 匿名さん]

区分所有法では管理費等は共用部分の持分割合とはなっているが規約んで組合の事情によってはこの限りではないとなっていますのでご注意ください。
マンションによっては同じ面積の部屋でも管理費等が異なるところもあります。自分は2万払っているのにお隣さんは1万だったりしては、いやだよね～～

[6352: 匿名さん]

>>6351 匿名さん

とある再開発事例では、保留床価額の割合で共有持分割合を設定していました。最終的には規約で設定することですが、それ以前に、地権者が権利変換によって取得する新資産の値付け段階で、共有持分の設定根拠を単純に専有面積とするのではなく、専有面積や階層・方位などによって決まる効用比の影響を受ける「区画の金銭的価値」に応じて設定している事例があります。

私は当然、そういう実例もあることもふまえて「管理費を値下げしただけで何故、共有持分割合が変わるなどと言っているのか？」と訊いています。

専有面積比率ではない別の考え方で持分割合を決めているのであれば、当然のことながら規約に一覧表が掲載されているのであり、それを変えた時は再配布もされるでしょう。では実際にそんなことが「管理費の値下げで」起こるのかと。

言い出しっぺが答えをはぐらかしているうちは只の戯れ言ですね。

[6353: 匿名さん]

>>6350 匿名さん
分からないのじゃなく、やってないだけですよね。
何もしないばかに教えてやんないよ笑

[6354: 匿名さん]

>>6353 匿名さん

降参した、と解釈します。
「共用部分の共有持分」に関する知識は区分所有の基本のキです。
ここを変えるとなれば規約改正以上に大ごとなのですよ。そして、通常運転の管理組合においては先ず有り得ないことなのです。ましてや管理費の額を変えただけではね。
人様に尤もらしく講釈を垂れる前に、よく勉強してください。

[6355: 匿名さん]

>>6354 匿名さん
この場で講釈垂れてるのあなたしかいませんけど？
自分の降参を人に押し付けるとか実に新しいですね。

[6356: 匿名さん]

>>6354 匿名さん
このような人間がマンションをダメにするよ。
勉強しても経験しても理解できない人物で講釈
だけは垂れたがる。
このような人間は管理組合には入れたくないし
管理者の選任からは外したいよね。
相手にしないようにしましょう。
今後御免こうむる。話題をかえましょう。

[6357: 匿名さん]

>>6356 匿名さん
あなたは人のことをとやかく言う前に簡潔な文章の書き方と成りすましをやめることです。

[6358: 匿名さん]

私が理事時代に管理組合の莫大な保有資産が休眠
しているのに不平不満で資産運用を提案はしたが
当然実るはずはありません。
しかし、私の噂を聞きつけて休日には手持ちの資
産の運用を始められた住民が話に来るようになり
私の投資手法を見ています。
初めての方には刺激が大き良いようですが時間と
共にその利益の大きさには驚いてはいます。
組合資産の運用を上手に行えば資産の増加には疑
いが少なくなりました。
使う話よりも貯める話もしませんか( ´艸｀)。
雑談ですから誤字脱字は大目にね。

[6359: 匿名さん]

組合の金で投資談義ですかw
ひとりでやっててくださいよ。

……って、多分実際「資産運用の提案」をした時も
他の皆さんに白眼視されたんでしょうなあ。

[6360: 匿名さん]

>>6359 匿名さん
組合資金の投資の話はお察しの通りです。
うちは若い層と高学歴の組合員が多いのですが
さして驚いてはいないようです。
年長者になると6359さんみたいに極端な嫌な
目つきにはなります。
特にインテリ風の若奥さんは旦那に内緒で投資
をしている方が多いようです。
時々茶話会に誘われるのですが最近はロボアド
バイザーなるAIお任せ投資が盛んで私も10年く
らい前から実験のために捨ててもいいと思って
ハイリスクハイリターンのポートホリオでAIに
まかせています。
最近のAIは頭がよくなってきています。以前は
米国３指数が暴落すると含み損が増えて元本割
れが多かったが最近は金や不動産屋や債券にＡ
Ｉが勝手に分散投資をしてくれた投資額の5倍
くらいに含み益が出ています。
感心させられます。
１0年間の間に何にも手を加えずにこの利益だ
から通常の投資のようにナンピンのつもりで株
が暴落した時に買い増したら想像しても相当な
含み益になります。
政治や経済に目を凝らして疲れるよりも時世を
予想して買い増しさえしていればＡIが勝手に稼
いでくれます。
若いインテリ風の奥様方は結構稼いでいます。
茶話会もスマホで自慢話になります。
私も月曜日には若い奥様方に見習って買い増し
をしてみようと思っています。
試して見られたらどうでしょう。
マージャンやパチンコよりも頭を磨けば勝つ確
率は遥かに高いですよ。
AIは益々進化して全知全能を身に着けるかもし
れない。
マンション管理などは簡単でしょうね。

[6361: 匿名さん]

>>6360 匿名さん

あー… ごめんなさい。
そんな長文で返信来ると思ってなかったし
ぜんっぜん興味無いです。
「ポートホリオ」以降、読むのやめちゃいました。
どこのおじいちゃんですかw

[6362: 匿名さん]

マンション管理士等はチャット００Tに知識を
教えておくとＡIが勝手に学習して進化するら
しい。
間違った知識を教えると間違ったAIが進化し
て間違いを犯すことになるらしい。
ＡIは人間みたいに嘘はつかないのでマンショ
ン管理にはぴったりですよね。
どうでしょか( ´艸｀)。

[6363: 匿名さん]

>>6361 匿名さん
管理規約等をAIに覚えさせたら管理会社等はピンハネがしにくくなるでしょう。

[6364: 通りがかりさん]

>>6362 匿名さん

嘘はつかないが間違いは犯す。
全然ダメじゃないですかw
でもまあ、それで良いと思えるならAIを理事にでもしたらどうですか？

[6365: 匿名さん]

悪いことを覚えさせると悪いことをするね。
AIは正直だから( ´艸｀)。

[6366: 匿名さん]

AIは正直だから人間みたいな嘘は感情がないのでこの投稿文すべて記憶しているので尋ねたら答えが返ってきた。
ＡＩへの質問＝管理費と管理委託費を混同して
　　いないかい？、
ＡＩの回答＝混同しています。
と、答えてくれるようになる。

入居届を購入者が入居届をしたところが、
AI＝入居届の項目に記載漏れがありますので
　　受理できません
入居者の質問＝記載漏れがあれば入居できな
　　いのですか。
AIの回答＝できません。
※入居届を書き直してAIに提出
AIの回答＝あなたは当マンションには入居を
　　許可できません
と言った時代になるでしょうね。

[6367: 匿名さん]

>>6361 匿名さん
AIの回答、
ばれるような嘘つきだから無視した方がいい
でしょう。
この方こそ長文投稿でスレ荒らしの常習犯です。
不利になると棚に持ち上げて煙をまき散らす
霧隠才三の雲隠れの術を多用します。
時々
スイトンノ術も使う。
逃げるのが
得意です。

[6368: 匿名さん]

先週は日経平均の数十年ぶりの高騰で投資家
の思惑が極限まで高まり小生も友人たちも思
い迷う週でした。
下がる予想をしてレバレッジを仕込んだもの
はそれなりの利益は確保した。
小生はまだ高騰するとして持ち込んだが含み
益が減少したのでしばらくは動きを止めるに
とどまっている。
週明けはどう動くかの確認の情報が錯綜して
つかみにくい。
その矢先にワグネルのクーデターと鎮圧の情報が錯綜している。
昨日と本日は引くか責めるかの二者択一に追い込まれているようで暇ではある。
AIに相談したら守れとの答えである。
虎穴を得んば虎児を得ず、の心境。
１日も早く世界が戦争をやめてほしい。
ならず者国家が思ったより多いのには驚い
てはいる。うちのマンションも１０年くら
い前は悪い連中に占領されかかっていたのだ。
敢然と立ちあがった理事長と管理人のおか
げで現在は平和を装って入るがなりすまし
は相当住んではいる。

[6369: 匿名さん]

固定資産税の還付で一番の欠陥は、令和３年以前に適正に
値上をしたマンションが適用除外だということだ。

[6370: 通りがかりさん]

下手な鉄砲も数撃ちゃ当たるってか。
当たらないと思うけどなあ。

[6371: 匿名さん]

悪徳管理人の交代を管理会社から理事会に報告
があったらしい。
悪徳組合員が理事会に殴り込みをかけてきたら
しい。
管理会社の変更をするようにとの申し出をした
。
交代制の新任の理事長は管理会社にその旨を通
知した。
それでも管理会社は強行して管理人の交代を決
行した。
管理人室は臨時の管理人がきた。
悪徳組合員の元理事長、現自治会長、町世話人
が管理会社の変更を理事長に迫った。
その旨を理事長は管理会社に通知した。
管理会社の支店長が来て管理人交代と管理委託
契約は関係ないので管理会社の変更をするなら
そのようにされても結構ですとの返答があった
との知人の理事から聞いた。
管理会社は組合員の苦情を聞いて悪徳組合員を
無視して管理人の交代を実行したのである。
この支店長の度胸に命じて管理会社変更を留ま
るようにとの要望も理事長に出された。
長文との批判を受けるのでここらへんで、
( ´艸｀)

[6372: 通りがかりさん]

>>6371 匿名さん

で？

君の名は話は長短かかわらず趣旨不明瞭。
そもそも内容がつまらないんだよ。
作り話かも知れないゴシップからどんな話に展開させろと？

[6373: 匿名さん]

そもそも、管理人交替の権限は理事長に委ねられている。管理会社にその権限はない。

[6374: 匿名さん]

>>6371 匿名さん

状況がよく解らないのですが、その「交代を強行された管理員」と、一部の悪徳組合員？とが癒着していて、交代を阻止せよと理事会に殴り込みがあった……という話なんですか？
だとすれば、管理会社を変更したところで同じことじゃないですかね？ 管理員交代するなら契約を切るぞと管理会社に脅しをかけたが、管理会社からは毅然と拒否されたということ？

それとも、管理員を続投させる前提で管理会社を変える方法は一応あるにはありますが、そういうパターンですか？

[6375: 匿名さん]

>>6373 匿名さん

ん？
その管理人は管理会社が配置している管理員ではなく？
任命や解任の権限が理事長にあるんですか？
組合の直接雇用ということ？

[6376: ご近所さん]

>>6373 匿名さん

あんたが、相手にしてるのはただの荒らしだから無視した方がいいよ。さっきも重松スレ荒らしてた人だよ

[6377: 匿名さん]

組合の悪徳黒幕どもが管理人と組んでやりたい放題でした。
勿論管理会社雇用ですが匿名の組合員からの苦情が多かったようです。
苦情の対応で雇用先からは改善を要求しているが組合員を先導して委託契約の解約へと動いていたようです。
そこへ新任の支店長は解約覚悟で管理人の交代をしました。

[6378: 匿名さん]

>>6377 匿名さん

「管理人交代の権限は理事長にある」と言ってる人がいるんですが、
やはり間違いということで良いのですよね？　聞くまでもないことだとは思いますが。
それはそうと、管理人が何で雇い主と発注者（組合」の契約解除を画策するんですかね？
黒幕とは言え一体何がしたい人達なんですか？

[6379: 匿名さん]

>>6378 匿名さん
組合雇用の管理人の採用と解職は組合理事長の権限。
管理会社雇用の管理人の採用と解職は管理会社の権限。
こんなことも知らない組合員への説明は骨が折れるし面白くない。

[6380: 匿名さん]

>>6374 匿名さん
管理員の交代ではない。
管理人の交代である。
プロならば管理人と管理員を混同しないこと。

[6381: 匿名さん]

悪徳理事はいても僅かですが、本当にやりたい放題なのは管理会社です。彼らはビジネスとして100%の確率でボッタくってきます。仕事ですからね。

[6382: 名無しさん]

>>6380 匿名さん

管理人と管理員の違いを教えてください。
無知なので。

[6383: マンコミュファンさん]

>>6379 匿名さん
組合雇用の場合は解るんですが、それでも理事会承認は必要ですよね？ そして管理会社が配置した管理人の解任と雇用は管理会社権限でというのは間違いないのですよね。

>>6377さんは後者のパターンについて語っておられる訳ですが、管理会社が配置した管理人が悪徳組合員と結託してやりたい放題・その管理人が自分を雇用している管理会社と組合の契約を切らせようとしているというのは一体どういう状況なんですか？
その管理人や悪徳組合員に何のメリットがあるんです？

[6384: 匿名さん]

>>6381 匿名さん
お前もぼったぐり人じゃないのか( ´艸｀)。
みんな何らかの収入を得ないと生きてはい
けないよ。
お前がおったくりマンでなければ霞を食っ
て生きてるんだよな。
ぼったくりは良くないよ。

[6385: 匿名さん]

>>6384 匿名さん

管理会社の収入の為、ボッタくりを許してあげるって発想ないよw

[6386: 匿名さん]

管理会社がボッタクる理由は、ただ一つ。

理事長をはじめとする、管理組合が『無知』だからです。

管理組合のひとり一人が問題意識を持ち、知識を身に付けましょう！

[6387: 口コミ知りたいさん]

管理会社が可哀想だからとかいうのって、６０９７さんの口癖だったなw

[6388: 匿名さん]

管理会社もただぼった来るだけのようなことをしていれば
会社の継続性はないよ。

[6389: 匿名さん]

6097 3183 2023/05/08 23:21:20
削除依頼
>>6092 検討板ユーザーさん＝いつものアンチ君

ああ、そのコテハンって俺のことなら年明け以降もずっと見てるよ（笑）
君は相変わらずだな。ずっとその調子で何の進歩も無い。
そのショボい稚拙な持論を否定してくる相手はすべて同一人物だということにしないと
管理会社アンチ論を維持できないという時点で、君はここでの議論に負けてるんだよ。
そのうちまた管理人にごっそりレスを削除されることになりそうだが、
同じことをどんだけ繰り返そうとも、管理組合が管理会社を頼りにして維持管理を
していくという図式は今後も変わらない。変えたきゃもっと頑張りなさい。

[6390: 匿名さん]

輪番制の理事ならマンション管理に関しては管理会社に
依存するのが普通だよ。
それが嫌なら自分たちで頑張ることだな。

[6391: 匿名さん]

だいたい、ピンハネされるというが、他所と比較して
どれぐらいピンハネというか高いかが分るのかな。

[6392: マンション掲示板さん]

>>6389 匿名さん

貴方は管理会社シンパなんですか？

[6393: 匿名さん]

管理会社が点検業者や工事業者から紹介料を
若干得る行為は談合でもピンハネでもないよ。

[6394: 匿名さん]

>>6393 匿名さん

なんで管理会社を擁護？
ここは管理組合が損を減らし、効率的な管理をするための情報交換の場です。
バックマージンが当然と開き直っているけど、あなたの立ち位置は管理会社側ということ？

[6395: 匿名さん]

バックマージンではない。
適正利潤だよ。

[6396: マンション検討中さん]

>>6395 匿名さん

管理組合からみれば、恐ろしい話だね。

[6397: 匿名さん]

利益相反取引が合法化されているおそろしい国

[6398: 匿名さん]

ピンハネされているというが、相場というものは
把握していますか。

[6399: eマンションさん]

>>6398 匿名さん

その相場を聞かれて、あんた何も答えられなかったでしょw

[6400: 匿名さん]

僕に聞いたことがあるといってもねえ。
匿名さんとして書き込んでいるんでね。
僕に質問すればすぐ答えるけどね。