ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6267: 匿名さん]

>>6265 ご近所さん
文章が幼稚で内容も幼稚。
幼稚園児ののいたずら投稿だろう。

[6268: 匿名さん]

適正利潤はピンハネとはいわない。
しかし、例えば店で物を買うとき、Ａという商品の仕入れ値は
７０円で売価は１００円と値札が表示されていれば嫌だね。

[6269: 6097]

>>6260 デベにお勤めさん

質問の時間は終わりだよ～

答えられないなら答えなくて結構。
誰も困らない。

[6270: デベにお勤めさん]

>>6269 6097さん

うん。最初から荒らしだって分かってるからどうでもいいよ。
障害持って生まれてかわいそうだね。しかも他人に迷惑かけて嫌がらせに精だして楽しいんだもんね。

[6271: 匿名さん]

>>6262 デベにお勤めさん
管理費を安くした具体例は一切出せないのか。つまりどっかのだれかが安く出来たと言い張っている無根拠のものを必死になって風聴していたのか。

管理の質を下げていないと書いているだけの全く具体性のない情報を盲信するわけか。まぁメーカー系保守会社と独立系保守会社の違いも分からないくらい優れた知能を持っているのだから仕方ないか。

[6272: 6097]

>>6270 デベにお勤めさん

＞障害持って生まれてかわいそうだね。しかも他人に迷惑かけて嫌がらせに精だして楽しいんだもんね。


はいはーい、全文再掲しとこう。
引き出し空っぽになって建設的反論ができなくなると
結局は相手を病気だの障害者だのと揶揄して煙に巻く。

それが管理会社アンチである以前のキミの本性っしょ。
総会マターの議論を仕切れる器ではないのだよ。
正しい検討を阻害する詭弁は今後も論理的に蹴散らす所存。

[6273: 匿名さん]

>>6272 6097さん

管理会社が適正利潤であることの、自身の実践的な証拠を教えてよw

[6274: 評判気になるさん]

>>6272 6097さん

なんで管理会社シンパをやってるの？何でそんなに管理費払いたいの？あ、管理委託費か。

[6275: 匿名さん]

管理会社への支払いは適正価格です。
契約した委託費は支払うのが当然だよ。

[6276: マンション検討中さん]

>>6275 匿名さん

6097は頭がおかしい人ですよ。ピンハネの証拠ってなんなんですかね。よくそんな事長文で書き込めるよね。

[6277: マンション検討中さん]

ピンハネの証拠って言われても確かに出しようがないよ。ピンハネ自体、感想だからね。ぼったくりだって感想。電通がピンハネって言われても、ピンハネの証拠なんてないからね。

[6278: 6097]

>>6264 評判気になるさん

委託契約がボッタクリの免罪符だみたいなこと言ってるトンチキと一緒にすんな（笑）
どうせお前さんが俺のフリをしてバカなこと書きまくってんだろ？


さあさあ、キミみはやるべきことがあるだろう。
その高尚なる理想とやらのために（笑）

[6279: 6097]

>>6277 マンション検討中さん
＞ピンハネ自体、感想だからね。

まあ実際、アンチ君が「ボクはそう思う」というだけのこともあるだろうけど、項目ごとの金額が不自然に高い原因を調べた結果…ということもあり得るわな。デべ系ではダメだという論理の根幹にも、企業間の関係性が過剰なマージンの温床になっているという構図はある筈。俺は元々このスレはそういうケースを実例としてまな板に乗せることを目指していると思ってたし、それならそこそこ建設的な内容になりそうだと思ってたんだが。それを「具体例ってなに？」のオウム返ししかできないアンチ君ではねえ……

証拠などない、事象として説明できないことをどうやって改善すんだろ？　あ、改善も目的ではないとか言いそうだな（笑）　じゃあ、何がしたいんだｗ

[6280: 匿名さん]

>>6279 6097さん

ピンハネの証拠w

あんたの頭の悪さの証拠はすべての書き込み内容にあるけどねw

[6281: 匿名さん]

>>6279 6097さん

>項目ごとの金額

これは何ですか?

[6282: 6097]

>>6281 匿名さん

さあ？
ひとつ上にいるアンチ君に訊けば？
ピンハネがあると言うからには根拠もお持ちだろうから。
当然「不当なマージン」が乗ってる項目も特定してるんでないの？

まあ君もそいつの分裂キャラなんでしょうよw

[6283: 匿名さん]

>>6282 6097さん

自分の書いたことすら答えられないんですか？

[6284: 匿名さん]

日曜日だよ！
ここでおバカ比べなんかやっていないで、太陽の光を浴びてきなさい！

[6285: 口コミ知りたいさん]

>>6284 匿名さん
だったらなぜここにいるんだ。( ´艸｀)

[6286: 匿名さん]

>>6282 6097さん

ピンハネって上前を跳ねるという意味。
つまり、ほとんど何もしてないのに、料金をもらっていく行為。

その意味では、基幹事務以外で中間マージンやバックマージンの部分は全てピンハネだと思うよ。証拠じゃなくて、どう解釈するか。

例えば、エレベーター保守が、管理会社の業務委託だとすれば、その中間マージン部分に管理会社が価値のあるサービスを提供していれば分かるが、別に業者が現地に行って帰ってくるだけだから、ほぼ何もしてないのに、毎月そこから料金を得ていれば、完全なピンハネですよね。

[6287: 6097]

>>6286 匿名さん

で？

そのピンハネをやめさせたいの？

やめさせりゃいいじゃんか。それが有意義だと思うならさ。
実際やめさせた経験談があればいいんだが、これだけ言っても出てこないんだもんな。

「皆でやめさせようよ」って話なら率先して実行してくれないと。

[6288: 匿名さん]

>>6287 6097さん

エレベーターの保守管理は管理会社の業務委託の場合、管理会社が毎月、ほぼ何もしないのに料金取るのは認めちゃったみたいだね。認めてないのなら、管理会社が何をしているのか、具体的に教えてね。

経験談も何も事例はコンサルのHPに行けば公開されてるよ。
悔しくて認めたくないから意味不明なこといってトボけるしかないんだもんなw

>「皆でやめさせようよ」って話なら率先して実行してくれないと。

具体的に何を実行するの？　

ここ掲示板だよw　君は頭おかしいんだから、マンションなんて考えなくていいから病院行った方がいいよ。


しかし、実行しろってこの馬鹿は一体何者なんだろうか。。

[6289: 6097]

>>6288 匿名さん

＞>「皆でやめさせようよ」って話なら率先して実行してくれないと。
＞
＞具体的に何を実行するの？　

俺は知らないよ～
知ってても教えてやる義理は無いしな。

君がここでそれを具体的に提示できない以上
ただの管理会社アンチでしかないよねと言い続けるのみ。
実行したいことすら自分で思いつかないのなら、その程度のキャラなんだと晒すことにしかならんでしょ。それを何故こっちが助けてやらにゃならんのだ（笑）
ボールはずっと君が持ちっぱなしだよ。

[6290: 匿名さん]

>>6289 6097さん

>俺は知らないよ～

すごいな。自分が実践で示せと言って、実践が何か聞かれたら、俺は知らないって。

頭おかしい

[6291: 6097]

>>6290 匿名さん

俺は知らないことを
知ってるであろう貴方に「教えてくれ」「見せてくれ」と言う。

何がおかしいのやら……

[6292: 匿名さん]

>>6291 6097さん

もはや、何が言いたいのかすら分からん。。

[6293: 評判気になるさん]

以前住んでいたマンション、オーナー管理の時はすごく綺麗だったのに管理会社を挟むようになって清掃が行き届かなくなった。
管理会社はいらないだろ
管理費搾取されている気分になった。
名古屋市のLEAFな

[6294: 名無しさん]

>>6293 評判気になるさん
管理会社いらないっていうなら排除する方法を提示してくれ。それができない限り何も変わらない。

[6295: 6097]

>>6294 名無しさん

いやいや、この人の場合は排除する方法もヘチマもないよ。
オーナー管理の時の方が正常だったというのだから従前に戻ればいいだけ。清掃作業以外にも委託の動機があったのなら清掃業務だけを委託から外せばいいのさ。

アンチもこのくらいシンプルな理屈でもいいから示せばいいのに。

[6296: 匿名さん]

>>6294 名無しさん
区分マンションとオーナーマンションの違いが分かっていないのだろうな。

[6297: 匿名さん]

>>6294 名無しさん

当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。

退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。

3年前にワンルームマンションを購入し、現在は管理組合の理事長をしています。

[6298: 匿名さん]

管理会社なしでできるところはそれが一番。
うちは無理。自分も、自分がボスになりたいという空しい願望を抱いている
（猿山の猿どもと変わらないレベル）
わけのわからないジジイどもとはもうこれ以上関わりたくない。
自主管理の前提って、みんなある程度仲良しじゃないと無理なんじゃないの？

[6299: 6097]

>>6298 匿名さん
＞ある程度仲良し

「信頼関係ありき」という意味なら一理あるんだが、すべての関係者が心情面で打ち解け合うというのは幻想よ。実務があるのだから、必ずその負荷が一部の者に集中する。その時の役員が分担するという形になればいいけれど、役目が属人化したり能力が無い人のせいで体制自体が弱体化したりするのが常。
そうはならない稀な組合が例外的に成功しているのが自主管理の実態だろうな。

[6300: 匿名さん]

>>6299 6097さん

あなたはどんな立ち位置ですか？マンションに詳しい肩書などあるんですか？

[6301: 匿名さん]

>>6299 6097さん
＞必ずその負荷が一部の者に集中する。
そんなことないと思うよ。
専門家やその他の便利なアイテムを使って役割分担させればいい。
自主管理サポートソフトクラセルを使うのも一つの例だ。
要するに、知恵を働かせればいい。
管理会社でなければできないという固定観念を取り払うべきです。
管理会社に代わる駒は十分に用意されている。

[6302: 6097]

>>6301 匿名さん

固定観念が無く方法論も確立されていると言うなら
まさにあとは知恵を発揮して行動あるのみだよね。
できる人からそうすればいいんでない？
そう言うとここにいる管理会社アンチは
「なんで実践してみせなきゃなんないんだ！！」
って騒ぐんだけど（笑）

95％の管理組合が委託管理を受け入れてるんだから
そのアイデアには普通にポテンシャルがある筈だろう。
いつまでも机上の空論では話になんないよね。

[6303: 匿名さん]

自主管理をするのなら、少なくとも一人はマンション管理士の
有資格者が必要だね。

[6304: マンコミュファンさん]

>>6301 匿名さん

この人、ただの荒らしだから相手しても意味ないよ。

[6305: 6097]

>>6303 匿名さん

必要無いよ。
管理組合にとっては必置資格でもなければ業務独占資格でもないからな。実力の知れないペーパー資格者に任せかねないぐらいなら外注すりゃいい。ホントに必要ならばの話だし、適任者が見つかればの話でもあるが。

[6306: 名無しさん]

>>6305 6097さん

でも管理費の値下げ交渉の時は、コンサルに見積もり取ってもらった方がいいんですよね？

[6307: 6097]

>>6306 名無しさん

何でそう思うの？
俺は全然思わないけどな。
て言うか、何でいちいち断片的な問答を仕掛けてくるのやら。
誘導尋問のつもりならもうちょい上手にやりなよ。

[6308: 匿名さん]

>>6307 6097さん

え？コンサル使わないなら、どうやって値下げ改革するんですか？

[6309: 6097]

>>6308 匿名さん

え？　じゃねえよ（笑）
またそうやって相手にブン投げる。

改革の方法は改革できるできる言い続けてる方で考えてよ。
現状維持を選択してる大多数の組合とその組合員は改革なんて必要無いか
する余地が無いと判断してるんだから。

[6310: 検討板ユーザーさん]

>>6308 匿名さん
あほくさー

[6311: 匿名さん]

値下げ交渉するのはコンサルと思っているあほがいる。
それぐらいは自分でやれ。

[6312: 匿名さん]

だいたい、値下げ交渉するのに、収支報告書の費目で
やるのが普通だというのが分からないようでは話にならない。
コンサルに依頼してもその手法でやるよ。

[6313: 匿名さん]

もし値下げをコンサルに依頼してそれができた場合の
収支報告書の項目はどうなるの？

[6314: 匿名さん]

管理費が値下げされたんだから、収支報告書のいずれかの
項目を減額するんではないですか。

[6315: 名無しさん]

6079さんに聞けば？

[6316: 匿名さん]

>>6313 匿名さん

それをきく意味って何かあるんですか？（笑）

[6317: 匿名さん]

>>6314 匿名さん
収支報告書の一般会計（若しくは管理費等会計）
の収入の部の項目は管理費の減額。

[6318: 匿名さん]

管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといいでしょう

[6319: 匿名さん]

>>6317 匿名さん
管理費の減額なんて野暮の骨頂。
管理費の余剰金は修繕積立金に回せばいい。

[6320: 匿名さん]

>>6319 匿名さん
そうだよ、
管理費を減額したからとの投稿に
答えただけだよ。
減額したのであれば収支報告書もその分収入
が減るし、
分譲当時に専有部分の部屋タイプ別の管理費
等の負担割合の一覧表も作成し直して総会の
議案書等と共に組合員に配布すればいいだけ
でしょう。
うちは剰余金として修繕積立金に繰り入れま
すけどね。
減額などは具の骨頂だよね。
俺なら剰余金は株式を購入するけどね。
また、攻められそうで怖い、( ´艸｀)

[6321: 匿名さん]

>>6318 匿名さん
「するといいでしょう」じゃなくて
しない訳にいかんでしょうが。

[6322: 匿名さん]

>>6321 匿名さん
しなくてもいいよ。
強行規定ではないよ。

[6323: 匿名さん]

マンションの規約には管理費等の負担割合は
専有部分（共用部分の持分）の床面積の割合
とするとあるのに一部の悪徳組合員と悪徳管
理会社が共謀して組合員によっては安かった
り高かったりしている疑いが発覚して一覧表
の配付の問題でもめているよ。
規約には設定されていないマンションもある
からね。
疑念があれば組合に一覧表の請求をしてみて
ね。出さない組合は怪しいよ。
理事長も知らないかもしれない。

[6324: 匿名さん]

>>6318 さん

管理費の負担割合表って何ですか？

[6325: 匿名さん]

>>6324 匿名さん
賃貸マンションの話ではないよ。
分譲には部屋の大きさはまちまちだから
大部屋は負担金が大きくて小部屋は少な
い負担としているよ、
それを、専有部分の床面積の割合と表記したり、
共用部分の持分割合と表記したりする。
わりと説明も
ややこしや～ややこしや‘～です( ´艸｀)。
また因縁付けて攻められるかもよ。
揚げ足取りがいるからね( ´艸｀)。

[6326: 匿名さん]

床面接割合だと上の階は得だよね。もともと値段は上の階ほど高いからね。

[6327: 匿名さん]

ある程度は多めにみないとね。
エレベーターの使用は１階の住民は利用しないのに、
点検費用や交換費用等は負担しなければならないんだから。

[6328: 匿名さん]

＞賃貸マンションの話ではないよ

？？
賃貸マンションの話などしていませんが、何故そう思ったのですか？

つまり貴方が言っている「負担割合表」とは、標準管理規約ベースで作られている普通の管理規約なら第25条～3X条くらいに規定されている費用負担割合の表のことですよね。共有持分に応じて各区分所有者が負担するという、分譲マンションでは当たり前のルールです。
そもそも管理会社との交渉を経て管理費が減額できたとして、その負担割合までもが変わる訳ではない筈なのに、>>6318で

＞管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい

と言っておられたのは何故なんですか？
負担割合表は、よほど変な物件でなければ原始規約の時点で掲載されている筈ですよね。
その内容を変えるには総会による規約変更決議が当然必要ですから、変更後の負担割合表は組合員全体に提示することが大前提な筈ですが、それを>>6322で「強行規定ではないからしなくていい」などと言ったのはどういうことなんですか？

ここで「強行規定」と言うからには「区分所有法の強行規定ではない」という意味だと解釈するしかないですが、規約変更に係る同法上の規定のうち、特別決議に関する規定は規約による別段の定めができません。つまり強行規定ですよ。

管理費の負担割合は「普通なら」規約に定められている筈ですので、これを変えるには区分所有者全員に変更後の表を展開しなければなりません。議決割合自体が強行規定によって定められていますし、総会議案である以上、議案は事前に周知されるべきですね。そしてそもそも、管理費を低減させるだけなら負担割合の変更は伴わず、規約変更をする必要もない筈です。

私が訊いていることの意味、わかりますか？
再度訊きますが、↓これってどういう意味なんですか？

＞管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい

只の間違いならそう言ってください。

[6329: 匿名さん]

>>6328 匿名さん
管理委託費と管理費を混同してはいけないよ( ´艸｀)。

[6330: 匿名さん]

>>6329 匿名さん

混同してませんよ。
貴方が「管理費」と書いた管理費の話をしてます。
こちらが訊いていることには答えず、すっとぼけるつもりですね？
いいですよそれで。

[6331: 匿名さん]

>>6326 匿名さん
そう思うよ、
区分所有法では共用部分の持分割合若しくは
専有部分の持分割合となっているが別途規約
で定めることが出来るとあるので法令の強行
規定ではないので規約に設定し直せばいいで
しょう。
規約の変更は区分所有法31条だったかね。
しらんがな～( ´艸｀)

[6332: デベにお勤めさん]

>>6323 匿名さん
今年に入ってい管理費がかなり上がってますが、何かしらしてる理事の人たちは遅かれ早かれ裁判で裁かれる運命です。

[6333: 匿名さん]

>>6331 匿名さん

管理費等の負担割合を組合員に開示していない管理組合なんて昨今の分譲物件で存在するんですか？

[6334: 匿名さん]

>>6333 匿名さん
適正化法施工後の分譲にはないと思うが、
そんなに知らんがね～～( ´艸｀)

[6335: 名無しさん]

>>6334 さん

適正化法の施行は平成13年。たった20年前ですよね？
では、区分所有法が施行された昭和38年から約40年の間に供給された区分所有法マンションの中には存在するということですか？

そして今も相当数現存すると？

[6337: 匿名さん]

>>6328 匿名さん
まず、
管理費を管理会社と交渉して
減額できないよ。
管理委託費ならば交渉で減額できる。
管理費と管理委託費を混同しているよ
( ´艸｀)。

[6338: 匿名さん]

>>6337 匿名さん

はぐらかさないでくださいよ。
管理費をいくらにするか、決めるのは言うまでなく管理組合の総意です。私は管理費を減額する方法のひとつに「委託費の低減」があるという前提で話をしているに過ぎません。

貴方は「管理費を減額したのなら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい」と言いました。そんなことをするまでもなく、区分所有マンションの管理組合は各区分所有者に負担割合を開示している筈で、そもそも「管理費を」下げたことをきっかけに負担割合を改めて周知する意味などないですよねと言ってるのですよ。多くの管理組合では元々規約集にその表を掲載しているのですから。違いますか？

指摘に答えられないということでいいですね？
管理規約が定められ管理組合が機能している既存の区分所有マンションの中に、管理費等の負担割合が各組合員に知らされていない事例があるんですか？

[6339: 評判気になるさん]

>>6338 匿名さん
あるらしい。
元地主には安くするとかね

[6340: 匿名さん]

>>6338 匿名さん
だったら管理費を減額させるために
管理委託費を減額させる。
と言えば良いんじゃないかい( ´艸｀)。

[6341: 匿名さん]

>>6338 匿名さん
原始管理規約に負担割合が表記されているのであれば規約の改正時の総会の議案書には表記されるので一覧表の配付は必要ありませんよ( ´艸｀)。当たり前でしょう。

[6342: 匿名さん]

>>6341 匿名さん

質疑を繰り返しますよ。
貴方は「管理費を減額したのなら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい」と言いました。
原始規約に記載があるなら内容に変更が無い限り再配布の必要は無い。当たり前ですよね。では貴方のご認識では「原始規約に記載が無い事例」というものが、考慮するほど存在するということですか？　

もしもそうなら、管理費の減額など関係なく直ちに改善すべき状態ですね。

[6343: 匿名さん]

>>6342 匿名さん
原始規約に管理費等の負担割合一覧表が表記されていないなどとは一言も言ってはいません。分譲時の規約や重要事項の説明は管理会社とは別で宅建業法の範疇ですからね( ´艸｀)。

[6344: ご近所さん]

正体は６０９７さんなんで無視していいかと

[6345: 匿名さん]

>>6343 匿名さん

実務的知識が曖昧だから、指摘されるまで知らなかっただけですよね？
そうでなければ「管理費を減額したら負担割合表を配るといい」などとは言わない筈ですから。

「割合が変わった時は一覧表を再配布せよ」という意味で仰っているのだとして、実際どういう場面を想像してますか？　一部の区分所有者だけを優遇して数字をいじる様な場面を想定しているとでも？　それとも原始規約の段階でそのようなケースをご経験なさっているのですか？（笑）

専有面積割合や共用部分の面積構成が変わらない限り、費用の負担比率が変わることなど無いと私は認識してます。貴方が尤もらしく吹聴した「再配布」なんて、現実にはほぼ発生しないことです。ありもしないことで知恵をアピールし、小銭を稼ごうとする者の発想ですね。

[6346: 匿名さん]

>>6345 匿名さん
>費用の負担比率が変わることなど無いと私は認識してます。
その認識はどこで得たものですか？管理費値下げを経験した時ですか？笑

[6347: ご近所さん]

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Q サービスの質が下がるのでは？

A 下がりません。マンション管理の実行部隊は管理会社ではなく、関係のある事業会社が担っていて、管理会社はその中抜きをしているだけです。この中抜き部分にあたる中間マージンやバックマージンが相見積もりによる競争原理で値下げの原資になります。したがって、業務やサービスの質には影響しません。そもそも、納得のいく条件を提示して見積もりを出しているので、契約が成立して期待外れなら、それはリプレイスによる問題ではなく、契約不履行の問題です。

Q現行の管理会社に管理費の値下げを相談するとどうなるの？

Aこれこそ、管理の質が下がります。例えば「管理人の勤務日を減らすと管理費は安くなります」などと、言われサービスの低下につながります。当然ですよね。サービスをカットすれば管理会社にとっては利益率は下げずに済みますから。

つまり、管理費の値下げは、「管理会社の利益を削る値下げ」と、「サービスをカットする値下げ」があります。現行の管理会社に丸腰で相談しても、サービスカットに誘導されるだけです。「他の管理会社はこの値段でやってくれるけどどうする？」となって、初めて管理費値下げの交渉になるのです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。

また、荒らしが主張する「項目別の相場を提示して現行の管理会社に交渉」は、項目別の相場はそもそも調べようがありません。例えば４０階タワマンのエレベーター保守費の相場など、ネットを調べてもどこにも載っていませんし、仮に事例があっても、それは「相場」とは言えません。それでも荒らしは。存在しないデータでも「考えろ」と言ってきます。まともじゃないですよね。荒らしが言う、「項目を相場で交渉」は相場を知る術がないので、そもそも誰もできないでしょうw
　

[6348: 匿名さん]

>>6346 匿名さん

どこで得たも何もないでしょう。「管理費等の負担割合」とは、貴方のご認識ではどういう数字だというのですか？
社会通念上も一般事例としても「共有部分の持分割合」に応じて決まるものですよね。それが変わるのはどういう時なのかイメージできないということですか？

どういうロジックでか知りませんが、仮に管理費を値下げすることができたとして、それだけで共有持分割合が変わることなどありませんよね。私が書いたように、各区画の専有面積の組成が変わるとか、全体共用部分と一部共用部分の構成が変わる様なことでもない限り、管理費の負担割合はおいそれとは変わりません。

貴方の理屈で騙せるのは一部の素人さんだけです。小銭は稼げるかも知れませんが、知識のある者に足元を掬われない様にくれぐれも気を付けることです。

[6349: 匿名さん]

>>6348 匿名さん
誤魔化してないで答えてくださいよ。

管理費が安くなると持ち分も変わることはあり得ますよ？わからないんですか？笑
シミュレーションしてみてはいかがですか。

[6350: 匿名さん]

>>6349 匿名さん

ごまかしてなどいませんよ。
誰から聞いた話でもなければ何処かで得た認識でもなく
「余程のバカでもなければ考えるまでもなく自明のことだ」と言っています。

持分がどういう時に変わるのかは既にいくつか例を上げました。持分を変えること自体は当然、理論上は可能です。貴方はそれが「管理費を変えることで起こる」と言うのですから、実際どういうことなのかどうぞ説明なさってください。

改めてお訊きしますよ。
「管理費が値下げされるとどうして共有持分が変わるのですか？」

わからないので教えてください。
シミュレーションすれば解ると言うのなら貴方なりのシミュレーションを披露してくだされば万全ですね。

[6351: 匿名さん]

区分所有法では管理費等は共用部分の持分割合とはなっているが規約んで組合の事情によってはこの限りではないとなっていますのでご注意ください。
マンションによっては同じ面積の部屋でも管理費等が異なるところもあります。自分は2万払っているのにお隣さんは1万だったりしては、いやだよね～～

[6352: 匿名さん]

>>6351 匿名さん

とある再開発事例では、保留床価額の割合で共有持分割合を設定していました。最終的には規約で設定することですが、それ以前に、地権者が権利変換によって取得する新資産の値付け段階で、共有持分の設定根拠を単純に専有面積とするのではなく、専有面積や階層・方位などによって決まる効用比の影響を受ける「区画の金銭的価値」に応じて設定している事例があります。

私は当然、そういう実例もあることもふまえて「管理費を値下げしただけで何故、共有持分割合が変わるなどと言っているのか？」と訊いています。

専有面積比率ではない別の考え方で持分割合を決めているのであれば、当然のことながら規約に一覧表が掲載されているのであり、それを変えた時は再配布もされるでしょう。では実際にそんなことが「管理費の値下げで」起こるのかと。

言い出しっぺが答えをはぐらかしているうちは只の戯れ言ですね。

[6353: 匿名さん]

>>6350 匿名さん
分からないのじゃなく、やってないだけですよね。
何もしないばかに教えてやんないよ笑

[6354: 匿名さん]

>>6353 匿名さん

降参した、と解釈します。
「共用部分の共有持分」に関する知識は区分所有の基本のキです。
ここを変えるとなれば規約改正以上に大ごとなのですよ。そして、通常運転の管理組合においては先ず有り得ないことなのです。ましてや管理費の額を変えただけではね。
人様に尤もらしく講釈を垂れる前に、よく勉強してください。

[6355: 匿名さん]

>>6354 匿名さん
この場で講釈垂れてるのあなたしかいませんけど？
自分の降参を人に押し付けるとか実に新しいですね。

[6356: 匿名さん]

>>6354 匿名さん
このような人間がマンションをダメにするよ。
勉強しても経験しても理解できない人物で講釈
だけは垂れたがる。
このような人間は管理組合には入れたくないし
管理者の選任からは外したいよね。
相手にしないようにしましょう。
今後御免こうむる。話題をかえましょう。

[6357: 匿名さん]

>>6356 匿名さん
あなたは人のことをとやかく言う前に簡潔な文章の書き方と成りすましをやめることです。

[6358: 匿名さん]

私が理事時代に管理組合の莫大な保有資産が休眠
しているのに不平不満で資産運用を提案はしたが
当然実るはずはありません。
しかし、私の噂を聞きつけて休日には手持ちの資
産の運用を始められた住民が話に来るようになり
私の投資手法を見ています。
初めての方には刺激が大き良いようですが時間と
共にその利益の大きさには驚いてはいます。
組合資産の運用を上手に行えば資産の増加には疑
いが少なくなりました。
使う話よりも貯める話もしませんか( ´艸｀)。
雑談ですから誤字脱字は大目にね。

[6359: 匿名さん]

組合の金で投資談義ですかw
ひとりでやっててくださいよ。

……って、多分実際「資産運用の提案」をした時も
他の皆さんに白眼視されたんでしょうなあ。

[6360: 匿名さん]

>>6359 匿名さん
組合資金の投資の話はお察しの通りです。
うちは若い層と高学歴の組合員が多いのですが
さして驚いてはいないようです。
年長者になると6359さんみたいに極端な嫌な
目つきにはなります。
特にインテリ風の若奥さんは旦那に内緒で投資
をしている方が多いようです。
時々茶話会に誘われるのですが最近はロボアド
バイザーなるAIお任せ投資が盛んで私も10年く
らい前から実験のために捨ててもいいと思って
ハイリスクハイリターンのポートホリオでAIに
まかせています。
最近のAIは頭がよくなってきています。以前は
米国３指数が暴落すると含み損が増えて元本割
れが多かったが最近は金や不動産屋や債券にＡ
Ｉが勝手に分散投資をしてくれた投資額の5倍
くらいに含み益が出ています。
感心させられます。
１0年間の間に何にも手を加えずにこの利益だ
から通常の投資のようにナンピンのつもりで株
が暴落した時に買い増したら想像しても相当な
含み益になります。
政治や経済に目を凝らして疲れるよりも時世を
予想して買い増しさえしていればＡIが勝手に稼
いでくれます。
若いインテリ風の奥様方は結構稼いでいます。
茶話会もスマホで自慢話になります。
私も月曜日には若い奥様方に見習って買い増し
をしてみようと思っています。
試して見られたらどうでしょう。
マージャンやパチンコよりも頭を磨けば勝つ確
率は遥かに高いですよ。
AIは益々進化して全知全能を身に着けるかもし
れない。
マンション管理などは簡単でしょうね。

[6361: 匿名さん]

>>6360 匿名さん

あー… ごめんなさい。
そんな長文で返信来ると思ってなかったし
ぜんっぜん興味無いです。
「ポートホリオ」以降、読むのやめちゃいました。
どこのおじいちゃんですかw

[6362: 匿名さん]

マンション管理士等はチャット００Tに知識を
教えておくとＡIが勝手に学習して進化するら
しい。
間違った知識を教えると間違ったAIが進化し
て間違いを犯すことになるらしい。
ＡIは人間みたいに嘘はつかないのでマンショ
ン管理にはぴったりですよね。
どうでしょか( ´艸｀)。

[6363: 匿名さん]

>>6361 匿名さん
管理規約等をAIに覚えさせたら管理会社等はピンハネがしにくくなるでしょう。

[6364: 通りがかりさん]

>>6362 匿名さん

嘘はつかないが間違いは犯す。
全然ダメじゃないですかw
でもまあ、それで良いと思えるならAIを理事にでもしたらどうですか？

[6365: 匿名さん]

悪いことを覚えさせると悪いことをするね。
AIは正直だから( ´艸｀)。

[6366: 匿名さん]

AIは正直だから人間みたいな嘘は感情がないのでこの投稿文すべて記憶しているので尋ねたら答えが返ってきた。
ＡＩへの質問＝管理費と管理委託費を混同して
　　いないかい？、
ＡＩの回答＝混同しています。
と、答えてくれるようになる。

入居届を購入者が入居届をしたところが、
AI＝入居届の項目に記載漏れがありますので
　　受理できません
入居者の質問＝記載漏れがあれば入居できな
　　いのですか。
AIの回答＝できません。
※入居届を書き直してAIに提出
AIの回答＝あなたは当マンションには入居を
　　許可できません
と言った時代になるでしょうね。