ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6247: 6097]

>>6245 デベにお勤めさん
＞特定のマンションの削減事例ならコンサルがHPで公開してるよ

いやー、俺はわざわざ自分で調べる気はないね。
お前さんがちゃんと示してくれないと。でも、正直あまり興味も無いので
どうしても削減事例を立証したいならご自由に説明をどうぞ。

ピンハネというワードの意味ぐらい解ってるってば（笑）
君も俺にそんなことを訊いている訳じゃないっしょ。ピンハネの存在をどうすりゃ認めるんだ？と言うから、それがあるあると喚いているあんたが実例を示せよとずっと言ってる。そこを管理会社に指摘し、組合とコンサルだっけ？で検証・検討を重ねた結果、ピンハネをやめさせて委託費を削減し、ひいては管理費も下げましたという顛末報告をしなよと。

俺はそういう取り組み自体は有り得ないとは言ってないよね。
ちゃんとやればできるだろう。でも、そう簡単な話ではない。
君が理想論を語ってるだけなら聞く耳は持たないので、俺にそれが現実味のある話だと認めさせたいなら「実体験として」説明しなよと言ってるんだよ。ずっと。

でも、もう要らないよ。どうせそんな経験も実例に関する知識も無いだろうから。

[6248: 6097]

もう何度も堂々巡りだから簡単にまとめるが

・ピンハネ自体は世の中に有り得る
・ピンハネ以外にも割高な委託費などムダな支出も有り得る
・それを精査し、削減する方法は普通にある
・ムダの削減に取り組む必要があるなら組合として問題意識をもって実行すればいい
・専門家の協力が必要で、適切に選定することができるならそれもアリ
・成功事例はきっと探せばあるんだろう
・しかし、単に管理会社憎しで具体的取り組みをしていない者にはノウハウは無い
　⇒ 実現性のあるアイデアとして提案できないから組合として実行もできない

これが俺の見解。
アンチに何を言われようと変わることは無いと思うが、実践した報告があれば話は別だよ。
いつかそうなるといいね。俺は真似しないけど。

[6249: デベにお勤めさん]

>「ピンハネについては具体的実例を、対策については体験談を」

具体的事例って何を意味してるかを聞いてるんだけど？　体験談もコンサルHPに個別の事例は載ってるって何度も書かれてるけど、

ピンハネって表現だよ。表現の事例って求めている意味が分からないんだけど。

>俺がどう思うかで答えちゃダメなら答えようがあるまい（笑）
>いやー、俺はわざわざ自分で調べる気はないね。

ってかこのスレでも何度も貼り付けられてたぞ。見たくないだけじゃん

あんたがどう思うかなら、何言ってもダメってことじゃん。

聞く耳持たない奴ってことでいいの？

[6250: 6097]

聞く耳持たないヤツはお前さんだよ（笑）
元々こちとら管理会社バッシングなんてどうでもいい話なんだわ。
叩くに値する事由（＝ピンハネの事実）があるならそれを例示し、
改善しようと提唱したいのなら具体的に実践してみせろと。
実行してる組合が世の中にはあることも、俺も他の皆さんも知ってんだよ。
でも、口先だけのヤツにできることではない。
何度言ってもダメだな（笑）

[6251: デベにお勤めさん]

>>6248 6097さん

ピンハネの事実って何を持って事実なの？

例えばどういう答えがあると、ピンハネの事実にあたるの？
それが分からないと答えようないよ。

[6252: デベにお勤めさん]

>>6250 6097さん

>改善しようと提唱したいのなら具体的に実践してみせろと。

実践してみせろ、って何を書けというの？

[6253: 6097]

何度同じことを訊くんだ（笑）
ピンハネの具体例もその改善の体験談も持ち合わせていないお前さんでは
俺が何を求めたって対応できる訳がないっしょ。
やったことが無いことを説明しろとまで言うほど俺も酷じゃないってば。

問題提起している体でいるヤツに何で俺の方からその材料をくれてやらにゃならんのだｗ

[6254: 6097]

>>6252 デベにお勤めさん

お前さんは実際にピンハネをされている訳でもなく、
払っている管理費の不当性を具体的に指摘できる訳でもない。
要は別に何も困ってはいない訳だ。
なので当然、ピンハネをやめさせようと行動している訳でもなければ
管理費を下げるための検討もしておらず、組合内でそういった検討を
呼び掛けて、実際の作業に取り組んでいる訳でもない。そうだろ？

委託費が必要以上に高過ぎるとか、
管理会社が満足に仕事をしてくれないとか、
管理してる共用施設が重すぎて収支が回らないとか、

そういう問題を抱えている組合は実際にあるのだから、そういう組合だけが
お前さんが言ってる様な削減対策をすりゃいいんだよ。
それが出来ないなんてことは誰も言ってないだろ？
現実に取り組んでいない、ノウハウを蓄積してもいないお前さんでは
今のところムリだよと。それだけのことだよ。
これに反論があるなら「オレはこうして実行した」と示すしかないじゃんか。

[6255: デベにお勤めさん]

>>6253 6097さん

何を持って具体例か、何を持って実践かと聞いてるんだけど？
まだトボけるの？

[6256: 6097]

>>6255 デベにお勤めさん

模範解答が無きゃ答えられないならそれまでだ、と言ってんだよ（笑）
精々精進しなさいって。実際に課題が生じた時に行動できるように。

[6257: 匿名さん]

>>6256 6097さん

模範解答ではなく、回答形式が分からないと答えようがないでしょ。
どういう形で答えてほしいわけ？　

実践とはここで何を具体的に書き込んでほしいわけ?

赤ちゃんじゃないんだからただ、ダダこねられても相手に伝わらないでしょ。

[6258: ご近所さん]

おバカ比べをまだやっているｗ

[6259: 6097]

>>6257 匿名さん

これでホントに最後だぞ～

＜出題＞
①管理会社から請求されている費用にどのような「ピンハネ」が生じているかを自身の体験例として示しなさい
（例:：何の費目か、請求額と本来適切と考える金額の差額・請求根拠の問題点など）

②そのピンハネを解消した方法を自身の実践例として具体的に説明しなさい
（例：管理会社との関係性や委託契約の内容を変えたのであればその詳細な内容・実施した手続き・苦労したこと・専門家を利用した場合は候補者の選出根拠と実際の選定手法）

＜回答形式＞
・日本語で
・詳細かつ理路整然と
・ネットで拾った他者事例は不可
（提案としての実現性を評価するためである）


今初めて訊くことではないし、その都度「ここは匿名掲示板だから固有事例を示す意味は無い」で逃げられてきたんだが、そういうことなら君の提案は他でたまたま実現しただけの再現性の低いアイデアに過ぎないねというのがこちらの結論。
君自信が同じことをやれたよと説明できるなら評価してあげるよと言ってる。


まあ、時間掛かっても別にいいから良く考えてよ。
即答されてもどうせいつも通りだろうから。

[6260: デベにお勤めさん]

>>6259 6097さん

・詳細かつ理路整然と

詳細かつ理路整然と「何を」出せばいいの？

・ネットで拾った他者事例は不可

収支項目書を晒せというの？

[6261: 匿名さん]

他人のピンハネの事実を求める前に、法で定められたピンハネの割合を示すべきだね。
ぼったくりは何も管理会社だけではない。
大きく成長した他企業も過去にぼったくりの純益があったからだと思う。
それでも誰も咎めない。
法の規制がないからだ。

[6262: デベにお勤めさん]

>>6259 6097さん

ってか、ネット掲示板で、コンサル会社の事例を認めないなら、一体何の事例なら認めるの？　削減できた当人が物件名と収支報告書を晒す以外認めないと言うことなの？

具体的に何を示して欲しいの？

あんたピンハネの定義って何？　ピンハネというのは付加価値を上前を跳ねるという意味だよ。管理会社は付加価値を「ほとんど」つけず、例えばエレベーター保守管理を業務委託にして、保守会社に支払う金と、組合から受け取る金の差額をちょろまかして利益を上げている。その状況をピンハネというわけ。

だから、管理会社の営業利益の多くがピンハネに当たる。当たるということはつまり、
人間の判断や評価という意味。

人間の判断や評価に証拠はないよね？

君がバカな証拠だって評価だから、テストの点が晒されない限り、客観的な証拠はないんだよ。ただ、文章読んだ人はバカだと判断するけどね。

だからピンハネは証拠がないよ。「ピンハネの証拠が！」と言い続ければいいんじゃないの？　頭のおかしなことを聞いてるって読んでる人に思われるけど。

[6263: 匿名さん]

>>6262 デベにお勤めさん
私の知っているお店も100円のものを1000円で売っている。
それでも繁盛している。
お客さんが自分で判断して買っているからボッタクリであっても自己責任に当たる。
誰もそのお店をボッタクリだとは批判しない。
商売なんてそんなものだ。
管理会社の場合、どうだろうか？
管理会社と管理委託契約を結んでいるなら、ボッタクリであっても自己責任になる。
批判したところで、自己責任なんだから不毛な批判にしかならない。
それが嫌なら、管理会社と管理委託契約を結ばないことだ。

[6264: 評判気になるさん]

>>6263 匿名さん

意味不明なこと聞いてる6097は逃げたと言うことでいいのかな？

[6265: ご近所さん]

>>6263 匿名さん
一般的な商業活動をマンション管理に移して論じることは出来ないということも知らないあほ

[6266: 匿名さん]

>>6265 ご近所さん

荒らしであり、アホでもあるんです。

[6267: 匿名さん]

>>6265 ご近所さん
文章が幼稚で内容も幼稚。
幼稚園児ののいたずら投稿だろう。

[6268: 匿名さん]

適正利潤はピンハネとはいわない。
しかし、例えば店で物を買うとき、Ａという商品の仕入れ値は
７０円で売価は１００円と値札が表示されていれば嫌だね。

[6269: 6097]

>>6260 デベにお勤めさん

質問の時間は終わりだよ～

答えられないなら答えなくて結構。
誰も困らない。

[6270: デベにお勤めさん]

>>6269 6097さん

うん。最初から荒らしだって分かってるからどうでもいいよ。
障害持って生まれてかわいそうだね。しかも他人に迷惑かけて嫌がらせに精だして楽しいんだもんね。

[6271: 匿名さん]

>>6262 デベにお勤めさん
管理費を安くした具体例は一切出せないのか。つまりどっかのだれかが安く出来たと言い張っている無根拠のものを必死になって風聴していたのか。

管理の質を下げていないと書いているだけの全く具体性のない情報を盲信するわけか。まぁメーカー系保守会社と独立系保守会社の違いも分からないくらい優れた知能を持っているのだから仕方ないか。

[6272: 6097]

>>6270 デベにお勤めさん

＞障害持って生まれてかわいそうだね。しかも他人に迷惑かけて嫌がらせに精だして楽しいんだもんね。


はいはーい、全文再掲しとこう。
引き出し空っぽになって建設的反論ができなくなると
結局は相手を病気だの障害者だのと揶揄して煙に巻く。

それが管理会社アンチである以前のキミの本性っしょ。
総会マターの議論を仕切れる器ではないのだよ。
正しい検討を阻害する詭弁は今後も論理的に蹴散らす所存。

[6273: 匿名さん]

>>6272 6097さん

管理会社が適正利潤であることの、自身の実践的な証拠を教えてよw

[6274: 評判気になるさん]

>>6272 6097さん

なんで管理会社シンパをやってるの？何でそんなに管理費払いたいの？あ、管理委託費か。

[6275: 匿名さん]

管理会社への支払いは適正価格です。
契約した委託費は支払うのが当然だよ。

[6276: マンション検討中さん]

>>6275 匿名さん

6097は頭がおかしい人ですよ。ピンハネの証拠ってなんなんですかね。よくそんな事長文で書き込めるよね。

[6277: マンション検討中さん]

ピンハネの証拠って言われても確かに出しようがないよ。ピンハネ自体、感想だからね。ぼったくりだって感想。電通がピンハネって言われても、ピンハネの証拠なんてないからね。

[6278: 6097]

>>6264 評判気になるさん

委託契約がボッタクリの免罪符だみたいなこと言ってるトンチキと一緒にすんな（笑）
どうせお前さんが俺のフリをしてバカなこと書きまくってんだろ？


さあさあ、キミみはやるべきことがあるだろう。
その高尚なる理想とやらのために（笑）

[6279: 6097]

>>6277 マンション検討中さん
＞ピンハネ自体、感想だからね。

まあ実際、アンチ君が「ボクはそう思う」というだけのこともあるだろうけど、項目ごとの金額が不自然に高い原因を調べた結果…ということもあり得るわな。デべ系ではダメだという論理の根幹にも、企業間の関係性が過剰なマージンの温床になっているという構図はある筈。俺は元々このスレはそういうケースを実例としてまな板に乗せることを目指していると思ってたし、それならそこそこ建設的な内容になりそうだと思ってたんだが。それを「具体例ってなに？」のオウム返ししかできないアンチ君ではねえ……

証拠などない、事象として説明できないことをどうやって改善すんだろ？　あ、改善も目的ではないとか言いそうだな（笑）　じゃあ、何がしたいんだｗ

[6280: 匿名さん]

>>6279 6097さん

ピンハネの証拠w

あんたの頭の悪さの証拠はすべての書き込み内容にあるけどねw

[6281: 匿名さん]

>>6279 6097さん

>項目ごとの金額

これは何ですか?

[6282: 6097]

>>6281 匿名さん

さあ？
ひとつ上にいるアンチ君に訊けば？
ピンハネがあると言うからには根拠もお持ちだろうから。
当然「不当なマージン」が乗ってる項目も特定してるんでないの？

まあ君もそいつの分裂キャラなんでしょうよw

[6283: 匿名さん]

>>6282 6097さん

自分の書いたことすら答えられないんですか？

[6284: 匿名さん]

日曜日だよ！
ここでおバカ比べなんかやっていないで、太陽の光を浴びてきなさい！

[6285: 口コミ知りたいさん]

>>6284 匿名さん
だったらなぜここにいるんだ。( ´艸｀)

[6286: 匿名さん]

>>6282 6097さん

ピンハネって上前を跳ねるという意味。
つまり、ほとんど何もしてないのに、料金をもらっていく行為。

その意味では、基幹事務以外で中間マージンやバックマージンの部分は全てピンハネだと思うよ。証拠じゃなくて、どう解釈するか。

例えば、エレベーター保守が、管理会社の業務委託だとすれば、その中間マージン部分に管理会社が価値のあるサービスを提供していれば分かるが、別に業者が現地に行って帰ってくるだけだから、ほぼ何もしてないのに、毎月そこから料金を得ていれば、完全なピンハネですよね。

[6287: 6097]

>>6286 匿名さん

で？

そのピンハネをやめさせたいの？

やめさせりゃいいじゃんか。それが有意義だと思うならさ。
実際やめさせた経験談があればいいんだが、これだけ言っても出てこないんだもんな。

「皆でやめさせようよ」って話なら率先して実行してくれないと。

[6288: 匿名さん]

>>6287 6097さん

エレベーターの保守管理は管理会社の業務委託の場合、管理会社が毎月、ほぼ何もしないのに料金取るのは認めちゃったみたいだね。認めてないのなら、管理会社が何をしているのか、具体的に教えてね。

経験談も何も事例はコンサルのHPに行けば公開されてるよ。
悔しくて認めたくないから意味不明なこといってトボけるしかないんだもんなw

>「皆でやめさせようよ」って話なら率先して実行してくれないと。

具体的に何を実行するの？　

ここ掲示板だよw　君は頭おかしいんだから、マンションなんて考えなくていいから病院行った方がいいよ。


しかし、実行しろってこの馬鹿は一体何者なんだろうか。。

[6289: 6097]

>>6288 匿名さん

＞>「皆でやめさせようよ」って話なら率先して実行してくれないと。
＞
＞具体的に何を実行するの？　

俺は知らないよ～
知ってても教えてやる義理は無いしな。

君がここでそれを具体的に提示できない以上
ただの管理会社アンチでしかないよねと言い続けるのみ。
実行したいことすら自分で思いつかないのなら、その程度のキャラなんだと晒すことにしかならんでしょ。それを何故こっちが助けてやらにゃならんのだ（笑）
ボールはずっと君が持ちっぱなしだよ。

[6290: 匿名さん]

>>6289 6097さん

>俺は知らないよ～

すごいな。自分が実践で示せと言って、実践が何か聞かれたら、俺は知らないって。

頭おかしい

[6291: 6097]

>>6290 匿名さん

俺は知らないことを
知ってるであろう貴方に「教えてくれ」「見せてくれ」と言う。

何がおかしいのやら……

[6292: 匿名さん]

>>6291 6097さん

もはや、何が言いたいのかすら分からん。。

[6293: 評判気になるさん]

以前住んでいたマンション、オーナー管理の時はすごく綺麗だったのに管理会社を挟むようになって清掃が行き届かなくなった。
管理会社はいらないだろ
管理費搾取されている気分になった。
名古屋市のLEAFな

[6294: 名無しさん]

>>6293 評判気になるさん
管理会社いらないっていうなら排除する方法を提示してくれ。それができない限り何も変わらない。

[6295: 6097]

>>6294 名無しさん

いやいや、この人の場合は排除する方法もヘチマもないよ。
オーナー管理の時の方が正常だったというのだから従前に戻ればいいだけ。清掃作業以外にも委託の動機があったのなら清掃業務だけを委託から外せばいいのさ。

アンチもこのくらいシンプルな理屈でもいいから示せばいいのに。

[6296: 匿名さん]

>>6294 名無しさん
区分マンションとオーナーマンションの違いが分かっていないのだろうな。