ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6165: 匿名さん]

＞組合の公金を組合員個人の手から遠ざけることが委託管理の大きな意義
あのね、「組合員の公金を悪徳管理会社の手から遠ざける」ことがマンション管理会社不要論の大きな意義なんだよ。
カチカチ頭君、そこのところを理解しようね。

[6166: デベにお勤めさん]

>>6155 6097さん

アンチアンチってよくわからないんですが、あなたは何に対するアンチを叩いてるんですか？

[6167: 口コミ知りたいさん]

>>6165 匿名さん
悪徳組合員から組合資金を守るためにも管理会社は必要ともいえるよ( ´艸｀)。

[6168: 匿名さん]

>>6167 口コミ知りたいさん
おい、じーさん、
管理会社がどれだけ合法的にボッタクリやっているのか
まるで何も知らなさそうな言い方だな。

[6169: 匿名さん]

>>6167 口コミ知りたいさん
悪徳組合員は身内だから死なばもろともなんだよ。
悪徳管理会社は沈没する前に逃げるからね。
始末に負えない。

[6170: 匿名さん]

>>6167 口コミ知りたいさん
悪徳組合員と共謀し、長年培ってきた悪知恵を授け、管理組合の被害を大きくするのが悪徳管理会社。

[6171: 匿名さん]

悪徳組合員は全員ではなく、いたとしても極わずか。
管理会社はビジネスとしてボッタくるのが仕事だからどちらを警戒すべきかは明白。

[6172: 匿名さん]

>>6171 匿名さん
ざんねん、割合は悪徳組合員の方が少ないだろうが絶対数を見れば同じか悪徳組合員の方が多いだろうな。一つのマンションに何人住民がいるのかな。

[6173: 口コミ知りたいさん]

悪徳組合員に従わないと解約される危機感を絶えず感じているのが管理会社の坦当と管理人。

[6174: 6097]

＞＞6163-6166
＞＞6168-6171

ふわふわ頭のアンチが、独りで何人演じてんだよ（笑）

[6175: 匿名さん]

>>6174 6097さん

6172の

>ざんねん、割合は悪徳組合員の方が少ないだろうが絶対数を見れば同じか悪徳組合員の方が多いだろうな。一つのマンションに何人住民がいるのかな。

これ、同意見ですか？

[6176: 6097]

>>6175 匿名さん
＞これ、同意見ですか？

知らんがな。言ってるヤツに訊けよ。
他人の意見に逐一同調したり反駁したりしねーぞ俺は（笑）
多少なり興味を惹かれる様な話題ならまだしも「悪徳組合員」がどうしたって？
そういうのがお好きな御仁同士でやってくれよ。

お前はアンチが演じるキャラのひとつなんだろうが、毎度毎度それだな。
他のやつが言った言葉尻を捉えて、あんたも同意見か？と俺に訊いてくる。
他人の褌で相撲をとりたいのか、俺からも揚げ足を取りたいのか知らんが
自分の言葉で意見を展開して来ない様な雑魚は今後も基本無視だから（笑）
今のところはレスを返してやってることを有難く思ってくれ。

俺が3183からず～っと言い続けてることはシンプルだぞ？
金が惜しく委託先が憎くてたまらない何らかの事情を持つ管理会社アンチが
ろくな代案も示さず既存の委託契約を全否定するのが無責任だと言ってる。
課題があってそれを解消したいよと思うのなら、お前んとこだけで好きにやれよと。
何処の馬の骨とも知らないコンサルなりマン管士なり連れてきて、自己満足的に
おままごとみたいな自主管理モドキでもやりゃいいじゃん。
俺の組合ではやんないからｗ　そして世の95％の組合も今後そっちには靡かない。

これについてはもはや反論も要らないからね。
アンチと散々対話して、こちらの指摘にゃ聞く耳持たないことが解ってるから。
それでも俺がこうして時々声を揚げるのは、アンチの欺瞞を可視化してるだけよ。
馬鹿や嘘つきにつける薬は無いので、目印をつけているに過ぎない。
お前がHNを使い分けてアンチと別人を装うから、正体をバラしてやってんだよ。
現に今もこうして管理会社アンチの輪郭がクッキリしてきてるだろうに。

[6177: 匿名さん]

>>6176 6097さん

要するに、キミは管理会社シンパなんだね。
金が惜しくって、管理会社に惜しみなく無用な金を使いたい奴なんて普通いないと思うよ。。

そりゃ対案はなかったことにしたいもんね。示したところで議論する気もない荒らしじゃんw　好き勝手に反応するだけと言ってたしねw

[6178: 匿名さん]

>アンチと散々対話して、こちらの指摘にゃ聞く耳持たないことが解ってるから。

指摘あれば聞きますよ。具体的にどんな指摘ですか？

[6179: 6097]

>>6177=6178

安い挑発には乗らないよ（笑）
アンチを説得する動機はもう俺には無いんだと言ってるじゃないか。
俺が只の管理会社＊＊＊＊だと思うなら勝手にそう思っとけよ。
ちゃんと理解力がある者が読めば、俺が言ってることは本当の意味での
「管理適正化」を良しとする理屈だということが解るからな。

正常な人間は必要なことには必要な分の金を使うもの。
それが解らないお前さんは、いっそのこと俺のレスは読まずにスルーすればよろしい。
今後もどんどん喋ってよ。反面教師としては最高の素材だと言える（笑）

[6180: 6097]

で、ここで例のコピペが来るんじゃないの？（笑）

[6181: 匿名さん]

このスレのテーマ自体は面白いと思いますが、
管理会社派も自主管理派も発する言葉が下賤すぎて
もったいないです。
議論を続けたければ、両派とも人格を磨いてからにしてください。
そうすれば、言葉の品性も磨かれます。

[6182: 匿名さん]

＞議論を続けたければ、両派とも人格を磨いてからにしてください。
う～ん、難しい注文だね。
そもそも、人格の出来た人間は参加すらしないんじゃないかな。
管理会社の社員なんて人格の出来た人間では務まらない。

[6183: マンコミュファンさん]

>>6181 匿名さん
管理会社派なんて居ないでしょ。何をどう読めばそうなるの？管理会社が悪いと代替案もなく否定するだけのアンチ管理会社と、それを指摘しているだけ。

議論したいならあなたがこのテーマの何が面白くて、どうしたらいいか意見をくれよ。

言葉に品性があっても片方が聞く耳を持たないんだから意味ないと気付けよ。

[6184: 匿名さん]

表面的に粗野な言葉遣いをする者は、実際は解り易い表現を使うことで会話の敷居を下げ、本質的な議論に誘導する力を持っているという説がある。逆に上面だけ丁寧な言葉を使う者は、本心では相手を見下しているので、その慇懃無礼さを見抜かれ信用も得にくいのだとか。マツコ・デラックスと西村博之の対比みたいだね。

[6185: 口コミ知りたいさん]

>>6184 匿名さん
良いマンションの住民は永寧な言葉をつかい住民とのコミュニケーションが取れる。
粗野な言葉で相手を威圧するようなものの住んでいるマンションは良いマンションとはいえない。
住んでいる人相や挙動や目つきで大体想像できる。
〇女がたくさんいるマンションはハイクラス。

[6188: マンコミュファンさん]

>>6183 マンコミュファンさん

なんで6097にしたり匿名にしたりするの？

管理会社を問題視する奴をアンチなんて言うのは1人だけしかいないのにw

[6189: マンコミュファンさん]

具体的に指摘してるって言うから何なのか聞かれたら挑発扱いにして逃げる。

6097でも3183でもどっちでもいいから管理会社シンパの荒らしは消えて欲しいのがこの掲示板の総意でしょう。運営は何してるのか。

[6190: 6097]

>>6183 マンコミュファンさん
＞管理会社派なんて居ないでしょ。何をどう読めばそうなるの？

まったく同意。ついでに言えば「自主管理派」もいないね。
アンチは「自主管理を推してる訳じゃない」と以前自ら言ってたからな。

マトモな判断力さえあれば普通はどっちだっていい訳だ。
一般的には管理会社に委託した方が得策だからそうしているという判断があるだけ。
僅かとはいえ自主管理マンションはそれとは逆の判定をしている。
どっちも正しいんだよ。

委託管理そのものの是非を判定基準にしているのは管理会社アンチだけじゃん。
それが合理的根拠をともなう判定なら共感のしようもあるというもの。
でもそうじゃないし、そもそも共感する必要性も無い訳だよね。
我々は別に委託管理をやめたい訳じゃないからな。

[6191: 匿名さん]

管理会社と仲よくするのが大人のマンション管理組合

[6192: 匿名さん]

>>6191 匿名さん
そうだ、仲良しこよしもしないが、けんかもしない、淡々と、ね。

[6193: 名無しさん]

>>6190 6097さん

具体的な指摘ってなんだったの？
全部ウソばっかじゃん。

他にも今までいっぱHN自作自演してただろ。早く召喚しろよw

[6194: 口コミ知りたいさん]

>>6190 6097さん

自分の書いた事に同意ってw

管理会社アンチなんて言ってる時点で普通の頭を持った人は管理会社派だと思うと思うよw

車メーカー応援する人はいるかもしれないけど、マンション管理会社を応援する人なんていないよ。固定費なんてどんな金持ちでも、無駄な費用払いたくないよ。

[6195: 6097]

>>6193=6194
＞HN自作自演してただろ


いまお前がやってることだろがww

[6196: 匿名さん]

>>6195 6097さん

え? どのHNですか?

[6197: 匿名さん]

口コミ知りたいさん←これは勝手に掲示板が割り当ててる名前でHNじゃないけど、あんたは自分で作ったやつ。それをHNっていうんだよ。

[6198: 口コミ知りたいさん]

管理規約や会計報告や修繕計画をAIに記憶させればOK。東大ではチャットＧTPが裁判官を司る模擬裁判があった。感情がなく公平に思われた。管理にはうってつけである。

[6199: 匿名さん]

>>6198 １０９爺さん

そろそろ、チャットＧPTと書こう。

[6200: 口コミ知りたいさん]

神の領域には人間よりもチャットＧPTの方が早いかもね( ´艸｀)。

[6201: 匿名さん]

分譲マンション管理会社と区分所有者の間で特に注意すべきなのは利益相反の問題です。利益相反とは、管理会社がその業務執行において、利益を最大化することと、マンションのオーナーの利益や共同体の利益を最大化することとの間に競合が生じる状況を指します。

利益相反の問題は、以下のような形で現れることがあります：

自社利益優先の運営：管理会社が自社の利益を優先し、オーナーや共同体の利益を軽視する場合があります。例えば、高額な修繕工事や設備の更新を行う必要がある場合でも、管理会社はコスト削減のために手を抜く可能性があります。

サプライヤーとのつながり：管理会社が特定のサプライヤーや業者と密接な関係を持っている場合、その関係を優先することでオーナーや共同体の利益を損なうことがあります。例えば、高価な契約を結んでしまったり、適正な価格や品質でない商品やサービスを提供する可能性があります。

不透明な料金体系：管理会社が料金体系を不透明にし、隠れた手数料や割増料金を徴収することで利益を上げることがあります。これによってオーナーは本来支払うべきでない費用を負担することになります。

不適切な委託先の選定：管理会社が自身の利益を追求するために、不適切な委託先を選定することがあります。委託先が適切なサービスを提供できない場合、オーナーや共同体の利益に影響を及ぼす可能性があります。

これらの利益相反の問題は、管理会社がオーナー代理人としての責任を果たすべきであるにも関わらず、自身の利益を優先することで生じるものです。このような状況では、オーナーや共同体は信頼できる管理会社を選定し、契約や業務委託において明確な条件を定めることが重要です。また、適切な監査やコミュニケーションの強化も重要です。以下に、利益相反に対処するためのいくつかの対策を提案します：

透明性の確保: 管理会社は、適切な報告や説明を通じて、オーナーや共同体に対して透明性を提供するべきです。収支報告や契約内容、料金体系などの情報は、オーナーや共同体が容易に理解できる形で提供されるべきです。

利益相反ポリシーの策定: 管理会社は利益相反に関する明確なポリシーを策定し、従業員や関係者に適用するべきです。このポリシーは、利益相反の回避や管理の透明性、公正性を確保するためのガイドラインとなります。

独立した監査機関の導入: 管理会社の業務や財務状況を独立した監査機関によって監査することで、透明性と公正性を高めることができます。監査機関は、管理会社の業務における利益相反の有無や不正行為の発見に役立ちます。

契約の明確化: 管理会社との契約において、利益相反に関する明確な条項を盛り込むことが重要です。契約には、管理会社がオーナーと共同体の利益を優先し、利益相反行為を避けることが求められるべきです。

オーナーの参画: オーナーは積極的に管理会社の業務に参画し、決定に関与することが重要です。定期的な総会や意見交換の場を設けることで、管理会社とのコミュニケーションを活発化させ、利益相反に対する警戒心を高めることができます。

これらの対策を組み合わせることで、利益相反による問題を最小限に抑えることができます。ただし、完全なリスクゼロを保証することは難しいため、適切な管理会社の選定と定期的な監視が必要です。

[6202: 匿名さん]

管理会社選定における市場原理のスクリーニングが不十分な場合、以下のような問題点が生じる可能性があります：

競争の欠如: 十分な市場競争が行われないと、管理会社は競合他社との競争を通じて価格やサービスの向上を図る動機が薄れます。その結果、管理費が不当に高く設定される可能性があります。競争が制限されると、オーナーはより高い管理費を負担することになり、利益相反の問題が生じる可能性があります。

委託の不適切な選定: 市場原理のスクリーニングが不十分な場合、管理会社が委託するサービス業者やサプライヤーの選定基準が緩くなる可能性があります。結果として、品質の低いサービスや適正でない価格設定の業者が選ばれることがあります。これにより、オーナーや共同体の利益が損なわれる可能性があります。

マイナーな情報へのアクセスの欠如: 十分な市場原理のスクリーニングが行われないと、オーナーは管理会社や他の選択肢に関する情報を適切に入手することが難しくなります。これにより、オーナーが適切な判断を行うことが困難になり、不適切な管理会社を選択する可能性が高まります。

透明性の欠如: 市場原理のスクリーニングが不十分な場合、管理会社の選定プロセスや契約条件において透明性が不足することがあります。オーナーが管理会社の評価基準や料金体系を理解できない場合、不当な料金や不適切な契約条件を受け入れるリスクが高まります。

これらの問題点は、市場原理のスクリーニングが不適切な場合に生じる可能性があります。オーナーが適切な管理会社を選定するためには、情報の収集や比較、評価プロセスを適切に行うことが重要です。また、業界団体や専門家のアドバイスやレビューを活用することも有益です。　

[6203: 匿名さん]

>>6201 匿名さん
さすがチャットGPT。管理会社アンチよりよっぽどまともな意見。これでもういいやん。

[6204: 口コミ知りたいさん]

そんな問題はチャットGPTに聞くと答えてくれる
時代が近い。
出された答えを人知で確かめてみるといいよ。
答えが異なったら複数の役員が精査してみると納
得する。
管理のトラブルは悪いことや間違ったことをした
のしなかったのの責任の擦り付け合いだから、
チャットGPTの判断は感情がないので正確だと
思う。投稿文を見ても感情的な行動が多い。
答えはそんなに多くはないよ。

[6205: 匿名さん]

チャットGPTにも害悪認定されてしまった管理会社。。

[6206: 匿名さん]

>>6205 匿名さん
同じ文書読んでその感想？最初の一行目から理解できてない（笑）お前もういいよ、コメントしたけりゃチャットGPTに添削してもらえ。

[6207: 匿名さん]

>>6206 匿名さん

すいません。どういう風に読み解いたんですか？

[6208: 口コミ知りたいさん]

チャットGPTの答え
あんたの言っていることは理解できません。
もっと正確な質問をお願いします。
感情的になってはいけませんよ。

[6209: 匿名さん]

6079>>6208 口コミ知りたいさん

なんでそうやってウソばかりつくの? 突っ込まれたらトボけるだけだし。
自作自演とつっかかったけど、それも言えず。どうしようもないですね6097さん

[6210: 匿名さん]

>>6195 6097さん

>>6205 匿名さん
同じ文書読んでその感想？最初の一行目から理解できてない（笑）お前もういいよ、コメントしたけりゃチャットGPTに添削してもらえ。

これ、どういう意味なの？　

[6211: 口コミ知りたいさん]

>>6210 匿名さん
チャットＧPTyよりの返事
感情的になっては答えようがありません。
ガチャーン

[6212: 匿名さん]

>>6210 匿名さん
お前はアホって意味だよ。

[6213: 6097]

>>6199 匿名さん

きっと肝臓が気になる人なんだろう。

[6214: 6097]

>>6210 匿名さん

少なくとも「管理会社はクソだから今すぐ委託契約を解除しましょう」とは言ってないってことなんだよ（笑）
そしてある意味、委託費の適正化とか管理費低減の具体的方法については、殆ど何も言っていないとも言えるね。「専門家のアドバイスを受けるのも有益」ぐらいのことは書いてあるから、アンチ的にはそこにフックするのかもな（笑）