ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6125: 匿名さん]

>>6119 6097さん

>俺がもしも怪しい項目や金額を見つけたら先ずは今の管理会社に指摘するけどな。そこで交渉の余地があるならそうするだろう。

これ、まんま他所のスレで奇怪な主張をひたすら繰り返す御仁と一緒ですね。

怪しい項目ってw わざわざHN引っ張り出して、この掲示板で自作自演で荒らしているのは自分ですって言ってるようなもんなのに、頭が悪いせいか墓穴掘っちゃってるのも気が付かないんだねw

[6126: 匿名さん]

予算内訳で費用がダントツなのが委託費。
委託費の見直しなくして管理費の削減はありえない。

[6127: 匿名さん]

>>6126 匿名さん

管理費と委託費は一緒じゃなかったのかよw
委託費以外は手をつけないでってか？w

[6128: 匿名さん]

客　このTVの値段下げて？
３１８３　TVのどの値段を下げたいんですか？液晶ですか？リモコンの値段を下げたいんですか？　液晶の相場調べてからきてね

客　はあ？　オタク頭大丈夫？

[6129: 6097]

>>6124 匿名さん

あんたは管理費を下げたいんだよね？
もっと言えば、管理会社に余計な金を払いたくない訳だろ？
だったら「委託費を」下げる方法を検討する以外にやれることがあんのかい。
あるなら教えてくれよ。昨日も書いたが、コンサルとやらに丸投げして
管理会社との交渉やら総会を乗り切る手筈やらを探ればいい、と言うのなら
そのコンサルを即座に選定するスキームぐらい示してくれんかな？

ああ、もっと簡単な方法がひとつだけあるわな。
やっぱり管理会社を切りたい訳だ（笑）
あんたのとこのポンコツ管理会社を擁護しなきゃならない事情は
俺にはなんにも無いので、さっさと総会で決議とって契約を解きなよ。


言葉尻をとらえて自分の無知蒙昧を誤魔化そうとしてもムダだからな。
今のやり取りをマトモな人間が客観的にみれば、アンチはまた理屈に行き詰り
孤立することになる。また長文コピペの準備でもしとけよ（笑）
今の倍くらいの長さが無いと、スレ送りとしては全然追い付かないぞ。
俺はいつでも、気が向いたらツッコミ入れてやるからね。

[6130: 6097]

>>6123 口コミ知りたいさん
＞管理費と委託費を同じと考えている組合員は意外と多いよ。

俺はその２つの言葉が「混同されていることは多い」なんて言ってる訳じゃない。
管理費が高いから下げたい場合はどうすればいいのか？　と何故か俺に訊くやつがいたから、具体的な方法としては管理会社に交渉して委託費を下げる検討を「普通なら」するものじゃないのかと教えてやったまでだ。管理費の額を決めるのは組合であり、ひいては組合員ひとりひとりなのだから、下げる判断をするには支出（≒委託費）を下げる以外にあるまいと。それって当たり前の話だよな？

管理費を下げる方法とはすなわち、管理業務委託費を下げる方法のことだろう。言葉の混同なんて無いさ。頭の悪いアンチ以外は誰しもそういう認識を持ってる。

[6131: 6097＝3183]

このところずっとアンチが猿芝居を展開して「組合員がもっと頑張らなきゃ」「専門家の助けを得よう」的な寒い根回しを続けているのを嗤いながら見てたんだが、流石にそろそろアンチはアンチらしく本音を言って貰わんとな。

お前に「組合員の意識向上」なんてねらいは１ミリも無いだろうに（笑）
それが本当だったら、それこそ委託管理は今まで以上にスタンダードな手段として位置付けられるよ。自分で自分の首を絞めなさんな。

[6132: マンション検討中さん]

管理会社が業務の大半を直接発注の形にすれば、そこの値下げには手を付けないってことですか？

[6133: マンション検討中さん]

項目、項目って言いながら、委託費しか見直さないって、最低限、自分の説明くらい矛盾ないようにしなよw

[6134: 口コミ知りたいさん]

管理委託費をいじらなくても管理費をいじることはできるよ( ´艸｀)。その逆もあるよ。管理費を.いじらなくても管理委託費をいじることが出来るよ大笑い。

[6135: 6097]

>>6134 口コミ知りたいさん
＞管理委託費をいじらなくても管理費をいじることはできるよ

やれるもんなら是非そうしろよ。
圧縮効果が見込めるほどの額で委託費以外の金を管理費名目で徴収されてる訳だろ？　あんたの管理組合も随分大変だな（笑）うちはそんなおかしなことになっていないので心配無用ｗ
委託費据え置きならそのポンコツ管理会社も大喜びだろう。


＞管理費を.いじらなくても管理委託費をいじることが出来るよ

当たり前だろがｗ
組合員がそれで納得するかどうかは別の話だけどなー


さて、いつものアンチ君に戻ったね。
新規レスにはすべて「参考になる」をポチってたのも君だったと。
スレが活性化したところで失礼するが、俺はまたサボらせて貰うよ。

長文コピペまだ？

[6136: 匿名さん]

この掲示板では、１０９爺の投稿を見分ける眼力を持たないと流れを掴めない。

[6137: 口コミ知りたいさん]

>>6135 6097さん

突っ込まれたらしらばっくれるくせにあんたが
書き込む目的はなんなの？やっぱり荒らすことが目的なの？

[6138: マンション掲示板さん]

アンチアンチって言ってるやつは自分が管理会社シンパ側だって言っちゃってること理解してるんだろうか。。

[6139: デベにお勤めさん]

>>6130 6097さん

>具体的な方法としては管理会社に交渉して委託費を下げる検討を「普通なら」するものじゃないのかと教えてやったまでだ。

これをどう読んだら具体的な方法なんだ?w

値下げの具体的な方法が「管理会社と交渉すること」ってww

[6140: 匿名さん]

>>6139 デベにお勤めさん
管理会社に委託費の削減交渉しても意味がない。
委託費の再構築となると、残された道はリプレイスか自主管理しかない。
大きな削減をしたいなら自主管理だな。

[6141: 匿名さん]

>>6140 匿名さん

普通は、コンサル使ってリプレイスですよね。

[6142: 匿名さん]

>>6141 匿名さん
普通は？なんかデータがあって言ってんだろな（笑）示せよー

[6143: 匿名さん]

何かとても不毛な対立ではないですか？
自主管理できるところは自主管理でやればいいし、
うちのマンションみたいに自主管理が無理なところは
管理会社とマンション管理士を相互監視させながら
やって行くしかない。
クラセルみたいなソフトがもっと多面的になれば、自主管理ももっと楽になる。
実は、コロナの最中に、ヨーロッパではこういう自主管理ソフトがすごく普及して
自主管理に移行するマンションが増えているという
記事を読んだ。もちろん組合員がそういうソフトを使いこなせないといけないし、
ホットラインで専門家の無料サポートもつく。
そうでないと、トラブルが生じたときに自主管理は崩壊しやすい気がする。

[6144: 匿名さん]

>>6143 匿名さん
自主管理の場合、心配なのはその継続性だな。
詳しい奴がいる間は大丈夫だろうが、いなくなる場合も考えて採用しないといけない。
その時のことを考えれば、専門家のサポートを受けながら自主管理と言う形が理想的でもある。
出入金管理や出納処理はクラセルにまかせ、その他の運営は専門家のサポートを受けながら組合員がやっていけばいい。

[6145: 匿名さん]

>>6144 匿名さん
つまり、従来の管理会社はお払い箱？

[6146: 匿名さん]

>>6145 匿名さん
お払い箱と言うよりも、所謂、基幹業務の部分をクラセルにまかせ、その他の専門的な知識が必要とされる部門に専門家として参加するのは一向に構わない。
その部門には、他にマンション管理士や一級建築士やコンサルタントなど競合が生まれる部門だ。
管理会社もそこで生き残りをかけて切磋琢磨し、自分を磨けばいい。

[6147: 匿名さん]

>>6146 匿名さん
もう少し現実見ような。切磋琢磨できるならとっくにやってる。あんたが挙げた奴等はほとんどが個人。信頼性が著しく劣るんだよ、金の流れ、人の繋がりが不透明過ぎて保って数年だろな。すぐに今以上の問題となる。

クラセルもハード面しか対応できずソフト面の負担を組合員に負わせるのか？当然、何か代案あっての提案なんだろうな？

[6148: 匿名さん]

>>6147 匿名さん
へー、企業なら信頼出来て、個人なら信頼できないんだ。
価値観は人それぞれ。
だから競合して優れたやつが生き残ればいい。
＞もう少し現実見ような
そっくりお返ししたい。
どちらかと言うと、個人の方が将来性はある。
既存の管理会社にはうんざり。
企業悪にどっぷりつかって麻痺しているのが現在の悪徳管理会社。
管理会社が管理している管理組合では、現状打開に対する問題解決の糸口は永遠に見いだせない。
議論が空回り。
このスレッドが良いお手本だ。

[6149: デベにお勤めさん]

6097はまた逃げたのかな？まあ、具体性皆無だからな。小学生の感想レベル。そりゃコテハン続けられないかw

[6150: 匿名さん]

>>6148 匿名さん
>企業なら信頼出来て、個人なら信頼できないんだ。
当然上場企業に限るがな。何故個人を信頼できる？不正があったとき、損害賠償請求しても個人に金がなければ返金されない。病気になったら？子供ができたら？これを見るだけでもどちらが信頼できるか分かると思うが、反論ある？価値観なんて曖昧な基準ではない。
競合した結果が今ではないのか？

個人の将来性って組合にとってのだろ。個人でやる側にとっては始めから将来性なんてない。何かあったときにだれが面倒見るんだよ。

既存の管理会社にうんざりしているなら頑張って自主管理したらいい。それをあんたのマンションの住民の多くが求めているならできる。

このスレは管理会社の責任なのか。スレ主個人のレベルの低さが問題じゃないのか、不思議だな。

[6151: 口コミ知りたいさん]

分譲管理の管理会社はスタンダード市場の日本ハウズイングだけで他には見当たらない。4財閥は別格として上場はこの管理会社のみでしょう。

[6152: マンション検討中さん]

>>6148 匿名さん
自主管理にしろ、そうでないにしろ、
諸悪の根源は、欧米と違って、日本のマンション管理行政や適正化法が
利益相反に関しておそろしく甘くて、しかも欧米の法律が管理組合の利益を守ることを主眼としているのに対して、日本は真逆だということだ。
悪徳管理会社がはびこる理由もそこにあるのではないかと思う。
全く雲泥の差だな。天下り国家はこれだから困る。

[6153: 6097]

>>6149 デベにお勤めさん

汚いケツでお尻ぺんぺん煽られても相手してやんないよ。
レベル低過ぎて欠伸が出ちまうw

[6154: 匿名さん]

>>6153 6097さん

貴方は何の目的で書き込んでるの？
それだけでいいから教えてくれませんか？

[6155: 6097]

>>6154 匿名さん

目的？？
皆さんと同じだよ。他の誰かが書いたことに反応してるだけ。
そこに取り立てて目的なんてあるのかね。あんたは何か崇高な目的でも？

アンチの書きぶりがツッコミどころに事欠かないから俺の登場頻度も増えるというもの。
もうそろそろまた飽きてきたけどな。半年近くＲＯＭってても全然進歩ないんだもの。

[6156: 匿名さん]

>>6155 6097さん
＞他の誰かが書いたことに反応してるだけ。
犬並みの知能だね。

[6157: 匿名さん]

>>6150 匿名さん
企業なら合法的に搾取するよ。
その程度のことも分からないの？
信頼性の部分で企業と個人を天秤にかけること自体がおつむが悪い証拠。
君はカチカチの管理会社オンリーマンだな。
少しはそのカチカチ頭を自分でかちわってみれば。
既存の管理会社が不要な時代に突入してるというのに。

[6158: 匿名さん]

>>6155 6097さん
＞アンチの書きぶりがツッコミどころに事欠かないから俺の登場頻度も増えるというもの。
逆なんじゃないの？
そのことに気づかないあんたもお目出度い人だね。

[6159: 匿名さん]

>>6157 匿名さん
個人が持ち逃げした金はどうなる？
マンション一棟でいくらの金が動くか知ってるか？そのふにゃふにゃのアタマじゃ考えられないか。

クラセルを使えば、、、マンション管理士、一級建築士に頼れば、、、あんたが具体なAs-IsとTo-Beを示せないから突っ込んでるだけなんだが…

[6160: 匿名さん]

>>6159 匿名さん
あのね、個人が持ち逃げできるような管理体制を作った管理組合にも責任はあるわな。
自業自得。
不法行為に対しては損害賠償しないとダメでしょ。
アホの一つ覚えみたいなことをいつまで繰り返すのカチカチ頭君。

[6161: 6097]

＞既存の管理会社が不要な時代に突入してるというのに

そりゃまあ、自主管理してるマンションが既に全体の５％「も」あるんだもんな（笑）
今年度の調査では一気に２桁かな？

[6162: 6097]

>>6160 匿名さん

またそうやって自分の論理矛盾を相手に転嫁しようとするう（笑）
君こそがヤバい体制に誘導しようとしてるじゃんか。

組合の公金を組合員個人の手から遠ざけることが委託管理の大きな意義のひとつなのに、それをやめさせようという工作活動を君はしてる訳だよね。
……あ、もしかして君、管理会社をクビにした後は万年理事になろうとしてない？ 「皆さんのために粉骨砕身務めます！」とか言って。

億単位の金を触ってみたい動機でもあるのかね。まさか身内に修繕業者とかいたりして。で、自分もそこの役員にひっそり名を連ねてたりしないよね？

すぐバレる様な真似をするほどバカじゃないか、流石に。

[6163: 匿名さん]

>>6161 6097さん
カチカチ頭でしかできない回答。
カチカチ頭で未来予測なんて矛盾しているからね。
マンション管理維新の話しているのだから理解できないのも無理はない。
自主管理？
それもひとつの手だわな。
70年前からの自主管理を想像してるの？

[6164: 匿名さん]

>>6162 6097さん
カチカチ頭の典型例みたいな奴だな。

[6165: 匿名さん]

＞組合の公金を組合員個人の手から遠ざけることが委託管理の大きな意義
あのね、「組合員の公金を悪徳管理会社の手から遠ざける」ことがマンション管理会社不要論の大きな意義なんだよ。
カチカチ頭君、そこのところを理解しようね。

[6166: デベにお勤めさん]

>>6155 6097さん

アンチアンチってよくわからないんですが、あなたは何に対するアンチを叩いてるんですか？

[6167: 口コミ知りたいさん]

>>6165 匿名さん
悪徳組合員から組合資金を守るためにも管理会社は必要ともいえるよ( ´艸｀)。

[6168: 匿名さん]

>>6167 口コミ知りたいさん
おい、じーさん、
管理会社がどれだけ合法的にボッタクリやっているのか
まるで何も知らなさそうな言い方だな。

[6169: 匿名さん]

>>6167 口コミ知りたいさん
悪徳組合員は身内だから死なばもろともなんだよ。
悪徳管理会社は沈没する前に逃げるからね。
始末に負えない。

[6170: 匿名さん]

>>6167 口コミ知りたいさん
悪徳組合員と共謀し、長年培ってきた悪知恵を授け、管理組合の被害を大きくするのが悪徳管理会社。

[6171: 匿名さん]

悪徳組合員は全員ではなく、いたとしても極わずか。
管理会社はビジネスとしてボッタくるのが仕事だからどちらを警戒すべきかは明白。

[6172: 匿名さん]

>>6171 匿名さん
ざんねん、割合は悪徳組合員の方が少ないだろうが絶対数を見れば同じか悪徳組合員の方が多いだろうな。一つのマンションに何人住民がいるのかな。

[6173: 口コミ知りたいさん]

悪徳組合員に従わないと解約される危機感を絶えず感じているのが管理会社の坦当と管理人。

[6174: 6097]

＞＞6163-6166
＞＞6168-6171

ふわふわ頭のアンチが、独りで何人演じてんだよ（笑）