ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5896: 口コミ知りたいさん]

要するに自主管理は大変だね。
マンションの資産価値落ちるよ。

[5897: 匿名さん]

ピンハネしている管理会社は嫌だけど、ピンハネという意味が
分からない。
それに証拠も当然つかめないからね。

[5898: 匿名さん]

>>5897 匿名さん
ここで同じコピペを貼り続けている人が言うには、例えば清掃員の人件費を、管理会社経由と直接派遣会社と契約すると3割安くなり、その差額がピンハネだとのことです。

住んでる世界が違うようです。

[5899: 匿名さん]

>>5898匿名さん
そんなに安くはならないでしょう。
相場は大体決まっていて、ある程度はそれに基づいて
価格は決めているようだし。

[5900: 匿名さん]

>>5899 匿名さん
<例えば>です。

[5901: 匿名さん]

>>5898 匿名さん

普通にピンハネだと思うけど。。

[5902: マンション検討中さん]

それをピンハネと言ってしまうと、スーパーもコンビニも車も家も第一次産業を除く何もかもがピンハネになってしまいますけどね。

[5903: 匿名さん]

仕入れ値にいくら上乗せすればピンハネになるんですか。
適正価格であればピンハネとはいわないでしょう。

[5905: 匿名]

スーパーって付加価値つけて売ってるんだ。知らなかった。
カルビーのポテトチップスにどんな付加価値をつけてるんですか？教えてください。

[5906: 匿名さん]

スーパーの商品に付加価値はありません。
全国同じ商品です。
管理会社には、サービスの質の向上という付加価値をつけることができます。

[5907: 匿名さん]

スーパーのＡという商品の原価が７０円なのを売価１００円
にするのはピンハネかな。

[5908: 匿名さん]

修繕積立金はプールしておいて使っていくものですが、
管理費は通常の管理に使用していくもので、積み立てて
おくものではありません。

[5909: 匿名さん]

サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとかカバー工法の検討
周期４０年 　二重窓を考慮すればかなり高額になる。 戸車の交換の検討も必要
　サッシごと交換するはつり工法は外壁工事が伴うので工事費がかなり高くなる。

[5910: 匿名さん]

サッシ・網戸の交換方法としては、カバー工法が多いようです。
但し、１戸１００万円程度かかります。
これをやるとなると修繕積立金がかなり必要となります。
この工事はやらないで、各戸に任せるという方法もありでしょう。
また、リビングのフロアだけにするとかの方法もあります。
戸車の交換は実際できるのかどうか分かりません。

[5911: マンコミュファンさん]

レス送り酷いな。前によく登場してた複数のコテハンも一斉に居なくなったし、やはり全て同一人物の自作自演だったようだね。上の意味不明なレスを繰り返してる人と一緒なのかもしれないけど。

[5912: 匿名さん]

別に自作自演ではなく、ここのスレに関連した書き込みが
されているだけでしょう。

[5913: 匿名さん]

ピンハネされているかどうかの判断は、工事とかの相場とかを
知らなければ意味がありません。
ただ、同じ条件での工事費や点検費での比較でなければならないでしょう。
現実的には、比較は難しいでしょう。

[5914: 匿名さん]

ピンハネは嫌だ、管理会社は嫌だと喚いていること自体がおかしい。
ピンハネが嫌なら自主管理しか道は残されていない。

[5915: 名無しさん]

>>5911 さん

そういうことにしておきたい気持ちはよ～く解るが
言えば言うたびに逆効果だよw

[5916: 匿名さん]

ここは匿名掲示板だよ、違反の書き込みや中傷とかがなければ
何を書いてもいいだろう。

[5917: 匿名さん]

あの長い書き込みをする者はどうしているのかな。
同じ内容の書き込みだけど、もう少しまとめる力があれば
皆さん対応してくれるんだけど。

[5918: 匿名さん]

以前は二人でバトルをしてたようだけど、お互いに長すぎる
書き込みで、殆どだれからも読まれることはなかったと思う。

[5919: 匿名さん]

管理会社がピンハネをしているという書き込みがありますが、
紹介や相見積もりをとるため、また管理人が工事個所のチェック等を
することによる適正利益なんでしよう。
それをピンハネとは言いませんよ。

[5920: 匿名さん]

管理会社からピンハネされていると思うなら、自主管理をと
いうことかな。
しかし、自主管理はつらいよ。資産価値にも影響するしね。

[5921: 匿名さん]

長い書き込みをされる方がいますが、同じもののコピペだしね。
たまには、違う内容の書き込みを期待したいね。

[5922: 名無しさん]

誰も期待はしとらんよw

[5923: 匿名さん]

管理会社に管理を委託した方がいいか、自主管理がいいかの
論争ですよね。
信頼のおける管理会社ならそんな心配もいらないのですが。

[5924: 匿名さん]

管理会社が工事にたいして手数料とかを取るのは
普通のことだよね。
それを大げさにピンハネだとか談合だとかで騒ぎ
立てる方がおかしい。

[5926: 評判気になるさん]

↑↑↑↑オナ中

[5927: 匿名さん]

なんだ、この書き込みは。
異常としか思えない。

[5928: 匿名さん]

めちゃくちゃ長い書き込みは荒らしではないのか。
誰も読む者はいないだろう。

[5929: 匿名さん]

>>5925 匿名さん
あのー、マンション管理士の資格保有者ですか？

[5930: 名無しさん]

>>5923

管理会社アンチいわく、このスレは「管理会社がいかにボッタクリか」をあげつらうための場であって、自主管理との比較などする気は無いみたいよ。企業を信頼して金を払うという意識自体が無い。よって代案など無いのだろう。

[5931: MASUGU]

>>5930 名無しさん
代案など示す馬鹿な人間はいないと思うよ。
代案を示すという事は管理会社に手の内をさらけ出すことだからね。
スレ主旨そのものが矛盾している。
管理会社の人間が考えそうなスレ題。
自作自演。

[5932: 匿名さん]

またコテハン召喚したの？
もうあんたのこと誰も相手にしてないと思うよ。

管理会社アンチって言うけど、管理組合アンチはあんた一人しかいないと思うよw
マンション管理の無駄を省きたい人がこの掲示板をみるのに、委託先の管理会社の無駄なんてないってやつの意見に普通に考えて同調する奴がいると思うか？w

しかし、ここまで一人芝居続けられてビョーキだから病院行った方がいいと思うよ。

[5933: 匿名さん]

一人芝居をしているとは思えないが。
管理組合だろうが管理会社だろうが同調する書き込みはあるよ。

[5934: 匿名さん]

ここのスレ主は、管理会社の者ではないんじゃないかな。

[5935: 匿名さん]

>>5934 宮爺さん
>ここのスレ主は、管理会社の者ではないんじゃないかな。

何を今さら・・・

[5936: 匿名さん]

>>5935

今更も何も
5931が言ったことへのツッコミだろう（笑）

[5937: 匿名さん]

何故（笑）をいれるのかな。
それがいいと思っているんだろうが（爆笑）

[5938: 匿名さん]

マンションは普通は管理会社に管理を委託しています。
そして、マンションの住民はマンションの管理には疎い。
当然そこに付け込まれるのは自然の理。

[5939: 匿名さん]

やはり最終的には、住民すなわち理事会がしっかりしなければ
ならないということだね。

[5941: 匿名さん]

>>5940 匿名さん

同じ内容を張り付けることしかできないのか。
荒らしだよ。

[5942: 匿名さん]

>>5940 匿名さん
自主管理はできるの？できないの？
あれだけやれると豪語しておきなが詰められたら何も言えずまったく語らなくなったな（笑）ゴミクズ

[5943: 匿名さん]

>>5942 匿名さん

まあ、他スレでリプレイスの意味すら知らなかったことが露呈したキミには理解できないだろ。中学からやり直せよw

[5944: 匿名さん]

>>5943 匿名さん
自主管理ができるかどうかも答えられないのか（笑）

リプレイスの話はお前が自作自演してるのバレてるぞ。

赤ちゃんからやり直せよ。
同じ末路たどるだけか（笑）

[5945: 匿名さん]

管理会社のリプレイスに関しては、それを成就させるのは
大変の労力、知識、交渉力、時間が必要になります。

[5946: 匿名さん]

>>5944 匿名さん

リプレイスの意味が分からないなんてお前以外誰も思いつかないよw
自主管理って全マンションの５％は自主管理だよ？w

バカがバレるだけだから発言しない方がいいのにw

[5947: 匿名さん]

>>5946 匿名さん
自主管理はできるんだ。どうやるの？

[5948: 匿名さん]

>>5947 匿名さん
自分で考える能力のない奴では自主管理なんてとてもできない。
聞くだけ野暮。

[5949: 匿名さん]

>>5947 匿名さん
住人が全員で掃除して、修理もDIYでみずからやるんだよ！

[5950: 匿名さん]

そうね、自分たちで修理とか掃除とかをすれば
その分の経費が不要という訳か。
頭いいね。

[5951: 匿名さん]

自主管理できるものは自主管理しよう

[5952: 匿名さん]

世の中には頭の良い者がいるね。
修繕積立金や管理費を減らす工夫をしているんだね。
そういうマンションの住民になりたい。

[5953: 名無しさん]

たったの５％ww
しかも委託管理が破綻して委託予算が確保できなくなっただけの「見なし」も含むw

そりゃ実務のノウハウなんて語れないわなあ。

[5954: 匿名さん]

>>5946 匿名さん
自主管理やってる組合があるからといって、管理できている訳じゃないけど理解できる？（笑）

自主管理のやり方知らんけど、やってる所があるからってだけで、ボッタクリ管理会社の被害に合わないために他所の組合に自主管理を進めるバカ（笑）

[5955: 匿名さん]

自主管理をしていても、ボッタクリ業者にあうことはある。

[5956: 匿名さん]

自主管理のマンションは住民はそんなもんだと思っている。
管理人のいないマンションにしても、そんなもんだと思っている。

[5957: 匿名さん]

兎に角自主管理はだめだね。
資産価値が落ちるし、住民が不便になる。

[5958: 匿名さん]

自主管理のマンションでの財務管理はどうするのかな。
だれかが収支をしなければならないのだが。
一人の人間はマンションのお金を管理するのはいい傾向ではない。

[5959: 名無しさん]

>>5954 匿名さん

自主管理は全体の僅か５％
しかもまともにやれてるとも限らない
とてもじゃないが勧められない

つまり委託管理一択ってことだよねw

[5960: 口コミ知りたいさん]

>>5959 名無しさん
前半はそのとおり。

自主管理の大変さ、問題点を理解した上で老後の生き甲斐として選択するのはありだよ。ボケないうちは。

[5961: 名無しさん]

>>5960 口コミ知りたいさん

ボケかけの老人の手慰みでとか大迷惑
勘弁してww

若い稼ぎ盛りの購入者にとっては益々委託管理一択よ。

[5962: 匿名さん]

>>5961 名無しさん
＞若い稼ぎ盛りの購入者にとっては益々委託管理一択よ。

それやっちゃうと、大切な資産があっという間に消えてしまいますえ。

[5963: 匿名さん]

マンションの住民は所得にしてもいろいろだからね。
管理費や修繕積立金がどんどん値上がりすれば反発
するしね。

[5964: 名無しさん]

>>5962 匿名さん

大切な資産を守るための支出なら普通にお支払いしますよ。
そのために働いているので大丈夫です☆

[5965: 匿名さん]

>>5964 名無しさん
殊勝な心掛けだね。
そういう気持ちを持つことが大切だよ。

[5966: 匿名さん]

>>5964 名無しさん
ところで、修繕積立金が不足しているので、１戸当たり月２万円の
値上ということになったら、必要なお金であれば快く承諾しますね。

[5967: 匿名さん]

>>5966 匿名さん

それだけ値上げされたら、中古価格で敬遠されてかなり資産価値下がるよ。
資産価値を上げるつもりで修繕費あげて資産価値下がったらバカでしょ。

[5968: 匿名さん]

>>5967 匿名さん
必要なお金であればと但し書きしているでしょう。
それだけ修繕積立金が少ないということに対して対応しなければならない
とした場合ですよ。
積立金が足りないマンションだったら資産価値はさがるでしょう。

[5969: 匿名さん]

５９６７さん
必要なお金であれば支払われるんでしょう。

[5970: 評判気になるさん]

平均的なマンションなら2万も値上げって、その時点でおかしいし、特殊なマンションなら2万も値上げが必要な価格で最初から設定しないはず。

必要なんじゃなくて計画自体がおかしいか、管理会社や施工会社の養分になってるだけ。それを必要な修繕費と言うのはおかしいね

[5971: 匿名さん]

>>5970 評判気になるさん
分譲時から修繕積立金の値上げをしなければそういうこともあるよ。
修繕積立金の額が１戸当たり月５，０００円ぐらいしかなければ、
大規模修繕工事や大型設備の更新工事を行うころには、２万円程度
値上しなければ工事ができないこともある。
別におかしいことでもない。

[5972: 匿名さん]

>>5964 名無しさん
必要なお金なら支払うのではなかったのですか。
いざとなれば支払いたくないんだね。

[5973: 匿名さん]

>>5971 匿名さん
管理会社がそれまでに修繕積立金をいくらボッタクルかで値段も違ってくる。
合人社みたいに修繕積立金をボッタクレば、当然２万円ほど必要になるかもしれない。

[5974: 名無しさん]

>>5972 匿名さん

当人差し置いて盛り上がらないでよw
私は払いますよ。
月額２万円という金額だけでは適否を判定しようがないので、想定としての２万アップには根拠が必要ですけどね。
元の金額がいくらで、竣工後いつの時点でどういう理屈で２万なのか。説明できますか？w

[5975: 匿名さん]

それはあなたのマンションのことだから、自分で
調べた方がいいんでは。

[5976: 匿名さん]

>>5974 名無しさん
いざ値上げとなれば、黙っておられないんでしょう。
何かと難癖をつけたがるタイプ。

[5977: 匿名さん]

かっこつけていたって結局お金が絡めば反発してくる。
人間の性だね。

[5978: 名無しさん]

>>5975 匿名さん

私のマンションでのこと？
修積金の値上げは竣工当時から予定されていますってw
他の皆さんも承知の上で購入していますし、万が一
貴方の様に目的も根拠も示さず予定外の値上げを提唱する者が
いたところで、総会に掛けられることすら無いでしょうねw

ありもしないことを口にしておいて、根拠を求められたら
「自分で調べろ」とはこれ如何にw

[5979: 匿名さん]

修繕積立金は均等法式ではなく、段階的に値上げしていく
ステップ方式が一般化している。
分譲するときに売りやすくするために、修繕積立金は少なく
設定しているんだよね。
最初から足りないのが分っているんだから、その値上げをしなければ
大幅な値上げをすることになるよ。

[5980: 匿名さん]

修繕積立金の算出方法は、やらなければならない工事の
全てを網羅した長期修繕計画書を作成し、３０年間の
総工事費から、１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出します。

[5981: マンション検討中さん]

>>5980 匿名さん

何を今さら？

[5982: 匿名さん]

何をいまさらといっているが、建築士と一緒に作成した
長期修繕計画書をもっているマンションは少ないよ。
パソコンで管理会社のフロントがソフトで作成したのが
殆どだから、工事金額の総額は信ぴょう性がないからね。

[5983: マンション検討中さん]

>>5982 匿名さん

「何を今さら修繕積立金の算定方法なんぞをドヤ顔で語るのか」という意味ですよ。そんなことも知らない無知な組合員が相手なら、支出を減らすために委託管理をやめようよと提案すればホイホイ乗って来るんでしょうな。

それと、長期修繕計画の作成もそれに必要な工事費の積算も、本来建築士に依頼すべき業務ではないので頓珍漢なことを言われませぬよう。

[5984: 匿名さん]

>>5983 マンション検討中さん
あのね、長期修繕計画書を作成するには、設計図面を基に
まず修繕個所ごとの数量調書を作成し、それを基に修繕個所
ごとの工事費を算出するんだよ。
数量調書や設計概算書を作成するには、建築士でないと
素人では作れないよ。

[5985: 匿名さん]

>>5984 匿名さん
>あのね、長期修繕計画書を作成するには、設計図面を基に
>まず修繕個所ごとの数量調書を作成し、それを基に修繕個所
>ごとの工事費を算出するんだよ。

マンション管理センターでは「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」を実施していますが、利用価値がないものを有料で提供しているということですか？

[5986: 匿名さん]

標準管理規約と同じようなもので、作成する際のひな型だと思えばいい。
そのまま使えるかと言うと使えない。

[5987: 匿名さん]

マンション管理センターが作成する長期修繕計画書も
ソフトをつかって凡その計画ですよ。

[5988: マンション検討中さん]

>>5984 匿名さん

いちど「建築士の業務」で検索してご覧なさいな。
建築士でなければ出来ないことは法に定められた２つの独占業務のみ。貴方が言ってる作業には相応の専門性は求められるけれど、それが建築士でないとダメだなんてことはないですよ。

貴方個人が「素人ではない者」のイメージとして建築士ぐらいしか思いつかないだけでしょう。それとも、知り合いの建築士に特命で仕事を斡旋したい事情でもあるのですか？

[5989: 匿名さん]

>>5988 マンション検討中さん
建築士でなくてもいいけど、設計図面を見て
工事個所毎に数量調書を作成していく資料を作成することは
素人ではできないよ。
たとえばね、外壁の躯体補修でいえば、東面が縦○ｃｍ×横○ｃｍ、
南面、西面、北面、棟屋部分と計算して出していくんだよ。
それに、材料、仕様を書きこんで金額を出していく。
こんなことは素人ではできないでしょう。

[5990: 匿名さん]

一級建築士が長期修繕計画を作成したとしても、３０年間の計画では目安の数字しかだせない。

[5991: マンション検討中さん]

>>5989 匿名さん
＞こんなことは素人ではできないでしょう

そうですね。
で？
だからどうしたいのですか？

私はその作業を素人が自力でやれなどとは一言も言ってませんよ（笑）
修積金の算定方法を急にドヤ顔で語り始めた人がいたので「今さら何を急に？」と言っただけです。そしたら貴方がこれまた、建築士がどうのと素っ頓狂なことを言ったのですよ。

専門家の手を借りる必要があるとお思いならそうすれば良いと思いますよ。信用できる専門家に相応のお金を払って仕事を任せればいいでしょう。

[5992: 匿名さん]

小規模マンションで、区分所有者の意識が高く、（高齢者ばかりでなく）
時間がある人が多ければ、自主管理は可能だと思う。
管理のデジタル化に対応できる人が多いことも重要な要素だと思う。
マンション管理士を顧問に雇ったほうがいいし、
出来れば法人化したほうがいろいろいいと思うけどね。

[5993: 匿名さん]

現役世代でマンション管理に時間を割く者はいないよ。
現役世代は仕事をしなさい。

[5994: 匿名さん]

ボッタクリって言ってた奴は逃げたか

[5995: 名無しさん]

>>5994 匿名さん

未だにウロチョロしてるだろw