ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5834: 匿名さん]

>>5832 評判気になるさん

あれほど粘着していた3183さんはどこに行ったのかな？他のコテハンも同じタイミングで全員退場ですか。とことん気が合うんだねw なんでコテハン辞めちゃったの？使い分けるの面倒になったのかな？w

[5835: マンコミュファンさん]

自主管理にしたければすればいいのだけど、
自分のマンションで多数決を形成できないから掲示板で実績を書けないということ。

[5836: 匿名さん]

コテハンで書き込みをすれば、書き込むときもその後も
気を遣うからね。
だから気軽に書き込める匿名さんがいいんだよ。

[5837: 匿名さん]

>>5836 匿名さん

つまり管理会社の肩を持つのはずっとあんた一人だとやっと白状したんだねw

[5838: マンション掲示板さん]

>>5836 匿名さん
　　　　　　↑こんなこと言うのはパート3のスレ主だけ

[5839: 匿名さん]

管理会社の肩を持つ必要もなければ管理会社との
繋がりは全くないんだけどね。

[5840: 匿名さん]

マンションの管理を管理会社に委託するか、それとも自主管理
するのかということだが、やはり管理会社に管理を委託するのが
一般的だと思うね。
自主管理となるとマンションの住民が自分たちで動かなければ
ならないことが多くなるからね。
お金で済む問題だから、できればみんな楽をしたいと思うんじゃないかな。
問題は、暴利を貪る管理会社を選ばないことだが、これが難しい。
他マンションとの交流を図るのがいいとおもうけどね。よそから情報を
収集できれば対比ができるから。

[5841: 匿名さん]

よそのマンションとの交流があれば、収支報告書の内容の
比較表を作成し、高い項目については、値下げ交渉をすればいい。

[5842: 匿名さん]

そのよそのマンションとの交流ですが、管理会社からの
紹介では今後の交渉が難しくなるので、独自に開拓しな
ければならない。
マンションの住民に聞けば、誰か知り合いがいるとは思いますが。

[5843: 匿名さん]

しかし、現実問題として、管理会社がピンハネをしていると
思っている方もいるんでしょうね。
管理会社は悪徳会社ばかりではないんですけどね。

[5844: 匿名さん]

マンションの管理について、いかに素晴らしい管理をしていくかは
管理組合も管理会社も目的は同じ筈なんですけどね。
どこでボタンの掛け違いが生じたのか。

[5845: 匿名さん]

ねちねち独り芝居を続けて「参考になる」を自らポチるいつもの人と、
それに痺れを切らして時折ネコパンチで反撃するコピペマン。
その二人のショボい応酬。
退屈だなあ。

[5846: 匿名さん]

>>5845さん
退屈ならここにくることはないよ。
あなたは価値のある書き込みができるの？
できるんならどうぞ書き込みをして下さい。

[5847: 通りがかりさん]

>>5843 匿名さん
我がマンション理事会も自分から手をかける気も能力も無いので、以前は丸投げで、30％ものコンストラクションマネジメント費と言う経費をかけられても一円の値引きもせず、自分の管理組合の資産を棄損させていた。
皆、お金に苦労している様だが。
無責任極まり無い??

[5848: 匿名さん]

大規模修繕工事には、共通費といって施工会社の社員の経費とか
工事に対する諸経費がプラスされているけどね。
現場事務所、駐車場とかの経費も当然含まれているよ。
それがないか少ない見積は、それぞれの工事費の中にふくまれている。

[5849: 匿名さん]

>>5847 通りがかりさん

管理組合の資金が自分の給料の原資だから管理会社は必死でしょう。
できるだけ、関与させない方がいい。１００万円を越える工事は直発注に限りますね。
あいつらはシロアリと一緒ですから。

[5850: 匿名さん]

>>5849さん
そんなに管理会社に気を使いながらマンション生活を
送るのは大変だね。

[5851: 周辺住民さん]

管理会社と理事会は仲良くしなさい。
ウィンウィンの関係なんだから。

[5852: 匿名さん]

管理会社と仲が悪いマンションはかなり
あるようだね。

[5853: 匿名さん]

工事を発注するときは、相見積もりを取るのが大切だね。
業者については管理会社からの推薦もあってもいいと思うけどね。

[5854: 匿名さん]

管理会社の推薦といえばすぐ反発する者もいるが
悪いことをさせないように理事がしっかりすればいいんだよ。

[5855: 匿名さん]

管理会社とは仲良くしてください。
信じ信じられる関係がベストです。

[5856: 匿名さん]

>>5847さん
大規模修繕工事の見積り金額には、共通費というのがあります。
共通仮設費、現場管理費、一般管理費というものですが、施工会社の
従業員の人件費とかも負担するようになっているんですよね。
２０％前後の共通費は高いですよね。

[5858: 検討板ユーザーさん]

>>5851 周辺住民さん
何処がウインウインだ??
ケツの毛まで抜かれる～??

[5859: 匿名さん]

>>5858さん
管理会社が全て悪質ではないですよ。
あなたのとこが委託契約を結んでいる管理会社が
悪質で信じられないのであれば、リプレイスすれば
いいでしょう。

[5860: 匿名さん]

>>5857さん
長い書き込みですが、要するにぼったくりマンション
には気をつけろということですね。

[5861: 匿名さん]

>>5877さん
だからといって、自主管理がいいということにはならないでしょう。
マンションの管理は管理会社に任せるのが一番の方法です。
問題はそれをチェックできる術が理事会にあるかということになります。

[5862: 匿名さん]

やはり理事のメンバーの力不足が大きく影響しているんでしょうね。
批判だけはするがその努力はしない。この構図ではありませんか。

[5863: 匿名さん]

>>5877さん
マンションの管理を管理会社に任せず自主管理で対応している
>>5877さん
マンションは全国でもかなり数はすくないですよね。
何故だと思いますか。
住民の皆さんは、マンション管理のプロでもなく、また時間も
ないんです。
だから管理会社に管理を委託しているんです。

[5864: 匿名さん]

>>5860 匿名さん
「ぼったくり管理会社」ではなく
「ぼったくりマンション」なんですね！　なるほどです！

[5865: 匿名さん]

>>5864さん
あら捜しをしても意味ないですよ。

[5866: 匿名さん]

管理会社との契約が総合契約なら、各種点検や清掃費、管理人人件費、
等で利益を取るのは当たり前のことですよ。
それが嫌なら自分たちで業者を探して契約することになります。
一部部分契約をすることも可能です。

[5867: 匿名さん]

管理会社と管理組合が信じられない関係とは
寂しいですね。

[5868: 匿名さん]

ピンハネといっているけど、工事や点検業務に対する
紹介料じゃないの。
それはピンハネとは言わず適正利益です。

[5869: 匿名さん]

適正利益なら問題はないんだけど、暴利を貪られるのは
だめだね。
ウィンウィンの関係でなければマンション管理はうまく
いかないよ。

[5870: 匿名さん]

どうしても管理会社とうまくいかない。どうも暴利を貪られている
と思うなら管理会社をリプレイスすべきでしょう。
リプレイスすることができないんだったら、いまの管理会社との
契約を続けると共に、批判はしないことだね。

[5871: 匿名さん]

リプレイスをするときは、その理由は相手が気にくわないから
ということでもいいんですよ。
だから簡単にリプレイスができそうなんですが、それが難しい。
だれがその行動にでるかですが、その人材がいない。
時間と知識が必要ですからね。

[5872: 匿名さん]

リプレイスするという話しになれば、管理会社抜きで
やらなければならなくなる。
そのときは、別の管理会社に相談すればいいよ。
管理会社を代えるときは、次の管理会社を選んでおく
必要があるから。

[5873: 匿名さん]

>>5872 匿名さん
その次の管理会社を選ぶのはどうして決めるの。
次の管理会社が今の管理会社より悪い場合もあるしね。

[5874: 匿名さん]

管理会社の評判を近くの知り合いが住んでいる住民から
聞けばいいんでは。

[5875: 匿名さん]

いくら近くに知り合いがいたとしても、そこの管理会社との
比較まではしらないんじゃないかな。

[5876: 匿名さん]

ここのスレで一番の問題点は、ピンハネという言葉が
踊っているが、実際ピンハネが行われているかどうかの
証拠等が分からないということだね。

[5877: 匿名さん]

ピンハネとか談合、癒着は住民には分かりません。
本当にやっているかどうかも分かりません。
まじめに適正利潤でやっている管理会社にとっては、
迷惑でしょうね。

[5878: 匿名さん]

証拠がつかめないし、やっているかどうかも分からないことに
神経をすり減らすのは無駄だね。

[5879: 匿名さん]

ピンハネはだめだから、自主管理がいいという発想もおかしいね。
自主管理は大変だよ。

[5880: 匿名さん]

自主管理しているマンションについては、管理会社のフロントも
大変だよね。
特に管理人がいなければ、話のしようもないから。

[5882: 匿名さん]

>>5881 匿名さん
ブーメランばっかりじゃないか。
お前は何がしたいか簡潔に書いてみな。

[5883: 匿名さん]

簡潔に書くにはそれなりの能力を要するからね。
彼にはその能力がない。