ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5801: 匿名さん]

>>5800さん
すぐやめるような管理人はやめてもらった方がいいですよ。
やめればすぐに管理会社は別の管理人をつけますから。

[5802: 匿名さん]

管理会社と管理人の契約をしていると、教育や休日の
交代要員とかの準備をしてくれます。

[5803: 匿名さん]

ピンハネをする管理会社はだめですが、ピンハネの
意味が良く分かりません。

[5804: 匿名さん]

>>5803 匿名さん

［ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】

主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定。
一人だけで頑張っているが、一人だけだとカッコがつかないのでキャラ分けした複数HNを使い回し、荒らし行為をする。

A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。
→無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
→管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
→事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提（管理会社の利益相反やぼったくり商法は一切問題視しない）
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝サービスのカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
１３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
１４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
１５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
１６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う
１７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

[5805: 匿名さん]

順当にいけば、令和５年度は国交省のマンション総合調査の対象年度だな。
管理会社からの脱却がどれほど進んだものか、再来年の公表が楽しみだｗ

[5806: 匿名さん]

総合調査の発表年度ですか。
楽しみですね、５年前とどれほど変化があるのか。

[5807: 匿名さん]

自主管理やめて、管理会社が潰れちゃう。

[5808: 匿名さん]

そりゃそうだ。
全国の管理組合が自主管理をすれば管理会社は倒産だ。

[5809: 匿名さん]

ピンハネするような管理会社は不要だけど、ピンハネしている
というのが分からないんではないの。
何をどれぐらいピンハネしているかが。

[5810: 匿名さん]

管理会社のピンハネを心配しているが、自分たちで業者を
探し、自分たちで相見積もりを取ればその心配は解消されるよ。

[5811: 匿名さん]

それができれば問題ないんだが。

[5812: 匿名さん]

やはり、相見積もりはとらなければだめだね。
管理会社任せにしていてはだめ。
ネットで検索すれば業者はすぐ検索できるから。

[5813: 匿名さん]

相見積を同じ自要件で取れれば工事費は
自然と安くなるよ。

[5814: 匿名さん]

>>5813 匿名さん

さすがに、相見積を同じ「自要件」で取ることはできない。

[5816: eマンションさん]

>>5815 検討板ユーザーさん
マナー笑

[5817: 匿名さん]

>>5815 検討板ユーザーさん

さすがに、「ネット投稿の誤字脱字をあげつらうマナー」は聞いたことがない。

[5818: 匿名さん]

誤字脱字の勉強会じゃないし。
添削している訳でもない。
本質を見極めよ。

[5819: 匿名さん]

>>5818 匿名さん
ではスレに沿った話してくれ

[5822: 匿名さん]

>>5821 口コミ知りたいさん
少しはましなこと

[5823: 匿名さん]

ぼけとかあほとか、そんなことしか書けないのか。あほ

[5824: 匿名さん]

今時キーボードでカナ入力でもない限り「じようけん」なんてタイプミスせんだろｗ

[5825: 匿名さん]

マンションの管理の方法として、管理会社に管理を委託するのが
良いのかそれとも自主管理の方がいいかの判断はそれぞれのマンション
で検討して決めればいいこと。
但し、自主管理をするには住民の負担が大きくなる。
メリットとしては、管理費が安く済むことだな。
マンションの資産価値としては自主管理の場合は下がるのかな。

[5826: 評判気になるさん]

>>5825 匿名さん
　　　　　↑下がりますよ。
へんな長老支配があると思われたら誰も買わない。管理会社が上場してる東急コミュニティとか日本ハウズイングなら安心するだろう。

[5827: 匿名さん]

>>5826 評判気になるさん
二社ともプライム上場ではない。
東急コミュニティーは非上場企業である。
日本ハウジングはプライムではない。
本日の出来高が１００株。
まだ、日本ハウジングの方が安心だよ。
株式を勉強しなさい。

[5828: 匿名さん]

>>5826 評判気になるさん
長谷工コミュニティ―などはプライム上場
で配当利回りが年率６，０％くらいにはな
る。
東急コミュニティーは不動産の持ち株会社
であるし配当は年率３％前後だ。
分譲の管理はハウジングが上。
その他に日本管財もいい。
プライム上場から選んだ方がいいよ。

[5829: 匿名さん]

>>5825 匿名さん
完全自主管理が安く済むといった
妄想はやめようね。
かえって高くついた上にマンショ
ンがめちゃくちゃになったケース
が多いよ。

[5831: 匿名さん]

>>5830さん
何がいいたのかあまりにも書き込みが長すぎて、また他のスレの
貼り付けが多いので読む気にもなれません。
もっとまとめる力を勉強しましょう。

[5832: 評判気になるさん]

>>5831 匿名さん

まとめる力が仮にあっても、頭の中にまとまった考えが無けりゃムリなんじゃね？
コピペの受け売りしか出来ないレベルじゃあ所詮そんなもんでしょ。

[5833: 匿名さん]

>>5832 評判気になるさん

誰にも相手されず自己レスでレス送りですか。哀れだね。

一言で言うと、管理会社は顧客から中抜きしてぼったくることしか考えてないってことでしょ。

[5834: 匿名さん]

>>5832 評判気になるさん

あれほど粘着していた3183さんはどこに行ったのかな？他のコテハンも同じタイミングで全員退場ですか。とことん気が合うんだねw なんでコテハン辞めちゃったの？使い分けるの面倒になったのかな？w

[5835: マンコミュファンさん]

自主管理にしたければすればいいのだけど、
自分のマンションで多数決を形成できないから掲示板で実績を書けないということ。

[5836: 匿名さん]

コテハンで書き込みをすれば、書き込むときもその後も
気を遣うからね。
だから気軽に書き込める匿名さんがいいんだよ。

[5837: 匿名さん]

>>5836 匿名さん

つまり管理会社の肩を持つのはずっとあんた一人だとやっと白状したんだねw

[5838: マンション掲示板さん]

>>5836 匿名さん
　　　　　　↑こんなこと言うのはパート3のスレ主だけ

[5839: 匿名さん]

管理会社の肩を持つ必要もなければ管理会社との
繋がりは全くないんだけどね。

[5840: 匿名さん]

マンションの管理を管理会社に委託するか、それとも自主管理
するのかということだが、やはり管理会社に管理を委託するのが
一般的だと思うね。
自主管理となるとマンションの住民が自分たちで動かなければ
ならないことが多くなるからね。
お金で済む問題だから、できればみんな楽をしたいと思うんじゃないかな。
問題は、暴利を貪る管理会社を選ばないことだが、これが難しい。
他マンションとの交流を図るのがいいとおもうけどね。よそから情報を
収集できれば対比ができるから。

[5841: 匿名さん]

よそのマンションとの交流があれば、収支報告書の内容の
比較表を作成し、高い項目については、値下げ交渉をすればいい。

[5842: 匿名さん]

そのよそのマンションとの交流ですが、管理会社からの
紹介では今後の交渉が難しくなるので、独自に開拓しな
ければならない。
マンションの住民に聞けば、誰か知り合いがいるとは思いますが。

[5843: 匿名さん]

しかし、現実問題として、管理会社がピンハネをしていると
思っている方もいるんでしょうね。
管理会社は悪徳会社ばかりではないんですけどね。

[5844: 匿名さん]

マンションの管理について、いかに素晴らしい管理をしていくかは
管理組合も管理会社も目的は同じ筈なんですけどね。
どこでボタンの掛け違いが生じたのか。

[5845: 匿名さん]

ねちねち独り芝居を続けて「参考になる」を自らポチるいつもの人と、
それに痺れを切らして時折ネコパンチで反撃するコピペマン。
その二人のショボい応酬。
退屈だなあ。

[5846: 匿名さん]

>>5845さん
退屈ならここにくることはないよ。
あなたは価値のある書き込みができるの？
できるんならどうぞ書き込みをして下さい。

[5847: 通りがかりさん]

>>5843 匿名さん
我がマンション理事会も自分から手をかける気も能力も無いので、以前は丸投げで、30％ものコンストラクションマネジメント費と言う経費をかけられても一円の値引きもせず、自分の管理組合の資産を棄損させていた。
皆、お金に苦労している様だが。
無責任極まり無い??

[5848: 匿名さん]

大規模修繕工事には、共通費といって施工会社の社員の経費とか
工事に対する諸経費がプラスされているけどね。
現場事務所、駐車場とかの経費も当然含まれているよ。
それがないか少ない見積は、それぞれの工事費の中にふくまれている。

[5849: 匿名さん]

>>5847 通りがかりさん

管理組合の資金が自分の給料の原資だから管理会社は必死でしょう。
できるだけ、関与させない方がいい。１００万円を越える工事は直発注に限りますね。
あいつらはシロアリと一緒ですから。

[5850: 匿名さん]

>>5849さん
そんなに管理会社に気を使いながらマンション生活を
送るのは大変だね。