ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5728: 匿名さん]

>>5727 匿名さん
なるほどね。だから脈絡の無い話を延々としている訳か……

[5729: 匿名さん]

管理会社とは仲良く

[5730: 匿名さん]

管理会社にめぐまれないマンションなんだね。
管理会社が全て悪いとこばかりじゃないんだけどね。

[5732: 通りがかりさん]

ほー

[5733: 匿名さん]

管理会社とは持ちつ持たれつ

[5734: 匿名さん]

自主管理はだめという結論になったんですね。

[5735: 匿名さん]

小規模の管理会社でも問題ないと思う
平米単価50円～80円くらいでやってくれるところなんていくらでもある。

[5736: 匿名さん]

長い書き込みをしているけど、読む者はいないよ。
まとめる能力がないんだろうが。

[5737: 匿名さん]

ようするに自主管理はしてはだめということだよね。

[5738: 匿名さん]

自主管理は総じて小規模マンションの管理方法でしょう。
大規模だと自主管理は無理ですよ。

[5739: 匿名さん]

>>5738 匿名さん
その線引きは？

[5740: 匿名さん]

管理費を削減するにはそれしかないでしょう。
線引きと言われてもはっきりは分からないけど、７０戸が
線上かな。

[5741: 匿名さん]

７０戸と書いたけど、小規模マンションの線引きは５０戸程度かな。

[5742: 匿名さん]

何故管理会社を否定するのかな。
管理会社が全て悪いわけではないよ。
一生懸命仕事を仕事をしているフロントはごまんといるよ。

[5743: 匿名さん]

最近ここのスレをみていると、自主管理がいいか管理会社に委託するのが
いいのかの論争がなくなったね。
やはり自主管理はだめという意見が勝ったからなのか。

[5744: 匿名さん]

私の意見ですが、マンションは管理会社に管理を委託する方が
いいと思います。

[5745: 匿名さん]

スレ主旨が長すぎるので何をいいたいのか理解しづらいね。
もう少し、まとめる力を勉強すべきだよ。

[5746: 匿名さん]

どこの管理組合も、管理会社だろうが業者だろうが
ピンハネされるのは嫌だよね。
そうされないためには、理事会がしっかりした知識を
もってマンション管理をしていかなければならない。

[5747: 匿名さん]

しかし、小規模マンションで輪番制となると
そうそう人材はいないからね。

[5748: 匿名さん]

人材のいない小規模マンションの場合は、
理事の任期をなしにすればいい。
同じものが長期にやることがプラスになる
こともある。

[5749: 匿名さん]

それも弊害が出てきますね。
澱みが出ないようにするにはどうしたらいいか。

[5750: 匿名さん]

マンション管理ＰＡＲＴ２の書きこみご苦労さん。
何が書き込まれているのかみてないので分からないけど、
スレ数を増やしてくれてありがとう。
僕が立てたスレだからね。

[5751: 匿名さん]

マンション管理士等に質問しようのＰＡＲＴ２の書き込みは
ＰＡＲＴ３に対抗してのことだろうが、どうせ長くは続かないだろう。
すぐ書き込みが終わるからね。

[5752: 匿名さん]

自主管理と管理会社に管理を委託するのはどちらがいいかと
問われれば、何も問題がなければ全マンションの住民は管理会社に
委託した方がいいというにきまっています。

[5753: 口コミ知りたいさん]

何だこの一人芝居は？ｗ

[5755: 匿名さん]

長すぎるよ。
まとめる力がないのか。

[5756: 匿名さん]

あんなに長い文を書きこんでも読む者はまずいない。
マスターベーションにすぎないよ。

[5757: 匿名さん]

ピンハネをする管理会社はだめでしようが、それをやっているか
どうかの判断は難しい。
仕様戸を掴むことは不可能だからね。
単なる憶測でやると、名誉棄損で訴えられる。

[5758: 匿名さん]

仕様戸は証拠の間違いでした。
失礼しました。

[5759: 匿名さん]

管理会社がピンハネではなく、適正利潤であればいいんではないでしょうか。
管理会社経由にすることにより、住民の負担は軽減されるのですから。

[5760: 匿名さん]

>>5758 匿名さん

大丈夫だよ殆ど誰も読んでないから。

[5761: 匿名さん]

>>5760さん
その数少ない読者があなたなんですね。
読む者がいればそれに対応して書き込みをしていく。

[5762: 匿名さん]

ピンハネではなく、管理会社が動いたことに対する報酬ですよね。
どこの企業も無償では動きません。
人を動かすにはお金がひつようなのは分るでしょう。

[5763: 匿名さん]

適正利潤であれば、管理会社がその報酬を受け取るのは
当然ですよね。
労働に対する対価ですから。

[5764: 匿名さん]

だからといって、自主管理は住民が納得しないでしょう。
お金で済む問題だからね。
自由民は忙しいので、マンションの管理にかまってはいられない。

[5765: 匿名さん]

うちのマンションは以前は自主管理でしたが、
すぐに住民の苦情が出て管理会社管理を委託することにしました。
管理人は管理会社が継続して採用することになりました。

[5766: 匿名さん]

>>5765 匿名さん

以前は自主管理ですくに住民の苦情が出たとはどういう状況？
という突っ込みはさておき、ずっと粘着してレス送りご苦労さんw

[5767: 匿名さん]

自主管理は自分たちで工事の発注や点検業者探しを
しなければならなくなる。
理事会や総会の準備とかもね。
総会の議案書を作る為には、収支報告書も作成しなければならない。
苦情があったら理事が動かなければならない。
管理人の教育もしなければならない。
輪番制の理事では、理事会も開催できない。
そういうこともり、自主管理はやめろという声が大きくなったということさ。

[5768: 匿名さん]

自主管理の大変さを考えるぐらいなら、管理会社に管理を委託した
方がずっといいと思う。
特に輪番制の理事なのでそうでなければやっていけない。

[5769: 匿名さん]

自主管理をしていると井の中の蛙になってしまう。

[5770: 匿名さん]

そうだね、たしかに自主管理をしていると井の中の蛙になる可能性はある。
特に輪番制であればなおさらのことだ。

[5771: 匿名さん]

管理会社が全て悪いとこばかりではない。
管理会社のフロントの中には一生懸命やってくれる者も
多いというかほとんどだよ。

[5772: 匿名さん]

一生懸命、会社の利益になるように高額な工事の提案などして中抜きやってるわけね。怖いね。

[5773: 匿名さん]

己を反省しなさい

[5774: 匿名さん]

>>5766 匿名さん
＞以前は自主管理ですくに住民の苦情が出たとはどういう状況？

一部のトンチキが提案した自主管理に舵を切ってはみたものの、役員は何もしないし
言い出しっぺも事後の面倒をみようとせず、共用部分がどんどん荒廃していくから
「現職の役員と自主管理の提唱者に対して」苦情が殺到した、ということじゃねえの？
想像すりゃそうなることは判りそうなもんだが。

[5775: 匿名さん]

自主管理に管理方法を切り替えるのは大変でしょう。
管理会社に管理を委託していれば住民は楽ですからね。
その以前を知っていれば大変さが分ります。
お金を少々支払わなければなりませんが、大した金額では
ないですから。

[5776: 匿名さん]

管理会社がタッチしないマンションは自分たちだけで
マンション管理をしていかなければならなくなる。
蛍光灯の球切れ交換も、会計報告書の作成も、工事の
立会いとか清掃とかも。
管理人が急に休みのときの対応は大変ですよ。

[5777: 匿名さん]

管理人が一人の場合は、その管理人が急用とか病気になった場合の交代要員が
いなくなるが、管理会社管理だとよそからもってくることができる。
また、管理人の教育に関しても管理会社なら定期的にやってくれるが、自主管理
ならそれができない。