ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5651: 匿名さん2]

>>5629 金魚さん
＞何が問題でも？w
１行で済むことを長々と書いて、自分の文章力に問題があると、思わないんですか？
いくら匿名掲示板でも、自分の評価を落とすだけですよ。

>管理会社の言いなりで養分でい続けた方がいいんならそれ実証してくださいよw
管理会社と契約している管理組合は、全て管理会社の言いなりという論理のすり替え。
金魚は、自分で自分が荒らしだと証明しましたね。

[5652: 匿名さん]

>>5651 匿名さん2さん

普通は結論とその理由を書くよね。あんたはただ、分からないって書くだけだけど。

>管理会社と契約している管理組合は、全て管理会社の言いなりという論理のすり替え。

全てじゃないなら、どういう組合が言いなりになってないの？自分の書き込みに責任持って説明しようね。どうせまた相手のせいにして誤魔化すんだろうけど。

[5653: 口コミ知りたいさん]

>>5652 匿名さん
マンカン理事長がいる管理組合だよ。
マンション管理士資格の理事会での権威は絶大だ。
管理業務主任者の半分以下の合格率だから
フロント=管理業務主任者はマンカン万年不合格である場合が多くてマンカン理事長の言うことを聞くよ。

[5654: 口コミ知りたいさん]

そもそも不動産業全体のレベルが低くて、街の不動産屋には宅建資格保有者ですらお店にひとりしかいないとかそんなレベルだ。
管理業務主任者資格は宅建程度だがそれでもマンション管理会社の社員は四苦八苦して合格している。
マンカン資格なんて、もはや神レベルなんだよ

[5655: 口コミ知りたいさん]

マンカン理事長なら管理規約改正などは実質的にひとりでできる。私は新管理規約、新旧比較表を２日で書き上げたよ。
その後、総会対策として日ハウ法務室にレビューを依頼した。日ハウ法務室の監修を受けました！と言えば管理会社信奉派住民にとってはお墨付きになるからだ。

[5656: 匿名さん2]

>>5652 匿名さん
＞全てじゃないなら、どういう組合が言いなりになってないの？
理事会で、管理会社との契約を継続するかの審議をしている管理組合は、言いなりにはなっていないでしょ？
以前から、直前の単語だけでなく、前のスレも見なさいと言っているのに、金魚には無理なんだな。
（あまりにアホらしいので、丁寧語にならない）

[5657: 検討板ユーザーさん]

あらー、なんでやめるの？

[5658: 検討板ユーザーさん]

アンチくんは悟ったのかも

[5659: 匿名さん]

>>5656 匿名さん2さん

すげえ理屈だなw

更新した組合が言いなりでないなら、築2年目以降な委託管理物件は全て言いなりになってない組合ってこと？w

[5660: 匿名さん2]

>>5659 金魚さん
＞更新した組合が言いなりでないなら、
すげえ理屈だなw
更新したら、言いなりなのか？

＞築2年目以降な委託管理物件は全て言いなりになってない組合ってこと？w
私は「理事会で、管理会社との契約を継続するかの審議をしている管理組合は、言いなりにはなっていないでしょ？」こう書いている。

委託金額と実施内容に不満のない管理組合が、契約更新したら言いなりなのか？
リプレイスした管理組合が、翌年同条件で更新したら言いなりなのか？
毎年相見積取らない管理組合は、言いなりなのか？

いくら何でも〇〇過ぎないか。

[5661: 3183]

もっとシンプルに言ってやった方がいい。

既存契約の更新は契約当事者の「検討」なくして本来成り立たない。
アンチはそこをどうしても認める訳にはいかないだけさ。

現実には、検討どころか何も考えず、まさに管理会社の言いなりで更新を承諾している組合も少なからずあるだろう。なので、更新さえしていれば正しい検討を経たとも言い切れない訳だよ。
アンチが所属している管理組合がまさにそういう状況なんだろう。理事は全員イエスマン。それを歯噛みして見ているだけのアンチ君。口先だけの問題意識を持つのも当然だわな。ならば早くその問題解消に向けて動くべきだし、そのためのロジックに他者の同意を得たいのなら、問題の内容や解決策について具体的に語る必要があると。結局最初の話に戻る。ぼったくられているという事実があり、それを解消するスキームもあると言うならさっさと実行すりゃいいんだわ。上手くいったかどうかだけ報告してねと。「擁護派」と括られている我々はその報告を普通に待ってりゃいいんだよ。

[5662: eマンションさん]

>>5661 3183さん
かっこいい！男前すぎる。

[5663: マンション掲示板さん]

>>5661 3183さん
ヾ(*´∀｀*)ﾉ゛ｷｬｯｷｬｯ

[5664: 3183]

>>5662=5663

ウケるとでも思ってんのかよアホアホマン
お前こそが荒らしだわ。

[5665: 匿名さん]

>>5660 匿名さん2さん

更新ってあんたの中では毎年熱い議論ののちの結果なの?
>継続するかの審議

これはどういうこと? 他社との変更か自主管理を検討しているってこと?

リプレイスとか、管理費節約のために管理会社を変更したりといったやり方も
検討しているのか、単純にその知識がなく、こんなもんだろと思っているだけなのか、その差は見分けてるの?

>アンチが所属している管理組合がまさにそういう状況なんだろう。

やっぱり、アンチ君の組合の話しかできないみたいだなw

[5666: 匿名さん2]

>>5665 金魚さん
＞これはどういうこと? 他社との変更か自主管理を検討しているってこと?
審議の結果、継続しないという結論になれば、リプレイスか自主管理しかないだろ。

組合員や理事から、管理が悪い・金額が高いなどの不満があれば、理事会で協議し、相見積もり、自主管理の検討などを進め、総会の議案書作成前に結論が出ているのが普通だよ。

誰も不満が無いのに、リプレイスを検討する管理組合は、普通はない。
それでも「相見積もりを取って検討せよ」と言うのが金魚の意見だろうけど、他の大多数は、そんなことはしない。
そこが一般人と金魚の違いだ。

＞リプレイスとか、管理費節約のために管理会社を変更したりといったやり方も
検討しているのか、単純にその知識がなく、こんなもんだろと思っているだけなのか、その差は見分けてるの?
あのねえ。
私は、特定の管理組合の話をしているんじゃないよ。
一般的に言って、理事会で総会議案を検討する時、管理委託契約についても検討するでしょ。
まったく検討せず継続を決めるなら、管理に満足しているか、理事会がアホかのどちらかという事になる。

ところで、今１２時前だから5665は夜中の１時に書いている事になる。
病院に行くべきは金魚じゃないかな。

[5667: 匿名さん]

>審議の結果

不満がないから更新というのは全体のどのくらいですか?

情報や関心、知識がなく、こんなものかと不満を感じず管理会社の提案をうのみになっていることを普通は「言いなり」と解釈すると思うけど、あんたは十分な審議ととらえるんだもんね。

ちょっと話にならないな。。まあ、荒らしの相手しても仕方ないけど。。

朝八時から夜2時までいろんなHNょ使い分けて常時書き込んでるのはあんただと思うけど。オリジナルのHNはあんたしか使ってないじゃんw

[5668: 3I83]

>>5667 匿名さん

実は全員、私です。すみません

[5669: 匿名さん]

管理会社に潰されたマンションは多数ありますよ。

[5670: 3183]

>>5669 匿名さん

お、面白いことをいう人が現れたな。
マンションが「潰れる」って具体的にどういう状況？
管理会社が何をすればそうなるのかな。
多数あるという事例からいくつか引用して教えていただけないだろうか。

[5671: 3I83]

ぼったくりはあるけど、金づるをつぶすわけがないね。あほ

[5672: 匿名さん]

>>5670 3183さん

管理費が高どまっていて、売り払おうにも買い手がつかない物件だな。

[5673: 3183]

>>5672 匿名さん

それが「潰れたマンション」の定義？ どうして？
「管理費の高止まり」も意味不明だが、上昇の余地が無いほどに高いという意味なら下げる検討をすれば良いし、どう検討しても下げられないのだとしたらそれがそのマンションにおける適正な管理費なんだろう。
そもそも処分性が低いというだけでマンションの維持管理が破綻しているなどという理屈は無いわな。永住前提の区分所有者にとっては関係の無い話だ。

で、その「売りたくても売れない」という状態が管理会社のせいだという事例は？ 多数あるんだよね。 管理会社が何をすればそうなるのか、そこを明確にするだけでもこのスレの議論としては大きな進展じゃないか。是非聞かせてよ。

[5674: ご近所さん]

>>5673 3183さん
＞管理会社が何をすればそうなるのか
管理会社による議決権行使書改竄行為がすべての諸悪の根源となっているんですよ。
そんなこともわからないのかな。
＞「管理費の高止まり」も意味不明
高止まりの原因は、管理会社による議決権行使書改竄行為で、組合員を生かさず殺さずのレベルで調整されている。
諸悪の根源（議決権行使書改竄行為）を絶たない事には、どんな問題にしろ問題解決は難しいと思うよ。

[5675: 匿名さん]

>>5673 3183さん

言葉を正確に定義したいのなら、管理費を委託管理費とかいって誤魔化すのをまずやめようよw　区分所有者が支払っているのは委託管理費だけじゃなくて、管理費なんだからさ。

都合悪いことは徹頭徹尾誤魔化すのに、結局あんたのいってることは管理会社に都合がいいか悪いかなんだから、だから一人で頑張って自作自演するしかないんだよ。

[5676: 3183]

>>5674 ご近所さん

＞管理会社による議決権行使書改竄行為がすべての諸悪の根源となっているんですよ。
＞そんなこともわからないのかな。

いや～知らなかったな。「議決権行使書改竄行為」！！
これは凄いな。そんなことが多数起こってるんだ？　委託管理のシェアを拡大するほどにかい？　すごい情報通だな君はｗ　
で、「潰れたマンション」は管理会社によるそれの犠牲なんだと。
そう言ってる訳だよね？

で、ちゃんと質問に答えてよ。
マンションが潰れる、ってのはどういう状況？　共用部分が荒廃しきったマンションとて「潰れている」などとはおいそれと言えない筈なんだがな。法外な業務委託費も組合員の意向を無視して承認させるべく、管理会社が自ら総会での賛成票を操作していると。そういう事例が多数あるよと君は言ってる訳だよね？
犯罪だよなそりゃ。リプレイスだ何だとヌルいこと言ってないで刑事と民事の両方で吊るし上げればいいんでないの？

[5677: 3183]

>>5675 匿名さん

＞言葉を正確に定義したいのなら、管理費を委託管理費とかいって誤魔化すのをまずやめようよw

やめるも何も、俺は「潰れたマンション」とやらの話が始まってから、その「委託管理費」やらいうワードは使ってないと思うけどな？　君が言ってるだけだよね。幻でも見たん？

はぐらかさないで「管理会社のせいで潰れたマンション」の話をちゃんと聞かせてくれよ。一体何が起こったのかを。管理費を一方的に毟り取られて組合会計が破綻した、という話を「潰れた」と称しているのかね？　それとも管理費ではなく委託監理費での話？　どっちにしたって同じだろう。組合が財布の紐を閉めていなければそういう目にも遭うんだよ。自主管理だったら只の自爆だぞｗ

ここへきてアンチ君がHNを使い分ける様になったのは傑作だな。
「管理会社のせいで潰れたマンションは多数ある」と、ちょっと言ってみただけで地雷を踏んでるんだから世話無いｗ

[5678: 匿名さん]

>>5677 3183さん
ほー

[5679: 匿名さん]

>>5668 3I83さん
実は私、管理会社の24時間365日出勤のポチなんです。
誰それ構わず吠えていないと、ご主人様から生きるための餌を貰えないんです。
そういう事情で、アラシだけは十八番なんですよ。

[5680: 検討板ユーザーさん]

>>5679 匿名さん

ほー

[5681: 検討板ユーザーさん]

>>5680 検討板ユーザーさん
それともう一つ十八番があるんですよ。
声色だけは負けません。

[5682: 匿名さん]

>>5677 3183さん

委託費？管理委託費？どう違うんですか？

それとも、管理費と区別しないの？

結局荒らしは３１８３や匿名さん２とか色々、HNを使い分けて逃げ回らないとどうしようもないもんね。

あんたは威勢よく否定だけするだけで、その自分の書き込みの根拠を問われると全く説明できずに逃げ回るだけ。

根拠ない書き込みを繰り返すだけの荒らしの書き込み信用する人いないでしょ

[5683: 匿名さん]

だれか5682に会話の仕方教えてあげて。

[5684: 通りがかりさん]

>>5683 匿名さん
　　　　　↑ごくろー！

[5685: 通りがかりさん]

管理費は毎月区分所有者が払う共用部分の日常管理のためのお金。
管理委託契約の料金は管理会社に払うお金。
電気代とか水道代は電力会社とか自治体に払うから
管理費と管理会社に払うカネは一致しない。
あとエレベーター保守料金とか植栽管理とか
消防設備点検、定期清掃なども管理委託契約には含まないだろう。

[5686: 通りがかりさん]

がちょーん

[5687: 通りがかりさん]

管理会社が何もしなかったせいでスラム化したマンションというなら全国に多数あるだろう。
その動機は修繕積立金値上げを提案すると管理委託契約の値下げとかエレベーター保守その他委託料金の値下げ要求のきっかけとなるからだね。
積極的に大規模修繕を提案する管理会社のマンションはスラム化なんかしないよ。
下手に安い管理会社に委託すると大規模修繕で儲けようとするか、何も提案しないかどっちかになるだろう。
あほ

[5688: 匿名さん]

>>5687 通りがかりさん
ほー

[5689: 匿名さん]

>>5687 通りがかりさん

まあいちいちコロコロHN変える３１８３の言うこと聞かないでしょ。突っ込んで聞くと何にも答えられなずに、トンズラするだけなんだから。自分の書き込みの根拠を言えない人の言うこと聞かないと思うよ。

[5690: 匿名さん]

>>5687 通りがかりさん

そうやってHN変えても、結局、アンチくんの体験談かけとかしか言わないんだから、話にならないでしょ。

>積極的に大規模修繕を提案する管理会社のマンションはスラム化なんかしないよ。

こんな修繕費かけまくって金が出ていく一方のマンションは維持費が高騰するマンションは敬遠されると思うけどね。維持費高いマンションは１万円でも買い手いなくなるよ。

まあ、荒らしのマンションで修繕費かけまくってうまく言っているマンションの実例示してから言ってほしいねw

[5691: 3183]

斯くして、>>5669は詰んだ話をリセットしようとしたアンチ君の独り言だった訳だ。
で、結局また自作自演を悪者に仕立てて議論からは逃げると。

何がしたいんだろうねえ。

[5692: 通りがかりさん]

インガスンガスン

[5693: 匿名さん]

>>5691 3183さん

あんたの疑問はアンチ君の組合のことで一般のマンション管理の問題じゃないのに、ここにきて他人の議論の妨害はやめようよ。あんたがいるせいで話がすすまないからさあ。まあそれが目的なんだろうけど。

[5694: 通りがかりさん]

一部の管理会社が勧める第三者管理方式は韓国の住宅管理士によるマンション管理に倣ったものだろう。
制度自体に問題はなく、問題が起きるとすれば監事が機能していないとか、住民が無関心であるとかが原因で
それは現行の理事会方式と同じことだ。あほ

[5695: 匿名さん]

>>5694 通りがかりさん

第三者=100%営利目的
委託管理理事長=無関心だとむしり取られるが100%ではない

確率の差

[5696: マンション検討中さん]

>>5695 匿名さん
　　　　　↑韓国の住宅管理士制度を知らないあほ

[5697: 匿名さん]

>>5696 マンション検討中さん

反論できないし、根拠も説明できない自作自演野郎は黙ってろよ

[5698: マンション検討中さん]

そもそも第三者管理方式がそんなに問題なら総会で議案を否決すれば良かろう。わからんのか？

[5699: マンション検討中さん]

韓国のマンション事情
https://mshien.livedoor.blog/archives/27919133.html

[5700: 3183]

>>5693 匿名さん

したい議論があるならいちいちノイズに構ってないで進めろよ。
自作自演のことしかネタが無いのかと思ってたぞ？
先に俺が黙ってやらないと恥ずかしくて披露できない程度の理屈しか持ち合わせていないとか？
心配すんなよ。先ずは中断していた「管理会社に潰されたマンション」の話でも再開してみたら？
スラム化しただけでは区分所有マンションが「潰れた」などとは普通言わないのでそこだけは注意ね。