ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5601: 匿名さん]

>>5599 3183さん
アンチの立場はこれ以上劣化しないよ。腐り切っているのだから

[5602: 匿名さん]

>>5601 匿名さん

早く答えろよ3183
誤魔化してばっかだな

[5603: 匿名さん]

>>5602 匿名さん
俺？何に答えて欲しいか日本語で書いてくれる？

[5604: 匿名さん2]

>>5598 匿名さん
＞この検討済みってのは「何を」検討していたの？

自主管理云々という人が、こんな質問しますか？
委託を継続するか否かの検討に決まっているでしょ。

理事会で、業務内容と金額に、不満がない、又は多少の不満があっても管理会社を変えるほどではない、こういう検討後、総会に契約継続が上程されるんですよ。
知らなかった？
理事会が何をしているか、それから勉強し直ししましょうね。

それから、目の前の単語だけに食いつくんじゃなくて、前のスレも覚えておきましょうね。
これからあなたを金魚と呼ぶことにします。
よろしく、金魚さん。

[5605: 3183]

>>5602 匿名さん

アンカー振り間違えてないか？
俺も何で名指しされてるのかわかんないよ。

[5606: 検討板ユーザーさん]

LINEのオーブンチャットに集合して
反アンチくんが何人いるかしらべみてはどうか？

[5607: ツッコミ役]

>>5606 検討板ユーザーさん
焼いてどうする∠( ﾟдﾟ)／

[5608: 匿名さん]

>>5604 匿名さん2さん

>委託を継続するか否かの検討に決まっているでしょ。

リプレイスは検討してないってことじゃんw

相変わらずウソばっかだなw

5567であんたは

＞契約が割高かもしれないし、他と契約種ればもっと安くクオリティーが上がるかもしれないのに、そうした現行の管理会社との契約が損である可能性を考えない理由はなんですか？
何回言ったらわかるのかな。
ほとんどの管理組合で、検討済みで、結果現状がある。

↑こう答えてるんだぞ?w

契約するか否かだったら他社との比較や現行の契約の妥当性を他と比較したりはしてないってことだよな? 　他社から見積もりすら取ってなかったら検討のしようもないよな。

それとも実質的にただハンコついてるだけなのにあんたは検討していることになるのかな?

[5609: 匿名さん]

>理事会で、業務内容と金額に、不満がない、又は多少の不満があっても管理会社を変えるほどではない、こういう検討後

>こういう検討
>こういう検討

管理会社を変えるほどではないと思う事はあんたの中で検討なんだww
要するにあんたの中では感想=検討なんだw

日本語から勉強し直した方がいいよ。小学校から

[5610: 匿名さん]

>>5603 匿名さん
はよ答えろよ

[5611: 3183]

これもう自主管理どころじゃないね(^^;)
とんだ大風呂敷だったな。

[5612: 匿名さん]

>>5611 3183さん

リプレイスなどほとんどの組合では検討されていない。反論なしってことでいいの?

いつも粘着してるのに、都合悪い質問来たらいちいちHN変えて誤魔化すしかないんだなw

[5613: 3183]

>>5612 匿名さん
＞リプレイスなどほとんどの組合では検討されていない。
＞反論なしってことでいいの?

ん？ そうなの？ 何かソースある？

まあ、俺も只の感覚値としてはリプレイスなんてレアケースでしかないと思ってるけど、既存の委託契約の次年度継続に要する検討が「リプレイスの検討」であるだなんて誰も言ってないよね。

今の委託先に不満がなければリプレイスの検討なんてする訳ないじゃんか。管理会社はそのまま、委託仕様も委託料も据え置きで契約更新するのであれば「検討なんて要らない」というのがアンチ君の見解だと。そういう意味での質問だよね？

従前条件のまま更新するという判断とて、それで良いのかという検討を経ずに議案化はできないだろという当たり前の理屈。解っていない、解ろうとしないだけだよなあ。自作自演の件もだが、こんな言葉遊びで相手の揚げ足取りを試みるしか手立てが無くなってる訳やね。

アンチ君の組合では毎年ノーチェックで旧契約の継続が決議されてるってことだな。そりゃ管理会社を適切に選んでいなければ普通にぼったくられるんでないの？ 頑張って改善しなよ。君んとこ固有の問題なんだから。

[5614: 3183]

また「意味わからん」で逃げられそうだな。

総会決議を要する事案は「議案化」して事前に展開しなければならない。どういう議案とするかには「検討」が必要で、正しい検討をするためには現況に対する検証と、課題の整理や解決策の検討も必要になる。

平和な組合でメクラ判を押す前提での話がしたいのか、アンチ君がどういうつもりなのか俺は知らんけども、議案として出てくるからには理事会で検討された結論・方針に沿ったものだよね？と議決権者は解釈するんだよ普通は……と皆さん言ってる訳よ。

わかったか？
……無理だろうなあ…………

[5615: 匿名さん2]

＞契約するか否かだったら他社との比較や現行の契約の妥当性を他と比較したりはしてないってことだよな?
ん？
金魚は管理会社不要論ではなかった？
宗旨替えしたの？
ま、いいか。お答えしましょう。
当たり前でしょ。
不満がないのに、何故他者見積もりが必要なんですか？
不満がある時、検討すればいいことです。

そもそも、金額しか見えない金魚は、リプレイスの危険を分かってない。
プレゼンテーションでは、管理会社の良し悪しは判断できない。
↑のフレーズで、検索すれば情報は沢山出てくるが、その通りしても失敗する事は多い。

私は、何回か管理会社変更のプレゼンテーションに立ち会った事がありますが、
1.　皆、いいことを言うので、どこが良いかわからない。
2.　説明と実際の管理が違う。
3.　管理員さんは良かったのに、新しい管理会社と合わなくて、辞めてしまった。
こういうことがありました。

ある管理組合では、A社→B社→C社→A社と毎年管理会社を変更して数年で元の管理会社に戻りました。
管理費は月額で10万ほど下がりましたが、サービスは削られていました。
何より、その間に実施された大規模修繕工事の費用は、前回の約2億から約3億に上がりました。
金魚は信じなくていいよ。
「捏造だ」という投稿をしてもいいよ。

＞管理会社を変えるほどではないと思う事はあんたの中で検討なんだww
＞要するにあんたの中では感想=検討なんだw
管理会社変更による質の低下や工事のボッタクリのリスクを考えたら、多少の不満はあっても、管理会社は変えない方が良い。
これは検討で、感想ではない。
笑っていなさいよ、後で泣くのは金魚、あなたです。

質の低下の中には、管理員の交代、点検、雑排水管洗浄工事などの実施要領などもあるんですよ。

[5616: 匿名さん]

>>5613 3183さん

>ん？ そうなの？ 何かソースある？

あんた自分が言い出したことの根拠を相手に求めるのか？

どうしようもないな。

>今の委託先に不満がなければリプレイスの検討なんてする訳ないじゃんか。

つまり検討はしてないんだな。

検討してないのに、見積もりも取らなくて、今の契約が客観的に合理的か、
損になってないか、情報を拾うこともしてないと言うことだな。

>金魚は管理会社不要論ではなかった？
宗旨替えしたの？

リプレイスの検討をしたかどうか、あんたが検討してるって言うからそれを聞いたのに、また都合が悪ければ関係ない話をしてきたな。

>ほとんどの管理組合で、検討済みで、結果現状がある。

いずれにせよ、検討はしてないと言うことだな。

不満がないこと＝検討した

こんな日本語の認識で突っ込んだら、リプレイスが検討の結果されてないか、検討していないだけなのか、と言う議論に関係ない自主管理の話を持ち出してきくる。話にならんな。

やっぱ荒らしの精神障害だから病院に行ったほうがいいよ。

[5617: 3183]

>>5616 匿名さん
＞あんた自分が言い出したことの根拠を相手に求めるのか？

言ってないことをその様に言われましてもね。
何なら言い直してやろうか？
「議案作成は内容検討の末に行われるのであり、従前と同条件での契約を継続する方針とて検討によって得られる結論である」
「リプレイスはその必要性が唱えられて初めて検討を要する」

わざと固い表現にしてやったぞ。バカは越えられないハードルだ（笑）


＞検討してないのに、見積もりも取らなくて、今の契約が客観的に合理的か、
＞損になってないか、情報を拾うこともしてないと言うことだな。

すみませ～ん、日本語でお願いしま～す。

既存契約更新の可否は新たに見積りを取らないと検討できないと思っているのかな？ 何で？ 「更新」の意味が解ってないのかな？
組合として更新を要望する一方で、受託者側が仕様や委託費の調整を打診してくることはあるわな。そういう時は頼まなくても見積書は出てくる。いずれにせよ毎回必要なことでは無いやね。


なあ、シンプルに考えてよ。
君がいる組合では、契約更新の議案は誰が何も検討することなく議案として総会に諮られてるの？
そうとしか解釈しようが無いことを言ってるよね君は。「その通りだ」と逃げずに明言すりゃいいじゃんか。

[5618: 3183]

>>5616

仮に君が言うとおり、従前条件に不満が無いから更新をするという場合は「検討」を経ていないことになり、君の組合が実際にやってる様に議案書はフロントが作ったものがノーチェックで展開されるのだとしても、その議案が総会で可決されれば、それが「組合の総意」であると位置づけられるのだよ。それを怖いと感じない鈍感さに驚くわ。それで現状で委託管理をしているとなると、まさにボッタクリの餌食だぁな。
リプレイスをどうして検討すらしたことが無いんだ？

[5619: 評判気になるさん]

>>5618 3183さん
アンチ君って呼ばれてる人は総会で発言したことがないのでしょ

[5620: 評判気になるさん]

清掃は区分所有者が当番でやることにして
管理会社への委託をやめたら経費節減できます、
とか総会で発言して無視されたのかも

[5621: 3183]

>>5619 評判気になるさん

本番で発言するぐらいの気概があるやつなら具体的な合理化スキームの片鱗程度はここで披露するだろう。実際には何も言わない。ノーアイデアで未経験なのさ。総会に出たことも議案書に目を通したことも無いんじゃないか？
輪番で理事を経験したことだけはあって、その時に何もできず会話にもついていけなかった負い目ぐらいはあるのかもな。
知らねーよと。

[5622: 匿名さん]

>>5621 3183さん

評判気になるさん＝３１８３


こんなこと一日中やってて虚しくならないの？

清掃人を雇うことではなく、管理会社経由の中間マージンが問題だって言ってるのに、
誤魔化し方が、いつもワンパターンなんだよ。自主管理だって管理費とってるのに、全部自分達でやってて取ってら詐欺だろw

ノーアイデアなんじゃなくて、お前が認めないだけだろ。

【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】
主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定。
一人だけで頑張っているが、一人だけだとカッコがつかないのでキャラ分けした複数HNを使い回し、荒らし行為をする。

A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。
→無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
→管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
→事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提（管理会社の利益相反やぼったくり商法は一切問題視しない）
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝サービスのカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
１３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
１４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
１５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
１６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う
１７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す

[5623: 3183]

>>5622 匿名さん
＞清掃人を雇うことではなく、管理会社経由の中間マージンが問題だって言ってるのに、

そう言うのならその話をちゃんと掘り下げなよ。
長い長いコピペは妄想からくる自作自演への恨み言オンリー。
再現性のある合理化に向けたアイデアなんて１行たりとも入ってないよね？
今契約している管理会社がどんなマージンを取ってるのかぐらい実例として示せよ。
それで身元がバレたりしないから。

それこそ虚しくなりそうなものだが。

[5624: 匿名さん]

>>5623 3183さん

>１７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す

[5625: 3183]

無いものは見えないよ（笑）

[5626: 匿名さん]

マンション管理費は安くできます。

マンション管理は管理会社が行っているように見えて、実際にはそれぞれの専門分野の会社が担っており、管理会社はその中間に入ることで企画調整業務を行なっていますが、その中間マージンが管理会社が果たしている労力に比べて著しく高くなっています。

管理費減額改革の本質は管理会社が得ている実質的な中間マージンを抑制することです。（サービスのカットではありません）

究極的には自主管理になりますが、ハードルが高いなら、管理会社の変更という手段があります。同条件の管理を質を変えずに安く提示してくれる管理会社へ変更することができます。

マンション管理は地味なテーマであり、世間の関心度は低く、管理会社が変更できること自体知らない区分所有者が大半ですし、総会で話題になることも少ないのですが、変更はできます。逆に管理会社にとっては、入ってくるお金が変わらないなら、物価高だとかもっともらしい理由をつけて、それ以上のコストカットをすれば、それだけ利益が増えるので、利益相反になりやすい関係です。

専門家がいないと心細いというのであれば、コンサルに頼むこともできて、年間の減額幅やその半額を報酬に持ち出しなしに減額改革ができます。リプレイスに至らなくても、他社から見積もりを取れば、それに合わせて現行の管理会社が値下げに応じてくるケースも多いです。細かいこともコンサルが教えてくれて見積もりも取ってくれるので、理事会に大きな負担はありません。もちろん一般の組合員は何も負担はなく報告を待っているだけです。

確かに、次の管理会社が心配となりますが、何もしなければ、減額できるかもしれないお金をずっと払い続けることになります。それは損で修繕積立金に回すこともできます。また、管理費など、維持費が高止まりしている物件は当たり前ですが、リセールでも敬遠されます。しかも今後、不景気などでマンション価格が下落してくれば管理費が高い物件はますます資産価値を落とします。

そもそも、管理会社が良いもダメも、掃除さえしっかりされていれば、一般の区分所有者はほぼ気にしません。管理会社変更や管理費値下げのリスク自体、実際にはほぼないのです。管理費減額の原資は管理会社がサービスの対価以上に取り過ぎている利益なので、本質的には管理の質に影響しないのです。中抜きする管理会社に払い過ぎていた中間マージンやバックマージンを削るだけなので。

まあ、管理費の見直しって、簡単に言うと、コンサルに頼むだけなんで。理事は頼む手間がちょっとあるって程度であとはコンサルが他社への見積りなど細かいことはやってくれます。見積もりで上がってきた内容を検討して、総会で最終的に承認となります。

まあ、荒らしは必死に、ありもしないどうでもいいことに突っかかってくると思いますが無視しましょう。バカなだけですからw マンション管理は大きな利権でもあるので仕方ないところはありますが。

[5627: 匿名さん2]

金魚のスレタイより
＞区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、プールしておくものです。
そうなの？？？
管理会社に支払った委託費は、支払った後も、管理組合のものなんだ・・・。

＞その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
支払った委託費は、支払いじゃなくて預け金なのか。知らなかった。


＞管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。
委託の内容は、フロント一人で出来る仕事じゃないのに、支払いはフロントの仕事分だけという事かな。

＞管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
後で、７０％に変えなかったかな。

＞また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。
誰でも、そうしていると思うけど。金魚の管理組合は違うのかな？

＞これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そうだね。
意識改革は大事だね。
そのためには、論説に説得力がなくちゃね。

＞そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。
え？
自主管理推進の問題提起のスレだったの？
私が自主管理について、何回質問しても、無視だったけど。

＞自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、
そうだね、どんなリスクがあるか調査し、そこを解決しなければ始まらないよね。

＞それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。
社員の使い込みは、管理会社が補償してくれるけどね。

＞ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。
会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。
＞そんなにたくさんの専門家と契約すれば、逆に高くつきそうな気がするけど、見積もり取ってみたの？

＞また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
誰が使うか、あてはあるの？
税理士に頼めば会計費用、ソフトのリース料と２重に掛かるよ。
慣れない税理士に委託するより、この部分は管理会社に委託する方が合理的だと思うけど・・・。

＞あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです
その通りだけど、得って、お金のことだけ？

スレタイに対する意見だから、ちゃんと回答してね、金魚さん。

[5628: 匿名さん2]

>>5626 金魚さん
長々と書いているけど、中身は削減コンサルに依頼しろという事だけ。

[5629: 匿名さん]

>>5628 匿名さん2さん

何が問題でも？w

管理会社の言いなりで養分でい続けた方がいいんならそれ実証してくださいよw

[5630: 匿名さん]

>>5629 匿名さん
日本語が苦手なんだな

[5631: 通りがかりさん]

>>5626 匿名さん

デベ系管理会社を日ハウに変えたら半額でやると思うよ

[5632: 通りがかりさん]

証拠を見せろとか言うアホがいるが、
日ハウに見積もり取ってみたらいいだろう。
総会で意見陳述する材料にすると言えば相手が理事会ではない区分所有者でも出してくれるかも。

[5633: 通りがかりさん]

既出だが、デベ系管理会社を日ハウに変えると
フロントのレベルが下がる。

[5634: 匿名さん]

>>5632 通りがかりさん

え？証拠いらないんですか？！

[5635: eマンションさん]

>>5634 匿名さん

いらないよ。ここの規約では必要ない。あほ

[5636: eマンションさん]

10月1日に改正プロバイダ責任制限法が施行され、発信者情報の開示手続が簡略化されたことで、ネット中傷の犯人特定がこれまでよりも迅速に行われるようになりました。7月の改正刑法施行では、侮辱罪に懲役刑が加わり、厳罰化されたことで、逮捕のハードルが格段に下がるとともに、時効も1年から3年に延びています。

[5637: eマンションさん]

できれば3183さんが実名をハンドル名にして投稿することを期待したい。
実名投稿した相手に誹謗中傷すると
改正プロバイダ責任制限法が適用され
アンチくんの住所実名わかるよ

[5638: 匿名さん]

>>5631 通りがかりさん
いつの話？
最近は管理戸数至上主義から方針転換して委託費から利益が取れるようにしているはず。
それと仕様はリプレイス前と全く同じなのか教えて。

[5639: 匿名さん]

>>5638 匿名さん
方針転換したのはいつ？
日ハウと住友不動産建物サービスを混同してるアホ
住友不動産建物サービスは年収800マン
採算が悪ければ日ハウのフロントは嘱託で月25マン年収300マンのフロントを使うだろう。

[5640: 匿名さん]

そもそも日ハウは大規模修繕を自社で受注する。
管理委託契約が利益0でも何の問題もないんだよ。
アンチ君はほんとに世間知らずだねw

[5641: 匿名さん]

>>5627 匿名さん2さん

本当にどうでもいいくだらないつっかかりだな。
否定するがその根拠と正解は言えないっていつまでそのパターンやるのよ3183さんはw

[5642: eマンションさん]

>>5641 匿名さん
だよね。くだらないね

[5643: eマンションさん]

3183さんはアホだよね。分譲マンションに住んでるだけでアホ

[5644: eマンションさん]

分譲マンションは何一つ思い通りにはならないんだ。
長屋みたいなものだ。
分譲マンションはいま高騰してるから売り抜けるなら今が大チャンスだ！

[5645: eマンションさん]

そもそも管理組合で多数決で方針を決めるのが間違いである。
では他の方法はどんなものが考えられるか？
1.長老が決める
2.韓国みたいに住宅管理士が決める
3.役所が決める
など

[5646: eマンションさん]

管理組合内部で党派の結成を制度化してはどうだろうか？自主管理党とか管理会社委託党とか？
そうすれば恥ずかしがり屋のアンチくんもモノをいいやすくなるだろう

[5647: 3183]

>>5626 匿名さん

非常に長ったらしい割に内容がほぼ無いので強引に要約（通訳）してみた。

＝＝＝【管理会社アンチが示す自称”合理化スキーム”（要約）】＝＝＝

・管理会社への委託業務は「組合と各専門業者の仲介」的なもので、管理会社はそこで生じる中間マージンを収入減としている。
　よって、この中間マージンを減らせばサービスの質を落とさず委託費を下げられる。

・理屈としては自主管理をすることになるが、それが難しければ「サービスの質を落とさず安く請けてくれる管理会社」にリプレイスをすればよい。
　支出削減やリプレイスに関心がある組合員は少ないが、やろうと思えばできる。

・マージン削減に専門家の力が必要なのであればコンサルを頼ればいい。
　組合員としては全てコンサルにお任せ、報告だけ待っていれば、候補企業の選定や見積取得も含めすべて調整してくれるので大丈夫。

・管理費の見直しとは「削減コンサルへの依頼」と同義であり、理事として検討その他に労力を割くことはない。
　一般の組合員は管理会社の善し悪しを「清掃状態」だけで判定するので、他の部分で仕様を落とされたところで気付かれることはなく、問題は表面化しない。

＝＝＝要約ここまで＝＝＝


……はて、この中に他の組合でも再現可能な「スキーム」と呼べる部分ってあるんだろうか？　スキームどころか彼自身が「コンサルさえいれば組合としてやるべきことは無い」とまで言っている。コンサルさえ見つかればオールＯＫだと。そういう内容だよね。変革に向けて何もしなくても良いと言いながら「スキーム」とは？

方法論として示されていることがあるとすれば「専門性の高いコンサルに依頼する」という部分のみだが、それがスキームだと言いたいのだろうか。表現としてはフワッとしていて、コンサルへの依頼事項（業務仕様）はやはり明らかにされていないし、いくら金がかかるのかもイメージとしてすら示されていない。「普通に管理会社に頼むよりは安い筈だろ」ということなんだろうが、まあそりゃそうだろうｗ　そのやり方で管理会社と同等の成果を上げられるという確たる証拠も無いのだから。組織的後ろ盾のない個人（？）に安い委託費でやらせればいいじゃんという理屈でしかない。それで従前より安くならない訳があるまいよ。

そのコンサルとやらが本当に「委託候補」として裾野を拡げているのか？という前々からの問いには、やはりここでも答えられない訳だな。当たり前といえば当たり前だけどな。実際そんな便利な専門家など殆どいないのだから。心当たりが無いのにアテにする、という前提に立った提案って、口にするだけでも自分で不安にならないもんなのかね。理事会で切り出そうものなら他の皆さんから「ﾊｧ？」と白い眼を向けられること請け合い。もしかして既にそういう恥ずかしい体験をしていて、ここでリベンジを狙っているとか？


という訳で、アンチ君が言う「マンション管理の合理化スキーム」とは、いるかどうかも定かではない「専門家＝コンサル＝削減コンサル？」に『頼むこともできます』という、殆どおまじない程度のたった一文でしかないことがわかる。当然、当人もそんなことを実際にやったことはない訳だ。
彼の管理組合ではそのコンサルと顧問契約でも結ぶのかね？　あるいは業務委託契約？　それとも基本協定書？　細かい業務仕様も無さそうだから協定書かな。　それで安心して既存の委託契約を解消してしまえる管理組合が、世の中にどれほどあるだろうな。

[5648: eマンションさん]

私はいわゆる、アンチくんを高く評価している。
管理組合に問題意識を持って自主管理を推進したいという意思は崇高だ。
無関心層よりずっと立派だ！証拠はないけどねw
あほ

[5649: 通りがかりさん]

>>5647 3183さん
中二病なんだから仕方がないでしょ
中二っておなにーばかりしてるんだ。
まじめに相手してる3183さんはすごいとおもうが
おとなげない。

[5650: 通りがかりさん]

第1管理組合、第2管理組合ってわけて別会計にしたらいいよね。
第1管理組合は掃除は自分でやるグループ、第二管理組合は管理会社に委託するグループ。
企業内労働組合では組合は複数あったりする。管理組合も分割したらいいね

[5651: 匿名さん2]

>>5629 金魚さん
＞何が問題でも？w
１行で済むことを長々と書いて、自分の文章力に問題があると、思わないんですか？
いくら匿名掲示板でも、自分の評価を落とすだけですよ。

>管理会社の言いなりで養分でい続けた方がいいんならそれ実証してくださいよw
管理会社と契約している管理組合は、全て管理会社の言いなりという論理のすり替え。
金魚は、自分で自分が荒らしだと証明しましたね。

[5652: 匿名さん]

>>5651 匿名さん2さん

普通は結論とその理由を書くよね。あんたはただ、分からないって書くだけだけど。

>管理会社と契約している管理組合は、全て管理会社の言いなりという論理のすり替え。

全てじゃないなら、どういう組合が言いなりになってないの？自分の書き込みに責任持って説明しようね。どうせまた相手のせいにして誤魔化すんだろうけど。

[5653: 口コミ知りたいさん]

>>5652 匿名さん
マンカン理事長がいる管理組合だよ。
マンション管理士資格の理事会での権威は絶大だ。
管理業務主任者の半分以下の合格率だから
フロント=管理業務主任者はマンカン万年不合格である場合が多くてマンカン理事長の言うことを聞くよ。

[5654: 口コミ知りたいさん]

そもそも不動産業全体のレベルが低くて、街の不動産屋には宅建資格保有者ですらお店にひとりしかいないとかそんなレベルだ。
管理業務主任者資格は宅建程度だがそれでもマンション管理会社の社員は四苦八苦して合格している。
マンカン資格なんて、もはや神レベルなんだよ

[5655: 口コミ知りたいさん]

マンカン理事長なら管理規約改正などは実質的にひとりでできる。私は新管理規約、新旧比較表を２日で書き上げたよ。
その後、総会対策として日ハウ法務室にレビューを依頼した。日ハウ法務室の監修を受けました！と言えば管理会社信奉派住民にとってはお墨付きになるからだ。

[5656: 匿名さん2]

>>5652 匿名さん
＞全てじゃないなら、どういう組合が言いなりになってないの？
理事会で、管理会社との契約を継続するかの審議をしている管理組合は、言いなりにはなっていないでしょ？
以前から、直前の単語だけでなく、前のスレも見なさいと言っているのに、金魚には無理なんだな。
（あまりにアホらしいので、丁寧語にならない）

[5657: 検討板ユーザーさん]

あらー、なんでやめるの？

[5658: 検討板ユーザーさん]

アンチくんは悟ったのかも

[5659: 匿名さん]

>>5656 匿名さん2さん

すげえ理屈だなw

更新した組合が言いなりでないなら、築2年目以降な委託管理物件は全て言いなりになってない組合ってこと？w

[5660: 匿名さん2]

>>5659 金魚さん
＞更新した組合が言いなりでないなら、
すげえ理屈だなw
更新したら、言いなりなのか？

＞築2年目以降な委託管理物件は全て言いなりになってない組合ってこと？w
私は「理事会で、管理会社との契約を継続するかの審議をしている管理組合は、言いなりにはなっていないでしょ？」こう書いている。

委託金額と実施内容に不満のない管理組合が、契約更新したら言いなりなのか？
リプレイスした管理組合が、翌年同条件で更新したら言いなりなのか？
毎年相見積取らない管理組合は、言いなりなのか？

いくら何でも〇〇過ぎないか。

[5661: 3183]

もっとシンプルに言ってやった方がいい。

既存契約の更新は契約当事者の「検討」なくして本来成り立たない。
アンチはそこをどうしても認める訳にはいかないだけさ。

現実には、検討どころか何も考えず、まさに管理会社の言いなりで更新を承諾している組合も少なからずあるだろう。なので、更新さえしていれば正しい検討を経たとも言い切れない訳だよ。
アンチが所属している管理組合がまさにそういう状況なんだろう。理事は全員イエスマン。それを歯噛みして見ているだけのアンチ君。口先だけの問題意識を持つのも当然だわな。ならば早くその問題解消に向けて動くべきだし、そのためのロジックに他者の同意を得たいのなら、問題の内容や解決策について具体的に語る必要があると。結局最初の話に戻る。ぼったくられているという事実があり、それを解消するスキームもあると言うならさっさと実行すりゃいいんだわ。上手くいったかどうかだけ報告してねと。「擁護派」と括られている我々はその報告を普通に待ってりゃいいんだよ。

[5662: eマンションさん]

>>5661 3183さん
かっこいい！男前すぎる。

[5663: マンション掲示板さん]

>>5661 3183さん
ヾ(*´∀｀*)ﾉ゛ｷｬｯｷｬｯ

[5664: 3183]

>>5662=5663

ウケるとでも思ってんのかよアホアホマン
お前こそが荒らしだわ。

[5665: 匿名さん]

>>5660 匿名さん2さん

更新ってあんたの中では毎年熱い議論ののちの結果なの?
>継続するかの審議

これはどういうこと? 他社との変更か自主管理を検討しているってこと?

リプレイスとか、管理費節約のために管理会社を変更したりといったやり方も
検討しているのか、単純にその知識がなく、こんなもんだろと思っているだけなのか、その差は見分けてるの?

>アンチが所属している管理組合がまさにそういう状況なんだろう。

やっぱり、アンチ君の組合の話しかできないみたいだなw

[5666: 匿名さん2]

>>5665 金魚さん
＞これはどういうこと? 他社との変更か自主管理を検討しているってこと?
審議の結果、継続しないという結論になれば、リプレイスか自主管理しかないだろ。

組合員や理事から、管理が悪い・金額が高いなどの不満があれば、理事会で協議し、相見積もり、自主管理の検討などを進め、総会の議案書作成前に結論が出ているのが普通だよ。

誰も不満が無いのに、リプレイスを検討する管理組合は、普通はない。
それでも「相見積もりを取って検討せよ」と言うのが金魚の意見だろうけど、他の大多数は、そんなことはしない。
そこが一般人と金魚の違いだ。

＞リプレイスとか、管理費節約のために管理会社を変更したりといったやり方も
検討しているのか、単純にその知識がなく、こんなもんだろと思っているだけなのか、その差は見分けてるの?
あのねえ。
私は、特定の管理組合の話をしているんじゃないよ。
一般的に言って、理事会で総会議案を検討する時、管理委託契約についても検討するでしょ。
まったく検討せず継続を決めるなら、管理に満足しているか、理事会がアホかのどちらかという事になる。

ところで、今１２時前だから5665は夜中の１時に書いている事になる。
病院に行くべきは金魚じゃないかな。

[5667: 匿名さん]

>審議の結果

不満がないから更新というのは全体のどのくらいですか?

情報や関心、知識がなく、こんなものかと不満を感じず管理会社の提案をうのみになっていることを普通は「言いなり」と解釈すると思うけど、あんたは十分な審議ととらえるんだもんね。

ちょっと話にならないな。。まあ、荒らしの相手しても仕方ないけど。。

朝八時から夜2時までいろんなHNょ使い分けて常時書き込んでるのはあんただと思うけど。オリジナルのHNはあんたしか使ってないじゃんw

[5668: 3I83]

>>5667 匿名さん

実は全員、私です。すみません

[5669: 匿名さん]

管理会社に潰されたマンションは多数ありますよ。

[5670: 3183]

>>5669 匿名さん

お、面白いことをいう人が現れたな。
マンションが「潰れる」って具体的にどういう状況？
管理会社が何をすればそうなるのかな。
多数あるという事例からいくつか引用して教えていただけないだろうか。

[5671: 3I83]

ぼったくりはあるけど、金づるをつぶすわけがないね。あほ

[5672: 匿名さん]

>>5670 3183さん

管理費が高どまっていて、売り払おうにも買い手がつかない物件だな。

[5673: 3183]

>>5672 匿名さん

それが「潰れたマンション」の定義？ どうして？
「管理費の高止まり」も意味不明だが、上昇の余地が無いほどに高いという意味なら下げる検討をすれば良いし、どう検討しても下げられないのだとしたらそれがそのマンションにおける適正な管理費なんだろう。
そもそも処分性が低いというだけでマンションの維持管理が破綻しているなどという理屈は無いわな。永住前提の区分所有者にとっては関係の無い話だ。

で、その「売りたくても売れない」という状態が管理会社のせいだという事例は？ 多数あるんだよね。 管理会社が何をすればそうなるのか、そこを明確にするだけでもこのスレの議論としては大きな進展じゃないか。是非聞かせてよ。

[5674: ご近所さん]

>>5673 3183さん
＞管理会社が何をすればそうなるのか
管理会社による議決権行使書改竄行為がすべての諸悪の根源となっているんですよ。
そんなこともわからないのかな。
＞「管理費の高止まり」も意味不明
高止まりの原因は、管理会社による議決権行使書改竄行為で、組合員を生かさず殺さずのレベルで調整されている。
諸悪の根源（議決権行使書改竄行為）を絶たない事には、どんな問題にしろ問題解決は難しいと思うよ。

[5675: 匿名さん]

>>5673 3183さん

言葉を正確に定義したいのなら、管理費を委託管理費とかいって誤魔化すのをまずやめようよw　区分所有者が支払っているのは委託管理費だけじゃなくて、管理費なんだからさ。

都合悪いことは徹頭徹尾誤魔化すのに、結局あんたのいってることは管理会社に都合がいいか悪いかなんだから、だから一人で頑張って自作自演するしかないんだよ。

[5676: 3183]

>>5674 ご近所さん

＞管理会社による議決権行使書改竄行為がすべての諸悪の根源となっているんですよ。
＞そんなこともわからないのかな。

いや～知らなかったな。「議決権行使書改竄行為」！！
これは凄いな。そんなことが多数起こってるんだ？　委託管理のシェアを拡大するほどにかい？　すごい情報通だな君はｗ　
で、「潰れたマンション」は管理会社によるそれの犠牲なんだと。
そう言ってる訳だよね？

で、ちゃんと質問に答えてよ。
マンションが潰れる、ってのはどういう状況？　共用部分が荒廃しきったマンションとて「潰れている」などとはおいそれと言えない筈なんだがな。法外な業務委託費も組合員の意向を無視して承認させるべく、管理会社が自ら総会での賛成票を操作していると。そういう事例が多数あるよと君は言ってる訳だよね？
犯罪だよなそりゃ。リプレイスだ何だとヌルいこと言ってないで刑事と民事の両方で吊るし上げればいいんでないの？

[5677: 3183]

>>5675 匿名さん

＞言葉を正確に定義したいのなら、管理費を委託管理費とかいって誤魔化すのをまずやめようよw

やめるも何も、俺は「潰れたマンション」とやらの話が始まってから、その「委託管理費」やらいうワードは使ってないと思うけどな？　君が言ってるだけだよね。幻でも見たん？

はぐらかさないで「管理会社のせいで潰れたマンション」の話をちゃんと聞かせてくれよ。一体何が起こったのかを。管理費を一方的に毟り取られて組合会計が破綻した、という話を「潰れた」と称しているのかね？　それとも管理費ではなく委託監理費での話？　どっちにしたって同じだろう。組合が財布の紐を閉めていなければそういう目にも遭うんだよ。自主管理だったら只の自爆だぞｗ

ここへきてアンチ君がHNを使い分ける様になったのは傑作だな。
「管理会社のせいで潰れたマンションは多数ある」と、ちょっと言ってみただけで地雷を踏んでるんだから世話無いｗ

[5678: 匿名さん]

>>5677 3183さん
ほー

[5679: 匿名さん]

>>5668 3I83さん
実は私、管理会社の24時間365日出勤のポチなんです。
誰それ構わず吠えていないと、ご主人様から生きるための餌を貰えないんです。
そういう事情で、アラシだけは十八番なんですよ。

[5680: 検討板ユーザーさん]

>>5679 匿名さん

ほー

[5681: 検討板ユーザーさん]

>>5680 検討板ユーザーさん
それともう一つ十八番があるんですよ。
声色だけは負けません。

[5682: 匿名さん]

>>5677 3183さん

委託費？管理委託費？どう違うんですか？

それとも、管理費と区別しないの？

結局荒らしは３１８３や匿名さん２とか色々、HNを使い分けて逃げ回らないとどうしようもないもんね。

あんたは威勢よく否定だけするだけで、その自分の書き込みの根拠を問われると全く説明できずに逃げ回るだけ。

根拠ない書き込みを繰り返すだけの荒らしの書き込み信用する人いないでしょ

[5683: 匿名さん]

だれか5682に会話の仕方教えてあげて。

[5684: 通りがかりさん]

>>5683 匿名さん
　　　　　↑ごくろー！

[5685: 通りがかりさん]

管理費は毎月区分所有者が払う共用部分の日常管理のためのお金。
管理委託契約の料金は管理会社に払うお金。
電気代とか水道代は電力会社とか自治体に払うから
管理費と管理会社に払うカネは一致しない。
あとエレベーター保守料金とか植栽管理とか
消防設備点検、定期清掃なども管理委託契約には含まないだろう。

[5686: 通りがかりさん]

がちょーん

[5687: 通りがかりさん]

管理会社が何もしなかったせいでスラム化したマンションというなら全国に多数あるだろう。
その動機は修繕積立金値上げを提案すると管理委託契約の値下げとかエレベーター保守その他委託料金の値下げ要求のきっかけとなるからだね。
積極的に大規模修繕を提案する管理会社のマンションはスラム化なんかしないよ。
下手に安い管理会社に委託すると大規模修繕で儲けようとするか、何も提案しないかどっちかになるだろう。
あほ

[5688: 匿名さん]

>>5687 通りがかりさん
ほー

[5689: 匿名さん]

>>5687 通りがかりさん

まあいちいちコロコロHN変える３１８３の言うこと聞かないでしょ。突っ込んで聞くと何にも答えられなずに、トンズラするだけなんだから。自分の書き込みの根拠を言えない人の言うこと聞かないと思うよ。

[5690: 匿名さん]

>>5687 通りがかりさん

そうやってHN変えても、結局、アンチくんの体験談かけとかしか言わないんだから、話にならないでしょ。

>積極的に大規模修繕を提案する管理会社のマンションはスラム化なんかしないよ。

こんな修繕費かけまくって金が出ていく一方のマンションは維持費が高騰するマンションは敬遠されると思うけどね。維持費高いマンションは１万円でも買い手いなくなるよ。

まあ、荒らしのマンションで修繕費かけまくってうまく言っているマンションの実例示してから言ってほしいねw

[5691: 3183]

斯くして、>>5669は詰んだ話をリセットしようとしたアンチ君の独り言だった訳だ。
で、結局また自作自演を悪者に仕立てて議論からは逃げると。

何がしたいんだろうねえ。

[5692: 通りがかりさん]

インガスンガスン

[5693: 匿名さん]

>>5691 3183さん

あんたの疑問はアンチ君の組合のことで一般のマンション管理の問題じゃないのに、ここにきて他人の議論の妨害はやめようよ。あんたがいるせいで話がすすまないからさあ。まあそれが目的なんだろうけど。

[5694: 通りがかりさん]

一部の管理会社が勧める第三者管理方式は韓国の住宅管理士によるマンション管理に倣ったものだろう。
制度自体に問題はなく、問題が起きるとすれば監事が機能していないとか、住民が無関心であるとかが原因で
それは現行の理事会方式と同じことだ。あほ

[5695: 匿名さん]

>>5694 通りがかりさん

第三者=100%営利目的
委託管理理事長=無関心だとむしり取られるが100%ではない

確率の差

[5696: マンション検討中さん]

>>5695 匿名さん
　　　　　↑韓国の住宅管理士制度を知らないあほ

[5697: 匿名さん]

>>5696 マンション検討中さん

反論できないし、根拠も説明できない自作自演野郎は黙ってろよ

[5698: マンション検討中さん]

そもそも第三者管理方式がそんなに問題なら総会で議案を否決すれば良かろう。わからんのか？

[5699: マンション検討中さん]

韓国のマンション事情
https://mshien.livedoor.blog/archives/27919133.html

[5700: 3183]

>>5693 匿名さん

したい議論があるならいちいちノイズに構ってないで進めろよ。
自作自演のことしかネタが無いのかと思ってたぞ？
先に俺が黙ってやらないと恥ずかしくて披露できない程度の理屈しか持ち合わせていないとか？
心配すんなよ。先ずは中断していた「管理会社に潰されたマンション」の話でも再開してみたら？
スラム化しただけでは区分所有マンションが「潰れた」などとは普通言わないのでそこだけは注意ね。