ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5552: 匿名さん]

普通の常識人なら少し自分で考えれば分かることをわざわざ聞くって生粋のバカか荒らしかどちらかでしょ。

管理会社は疑う事なく盲信して高い金払っててもそこは平気なんだもんな。この矛盾が全てを物語ってるよ。

[5553: 匿名さん]

そして、一般論で反論でかきるのかと言う問いにもずっとはぐらかしてるだけで答えない。こんな荒らしと議論なんて成り立たないだろ。荒らす気満々なんだから3183は。そろそろ匿名さん2に変身するのかな？

[5554: 3183]

弁護士に関しては、
例えば、俺が勤務してる会社が様々なプロジェクトの前身となる任意組織（○○協議会とか）に参加することがある。そこで企業や個人の権利に触れることがあるので、揉めた時のために組織と弁護士との繋がりを築いておくことは必須なんだが、この弁護士がまさに玉石混淆でね。と言うより「専門分野が細分化され過ぎていて適材適所で選ばないと頼りにもならない」と言った方が正しい。揉めてる相手が連れてくる弁護士も、殆どインテリヤ○ザじゃないのかと思うことも屡々。マンション管理に纏わる揉め事ならその分野専門の弁護士はいる訳だけど、ネットで簡単に見つかるかと言えば眉唾だな。知らずに安易に手を出せば、全く畑違いの小遣い稼ぎ目的のヤツが釣れてしまうことにもなりかねない。なので、弁護士は業界内の慣習だとか関係法令に精通していて、なおかつ気心が知れた人物を顧問として迎え入れることが多い。入札で選ばなければいけない分野でもないしな。

マンションの管理組合が顧問弁護士を探すにしても、そういうフィルタは自ずとかかるし、かけるべきでもある。そうすればまた母数は大幅に絞られてしまうよ。既述したマン管士（と言うより「専属のコンサル」だよね）の場合と同様、いざという時に頼れる相手としては予め候補を挙げて、何らかの関係性は作っておくのが当然のやり方だろう。「その時になれば探せばいい」では提案になっていない訳だ。
弁護士はマン管士に比べれば、数だけ見ればそれこそ掃いて捨てるほどいるだろうけれど、ホントに頼りになるパートナーとしてはどうかと言えば……そこは実務での経験が無い者には解らんことだろうな。逆に、弁護士と喧嘩したことある？って思うよ。あ、こいつバカなのかな？と思うことって結構多い。やってることは只の嫌がらせで、こっちの妨害目的の時間稼ぎでしかないなとか。そういうハズレを引かないようにするには準備とコネクションは必要だと思うよ。

それともう一言。
弁護士なら常に依頼者の思い通り、味方になってくれるという勘違いはしないことだな。アホな理屈で相手を攻撃しようとすれば「勝ち目は無いからお止めなさい」と諭してくれる。それこそが正常な法律家であって、そういう法律家はアンチが率いて自主管理の道を採った組合の仕事は受けない可能性が大いにある。借金で揉めたら弁護士を頼ればいい、なんて誰かさんが言っているけれど、弁護士は「借りた金は素直に返しなさいね」とも言うのさ。

[5556: 匿名さん]

しかしそこまでやる前から気にする奴がマンション管理の話になると現行の管理会社の見直しすらやろうとしないんだから、スゴイ矛盾だよなw

もう荒らしはどっかいってほしいが3183が会社勤務とは驚いたw こんなバカ雇う会社しりたいわw
まあ金の絡む部署にはいさせられないからな。コスト意識が全くないし見積もりも大変だからやらないんだろうなw

[5557: 匿名さん]

何か調べるのもできないし、上司に指示だされたら実証しろ！とか言いそうだw

[5558: 名無しさん]

>>5554 3183さん

感動しましたが、
マンション管理なんかに関わってないで
他の趣味に時間使って下さい

[5561: 3183]

「誰にも読まれねえよバーカ！」
と言われてる割にまあまあ読まれてるよな俺の長文……w

[5563: マンコミュファンさん]

>>5561 3183さん
3183さんのマンション管理道場というスレッドを立ててよろしいでしょうか？
偉大な論客に遭遇して感動しております

[5565: 匿名さん]

>>5563 マンコミュファンさん

ですね。ネットは信用できないけど、ネット掲示板には粘着する匿名さん２さんと３１８３ともはや神さんでスレッド立てて欲しいですね。たまになら書き込んであげますよw

[5569: 管理担当]

[No.5537～本レスの内、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言の投稿、および、削除レスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5570: 評判気になるさん]

>>5569 匿名さん
あるよ
毎年の定期総会で管理委託契約を総会決議で
更新している。
なぜかというとマンション管理適正化法で
自動更新は禁止、契約内容変更の場合には
総会の前に説明会の開催が義務付けられたんだよ。
マンション管理適正化法ができる前は自動更新で
解約も特別決議がいるとか
解約しづらい契約が普通だったのだ。
マンション管理適正化法は施行されてからは
全国どこの管理組合でも毎年一年契約の管理委託契約を
総会決議により承認している。
勉強しようね。

[5571: 評判気になるさん]

定期総会で管理委託契約の議案を否決すれば、3ヶ月後に管理委託契約は解約され、次の管理会社を選ばなければ必然的に自主管理となる。すべての管理組合は毎年、検討済みなんだよ。あほ

[5572: 匿名さん]

>>5570 評判気になるさん

儀式だけで検討している根拠はないってことね。

本当なら既存マンションの70%がたまたま買ったときの管理会社が無数にある管理会社の中で一番いいと信じているってすごい確率だね。

[5573: 匿名さん]

単なる更新を検討しているって解釈するってなかなかすごいな。
ちなみに他社の見積もり取ったりしている証拠はあるのかな？　検討しているんでしょ?

ま、答えられるわけないか。また関係ないこと書き込んで誤魔化すだけだろう、、

[5574: 3183]

「じゃあ聞くけど」じゃあねえんだよ（笑）
そこまでのやり取りを無かったことにすんなや。

自分は何もしないくせに、言いたいこと言う時だけ名指しにされても相手にしないよ。
俺の書き込みもスルーしていただきたいね。アンチにゃもはや関係の無いことだ。

[5575: 3183]

＞マンション管理適正化法は施行されてからは
＞全国どこの管理組合でも毎年一年契約の管理委託契約を
＞総会決議により承認している。

実際の場面で何もしないアンチ君はきっと、総会通知が来たら白紙委任状を返送しているんだろうな（笑）　あるいは返送すらせず無反応欠席扱いか。
（爆笑）

[5576: 3183]

そして言うに事欠いて、総会決議を「儀式だけ」と言っちゃったところにも大注目。
まだリプレイスの議論にすらなっていないのに、次年度契約の要否を決議するにあたって複数社からの見積取得もしなきゃならないと思ってるところも面白すぎる。
従前条件のまま委託を継続する、という判断には「検討」は要さないのだそうな。
「更新とはメクラ判を押すことである」と思ってるってことだよね。

当人はこれらを「本筋とは関係ない」と思っているようなんだが、この調子でどんどん喋って貰おうか。只のアンチがどんだけ非建設的なのか、当人がボロを出してくれるのが一番だね。

[5577: 匿名さん]

>>5576 3183さん

>まだリプレイスの議論にすらなっていないのに、

議論にすらなってなければ検討はしてないってことじゃん。

5567の匿名さん2で書いたみの書き込みはウソってことか。

>ほとんどの管理組合で、検討済みで、結果現状がある。

どみまでいってもウソとゴマカシばかりだな。

やっぱり困ったらアンチ君の話題に逸らすしかないか。一生アンチ君に粘着してたらいいじゃん。結局、ウソつくか、誤魔化すか逃げるしかないかw

[5578: 3183]

＞議論にすらなってなければ検討はしてないってことじゃん。

もう説明するのもアホらしいけど一応ね。
次年度の契約要否を総会で審議する。そこは流石に解ってるね？
既存の契約のままでいくという判断をするにしても、既存の契約に謳われている業務が正しく履行されているかどうかは確認する必要がある。それが「審議」だろ？　審議の結果が次年度契約の前提として適切かどうか、今年と同程度のシゴトで充分なのか、あるいは過不足があって調整を要すると考えるのか、理事会で考えて出した結論が総会の審議事項という議案になる訳だよ。理事会として「検討」してまとめた議案を総会に諮る。君がいる組合ではもっと違うやり方をしてるのかな？？

次年度も今年と同じ契約条件で同じ管理会社に委託するがよろしいか？　という議案は、リプレイスを検討せずとも普通に導かれ得るものであり、そこに至るためには検討は必要でしょうに。そんなことも解らないのかい？　これだけ説明されても？

俺がアンチの話しかしてないのは、アンチの君がいちいち突っかかってくるからだよ。アンチ脳だから、多くの組合が当たり前にやってることが理解できない。そういう指摘しかしようがないから仕方ないやね。

ちょうど総会決議の話になってるから、ためしに君からは「合理化スキーム」の一部として、総会議案としてそれをまとめることをテーマに話を進めてごらんよ。たぶん一歩も進まないからさ（笑）　何せ総会議決を「儀式」と言っちゃうぐらいなので。君のスキームとやらもシャンシャン総会でなら通るんでないの？　だったらどんな内容でも披露して恥ずかしいこともあるまい。

[5579: 匿名さん]

確認と審議が同じ意味だと思ってるの？　国語からやり直せば？　それに何を確認しているの？

何を持って確認という作業になるのか説明してくれる？　それともまたでまかせ？

[5580: 評判気になるさん]

総会の前に管理会社のコンペをやってみても面白いけどね。当たり前だがプレゼンがうまい会社に票があつまる。大和ライブネクストはプレゼンに出たら勝率5割だって。しかし管理会社変更を言い出すとフロントが経費削減に協力しないからやめた方がいいよ。

[5581: 通りがかりさん]

受け答えすらできないヤツが約一名いるぞ(笑)

[5582: 評判気になるさん]

総会は出された議案の可決するか否決するかでしょ。否決されたら理事会は議案を修正して、臨時総会開いてまた採決するしかない。区分所有者の検討は賛否どちらにするかしなくて、理事会の検討は議案を出すときじゃないのかい？
儀式にみえるとしたら総会で否決したことがないんだろう。
私は総会で反対演説して同調した人多数で否決させたことあるよw
アンチくんと呼ばれる人のスキル不足だ。ひとりの演説で他の人の投票行動は変わるんだよ。あほ

[5583: 3183]

>>5579 匿名さん

では国語からやり直すか？
まず「審議」の意味を言ってみな。
審議の対象となる事案が、何も無いところからポッと発生する訳ではないのだよ。君がいる組合では審議事項は誰がどうやって作ってるんだ？ それを総会に諮るまでの過程において、だれも内容を確認せず、適切な議案とするべく検討も加えないのかね。

裏方の仕事を一切想定しないアンチ君らしいよ。一連の屁理屈の本質は「他人任せ」かも知れないな。

[5584: 匿名さん]

>>5583 3183さん

結局、実質的な自動更新もサインしただけなのに、リプレイスも検討してたって匿名さん2が空想してるってだけだったってことだなw

はい。また全部うそだったな。まあ、7割が分譲当時の管理会社から変えてないのに、自動更新ってなってないから、契約書にサインするからってだけで、リプレイスも検討されてるって言いはるんだから凄いよ。相変わらず頭いかれてるねw

[5585: 匿名さん]

>>5584 匿名さん
お前、一回匿名さん2と3183さんを分けて回答してみろよ。都合悪いと同一視して話を混ぜて逃げ回るのやめたら？次元低過ぎ

[5586: 匿名さん]

>>5585 匿名さん

同一人物だろwお前は誰なの？別人がこんなバカのために擁護してるの？w

じゃあ意見が違うのかな？w ここまで全く一緒だろ。匿名さん２が検討しているって言って、その反論はなぜか３１８３がして匿名さん２はダンマリ。やりとりで違うのはHNだけじゃんw

いずれにせよ、ほとんどの組合が検討している事実なんて確認しようもないし、状況証拠も何もない単なる匿名さん２の決めつけでしかないのに、３１８３が必死に匿名さん２の名前で書き込んだ内容の自己弁護してるってだけ。全く自己弁護になってないかが。

[5587: 匿名さん2]

>>5584 匿名さん
私の名前が出たから言いますよ。
私はリプレイスを検討したなどとは、一言も言っていませんよ。
空想はあんたの方ですよ。

総会で承認されたという事は、多数意見が現状でよいという結論が出たという事ですよ。
あなたが不満でも、多数意見があなたと違うなら、それに従うのが管理組合の規則ですよ。
自分だけが利口で、他人は皆アホだと言う理屈は、世間では通用しません。

ところで、
リプレイスをすればよいのですか？
管理会社はボッタクリしかしないから、世の中に不要じゃなかったのですか？
リプレイス先の管理会社は、世の中に必要なのですか？
考えを変えたのなら、そう言いましょう。

[5588: 検討板ユーザーさん]

>>5586 匿名さん

平成１６年の標準管理規約改正のあとに建ったマンションは
管理規約に管理会社とマンション管理士の活用が併記されているからマンション管理士の利用が多くなっている。
管理費見直し、リプレース検討などは当たり前である。

[5589: 匿名さん]

>>5587 匿名さん2さん

>>5567はあんたの書き込みだよね？

>ほとんどの管理組合で、検討済みで、結果現状がある。

この検討済みって一体、何のことだったの？　

[5590: 匿名さん]

自主管理は難しいかもね。

[5591: 匿名さん]

>>5590 匿名さん
少なくともアンチくんには不可能だろな。

[5592: 匿名さん]

>>5586 匿名さん
誰？お前こそだれだよ(笑)
意見が同じなら同一人物か？お前が逃げるための布石だろ。既に逃げてるしな

[5593: 匿名さん]

>>5592 匿名さん

３１８３の自作自演だろ？　なんでそんなに別人なのに擁護するの？w
早く5589に答えろよ。

結局最後は自作自演で誤魔化すしかできないのか？

全部適当なこと言って、HN変えて逃げるだけじゃん。明らかにあんた一人だけなのにw 意見が一緒って、お前が言ってるのは意見でも何でもないただの屁理屈だろ。そんな屁理屈が一致するわけないよw

[5594: 匿名さん]

>>5593 匿名さん
何で名乗らない？
なんの病気？意見が同じと言い出したのはお前で、今度は意見ではなく屁理屈？ヤバイほどあほなんだな

[5595: 匿名さん]

>>5594 匿名さん

意見じゃなくて屁理屈だろw　早く誤魔化さないで匿名さん２への質問答えろよ。
答えられないか？w

[5596: 匿名さん2]

>>5593 匿名さん
>早く5589に答えろよ。
5589は、私宛でしょ？
私が答える前に、既に複数の人が答えていますよ。
＞5570 評判気になるさん
＞5583 3183さん
＞5587 私
の回答見直しなさい。

「既出だと言って逃げる」そう言って逃げなさいよ。

＞３１８３の自作自演だろ？
妄想癖もここまで来ましたか。
反論は、HNの人にしましょうね。
あなた以外は、皆、答えているのですから。

人に答えろと言う前に、自分が答えなさいよ。
＞専門家に事故があった時は代替措置はどうするのか
＞管理組合の金融資産はどのように保全するのか
この質問は、３回目ですよ。
はい、お答えくださいね。

[5597: 匿名さん2]

それにしても、このバカバカしいやり取りは、いつまで続くんでしょうか？
付き合ってる私も馬鹿だね。

[5598: 匿名さん]

>>5596 匿名さん2さん

自作自演をやっと匿名さん２も認めましたね。

>5589は、私宛でしょ？
私が答える前に、既に複数の人が答えていますよ。
＞5570 評判気になるさん
＞5583 3183さん
＞5587 私
の回答見直しなさい。

で、
>私はリプレイスを検討したなどとは、一言も言っていませんよ。

と言いながら、前のレスでは

>ほとんどの管理組合で、検討済みで、結果現状がある。

と明確に嘘をついていたよね。

この検討済みってのは「何を」検討していたの？

[5599: 3183]

もう無駄だよなあ。
「お前自作自演やめろよ！」しか反論の口実が無いんだもんね。相手が本当に複数人いると認めてしまったら、いよいよ何も言うことがなくなってしまう。

的外れな質問返しもやめる気は無さそうだから、粛々とそこの内容にツッコミ入れていけばアンチとしての立場もどんどん劣化していくだろう。管理会社アンチはアンチなりに一定の存在意義と「言い分」の理というものが本来あるものなんだが、いずれそれすら失うってことだよ。

[5600: 匿名さん]

>>5599 3183さん

>もう無駄だよなあ。


こういって答えられないといつも誤魔化すな。早く、匿名さん２で5598に答えろよ。

[5601: 匿名さん]

>>5599 3183さん
アンチの立場はこれ以上劣化しないよ。腐り切っているのだから