ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5425: 匿名さん]

>>5424 口コミ知りたいさん

長谷工は本当に５６戸でそうだという証拠はあるのかね？嘘だとなんとでも言えるからね。あんたは今まで嘘を着き続けてたからね。HNをその度変えるようなやつが他人を信じ込ませたいなら、最低限、証拠くらいないとね。

[5426: 匿名さん]

証拠証拠うるせーな。
お前ができもしない自主管理を、さも誰でも出来ると言うからやってみろって話だろ。
56戸管理員、清掃員が分かれている事の何が問題で何故証拠が必要なのか言え。

HN匿名の奴がHNに拘るのもバカらしいな。一生言ってろ

[5427: 匿名さん]

>>5426 匿名さん

まあ、イライラすんなってw
証拠芸はあんたが元祖だからw

いずれにせよHNで自作自演のウソ言ってるやつは何言っても信憑性ないよ。口が荒いときは3183は封印か？w

[5428: 匿名さん]

>>5427 匿名さん
で、自主管理はできたのか？

[5429: 匿名さん]

アンチにはマンションの管理は何も出来ないんだよ。
出来るのは話を逸らす、嘘を付く、逃げる、曲解、捏造など無意味に生きることだけ。

[5430: 匿名さん]

早く委託管理の証拠もってこいや

[5431: 匿名さん]

>お前ができもしない自主管理を、さも誰でも出来ると言うからやってみろって話だろ。

誰かが自主管理をできるできないではなく、管理会社がぼったくりビジネスだって言ってるだけなのにね。話をすり替えて誰も言ってない話を捏造しないと言い返せないって。そりゃ荒らしってなるよねw

[5432: 匿名さん]

>>5431 匿名さん
そこまで言うくせに管理会社に頼ろうとか浅まし過ぎるだろ。

スレタイに自主管理の方法も…って謳っているのに誰も言ってないとか、やっぱり逃げるのか。

>>1でいきなり出ている。他にも何度も出ているのにな。

[5433: 匿名さん]

>>5432 匿名さん

いずれにせよ、ネットも調べられない奴に何言っても無駄だろ。一生かけて掲示板でアンチくんに粘着してれば？w

[5434: 口コミ知りたいさん]

いちいち証拠出せとかほんとにウザいやつだね

[5435: 匿名さん]

>>5433 匿名さん
あるならURL貼ればいいだけ。
貼ってくれよ。そしたら荒らし以外にも見てもらえるぞ(笑)

[5436: 口コミ知りたいさん]

ここねハンドル名は自動で変わるからハンドル名には意味はない。

[5437: 口コミ知りたいさん]

一般的にマンションの住人は管理会社にそれほど不満を持っていない。
管理費を安くしたいから清掃員を廃止して管理人に清掃やらせろ、とか総会で言ってみるといいよw
黙殺されるだけであろう。だから掲示板でいろいろ書いてるのだろう。

[5439: 匿名さん]

>一般的にマンションの住人は管理会社にそれほど不満を持っていない。

あんた一般的な話できないんじないの？

3183のHNではアンチ君のマンションしか興味ないって言ってなかった？

>管理費を安くしたいから清掃員を廃止して管理人に清掃やらせろ、とか総会で言ってみるといいよw
黙殺されるだけであろう。だから掲示板でいろいろ書いてるのだろう

実際にそういうこと言うと黙殺されるということをまず3183のマンションで立証して示さないと説得力ないだろうw

[5440: 匿名さん]

>>5435 匿名さん
アンチには何もできず、また逃げたみたい

[5441: 匿名さん]

>>5440 匿名さん

↓これに答えず逃げたってことでいい？

>管理費を安くしたいから清掃員を廃止して管理人に清掃やらせろ、とか総会で言ってみるといいよw
黙殺されるだけであろう。だから掲示板でいろいろ書いてるのだろう

実際にそういうこと言うと黙殺されるということをまず3183のマンションで立証して示さないと説得力ないだろうw

[5444: 3183]

>>5418 匿名さん

これぞアンチのアンチたる所以を鮮明に表したコメントだな。
理由はアンチ以外ちゃんと理解している。

[5445: 3183]

ところで俺は何を実証すればいいんだろう？
委託管理が無理・不満なく実施されている証拠なら、それこそ国交省の調査で委託率から組合員の満足度までもが数値で示されている。
それが特定のマンションで成立することを示す証拠を、と言っているのだろうけど、アンチ君が言う様に物件の所在地やら名称までをも開示する訳にはいかないよね。嫌がらせでもされたら目もあてられない。

そもそも俺もアンチ君にそんなことは要求していない。「実証」という言葉を履き違えているのか、逃げるためにわざと意味を擦り変えているのかは不明だが、別に彼が住んでいる場所を知りたい訳ではない。

「自分の主張が正しいことを実践を以て示してくれ」と言っている。他の方がご丁寧に管理戸数や会社名まで出して説明しても信用しない、ということは、もはやアンチ君を説得するには押印した契約書の写しやら登記事項証明書を晒さなければならなくなる。誰もそんな馬鹿げたことをする必要は無いし、求められてもいない。

例えばうちの組合は管理会社と委託契約を交わしている。リプレイスを実施した経験は無い。現状への満足度はアンケート等で調査した訳ではなく、部分的個人的な不満はそれなりにあるに違いないが、委託契約の継続については組合員の総意として決定されている。ついでに言えばそれに類する事例が、全国に約10万あるという管理組合のうち９割にもなる訳だよ。新たな情報を追加して実証するまでもない事実に他ならない。

一方のアンチ側とて、何も物件名を特定する様な情報開示などしなくていいのさ。もっと言えば管理戸数も建物規模も実際の契約金額も、内緒にしたけりゃ黙ってればいいよ。俺はそんなことを教えろとは一言も言っていない。

「自分でやったことがあるのか？」と訊いている。
あるなら「ある」となぜ言わない？？

既存の契約を切るだけでも相応の手続きを要する。リプレイス前提ならばリプレイス先との調整、自主管理前提なら規約改正も必要になりかねない組合内部での体制作りが不可欠。それら全て「自分は」問題なくクリアできたよと宣言すれば、名無しの権兵衛の発言とて一旦は受け入れてやると言ってるのさ。それが事実か否かは後々のやり取りで自ずと露呈するのであって、最初から証拠を揃えて来るとは期待していない。


とまあ、ずっと同じ話をしている訳だ。
自分が実践したことを「考え方」を添えて説明してくれという求めに対し、「お前こそ現状を維持している証拠を見せろ」とズレた質問返しではぐらかす。それはつまり、こちらからの質疑に対してはゼロ回答しかできないということを示している。

アンチ君はリプレイスや自主管理へのシフトによる支出削減を実行した経験が無い。かと言ってその道半ば・鋭意検討中という訳でもなく、理事会に提案できる程に自分の考えを整理できている訳でもなく、専門委員会等を立ち上げて管理費削減への取り組みを牽引している訳でもないと。
そういうことだよね？
そして今も、ボッタクリ企業と称する相手と契約を交わしてピンハネされ続けていると。そう解釈するしかないわな。

さて、支出削減を目指す会話は引き続きやっていくべきだよね。ムダな金を払いたくない、受託者にはフィーに相応する仕事をして欲しいと考えるのは、別にアンチだけではないからな。具体的アイデアを出さない奴は荒らし以下の役立たずに過ぎず、議論に参加させる価値が無い。管理会社と決別して上手くやっていく方法・アイデアがある方のみどうぞ。俺もそれが合理的内容なら普通に支持するので。

[5446: 匿名さん]

>ところで俺は何を実証すればいいんだろう？

アンチくんに自主管理を上手く言ってることを実証するように、委託管理が上手く言ってることを実証すればいいんじゃない？

あんたが散々求めてきていることをまず、自分から模範を示すべきなんじゃない？
あんたの地域と管理費と築年数と、戸数とどんな管理の仕様かまずは言ってよ。

>それが特定のマンションで成立することを示す証拠を、と言っているのだろうけど、アンチ君が言う様に物件の所在地やら名称までをも開示する訳にはいかないよね。嫌がらせでもされたら目もあてられない。

名称ってどこで求めてるの？
また得意の捏造？

あんた散々意味不明なこと聞くから逆に聞いてるだけなのに。。

早く答えてよ。それとも反論できない誤魔化しだったの？

>例えばうちの組合は管理会社と委託契約を交わしている。リプレイスを実施した経験は無い。

リプレイスを実施した経験なんて誰も聞いてないよ。誤魔化さないでね。委託管理で上手く言ってる証明だよ。あんた自主管理で上手く言ってる証明だとか、訳のわからないこと聞いてるんだから、まずはあんたが委託管理で上手く行ってること証明してくれよ。

[5447: 匿名さん]

相変わらず、自分が求めてることすら、自分ではやらないという３１８３さん。
やっぱり反論できない誤魔化しだったみたいだ。

[5448: 3183]

>>5446 匿名さん

俺は君に、管理戸数も築年数も訊いていない。
管理費と委託仕様は「どう変えたか」を訊ねている。
こちとら既存契約の継続を選択しているのだから君に伝える材料が無いし、君に求めてもいない固有情報を、なんでこちらだけが教えてやらにゃならないのかが解らないね。

もう結論を整理してやった筈なんだが、異論ナシということでいいね？
リプレイスを実施した経験があるならそう言えと、訊いているのは俺の方だ。無いなら無いで結構。ボッタクリ管理会社と手を切った経験は君には無いんだろ？
だったら、まずは自分の問題として具体的方法を模索しなよ。実務的に解らないことや法律上の知識に関しては、ここで訊けば誰かが教えてくださるだろう。俺も自分に解ることなら教えてあげるから。

ここは本来そういう情報交換のための場だったんだろ？

[5449: 匿名さん]

>>5448 3183さん

>管理費と委託仕様は「どう変えたか」を訊ねている。

そもそも変えたとも言ってないのに、どう変えたと聞かれてもねw
ありもしないことを捏造するのは知ってるけどw

委託管理がいいというなら、あんたの組合の「何が良いのか」を聞いてるんだよ。
当然、管理費や管理戸数、築年数など仕様が分からないと判断できないよね？

リプレイスなど、管理費の値下げ手法あくまで一般的なマンション管理の知識や理屈だよ。反論したけりゃ理屈やデータなどでしてくればいいのにそれができないから、個人攻撃で誤魔化してるだけだろ?

[5450: 匿名さん]

管理費の値下げはアンチくんの専売特許なの？それとも一般的に流布しているやり方なの？　一般的に流布している手法をアンチくんの組合に当てはまるかどうかで決まるって、頭おかしいんだけど、あんたがそういうなら同じ理屈であんたの組合を聞いてるだけなんだが。早く答えてねw

[5451: 口コミ知りたいさん]

>>5445 3183さん

かっこいい！
?(*´?`*)??

[5452: 匿名さん2]

>>5431 匿名さん
＞誰かが自主管理をできるできないではなく、管理会社がぼったくりビジネスだって言ってるだけなのにね
始めて、愚痴をこぼすだけのスレだと認めましたね。
何も出来ないのに、出来るような顔をするから、恥をかくんですよ。

せいぜい、愚痴をこぼして下さい。
誰も同情しませんけど・・・。

[5453: 匿名さん2]

>>5452 匿名さん2さん
訂正
始めて、→初めて

[5454: 口コミ知りたいさん]

>>5446 匿名さん
日ハウの例を書いたけど。　
うまくいっているとは思わないが
管理費修繕積立金はやすいと思う。
管理費6000
修繕積立金１万ね。戸数100未満
築25年くらい
管理費が上がっていないのは
駐車場の収入が一旦管理費会計に入り
剰余金が出たら定期総会の決議で
修繕積立金に振り替えている。
だから管理費は上がりにくくなっているが、
機械式駐車場の空きが多くなり管理費会計に
赤字が生じた。
それが数年続いたので、私が理事長のとき
機械式駐車場は半分撤去したよ。機械式駐車場の保守料金は削減された。
あとLED照明にして電気代が半額になった。
だから管理費会計は黒字転換した。
あとはdocomoが基地局建てさせろと言ってきたから
屋上に基地局がある。月５万入る。年間60万だが、
税金25万くらい。しかしないよりはまし。
だから管理費は一度も上がっていない。

[5455: 口コミ知りたいさん]

修繕積立金月額は相場の半分くらいがいいよ。
低金利でインフレなのて、借入金で修繕工事して
長期で返済するほうが合理的だ。
死んでからの修繕のためね積立金など意味はない。
相談スレパート3のスレ主は本当に愚かだw

[5456: 匿名さん]

>>5454 口コミ知りたいさん

それを、一般的にはうまく言ってるというと思いますよ。

ちなみに、投資用ワンルームマンションとかじゃないですよね？ワンルームなら管理費６０００円くらいならよくあるので。

[5457: 匿名さん]

>>5452 匿名さん2さん

しかし、言い返せないといちいちHNを変えてきて面倒な奴だなw

[5458: マンション掲示板さん]

>>5456 匿名さん
普通の60平米前後だよー

[5462: 匿名さん]

>>5458 マンション掲示板さん

関東なら平気で15000円くらいかかる管理費をやろうと思えば6000円でできてるってことは、いかに管理会社が普段からぼったくってるかと言うことだね。

[5463: 匿名さん]

>>5462 匿名さん
おまえは未だに管理費と管理委託費の違いを理解していないまま分譲マンションの管理を投稿してるよね( ´艸｀)。

[5464: 匿名さん]

>>5462 匿名さん
契約の詳細も聞かず平均と比較だけして上手く行っていると判断する、さすがですね。あなたぐらいになればそれだけで全部分かってしまうんですね！

関東の管理費の平均は190円/㎡なので60㎡前後という話が出ているのだから普通は11,000円ぐらいと考えますが、15,000円となる理由をお聞かせ願います。

[5465: 匿名さん]

>>5463 匿名さん

いや、管理費の話してるだけだから。5454は管理費が6000って書いてあるの読めないの？

委託管理費だけの話したけりゃ1人でどうぞ。

[5466: マンコミュファンさん]

>>5462 匿名さん

うーん。駐車場収入を管理費会計に入れなかった場合は
管理費は毎月12000円くらいになると思います。

[5467: 匿名さん]

>>5466 マンコミュファンさん

入れていいんじゃないですか？
普通のマンションは駐車場収入も込みで高いですから。

[5468: マンコミュファンさん]

日ハウはもともと清掃会社だから掃除だけは徹底的にやってますよ。フロントの出来が悪いのは住人の有志がマンカンでも取って補うしかないでしょう。

[5469: 評判気になるさん]

>>5467 匿名さん
じゃあ日ハウか合人社にリプレースしましょう。
うちは地元不動産屋が建てたマンションでたぶん相見積もりとったのでしょう。
最初から安い日ハウでした。

[5470: 匿名さん]

>>5468 マンコミュファンさん

日ハウや独立系は工事営業でぼったくるらしいので気をつけてくださいね

[5471: 匿名さん]

>>5470 匿名さん
修繕積立金は修繕工事やると残高0になるみたい。

[5472: 匿名さん]

だから独立系管理会社の場合には、修繕積立金は必要額の半分程度が望ましい。
ないところからは取りようが無いからね。

[5473: 3183]

>>5449 匿名さん

＞そもそも変えたとも言ってないのに、どう変えたと聞かれてもねw

はぁ？ ここへきてそれかい。
じゃあホントに何もしてないんじゃないかw

俺が委託管理を選択する第一の理由は「自分でやるのは御免だから」だよ。管理実務を何一つ具体的にイメージできない君には永遠に理解されないことだが、90％を超える委託管理のシェアを支えているのは精々その程度の「総意」だろう。

そりゃ馬鹿げた選択だと思うのならひっくり返せよ。簡単なんだろ？ とは言え君には実経験が無く、変えてみようと行動したことすら無い。果たして誰がついてくるかな？

君が不買すら実践していない口先アンチであることはとっくに解ってる。管理仕様や委託費を適切な手続きを経て変えたことなどある訳がない。よって、俺がまかり間違って自分の体験を実例を添えて紹介したところで、君からは引き換えとなる情報は何も引き出せないだろうね。

君はリプレイスも契約変更も何もしたことが無く、今もちゃっかり他人が決めた契約の恩恵には与る口先だけのアンチ君。委託契約の適否は金額だけで判断するから、管理会社を毛嫌いする理由も只単に金を払いたくないから。そういう整理でもういいだろ？

[5474: 匿名さん]

>>5473 3183さん

コロコロHN変えてるやつの文章読む気にもならん。誤魔化しばかり。
他人が言ってもないことを勝手に妄想し、そこに突っ込んでも意味ないでしょ。

>俺が委託管理を選択する第一の理由は「自分でやるのは御免だから」だよ。

そもそもやるのは十数年に一度やってくる理事の時だけだから、大半は自主管理であっても自分ではやらないし、自主管理だって理事長じゃなければ、月一回か数ヶ月に一回。

管理費の問題は金額の問題なのに、面倒だからっていくらかかっても構わないって言ってる奴に議論成立しないし、荒らしばっかりだし、論点すり替えで捏造ばかりで話にならないよ。

どっか行けよ。